【正文】 2023年 3月 22日星期三 下午 9時(shí) 34分 26秒 21:34: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 22日星期三 9時(shí) 34分 26秒 21:34:2622 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時(shí) 34分 26秒 下午 9時(shí) 34分 21:34: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 22, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。這個(gè)概念源于歐洲，最近幾年才被引入中國 起源于法語的 Boutique，原意是指專賣時(shí)髦服飾的精品小店 精品酒店是獨(dú)特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在飯店業(yè)的體現(xiàn) 在特色酒店附近引入 Boutique Hotel，提升價(jià)值 （ 2）針對商務(wù)客群引進(jìn)精品酒店群： 6星級精品商務(wù)度假酒店 浪漫地中海（ Lapis Casa Boutique Hotel ） ? 開業(yè)時(shí)間： 2023年 3月 ? 客房數(shù)： 18 ? 特色： 20世紀(jì) 80年代建筑。 商務(wù)休閑人群將成為海南上島游客的重要構(gòu)成部分 隨著旅游島的建設(shè)與產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn) （ 2）如何開發(fā)商務(wù)休閑人群？ —— 開發(fā)戰(zhàn)略 關(guān)鍵問題：為什么來我這里不去別的地方？ 人有我優(yōu)、人無我有 別人都有什么？ 突破口在哪里？ （ A）從海南房地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀談起 ① 純資源房地產(chǎn)開發(fā)模式：三亞灣海居 ②資源 +配套房地產(chǎn)開發(fā)模式：半山半島 ③ 無資源做配套開發(fā)模式：魯能三亞灣新城 ［市場現(xiàn)有典型案例開發(fā)模式研究］ 案例鏈接： 三亞灣海居 純資源房地產(chǎn)開發(fā)模式 項(xiàng)目整體追求海資源的最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升，配套呈現(xiàn)出明顯的住宅化 開發(fā) 三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司 區(qū)位 三亞市小東海鹿回頭半島 規(guī)模 占地 2066畝，容積率 ， 綠化率 45% ，共分五期開發(fā) 產(chǎn)品 高層 ,獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅 配套 小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等 銷售 一、二期、三期已售罄，目前在售的四期 客戶 北京、上?？蛻粽?90% 占據(jù)雙灣資源，更以配套 升級資源，增建豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等度假設(shè)施，形成對價(jià)值的極致化挖掘 1期 2期 3期 4期 案例鏈接： 半山半島 資源 +配套房地產(chǎn)開發(fā)模式 無資源做配套房地產(chǎn)開發(fā)模式 項(xiàng)目無海，通過高爾夫球場、游艇港、商業(yè)娛樂三大休閑引擎實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升 游艇港灣板塊 GOLF板塊 商業(yè)、娛樂板塊 游艇碼頭 綜合住宅區(qū)區(qū) 綜合住宅區(qū) 高爾夫 練習(xí)場 綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中） 綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中） 會所 會所 會所 標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 商業(yè)區(qū) 綜合住宅區(qū) 綜合 住宅區(qū) 游艇 學(xué)院 酒店式公寓 湖泊 綜合住宅區(qū) 案例鏈接： 三亞灣新城 美麗 MALL 美麗 1區(qū) 2期別墅 資源階段 度假配套階段 為搶奪客源，提高售價(jià)品牌開發(fā)商已經(jīng)逐步自發(fā)進(jìn)入豐富度假配套階段 案例啟示 當(dāng)海不多的時(shí)候 競爭趨勢梳理 當(dāng)海多的時(shí)候 海是吸引點(diǎn) 海 +度假配套是吸引點(diǎn) 當(dāng)海 +度假配套多的時(shí)候 下一個(gè)吸引點(diǎn)在？ 當(dāng)海、高爾夫、商業(yè)街、游艇會泛濫，不足以為項(xiàng)目帶來足夠消費(fèi)力的時(shí)候，度假區(qū)如何生存？ 繼續(xù)開發(fā)新的度假設(shè)施？ 很快就會被復(fù)制，最終還是掉進(jìn)不斷玩噱頭創(chuàng)新度假玩法的循環(huán) 有沒有只屬于自己別人無法復(fù)制的核心競爭力？ 有必要搞清楚的兩個(gè)問題 當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)有度假旅游需求的客源有限，而搶飯吃的旅游區(qū)又太多的時(shí)候怎么辦？ 除了通過抓游客吃飯，在度假區(qū)能否通過其他行業(yè)找到收入 度假區(qū)只有通過多行業(yè)經(jīng)營，不單純依靠旅游業(yè)產(chǎn)生收入來源，才能確保在競爭中立于不敗 回到問題 1：什么行業(yè)不容易被復(fù)制？ 屬于自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 度假產(chǎn)業(yè) +跨界優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) [未來戰(zhàn)略制高點(diǎn) ] 旅游地產(chǎn)取勝關(guān)鍵點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)復(fù)合旅游地產(chǎn) 市場好的時(shí)候可以帶來旅游業(yè)以外的多點(diǎn)收入，以及帶來新買家 優(yōu)勢 市場不好的時(shí)候可以通過該產(chǎn)業(yè)獲得收入，確保生存 【 案例鏈接 】 美國 銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū) 華隆集團(tuán)（ ，核心區(qū) ） 博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū) 中信集團(tuán)（ 122平方公里，核心區(qū) 10平方公里） 神州半島 中信泰富（ ） 石梅灣 華潤集團(tuán)（ 12平方公里） 清水灣 雅居樂集團(tuán)（ 15000畝） 海棠灣 （ ） 三亞灣新城 魯能集團(tuán)（ ） 香水灣 富力（富力灣 2500畝） 龍沐灣 江蘇國信（ 34平方公里，核心區(qū) ） 棋子灣 江蘇雨潤（ 46平方公里） 盈濱半島 魯能集團(tuán)（ 16500畝） 791工程（觀瀾高爾夫） 香港駿豪集團(tuán)（ 54000畝） 大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，惡性競爭風(fēng)險(xiǎn)加大 2 0 1 0 年春節(jié)前后三亞市商品房成交套數(shù)及成交均價(jià)走勢050010001500202305000100001500020230250003000035000簽約套數(shù)（套） 872 1625 1771 1187 411 592成交均價(jià)（元 / 平米） 17424 20582 23613 均價(jià)數(shù)據(jù)缺 26143 300622023 年 1 月上旬2023 年 1 月中旬2023 年 1 月下旬2023 年 2 月上旬2023 年 2 月中旬2023 年 2 月下旬（ 1月 111月 20日） （ 1月 111月 31日） （ 2月 112月 20日） （ 2月 212月 28日） （ 1月 11月 10日） （ 2月 12月 10日） 春節(jié)前 春節(jié)后 ［ 2023年春節(jié)前后三亞市場量價(jià)走勢］ 數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié) [需求層面 ]春節(jié)市場凸顯 “ 滯漲 ” 現(xiàn)象，成交量下滑與成交價(jià)格上漲同時(shí)并存 三亞地區(qū) 2月份銷售價(jià)格環(huán)比 1月均有上漲（萬元 /平米） 鳳凰島 國際公館 海居 半山半島 鳳凰水城南岸 金中海藍(lán)鉆 山嶼湖 2023年 1月 （ 5號樓） （ 4號樓） (蓄水價(jià) ) （高層） 2023年 2月 （ 3號樓） （開盤價(jià)） （高層） 三亞地區(qū) 2月份銷售率環(huán)比 1月降幅較高 鳳凰島 國際公館 海居 半山半島 鳳凰水城南岸 金中海藍(lán)鉆 山嶼湖 2023年 1月 700套 （ 5號 樓開盤即售罄） 190套 75套 416套 520套 45套 65套 2023年 2月 100余套 （ 3號樓， 3月日至 10日銷售 70余套） 10套 21套 150余套 （ 3月 1日至10日銷售130套 60余套） 75套 10套 15套 經(jīng)歷了 1月份的量價(jià)飚升之后， 2月份各指標(biāo)個(gè)案在價(jià)格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑 數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場跟蹤數(shù)據(jù)庫 ［三亞市場指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)］ ［核心判斷］ 成交量的大幅下挫很難支撐長時(shí)間的價(jià)格上漲 投機(jī)性需求帶動的價(jià)格瘋漲將告一段落 [概念層面 ] 狂炒之后的支點(diǎn)缺失，當(dāng)概念熱度下降，短期內(nèi)無實(shí)質(zhì)建設(shè)推進(jìn)導(dǎo)致的價(jià)值缺失風(fēng)險(xiǎn) 瓊州海峽跨海大橋申報(bào)立項(xiàng)，爭取 2023年通車 由交通運(yùn)輸部鐵道部和廣東海南共同出資 1400多億，爭取 2023年開建， 2023年 通車，該橋?yàn)槲覈诃傊莺{興建的首座公鐵兩用跨海大橋。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的海口火車站起，由北向南依 次經(jīng)過海口市、文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火 車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。 6875平米 120平米 137平米 6875平米一房 特色 2：涼亭式開放客廳 特色 3：臥室直出泳池 特色 1：臥室露天浴缸 戶型特色：涼亭式開放客廳 戶型特色：臥室或者客廳直接出泳池 園林特色：以度假酒店園林手法做環(huán)境，度假感強(qiáng)烈 ［ 1］小面積單層別墅有量有價(jià)，表現(xiàn)在 08年市場低迷的時(shí)期依然獲 得良好的量價(jià)指標(biāo)， 同樣是 非海景別墅 在 09年 9月的已經(jīng)獲得概念瘋 炒后的價(jià)格； ［ 2］ ； ［ 3］度假酒店式的環(huán)境手法獲得強(qiáng)烈的度假感與品質(zhì)感； 福灣案例的啟示 資源 類型 項(xiàng)目名稱 地理位置 建筑類型 戶型 面積 強(qiáng)銷期 單價(jià) 強(qiáng)銷期總價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 推盤套數(shù) 銷售套數(shù) 備注 非海景 東和富灣 土福灣區(qū) 單層聯(lián)排 6875 09年 39月3600045000 245300 5000 129 129 售罄 120 432480 148 148 137 548 93 93 公主郡 亞龍灣 區(qū) 單層獨(dú)棟 8890 45000 396405 毛坯 38 38 售罄 雙層獨(dú)棟 324385 31000 10001194 64 64 西山渡 亞龍灣 區(qū) 獨(dú)棟別墅 253650 60000 15183900 裝修 50 50 在售 疊拼別墅 180220 55000 9901210 56 51 迷你別墅 83 70000 581 11 11 別墅樓王 703 75000 5273 1 1 整體需求： 2023年大三亞小別墅基本呈現(xiàn)高量高價(jià)的現(xiàn)象 2 大三亞灣區(qū)小別墅供應(yīng) 3 富力灣 香水灣 1號 雅居樂清水灣 三亞灣 大東海 亞龍灣 清水灣 土福灣 海棠灣 香水灣 日月灣 石梅灣 博鰲 東和富灣 半山半島 一線海景別墅與非海景別墅 西山渡 公主郡 三大灣區(qū)別墅產(chǎn)品供應(yīng)特征 [一線海景別墅分析 ] 資源上：緊鄰海灘，在住所能直接目視大?；虺鲩T便是海灘 類型上：獨(dú)棟 面積