【正文】 四月 21四月 2104:22:4504:22:45April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 214:22 上午 四月 2104:22April 05, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 4:22:45 上午 4:22 上午 04:22:45四月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 04:22:4504:22:4504:224/5/2023 4:22:45 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表216。 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速?gòu)?fù)制：以萬(wàn)科為代表216。土地使用權(quán)的獲得173。自有資金173。 多盈利結(jié)構(gòu)，宣布進(jìn)入住宅租賃市場(chǎng)價(jià)值鏈71物業(yè)經(jīng)營(yíng)等穩(wěn)定收益性業(yè)務(wù)擔(dān)負(fù)著平衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證收益和尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的重要責(zé)任現(xiàn)金流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流周期物業(yè)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)金流周期大中型房地產(chǎn)公司總體現(xiàn)金流周期現(xiàn)金流 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流周期大中型房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在資金需求上的良好匹配和業(yè)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)合調(diào)配公司資金，削弱資金周期波動(dòng)性的影響概念圖！房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量資金，且現(xiàn)金流不穩(wěn)定，如果沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目前期謹(jǐn)慎的投資收益測(cè)算及過(guò)程中不斷滾動(dòng)資金細(xì)化管理和控制管理，業(yè)績(jī)波動(dòng)性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。?投資周期的限制形成贏利回報(bào)的不穩(wěn)定由于投資周期的限制會(huì)形成贏利回報(bào)的不穩(wěn)定。2023年，主營(yíng)收入主要來(lái)自房地產(chǎn)和銷售建材，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和凈利潤(rùn)分別占 89%和 99%。167。其中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)模式、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)加非房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式的企業(yè)占總體企業(yè)數(shù)量的 60%注：其它指非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營(yíng)上市公司各業(yè)務(wù)模式企業(yè)數(shù)比例7% 5%7%7%12%2%35%25%1模式 2模式 3模式 4模式 5模式 6模式 7模式 8模式分類 模式 企業(yè)數(shù)量 企業(yè)名稱 1 房產(chǎn) +地產(chǎn) +物業(yè)持有 +其它 3 金融街、 中關(guān)村、 張江高科2 房產(chǎn) +地產(chǎn) +其它 2 瓊金盤、 浦東金橋3 房產(chǎn) +地產(chǎn) +物業(yè)持有 3 渝開(kāi)發(fā) 世紀(jì)中天、陽(yáng)光股份4 房產(chǎn) +地產(chǎn) 3 深天健、 銀基發(fā)展、長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)5 房產(chǎn) +物業(yè)持有 +其它 5 深星源、 深南光、 中福實(shí)業(yè) 6 7 東華實(shí)業(yè)、世茂股份 6 房產(chǎn) +物業(yè)持有 1 深深房7 房產(chǎn) +其它 14 深振業(yè)、 深寶安、 愛(ài)建股份8 深華源、 深寶恒、 光彩建設(shè)9 旭飛實(shí)業(yè)、倍特高新、新黃浦10 中國(guó)武夷、長(zhǎng)江投資、深物業(yè)11 天創(chuàng)置業(yè)、亞泰集團(tuán)8 房產(chǎn) 10 深萬(wàn)科、 深天地、 深長(zhǎng)城9 珠江控股、萊茵置業(yè) 天鴻寶業(yè)10 運(yùn)盛實(shí)業(yè)、金地集團(tuán)、新奧置業(yè)發(fā)展11 中華企業(yè)價(jià)值鏈64分析各個(gè)業(yè)務(wù)模式的多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)加非房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩種模式在總量上大幅領(lǐng)先，在主營(yíng)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)模式更超過(guò)了后者86420246810 凈利潤(rùn)比較051015202530 主營(yíng)利潤(rùn)總資產(chǎn)規(guī)模比較0501001502002503003507模式 8模式 1模式 4模式 5模式 2模式 6模式 3模式020406080100120140 股東權(quán)益020406080100120主營(yíng)收入單位：億元開(kāi)發(fā)專營(yíng)開(kāi)發(fā)專營(yíng)開(kāi)發(fā)專營(yíng)開(kāi)發(fā)專營(yíng)開(kāi)發(fā)專營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)多元經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈65從各種模式的凈資產(chǎn)收益率來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)模式、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)加非房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三種業(yè)務(wù)模式盈利能力都居于行業(yè)的前列注： 1模式較高是由于金融街當(dāng)年資產(chǎn)重組影響較大，模式 6是由于只有一家公司深深房業(yè)績(jī)不佳造成。 混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以香港置地代表216。目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上多種模式并存發(fā)展的格局既體現(xiàn)了專業(yè)分工，又強(qiáng)調(diào)了行業(yè)整合行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融216。新奧置業(yè)要致力于成為專業(yè)的全國(guó)性房地產(chǎn)公司，在選擇項(xiàng)目時(shí)更應(yīng)避免機(jī)會(huì)型格局萬(wàn)科的銷售收入在全行業(yè)名列前茅，但是萬(wàn)科項(xiàng)目平均利潤(rùn)不高是圈內(nèi)的共識(shí)， 其中一個(gè)重要原因是萬(wàn)科 “多區(qū)域 ”同步擴(kuò)張模式下所出現(xiàn)的單盤采購(gòu)鏈過(guò)長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過(guò)高 ,，而這幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張后必然會(huì)遭遇的困難資料來(lái)源：萬(wàn)科周刊進(jìn)入可行性萬(wàn)科在沒(méi)有集約化發(fā)展之前，項(xiàng)目平均利潤(rùn)不高，很重要的原因是萬(wàn)科 “多點(diǎn)同步擴(kuò)張 ”模式下所出現(xiàn)的單盤采購(gòu)鏈過(guò)長(zhǎng)、采購(gòu)和管理成本過(guò)高，導(dǎo)致項(xiàng)目總成本升高?2023年萬(wàn)科在 全國(guó) 的銷售收入約為 42億元?廣東碧桂園在 珠三角地區(qū) 銷售收入即超過(guò) 40億元?紅石在北京 建外 SOHO單盤 銷售收益即達(dá) 20億元48新奧置業(yè)大本營(yíng)－廊坊的本地市場(chǎng)需求有一定增長(zhǎng)，但供給較大，因此可能難以繼續(xù)成為新奧置業(yè)發(fā)展的基地，采取基地模式不是長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)?城鎮(zhèn)人口： 40余萬(wàn)?人均年收入： 7767元 ?本地人均住宅面積： ?本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：人均GDP12023元，年增長(zhǎng) %，屬于高速發(fā)展區(qū)?每年竣工面積： ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu) :從近兩年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，高檔商品房的竣工面積均超過(guò)住宅總量的半數(shù)，而中低檔房數(shù)量已無(wú)法滿足工薪階層需求?本地房地產(chǎn)商：大多為項(xiàng)目型公司，企業(yè)人數(shù)在 20人或以下居多 ?新奧置業(yè)在廊坊市場(chǎng)上的表現(xiàn)：處于第一集團(tuán)、開(kāi)發(fā)高中低檔市場(chǎng)?比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：政府關(guān)系、拿地能力較強(qiáng)、規(guī)劃、營(yíng)銷較弱?…廊坊本地需求廊坊本地供給新奧置業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)入可行性49遠(yuǎn)卓建議采用集約發(fā)展模式，集約式發(fā)展模式可以在一定區(qū)域扎根和長(zhǎng)期發(fā)展，而且，集約式發(fā)展更加有利于項(xiàng)目的規(guī)模復(fù)制，有效控制總體成本輻射區(qū)域根據(jù)地未來(lái)萬(wàn)科三年的目標(biāo)是希望能夠保證每年的增長(zhǎng)速度在30％左右，具體策略是：1. 擴(kuò)大在一線城市的規(guī)模；2. 圍繞幾個(gè)區(qū)域中心希望能夠?qū)⒍€城市的數(shù)量從 12個(gè)擴(kuò)張到 20個(gè)；3. 進(jìn)行一些結(jié)構(gòu)重組，建立區(qū)域中心；4. 塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的公司品牌和鮮明的項(xiàng)目品牌；5. 建立區(qū)域主流產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)；6. 建立整個(gè)兩級(jí)的戰(zhàn)略合作伙伴。市場(chǎng)環(huán)境37?人口規(guī)模在 50萬(wàn)以下?流動(dòng)人口極少?人均 GDP600美元以下?房地產(chǎn)年投資額 15億元以下?市區(qū)人口規(guī)模在 100萬(wàn)以下?流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主?人均 GDP600－ 1300美元?房地產(chǎn)年投資額 15－ 30億元因此，從市場(chǎng)環(huán)境緯度來(lái)看，二、三線城市更適合新奧置業(yè)尋找長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是三線城市，未來(lái)應(yīng)該成為主力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)城市發(fā)展區(qū)域一線城市四線城市二線城市三線城市?國(guó)際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬(wàn)以上?流動(dòng)人口非常多?人均 GDP3000美元以上?房地產(chǎn)年投資額 300億元以上?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心?流動(dòng)人口較多?人均 GDP1300－ 3000美元?房地產(chǎn)年投資額 30－ 300億元一線：策略進(jìn)入二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心三線：主力市場(chǎng)四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)38從進(jìn)入可能性來(lái)看，中國(guó)的一線城市房地產(chǎn)商數(shù)量極多，行業(yè)集中度低，新奧如果進(jìn)入將面臨高度的競(jìng)爭(zhēng)北京 上海 廣州 企業(yè)總數(shù) 1100家3312家1713家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額商品房銷售額平均規(guī)模平均規(guī)模 進(jìn)入特征612億4024萬(wàn)1848萬(wàn)2550萬(wàn)1765萬(wàn)1240萬(wàn)資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析 1839萬(wàn)進(jìn)入所需資金壁壘較高，加上存量房消化所需周期較長(zhǎng)，小規(guī)模企業(yè)資金難以為繼，將被淘汰出局市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)多，總體規(guī)模較小， 進(jìn)入壁壘低 。 和黃獨(dú)資購(gòu)入重慶江北區(qū)一塊大約 167。但由于新奧實(shí)力有限，核心城市不是開(kāi)發(fā)區(qū)域的重點(diǎn)?在中小城市：利用新奧燃?xì)鈳?lái)的資源，重點(diǎn)投入?產(chǎn)品以中低檔商品房為主?…由于房地產(chǎn)非集團(tuán)的主業(yè)，加上置業(yè)集團(tuán)本身尚未形成清晰的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，新奧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)置業(yè)的未來(lái)發(fā)展的定位暫時(shí)傾向于機(jī)會(huì)型投資產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：新奧置業(yè)咨詢需求書(shū)和反饋意見(jiàn)、遠(yuǎn)卓分析新奧集團(tuán)高層對(duì)置業(yè)未來(lái)的定位?暫時(shí)是投資性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)無(wú)關(guān)?置業(yè)要獨(dú)立發(fā)展，干得好就干，干得不好就撤?附屬板塊，跟隨主業(yè)的發(fā)展動(dòng)向而發(fā)展7但是置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過(guò)來(lái)也會(huì)影響集團(tuán)對(duì)置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度 , 使其能與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)?明晰的戰(zhàn)略定位：?區(qū)域?產(chǎn)品?客戶群?能力建設(shè)的重點(diǎn)和步驟?戰(zhàn)略計(jì)劃和增長(zhǎng)階梯集團(tuán)對(duì)置業(yè)的未來(lái)可能的戰(zhàn)略態(tài)度?積極扶持（各方面資源上的支持）?成為主業(yè)的一支而不是投資性業(yè)務(wù)?與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)?權(quán)責(zé)分明、精練有效的組織?良好的人才隊(duì)伍和梯隊(duì)建設(shè)?規(guī)范、執(zhí)行有力的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)置業(yè)集團(tuán)對(duì)自身清晰的認(rèn)識(shí)和能力的提高8全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景對(duì)新奧置業(yè)而言無(wú)疑是有利的，但市場(chǎng)格局、競(jìng)爭(zhēng)仍然給新奧置業(yè)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)p 市場(chǎng)增長(zhǎng)快，潛力仍然巨大p 市場(chǎng)集中度低，有發(fā)展壯大的空間p 競(jìng)爭(zhēng)的加劇p 資金渠道政策p 土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快p 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民購(gòu)買力相對(duì)增長(zhǎng)較緩有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體分析請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)《附件－ 新奧置業(yè)中期報(bào)告（ 4）－全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告提交版》機(jī)遇 挑戰(zhàn)9另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的限制與瓶頸，而這些瓶頸更多是可以解決的戰(zhàn)略定位尚處于摸索階段管理支持系統(tǒng)尚處于磨合期沒(méi)有成為集團(tuán)主業(yè)板塊，難以形成協(xié)同效應(yīng)良好的市場(chǎng)前景內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)理清戰(zhàn)略思路，夯實(shí)管理基礎(chǔ)迫在眉睫10戰(zhàn)略思考的角度與原則1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略11遠(yuǎn)卓認(rèn)為，新奧置業(yè)的戰(zhàn)略思考要依據(jù)以下原則? 遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)? 配合集團(tuán)戰(zhàn)略，同新奧集團(tuán)各專業(yè)板塊協(xié)同發(fā)展? 注重現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源，注重主要能力的提高12新奧集團(tuán)要考慮板塊間的最佳協(xié)同效應(yīng)，而新奧置業(yè)要在集團(tuán)戰(zhàn)略指導(dǎo)下遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)新奧燃?xì)?新奧燃機(jī) 新奧置業(yè)?國(guó)家能源戰(zhàn)略的發(fā)展方向?產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)?區(qū)域能源發(fā)展?fàn)顩r?區(qū)域經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)習(xí)慣制定戰(zhàn)略的依據(jù)：?燃?xì)獾陌l(fā)展策略?燃機(jī)的主要消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)?房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律?區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平與競(jìng)爭(zhēng)水平?自身能力與資源制定戰(zhàn)略的依據(jù)：?國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)?形成怎樣的業(yè)務(wù)板塊組合?板塊的相互協(xié)同 ……13在發(fā)展的部署上，新奧置業(yè)要盡量與新奧燃?xì)獾陌l(fā)展優(yōu)勢(shì)相協(xié)同山東江蘇 安徽浙江湖南廣東河北新奧燃?xì)獾闹饕袌?chǎng)置業(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分利用新奧集團(tuán)的資源，產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)：? 品牌的協(xié)同性? 政府關(guān)系的協(xié)同性? 對(duì)區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的理解能相互共享? 燃?xì)夂妥≌康禺a(chǎn)可以協(xié)同開(kāi)發(fā)，并作為獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)? 物業(yè)服務(wù)上有共通性? ……14由于廊坊本地市場(chǎng)容量不足而迫使新奧置業(yè)必須跨區(qū)域發(fā)展，但跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)給