【正文】 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 ***1空山新雨后，天氣晚來秋。 ****沒有失敗，只有暫時停止成功！。 ***雨中黃葉樹，燈下白頭人。推算需考慮的因素：預(yù)售的時間（投資總額 25%以上，高層約為一年以上，多層約為半年以上）期間可能發(fā)生的物價上漲、利率變動、政策變化等房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動相似樓宇的成交價格與結(jié)算價格的調(diào)整 上述測算法是靜態(tài)方式，開必企業(yè)也可設(shè)定土地出讓的時間為基準(zhǔn)時間，以動態(tài)方式測算。 樓面地價 = 土地總價 / 總建筑面積 = 土地單價 / 容積率容積率：反映和衡量建筑用地的使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參加土地招標(biāo)或是土地拍賣前，特別要做好地價測算工作，房地產(chǎn)投資大，地價比例又非常高，高水平的地價測算是房地產(chǎn)投資成功的第一步。而其 承租人 如選擇貨幣補(bǔ)償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為： （被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價 80%+ 價格補(bǔ)貼） 被拆遷房屋的建筑面積 （一）貨幣補(bǔ)償金額和價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的價值的計算 拆遷 未出租 的私有居住房屋或拆遷由租賃雙方協(xié)議確定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議 解除租賃 關(guān)系的，或拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被拆遷人安置房屋承租人 ，租賃關(guān)系繼續(xù)保持的均適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補(bǔ)貼，其 貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價 +價格補(bǔ)貼） 被拆除房屋的建筑面積 ”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 在臨時使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍 。（ 5）依法征地的原則： 建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。（ 2） 項(xiàng)目公司入股的優(yōu)勢?手續(xù)簡單。 如果項(xiàng)目公司的 部分股東 對該項(xiàng)目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行投資，一般會選擇 部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ，或者項(xiàng)目公司從引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購方（投資方）對項(xiàng)目公司進(jìn)行參股或控股。（ 1） 在建項(xiàng)目收購的程序v在建項(xiàng)目收購在實(shí)際操作中一般需要遵循以下幾個程序：?在建項(xiàng)目初步調(diào)查。 主要包括：?土地使用權(quán)屆滿。出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。v 拍賣出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。?招標(biāo)出讓文件編制。 《 物權(quán)法 》 規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。?土地出讓的內(nèi)容 。 2土地使用權(quán)出讓 ◆ 積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險 風(fēng)險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險， 只不過風(fēng)險有大有小而已。2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇（ 1） 地段影響因素分析◆ 市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價格必然上揚(yáng)，好的地塊。 但是，這一階段的土地出讓以協(xié)議出讓為主，市場配置與計劃配置同時存在，并不能完全體現(xiàn)土地的市場價值，甚至造成了大量土地的不規(guī)范出讓，滋生腐敗，損害了國家利益。?第二階段（ 1955年～ 1987年） 1954年以后，我國建立了高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制，土地管理制度也由市場配置轉(zhuǎn)變?yōu)橛媱澟渲?，城市土地取消了有償使用，確立了行政劃撥土地制度。v土地使用權(quán) 指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。?集體所有制w勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有的形式，該種所有制的土地被稱為 農(nóng)民集體所有土地 ，簡稱集體土地。在我國，特指土地使用權(quán)抵押。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年， 綜合用地 50年。一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念 住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理A≤（ W+S）（ 投影角為 45度）。（一）主要內(nèi)容核定土地使用性質(zhì)核定土地 開發(fā)強(qiáng)度（ 1）容積率（ 2）建筑密度（ 3） 擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： 四、申領(lǐng)建筑項(xiàng)目選址意見書 設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。項(xiàng)目數(shù)量 10： 1和土地使用權(quán)獲取方式第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和程序氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料申請報告（已批可行性研究項(xiàng)目）項(xiàng)目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）其他文件申報材料 《 XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表 》 （一式三份）外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）初步設(shè)計文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報建等審批文件及手續(xù)巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；申請表；項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；有效的土地權(quán)屬證明；現(xiàn)勢原件地形圖 1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見書）及已批方案；全套施工圖；其它相關(guān)材料。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；申請表；意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請；現(xiàn)勢原件地形圖 2份；其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的 《 環(huán)境影響報告表 》 5份及其軟盤 《 建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請表 》 、 《 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表 》 及其軟盤附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評價的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；申請表；項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；選址意見書復(fù)印件（含附圖）；已批總平面方案；現(xiàn)勢原件地形圖 3份；其它相關(guān)材料；選 址立 項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項(xiàng)國土局國有土地使用證計委項(xiàng)目建議書，可研報告 規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開發(fā)流程證件解釋《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。（二）投資項(xiàng)目精選 第二節(jié) （一）住宅區(qū)位 住宅項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃管理H=（ W+S）S二、住宅項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容（一）按土地來源不同對工程規(guī)劃進(jìn)行管理在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè) 在土地使用權(quán)有償出讓基地，在受讓方簽訂 土地使用權(quán)出讓合同 ，申領(lǐng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ，并進(jìn)行 土地使用權(quán)初試登記 取得 土地使用權(quán)證 （或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計方案，申領(lǐng) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。毛地： 是 指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。(3)土地抵押權(quán)抵押權(quán)抵押權(quán) 是指債務(wù)人或第三人提供一定的財產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。期滿后，出典人退還典價，可贖回土地及地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)。n 在本節(jié)中，重點(diǎn)介紹土地所有制和國有土地使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。土地使用權(quán)獲取方式的歷史演變 1995年， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。2023年、 2023年，國土資源部陸續(xù)發(fā)布了 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 。 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)外，其它商品房開發(fā)項(xiàng)目獲取土地使用權(quán)的主要方式有三種，分別是： 土地使用權(quán)出讓 、 在建項(xiàng)目收購 和 項(xiàng)目公司入股 ?！?總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。 補(bǔ)地價出讓方是土地的所有者 ——國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。?土地出讓客體的單一性 。v招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。?定標(biāo)。主要適用于競爭性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地?！　?在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價 ，出價最高者為競得人。⑨ 辦理土地登記。4?土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止 由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。?項(xiàng)目過戶手續(xù)辦理并 公告 。?入股協(xié)議簽署。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用1 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款 “國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用。（ 2） 保證國家建設(shè)用地原則： 在征用土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。（ 2）