“創(chuàng)世紀數(shù)碼城”全程方案-免費閱讀
【正文】 利用返租（風險底、回報高）來吸引投資者 用商場良好預期吸引有實力的投資者，不搞“全民置業(yè)”的概念。返租條件建議采取“對沖”的方法，即第一年返租 6%，第二年返租 7%，第三年返租 7%，第四年返租7%，第五年返租 8%五年一次性返回 35%。商場以中、高檔價位的國際、國內的知名數(shù)碼 IT品牌作為主力商品進行組合，構成主題鮮明，別具創(chuàng)意，獨具風格、功能完善、品牌分類的充滿文化，休閑、知識、潮流、品味的多元化的現(xiàn)代化數(shù)碼城概念。本項目落成后，將成為常德步行街商圈的人流聚散中心，也將成為常德市乃至湘西北地區(qū)具有代表性的 IT數(shù)碼、娛樂、休閑區(qū)域，項目名稱定位等同于 IT數(shù)碼產(chǎn)品需求，即買 IT數(shù)碼產(chǎn)品即刻會聯(lián)想到我們的創(chuàng)世紀 .數(shù)碼城 . 形象定位 常德市乃至湘西北一流的集 IT數(shù)碼、 網(wǎng)絡、休閑為一體的中高檔數(shù)碼商城。 ③ 產(chǎn)權、收益權和經(jīng)營權的爭議：理論上講，擁有產(chǎn)權就等同擁有絕對收益權和經(jīng)營權，所以即使為了吸引投資者而以產(chǎn)權當誘餌，我們也不能將經(jīng)營權和全部收益權交由客戶，能夠給客戶的只有一紙產(chǎn)權證和收益合同。 對 策： a：考慮充分使用可供利用資源：其中包括，最大限度使商場 A、 B兩棟互相緊密聯(lián)系，可以在兩棟之間 34 層的位置修一座天橋，這不僅有效的將 A、 B 兩棟聯(lián)系在一起，在建筑外觀上也十分新穎。同時，項目所在地又處于人民中路與高山街的交匯口，地理優(yōu)勢相當明顯 ② 政策優(yōu)勢：目前，市政府及有關部門修改和制定出一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵個人購房的政策和法規(guī)，特別是各種開發(fā)區(qū)的招商引資工作和當?shù)氐某鞘薪ㄔO、舊城改造，由此進一步加大常德市城鎮(zhèn)化水平進程速度。很多商城，甚至還有政府充當物業(yè)管理的角色。圍繞五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商業(yè)街的輻射作用， 現(xiàn)代的商務交流越來越依賴商業(yè)中心的群集效應、。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在50200 元 /平米金城房產(chǎn)是 1996 年成立的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 21 頁 策劃方案體現(xiàn)的最終結果，就是為了去繁就簡，去偽存真，繞開障礙，直擊要害。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 21 頁 “創(chuàng)世紀因此，本方案其實最需要解決的兩個問題就是： 一、 找準創(chuàng)世紀數(shù)碼城的目標消費群體，針對該群體，展開集束 廣告攻勢； 二、 堅決走差異化道路，在項目規(guī)劃、銷售后期店鋪經(jīng)營等方面，創(chuàng)造自己的特色并保持旺沛人氣，樹立長久品牌。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 21 頁 第三部分、市場分析 一、 常德市商務物業(yè)市場分析 市場現(xiàn)狀： 商業(yè)面積 常德目前共有商務樓建筑面積 —— ，以目前常德城市人口總數(shù) —— 萬計，人均占有商務樓面積為 —— ，在湘西北處于領先水平。月之間?？梢哉f，逐鹿常德市場的先決條件就是選好地理位置，更好更有效的融 入商務圈。商務樓日后能否有效的吸引高端住戶，從很大程度上說，還依賴于現(xiàn)代的物業(yè)方式。 ③ 區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢：通過對常德的 2001— 2020 年的整體規(guī)劃進行分析，項目所在區(qū)為常德市正大力進行城市建設，提高經(jīng)濟發(fā)展的路線，必將帶來巨大的升值潛力，創(chuàng)世紀數(shù)碼城將會成為常德城區(qū)的中心地帶和商業(yè)要地。 b：通過建筑物本體和建筑風格解決地塊的局限，在設計上充分考慮提高實用率，同時使用現(xiàn)代簡潔明快的建筑風格將客戶的目光吸引到商場本身。因此，建議聘請專業(yè)地產(chǎn)律師 提前準備相關協(xié)議可以減少日后的矛盾，以更多精力去服務項目、做好項目。（不僅要從外立面、內部格局加以修改，物業(yè)管理也非常重要） 規(guī)模定位 規(guī)模定為：營業(yè)建筑面積 18000㎡（分為 A、 B兩棟） 根據(jù)常德市整體商場現(xiàn)狀及居民消費習慣，目前常德市商場四樓以上經(jīng)營狀況都不太理想的現(xiàn)狀，以及考慮到整體商業(yè)功能布局及人流導向問題，商場的單層面積應保持在 2000㎡左右、地面樓層數(shù)為 6層，但力求功能布局及人流導向等達至最佳化。 目標市場定位 （ 1）、核心商圈：常德市步行 街商圈，包括武陵區(qū)所轄人口 44萬；鼎城區(qū)所轄人口 90萬； （ 2）、次級商圈：整個常德市所轄區(qū)域，市區(qū)人口 595萬 （ 3）、邊緣商圈：湘西北區(qū)域 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 21 頁 如圖所示： 組合定位 A棟組合定位 建筑面積
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