【正文】 02 四月 20238:11:58 下午 20:11:58四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/4/2 20:11:5820:11:5802 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 8:11:58 下午 8:11 下午 20:11:58四月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。從銷售收入和銷售面積來看，上海的投資給金地帶來更高利潤。在組織架構(gòu)層面有效的支持了成本管理工作的開展。在戰(zhàn)略實施上將資源集中到住宅產(chǎn)業(yè)鏈中萬科最有優(yōu)勢的環(huán)節(jié)，逐步將其他環(huán)節(jié)外包，通過社會杠桿實現(xiàn)效率最高、利潤最大。 萬科中西部發(fā)展、精細化發(fā)展的策略給其帶來了穩(wěn)定的收益，總體銷售面積下降的同時，成本控制和單價上升使得公司一季度的毛利潤率和凈利潤率較 09年同期均有所提升。萬科和金地經(jīng)營策略對比分析 86新政對行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者影響很大新政前狀況 新政的影響萬科 缺地 銷售額和銷售面積雙降融資阻塞保利 沒房可賣 銷售面積上升，銷售額下降綠地 土地擴張快 銷售下滑銷售額大漲，現(xiàn)金流充足綠城 銷售銳減、負債率高 合同金額 20億元 ,環(huán)比下跌 7成。 把 50個樣本城市劃分為增長、起步、萌芽三個市場 增長起步萌芽城市發(fā)展曲線城市發(fā)展曲線一線城市基準82增長市場216。 蘇州和無錫的人均 GDP已破十萬，佛山、寧波、大連位居 35位73　 房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額分值重慶 1238 100沈陽 1188 成都 945 武漢 778 天津 735 蘇州 724 杭州 704 西安 696 合肥 670 南京 595 房地產(chǎn)指標(biāo) ——09 年房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額排名前十及分值房地產(chǎn)投資額排名前十216。 經(jīng)濟指標(biāo)：我們選用地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、人均可支配收入社會消費品零售總額、人均 GDP7個指標(biāo)，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 216。 0309年二三線城市商品房銷售面積增速平均為 %，遠遠大于一線城市的 %一線城市成交量波動性及漲幅56二、三線城市成交量波動性及漲幅0309年二三線城市商品房銷售均價回歸標(biāo)準差及增速城市 回歸標(biāo)準差 房價漲幅 城市 回歸標(biāo)準差 房價漲幅 城市 回歸標(biāo)準差 房價漲幅天津 106 % 武漢 476 % 珠海 651 %石家莊 27 % 長沙 295 % 金華 125 %太原 633 % 南寧 278 % 嘉興 267 %呼和浩特 663 % ?？?239 % 常州 439 %沈陽 184 % 重慶 21 % 蘇州 508 %大連 435 % 成都 225 % 東莞 447 %哈爾濱 512 % 貴陽 161 % 煙臺 146 %南京 479 % 昆明 516 % 揚州 319 %杭州 252 % 西安 45 % 鎮(zhèn)江 78 %寧波 320 % 蘭州 224 % 臺州 469 %合肥 490 % 西寧 251 % 泰州 105 %福州 389 % 銀川 515 % 湖州 227 %廈門 1425 % 烏魯木齊 436 % 南通 251 %南昌 532 % 無錫 351 % 中山 321 %濟南 432 % 佛山 569 % 舟山 261 %青島 322 % 紹興 314 % 洛陽 123 %鄭州 176 % 溫州 598 % 平均值 %57一線城市成交均價波動性及漲幅城市 回歸標(biāo)準差 銷售均價增幅上海 813 %北京 1289 %廣州 889 %深圳 2187 %平均值 %0309年一線城市商品房銷售均價回歸標(biāo)準差及增幅216。 10/03 09/03 12月0909大連市場當(dāng)前預(yù)測趨勢模擬 震蕩期走勢圖49長期趨勢研判50長期趨勢向好，發(fā)展更具平穩(wěn)性和可持續(xù)性 日本歷年匯率及地價走勢 斯密森協(xié)議廣場協(xié)議216。悲觀趨勢實現(xiàn)原因：一是歐元區(qū)經(jīng)濟復(fù)蘇趨勢減緩，全球經(jīng)濟形勢不確定因素增加；二是在復(fù)蘇趨勢尚不穩(wěn)定時的調(diào)控政策及普遍的政策緊縮預(yù)期。成交量移動均線上升趨勢分析3月 4月上漲幅度上漲幅度上漲幅度09/04 09/07 4月0909大連零九年預(yù)測4405/11 06/04 08/04 成交量移動均線下降趨勢分析 6月6月下跌幅度下跌幅度216。16月09/05 10/08 下跌幅度 %深圳零九年預(yù)測悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑二零零九年八月/十二月預(yù)測結(jié)果41深圳當(dāng)前預(yù)測216。216。06/2/19 05/8/7 29周震蕩幅度10/09/12 10/3/21 25周震蕩幅度36上海房地產(chǎn)行業(yè)走勢路線圖10/07成交量持續(xù)在低位調(diào)整，受成交量下調(diào)的影響，價格會受到一定的抑制10/09成交量回調(diào)結(jié)束，觸底反彈。 假設(shè)出現(xiàn) 0 07年的調(diào)整情況，長期均線也出現(xiàn)下滑，則根據(jù)趨勢模擬，目前上海房地產(chǎn)行業(yè)將進入一輪較長時期的調(diào)整，調(diào)整幅度為周成交量下降 40萬平米左右，成交量谷底大約會出現(xiàn)在 2023年 4月份，之后成交量逐步回升，至 6月中旬短期均線將再次突破長期均線，進入新一輪持續(xù)上升周期。政府偏好在第三季度看到實質(zhì)性的政策調(diào)控效果，以為之后可能的變動留有空間。保障性住房建設(shè)的推出，期望彌補由于房價的打壓而造成的投資增速的下降。從 2023年的逆周期觀察對投資增速的影響看， 2023年與 2023年的房地產(chǎn)投資增速分別下降了 7個百分點，因此保障性住房的新增投資不能完全覆蓋對房地產(chǎn)調(diào)控帶來的整體投資減速房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增速經(jīng)適房開發(fā)投資額站房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重24建保障性住房 不差錢 缺的是積極性 l保障房不賺錢，開發(fā)商沒興趣252。意見要求各地鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入法律法規(guī)未明確禁止準入的行業(yè)和領(lǐng)域，鼓勵民間資本參與交通運輸、水利工程、電力、石油天然氣、電信及土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)等領(lǐng)域建設(shè)，同時允許民間資本興辦金融機構(gòu)。投資和新開工環(huán)比出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)十個月來首次出現(xiàn)回落房地產(chǎn)投資自 09年 6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一直呈現(xiàn)上升勢頭。在貨幣政策層面仍然保持維松的基調(diào)l韓國央行 5月 12日宣布，決定維持利率在 2%的記錄低點不變l印尼削減了計劃發(fā)行的國債規(guī)模，減緩對市場流動性的收縮動作l日本央行 5月 10日宣布，向市場注入 216億美元資金，以應(yīng)對希臘債務(wù)危機對日本金融系統(tǒng)的影響。目前歐元區(qū)失業(yè)率仍凸顯出逐漸惡化的態(tài)勢，已連續(xù)兩月維持在 10%的自 98年以來的最高位。2023 年爆發(fā)的美國次貸危機后的救市計劃，加大了各國的財政支出，使得各國的債務(wù)指標(biāo)惡化l希臘和意大利勉強入盟，入盟后并沒有改變原來不合理的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也是造成今日歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機的原因之一。2023年 5月 4日歐債危機升級歐美股市全線大跌。整個歐元區(qū)正面對成立十一年以來最嚴峻的考驗。2023年 2月 5日債務(wù)危機引發(fā)市場惶恐，西班牙股市當(dāng)天急跌 6%，創(chuàng)下 15個月以來最大跌幅。 216。 216。 當(dāng)前房地 產(chǎn) 行 業(yè)發(fā) 展 環(huán) 境、 趨勢 研究及知名房企策略分析上海同策房 產(chǎn) 咨 詢 股份有限公司Tospur 2023年 10月希臘政府更正了 2023年前一任政府原先預(yù)期赤字 6%（ GDP）的水平，到 %，并且預(yù)計 2023 年的財政赤字將達到%。2023年 12月 22日穆迪 09年 12月 22日宣布將希臘主權(quán)評級從 A1下調(diào)到 A2，評級展望為負面。 歐債危機的演化5216。 4月 23日希臘正式向歐盟及 IMF提出援助請求。 216。l對希臘經(jīng)濟造成嚴重沖擊，其經(jīng)濟的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，旅游（ 15%GDP）和船運（ % GDP）在 2023 年收入下降 15%，使得其債務(wù)問題愈加嚴峻。而各國為應(yīng)對歐債危機所實行的緊縮財政計劃，預(yù)計會使就業(yè)情況進一步惡化。 各國退出寬松政策步伐減緩13目前世界局勢的不穩(wěn)定性增加 ，我們是否對未來經(jīng)濟的發(fā)展過分的樂觀，是否還應(yīng)專注于防經(jīng)濟過熱，防通漲，而忽視了未來經(jīng)濟可能出現(xiàn)的下行風(fēng)險。 6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 5月份回落 點，表明新政對房產(chǎn)商開發(fā)策略的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。意見同時鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入社會事業(yè)領(lǐng)域，如參與發(fā)展醫(yī)療事業(yè)等。保障性住房利潤少，審批程序較商品住宅復(fù)雜252。216。由于歐債造成的影響，經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭減緩，而政府一系列意圖拉動投資，帶動經(jīng)濟增長的措施之效果仍值得質(zhì)疑。38周悲觀趨勢模擬 長期均線出現(xiàn)下滑二零零九年 八月預(yù)測結(jié)果上海零九年預(yù)測34上海目前市場狀況216。各國政府的調(diào)控能力以及經(jīng)濟周期的持續(xù)性，二次探底的可能性不大由于歐債危機的影響，外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性37216。 成交量將繼續(xù)回調(diào)至 2023年 8月份。 對于深圳，我們延續(xù)對其市場的悲觀判斷。 在 0 0 08年三次較大幅度的調(diào)整中， 05年和 08年調(diào)整中，由于長期均線處于下降趨勢，調(diào)整周期都為 6個月，調(diào)整幅度分別為 22萬方和 27萬方， 07年的調(diào)整期由于長期均線處于上升趨勢，因此調(diào)整幅度較小，調(diào)整周期也較短。216。 長期來看，我國仍處于城鎮(zhèn)化水平加速階段，大量人口進入城市，將增加房地產(chǎn)市場的需求。 對 0309年一線和二三線城市商品房銷售均價數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性分析發(fā)現(xiàn)，二三線城市的回歸標(biāo)準差均值為 ，而一線城市均值為 ，歷年價格波動幅度很大，不過從銷售均價增幅來看，一線城市年均增幅為 %，高于二三線城市 %的水平58 我們認為未來一線城市對于開發(fā)商的意義在于樹立 品牌效應(yīng)，打造全國化品牌形象，不必追求過多的項目數(shù)量和銷售額；而二三線城市之于開發(fā)商有更大的成長和利潤空間，可以使得資金快速回籠以及創(chuàng)造 利潤增長點 ，應(yīng)是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域 ， 事實上，例如萬科、綠城、恒大等知名房企早已開始二三線城市的戰(zhàn)略布局一線及二三線城市對于開發(fā)商的戰(zhàn)略意義59知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移知名房企 —— 萬科216。 房地產(chǎn)指標(biāo)：我們選取 09年房價、 0309年房價漲幅、 09年房地產(chǎn)投資額、 09年人均居住面積、 09年房價收入比、 0309年人均可支配收入增速 /房價增速、 0309年人均 GDP增速 /房價增速，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 、 各經(jīng)濟指標(biāo)權(quán)重分布 各房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重分布66經(jīng)濟指標(biāo) ——09 年地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值排名前十城市及分值地區(qū)生產(chǎn)總值排名前十城市216。 09年重慶、沈陽、成都的房地產(chǎn)投資額都接近或超過了 1000億元 74　 商品房均價 商品房均價分值溫州 13610 150 杭州 10493 廈門 8681 寧波 7754 珠海 7485 舟山 7233 南京 7186 天津 6881 蘇州 6706 福州 6623 房地產(chǎn)指標(biāo) ——09 年商品房均價216。 以一線城市為基準，二三線城市都沿著一線城市發(fā)展軌跡前進。銷售額與銷售面積雙降是普遍面臨的問題新政前各有各的難題行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的反應(yīng)87隨行就市，積極布局二線城市，積極參與綜合項目和保障房項目，積極優(yōu)惠促銷，力圖沖刺行業(yè)領(lǐng)袖地位期待市場穩(wěn)定，逆勢拿地，布局后市的同時，也積極響應(yīng)市場，以低于市場價的合理價格入市，力爭維持上市公司業(yè)績下半年的樓市行情略顯悲觀，明年行情比較樂觀，對部分上漲過快城市的待售項目快速開發(fā)，快速回款，未建項目堅持以銷定產(chǎn)，并且適時抄底土地市場，爭取擴大市場份額萬科的 觀 點保利的 觀 點綠 地的 觀 點由于財務(wù)問題而轉(zhuǎn)向積極營銷，降低凈負債率，減少拿地，保證現(xiàn)金流綠 城的 觀 點行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的反應(yīng)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)對新政的觀點88　 策略和行動策略 行動萬科 堅持的 快速開發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)率 的企業(yè)經(jīng)營策略從試探性降價到全城優(yōu)惠堅持局部城市促銷策略 積極拿地，搶占市場份額堅持以銷定產(chǎn) 　保利 依然看好未來市場，選擇逆市擴張拿地。特別是凈利潤率在近三年中處于同期最高水平，達到了 % 萬科利潤情況93扁平化組織架構(gòu)使得決策迅速社會化戰(zhàn)略使得資源優(yōu)化配置成本控制在一線萬科的優(yōu)勢94萬科周刊秘書處檔案室行政部總經(jīng)辦董事長總經(jīng)理監(jiān)事長