【正文】 :48:4217:48Mar2310Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 17:48:4217:48:4217:48Friday, March 10, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。相信隨著諸多項目大量中小戶型的入市，將會有更多購房者將目光轉(zhuǎn)向曲江。觀唐、大華、曲江瀾山等項目都將于今年下半年及明年上半年上市，市場同期供應(yīng)量在 150萬平米左右。 中心景觀、入口處景觀及跌水景觀先行，形成立體景觀效果。 ?進行產(chǎn)品設(shè)計時，一定要做出符合市場需求的產(chǎn)品，與此同時，應(yīng)充分考慮項目的相關(guān)配套。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 建筑風(fēng)格示意： 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 生活配套規(guī)劃 規(guī)劃原則： 1） 首先充分利用周邊的市政配套； 2） 興建與周邊互補的商業(yè)配套項目，彌補項目配套不足缺陷； 3） 商業(yè)配套不能影響小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)。最大戶型單層面積不超過 220平米。因此在樹種的選擇上，盡量選用西安本地樹種，便于維護。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 親子廣場景觀設(shè)計 (示意圖） 充分利用小區(qū)現(xiàn)有的地形 坡地，在幼兒園附近打造出親子樂園，滿足兒童對坡地的親近需要，并設(shè)置各類游樂設(shè)施。 二期項目補充會所及運動場將進一步提升項目形象，會所采用三層建筑，內(nèi)附室內(nèi)游泳池、酒吧、雪茄吧等高檔商務(wù)場所。 整體規(guī)劃由南向北呈錯落狀，南低北高，在視覺效果上較有氣魄、美觀大方。應(yīng)充分利用坡地優(yōu)勢，強調(diào)局部細(xì)節(jié)的處理，充 分體現(xiàn)項目生態(tài)特色。 ?爭取實現(xiàn)特色鮮明，高附加值， ?業(yè)態(tài)搭配得當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品規(guī)劃，為實現(xiàn)順利營銷和價值最大化打下基礎(chǔ)。加之距離南郊成熟區(qū)域較近，配套較為成熟。 項目初期產(chǎn)品入世，應(yīng)以花園洋房及小高層物業(yè)為主，提升項目品質(zhì)感、市場認(rèn)可度。 ? 他們注重對于經(jīng)濟形勢、政治風(fēng)向的信息把握，對于社會新聞極為敏感。 開發(fā)需求 樹立項目及開發(fā)商品牌，實現(xiàn)開發(fā)品牌的可持續(xù)性發(fā)展、爭取實現(xiàn)經(jīng)濟效益和開發(fā)品牌價值的最大化。 ?“老曲江”步入?yún)^(qū)域開發(fā)收尾階段，區(qū)域發(fā)展方向逐步南移。 項目分析2023年 7月開始銷售，目前一期銷售已超過 90％，價格從 3600元 /平米上漲至 5400元 /平米 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 小結(jié)： ?區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)逐步呈現(xiàn)出外來化，品牌化特征； ?產(chǎn)品呈現(xiàn)出低密度、高綠化的特點； ?多為中高檔項目，戶型大，面積大，一定程度上較為同質(zhì)化； ?區(qū)域房產(chǎn)價格近年來提升迅速，領(lǐng)銜西安； ?建筑風(fēng)格上，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，以中式為主，輔以歐式、現(xiàn)代風(fēng)格等 。南 :環(huán)湖路 。 區(qū)域項目分析 —— 推廣特點 項目 推廣渠道 推廣主題 中海國際 報廣、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動營銷 國際居住社區(qū) 曲江南苑 報廣、戶外、網(wǎng)絡(luò) 景觀、歐式建筑、南湖 曲江華府 電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動營銷 新中式建筑 尚林苑（小高層） 報廣、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動營銷 環(huán)境、戶型、園林 富力城（一期） 報廣、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動營銷 精裝修、泛曲江 項目分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 重點對比項目 —— 富力城（ 1期） 開發(fā)商：西安濱湖花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 富力地產(chǎn) 建筑施工：廣州天力 建筑設(shè)計：廣州市住宅設(shè)計研究院 地址 :雁塔南路南端向東 800米 四至 :東 :慧谷路 。 項目 戶型 面積 套數(shù) 銷售情況 中海國際 一室 ~別墅 50— 400 10000 10% 曲江南苑 兩室 ~四室 102— 195 1422 40% 曲江華府 兩室 ~四室 120— 220 2452 45% 尚林苑（小高層） 三室 ~復(fù)式 185— 240 354 70% 公園世家 一室 ~別墅 主力 80— 140 8684 未銷售 曲江觀邸（一期） 三室 ~復(fù)式 130— 230 2700 未銷售 富力城（一期） 一室 ~復(fù)式 73— 300 3400 76% 曲江觀唐 兩室、三室 80— 160 880 未銷售 項目分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 區(qū)域項目分析 —— 銷售價格 分析：價格領(lǐng)銜西安，提升迅速 區(qū)域均價約 6000元 /㎡左右。 數(shù)年以來，曲江一直著力打造西部第一文化品牌，在發(fā)展的過程中將文化融入地產(chǎn)業(yè)，并借此盤活曲江新區(qū)的經(jīng)濟，使曲江成為西安文化、地產(chǎn)、旅游第一品牌。建區(qū)以來，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為西安首屈一指的富人區(qū)。 ? 基于宏觀調(diào)控的進一步落實，住宅物業(yè)的投資性購買比例將會進一步降低，而城市發(fā)展進程和城市人口的居住需求將確保自住型購買的穩(wěn)定增長。 經(jīng)濟分析： 市場分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 城市居民人均可支配收入（元）7748854496281090512023020234000600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 2023年城市居民人均可支配收入（元）西安市人均可支配收入和居民儲蓄存款余額研究 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 城市人均可支配收入（元） 7748 8544 9628 10905 12023 年增長率 % % % % 10% 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 居民儲蓄存款余額（億元） 年增長率 % % % % 12% 城市居民儲蓄存款余額及增長率研究 居民儲蓄存款余額 （ 億元 ）050010001500202325002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年居民儲蓄存款余額 （ 億元 ） 西安居民購買力的累積較好，居民儲蓄率增長高于人均可支配收入，說明在財富增加過程，消費沒有完全釋放。 ?稅收政策：稅收管理力度正在加大 房地產(chǎn)行業(yè)依然是稅收監(jiān)管的重點，同時，政府正在加快推進物業(yè)稅政策出臺，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)實施征稅，將加大不動產(chǎn)的保有成本。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在從土地、金融、稅收三方面進一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。西安地產(chǎn)市場迎來品牌企業(yè)為主體的規(guī)模化開發(fā)時期。項目以南為西延公司家屬院，西側(cè)為規(guī)劃路； ?周邊交通便利，雁塔南路路況良好，距大雁塔 5分鐘車程； ?項目周邊多為待開發(fā)住宅小區(qū)，無工業(yè)企業(yè)，生活配套不完善，目前仍處于建設(shè)初期，預(yù)計半年到一年內(nèi)進入?yún)^(qū)域開發(fā)的高峰期。 項目分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 ?雁塔南路帶來的通達(dá)性，使項目有機會獲取曲江的遞延價值； ?從產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展階段來看，曲江多以旅游、生活配套為主，房地產(chǎn)是其重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，而航天產(chǎn)業(yè)園則著重于航天高科技技術(shù)，與地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)聯(lián)較少。 區(qū)域項目多為中高檔項目。 項目 建筑風(fēng)格 中海國際社區(qū) 中式結(jié)合歐式 曲江尚林苑 古典中式 曲江華府 新中式 富力城（一期） 現(xiàn)代建筑 中海國際 現(xiàn)代建筑 曲江南苑 歐式 項目分析 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 分析： “品質(zhì)、環(huán)境、人文”為區(qū)域主打主題 曲江現(xiàn)在是西安市房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，結(jié)合區(qū)域以及自身樓盤的特點，區(qū)域內(nèi)各樓盤在推廣上多以 “品質(zhì)、環(huán)境、人文”為主題。地下 :500) 物業(yè)管理費： /平方米 /月 建筑形態(tài)： 9棟 11層小高層 。) 物業(yè)管理費： /平方米 /月 。 項目劣勢（ Weakness） 配套：區(qū)域目前生活設(shè)施及市政配套的缺乏； 品牌：英泰作為新開發(fā)商，品牌不具優(yōu)勢； 產(chǎn)品：規(guī)劃容積率較高，市場接收度有待培養(yǎng)； 環(huán)境：有高壓線穿過地塊，對規(guī)劃有一定阻礙。樹立項目獨特的市場形象。 ? 他們經(jīng)常出沒于全國各大城市的機場和高檔商務(wù)場所，“高節(jié)奏、高壓力”是他們生活的真實寫照。 過多的高層物業(yè)必然會降低產(chǎn)品檔次，選擇曲江置業(yè)的客戶選擇多考慮小高層及中高層。 考慮在曲江置業(yè)的大部分客戶，需求面積以 100—— 160平米為主，項目主力戶型面積控制在 90—— 170平米左右。所以，產(chǎn)品檔次定位不易過于高端，走中高檔路線較為合適。 ?考慮到居住品質(zhì)，商業(yè)部分不易過大，不應(yīng)超過住宅總體量的 5%。 項目共規(guī)劃 23棟住宅，其中： 5+1式電梯洋房共 6 棟，共計 120 戶； 11+1 及 12層小高層共 5 棟，共計 540 戶； 16層高層共 4 棟，共計 768 戶； 20層高層共 4 棟，共計 960 戶； 22層高層共 3 棟，共計 1056 戶； 24層高層 1 棟，共計 432 戶。 3）強調(diào)人性化的住宅空間，通過鋪裝的 改變使其起到有效的標(biāo)識作用， 地下停車位 地下停車位 地下停車位 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 開發(fā)節(jié)奏說明 一期開發(fā)部分 一期開發(fā) 建筑面積 225490 平方米 住宅 224604 平方米 共計 2180 套 幼兒園 886 平方米 占總比例的 56 % 注：項目分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為三年 一期產(chǎn)品主要為花園洋房及小高層產(chǎn)品，主要考慮應(yīng)以一個“高端項目”的形象面世，確立項目區(qū)域標(biāo)桿形象。 有效增大住宅綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 入戶景觀設(shè)計 (示意圖） 入戶景觀也是體現(xiàn)整個項目居住品質(zhì)的重要組成部分。 功能分區(qū)必須明顯： 動態(tài)靜態(tài)分區(qū)、工作空間和生活空間分區(qū)、公共和秘密空間分區(qū)在設(shè)計中貫徹空間層次感更強，空間變化更大 。在建筑形體設(shè)計中采用空中花園， 270度低臺落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。 實行對社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以