【正文】 營(yíng)銷推廣策略 推廣思路 立足于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，通過戰(zhàn)略性的廣告策劃，由打造產(chǎn)品形象入手，打造項(xiàng)目口碑和產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化，并在市場(chǎng)上樹立起獨(dú)樹一幟的開發(fā)商項(xiàng)目品牌形象。 ? 項(xiàng)目的首期將重點(diǎn)建設(shè)以下配套設(shè)施： ? 商務(wù)中心（社區(qū)服務(wù)中心）： 商務(wù)會(huì)所、業(yè)主服務(wù)中心，提供家政、票務(wù)等服務(wù)。 二期銷售啟動(dòng) 蓄勢(shì)期 開盤熱銷期 強(qiáng)銷期 清盤期 火爆開盤，項(xiàng)目深入人心 后，推出更多大戶型房源 延續(xù)推廣軸心 消化剩余單位 結(jié)合促銷活動(dòng)消化 相對(duì)困難戶型 導(dǎo)入市場(chǎng) 前期蓄客 項(xiàng)目市場(chǎng)銷售周期 A、住宅一期價(jià)格策略 由于本項(xiàng)目銷售時(shí)間尚有 6個(gè)月，因此，根據(jù) 09年犀浦住宅價(jià)格上漲比率（參照 0809年犀浦住宅年增長(zhǎng)率接近 20%）， 但考慮到 09年房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策背景的利空、市場(chǎng)逐漸回歸理性、及本項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)程等多重因素，我們采用科學(xué)計(jì)算法則取 計(jì)算項(xiàng)目 11年 3月開盤的市場(chǎng)價(jià)格： 本項(xiàng)目一期建議開盤均價(jià)為： 4200元 /㎡ ＝ 4620元 /㎡ B、總體價(jià)格策略 總體價(jià)格策略：（銷售前期，主要是開盤期和強(qiáng)銷初期）低開高走，小幅快跑； （銷售后期）保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點(diǎn)小幅上漲； C、商業(yè)預(yù)計(jì)定價(jià) 由于考慮到區(qū)域規(guī)劃周期和犀浦現(xiàn)有市場(chǎng)狀況（依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研部分商業(yè)調(diào)查） 商鋪價(jià)格建議 : 5500— 8000元 /㎡ 配套設(shè)施補(bǔ)充建議 一、配套設(shè)施的選擇原則 滿足小區(qū)居民的生活需要，能形成項(xiàng)目的買點(diǎn)。 ▲項(xiàng)目周邊規(guī)劃 犀浦新區(qū)內(nèi)和本項(xiàng)目相關(guān)的道路體系在 2023年內(nèi)完成，對(duì)區(qū)域交通道路網(wǎng)絡(luò)建成周期將是我們參照的依據(jù)。同時(shí)我們產(chǎn)品設(shè)計(jì)有區(qū)域領(lǐng)先性的創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，將其價(jià)值作為廣告訴求，能最大限度吸引客戶。 在項(xiàng)目具體的推售方式上，基本上應(yīng)該采取優(yōu)先較差單位，綜合后較好單位的推售方式，保持約衡，這樣可以達(dá)到掌握銷售主動(dòng)權(quán)，保證旺銷期現(xiàn)場(chǎng)人氣的目的。并將成為區(qū)域輻射中高端人群聚會(huì)、交流的常選地。 其中部分街鋪，還應(yīng)配備煙道和排油污設(shè)施，便于經(jīng)營(yíng)餐飲。 （ 3）有大型主力店的商業(yè)中心： 指以大型百貨、超市為主力店的集中消費(fèi)商業(yè)中心，其中主力店是這個(gè)商業(yè)中心的核心消費(fèi)場(chǎng)所，對(duì)城市居民具有巨大的吸引力，具有獨(dú)立的集客題材，并且對(duì)周邊的小型商業(yè)集群也具有巨大的拉動(dòng)作用。 注重了整個(gè)樓盤的景觀效果均好性，利于后期銷售。以便產(chǎn)品在區(qū)域具有直接的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 要事業(yè)的人，買的不是房子，買的是能激發(fā)自己創(chuàng)造欲望的居住空間。 ? 以前，很多人向往寧?kù)o與喧囂的結(jié)合，現(xiàn)在不得不逃離城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴。 項(xiàng)目的出現(xiàn)將彌補(bǔ)本區(qū)域無大中 型住宅項(xiàng)目的空白，尤其是項(xiàng)目 的商業(yè)，可改變本區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè) 施缺乏落后的現(xiàn)狀。 2客戶職業(yè)特征 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、 IT、制藥等行業(yè)從業(yè)人員、教師、公務(wù)員等傳統(tǒng)職業(yè) 3客戶職務(wù)特征 年輕白領(lǐng)、專業(yè)技術(shù)人員、一般公務(wù)員等 4客戶年齡特征 以 2530歲、 3540歲左右客源為主， 25歲以下、 50歲以上為輔 5客戶收入特征 月收入在 3000— 4000之間 6客戶家庭特征 二口之家、三口之家組成 7客戶教育特征 均受中高層次教育，大?；虼髮Ｒ陨蠈W(xué)歷 8客戶習(xí)性特征 思想靈活，樂于接受新鮮事物，崇尚多元化生活方式，有理想但比較現(xiàn)實(shí)，能理性思考 問題，生活中多從實(shí)際出發(fā)。 ? 根據(jù)居住價(jià)值的不同可將項(xiàng)目地塊劃分為 A、 B、 C三個(gè)區(qū)域，其居住價(jià)值比較： ABC。 ? 精品混合社區(qū)！項(xiàng)目自身特點(diǎn)決定要用混合物業(yè)。 ? 全面出擊，可能分散力氣，收效難測(cè)，專一進(jìn)攻，風(fēng)險(xiǎn)也很大。 ? 高度張揚(yáng)的產(chǎn)品品質(zhì)，低調(diào)孤傲的入市姿態(tài)。 決策點(diǎn) 3：效益 ? 既定指標(biāo)決策： ? 容積率 （需聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)品牌及區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行綜合考慮）。 ? 效益：既定指標(biāo) 。 劣勢(shì)規(guī)避建議 因子分析 頂端豪宅 高端產(chǎn)品 中高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品 中低檔產(chǎn)品 小戶型公寓 對(duì)外部景觀資源要求 稀缺資源 較好的資源 無弱勢(shì)資源 一般 無 無 對(duì)公共配套的依賴 弱 較弱 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性 弱 較弱 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 對(duì)公共交通的依賴 弱 較弱 一般 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求 較大規(guī)模 較大規(guī)模 較大規(guī)模 一般 基本無要求 基本無要求 容積率、覆蓋率要求 低層低密度 低覆蓋率 一般 一般 基本無要求 高容積率 景觀配套體系要求 出類拔萃 出類撥萃 較高 一般 基本配套 較低 對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 控制成本 較低成本 一般 對(duì)銷售價(jià)格的限制 市場(chǎng)制高點(diǎn) 較高價(jià)格 較高價(jià)格 一般 低價(jià)格 一般 地塊匹配情況 不太適宜 具備一些條件 存在一定障礙 基本符合 較為符合 目標(biāo)不支持 區(qū)位不支持 項(xiàng)目地塊因子分析 項(xiàng)目最適宜打造的產(chǎn)品 項(xiàng)目次適宜打造的產(chǎn)品 項(xiàng)目總評(píng) 通過項(xiàng)目解讀、 swot分析及地塊因子分析，得到的結(jié)論如下： ◎項(xiàng)目有天生麗質(zhì)的地方，也有一定的硬傷，短時(shí)期內(nèi)是難以解決的。 2）營(yíng)造氣氛 項(xiàng)目周邊現(xiàn)較空曠，人氣淡，在銷售時(shí)可多布置道旗、大幅噴繪等，以渲染銷售氣氛，化去項(xiàng) 目這方面的不足。 ?，F(xiàn)在包括成都在內(nèi)的多個(gè)一線城市房?jī)r(jià)太高，普通的工薪族難以承受，紛紛選擇環(huán)線外和郊縣購(gòu)房。項(xiàng)目非純住宅項(xiàng)目，而是和石材城這樣的商業(yè)混合的，給人的心理感受不好。 目前項(xiàng)目旁犀團(tuán)線與沙西線相連得 道路已修好，可適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行修正， 為以后的項(xiàng)目打造與宣傳做準(zhǔn)備。 ○ 處在犀浦版塊內(nèi)，距離城區(qū)較近。 交通情況 22 30 310等多路公交車經(jīng)過，三環(huán)至四環(huán)。 3）紅光板塊 ： 高新區(qū)配套房產(chǎn)板塊 板塊地處川西平原腹心地帶，距成都市區(qū)僅 13公里，屬郫縣城市組團(tuán)次中心，分為 4個(gè)功能片區(qū)，即以 工業(yè)為主、約 5平方公里的紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)；以教育為主、共 3平方公里的西華大學(xué)片區(qū)；以及以商業(yè) 和居住為主、總計(jì)為 5平方公里的三觀居住片區(qū)、紅光居住片區(qū)。臨近各個(gè)學(xué)校和高新西區(qū)創(chuàng)新中心等的樓盤有針對(duì)性的根據(jù)本區(qū)域購(gòu)房者的特點(diǎn)推出了 大量的 90平米以下的房源；而靠近犀浦鎮(zhèn)區(qū)的樓盤則更多的推出 120平米以上的套三及以上戶型來來吸引改善型客 戶； 五、郫縣各版塊運(yùn)行情況 ： 本地客戶開發(fā)潛力小，其他區(qū)域客戶將占據(jù)主流 由于犀浦板塊地理位置上的優(yōu)勢(shì)，一方面板塊靠近金牛區(qū)，一方面又緊靠高新西區(qū)， 由此帶來的客戶資源非?？捎^，且客戶類型多樣化。 2)中高端人群支撐 關(guān)鍵詞：高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港、大量高校。 郫縣規(guī)劃 關(guān)鍵詞： 人居新城 郫縣是“全域成都”總體構(gòu)想中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 為構(gòu)筑成都市主城區(qū)七大組團(tuán)之一 郫縣新城規(guī)劃為“人居新城” “兩軸三園三帶”規(guī)劃打造開放式生態(tài)國(guó)際新城 占地 5平方公里，居住用地 省政府即將搬遷于郫縣新城 將新增 12萬(wàn)精英人士 規(guī)劃建設(shè)大型城市公園、濱河綠化帶 高新產(chǎn)業(yè)發(fā)集中區(qū) 三個(gè)中心組團(tuán)，三塊樓市新炭。 ○ 住宅建筑類型情況：存量從絕對(duì)值上看主要為高層和中高層類，但從可售周期上看，別墅類特別是雙拼別墅存量較多。 ○ 花園洋房和多層也多在郊縣，銷售情況良好。 各建筑類型物業(yè)供求情況： 住宅堅(jiān)挺 二、成都主城區(qū)與郊縣市場(chǎng)反應(yīng) ※ 相比各種物業(yè)，還是住宅更為堅(jiān)挺，市場(chǎng)反應(yīng)更好。市場(chǎng)各方大都在第一時(shí)間將此作為利好消息來解讀，不少專家認(rèn)為國(guó)資委此番表態(tài)，是對(duì)于民怨的一種回應(yīng)，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，對(duì)其他 不務(wù)正業(yè) 的國(guó)有企業(yè)將有敲山震虎之效。 細(xì)則二 —— 嚴(yán)格二套房貸 1月 10日下發(fā)了 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （國(guó) 11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于 40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。 增加非商品房類產(chǎn)品供給，狙擊房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。Agency代理 一切都源于慎密的求證和策略之上的否定之否定。 國(guó)五條 1月 10國(guó)務(wù)院發(fā)出 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 ，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。 首套房契稅優(yōu)惠收緊 3月 9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了 《 關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知 》 ，通知指出，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 政策影響及樓市運(yùn)行情況分析 消費(fèi)者觀望情緒明顯 ,部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下挫。 銷售價(jià)格情況： 價(jià)格杠桿使郊縣樓市大放異彩 ※ 別墅的均價(jià)已經(jīng)突破一萬(wàn)，價(jià)格高昂，所以去化率慢。 ○ 超大戶型和超小戶型銷售數(shù)量少。先后被列為全國(guó)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū) .交通方面：郫縣地處成都市上游西北郊，縣城距成都市繞高速公路 1公里，距成都市三環(huán)路 6公里，距成都市二環(huán)路 10公里，距成都市一環(huán)路16公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20分鐘車程，距成都火車站 30 分鐘車程，已開通 30 5 98等 4條公交線路，直達(dá)成都市區(qū)。 犀浦片區(qū)： 成都中心城區(qū)西部生活商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)商務(wù)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。主要樓盤有伊莎貝拉、新里派克公館，片區(qū)內(nèi)知名開發(fā)商有中鐵 集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)等。老城鎮(zhèn)片區(qū)以舊城改造和環(huán)線外擴(kuò)發(fā)展為主，政 府定位的職能是城市的商業(yè)和文化娛樂中心，可給郫筒板塊帶來一些拆遷戶的置業(yè)需求。 ： 區(qū)域及周邊客戶為主 因板塊內(nèi)有成都現(xiàn)代工業(yè)港，工業(yè)園區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員多選擇就近購(gòu)房；另外，西華大學(xué)工作的 老師也多選擇在本板塊內(nèi)置業(yè)；其他較少的本板塊內(nèi)舊城改造的拆遷安置戶也是板塊客戶的一個(gè)來源。500米外更有成灌快鐵（ 2023年 5月通車）站口，并可與地鐵 2號(hào)線同站換乘， 項(xiàng)目亮點(diǎn) ○北歐湖泊式景觀 ○臨河公園 ○生態(tài)泳池 ○依托西華大學(xué) 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)基金藍(lán)灣 項(xiàng)目地址 郫縣紅光鎮(zhèn) 開發(fā)商 成都市萬(wàn)基房產(chǎn) 物業(yè)管理 成都萬(wàn)潤(rùn)物業(yè) 總占地面積 60 畝 總建筑面積 12萬(wàn)平方米 總戶數(shù) 1296 容積率 綠地率 % 公攤率 1722% 建筑形態(tài) 高層 銷售價(jià)格 4300元 /平方米 配套設(shè)施 8000平米法式中庭園林、 10000平米商業(yè)配套、市政水岸公園、高校環(huán)抱、中庭花園、入戶花園、空中花園、花房、西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué) ,幼兒園 :4所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、特惠超市旗艦店、金藍(lán)灣商業(yè)廣場(chǎng)、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、紅光鎮(zhèn)醫(yī)院 交通情況 3 22 310A、 360、 70 707等公交直達(dá)市區(qū)，交通便利； 500米外更有成灌快鐵（ 2023年 5月通車）站口，并可與地鐵 2號(hào)線同站換乘， 項(xiàng)目亮點(diǎn) ○法式規(guī)劃理念 ○點(diǎn)式 +蝶式建筑布局 ○雙層挑高空中花園 ○中庭景觀 項(xiàng)目名稱 卡碧藍(lán)灣 項(xiàng)目地址 郫縣 .安靖鎮(zhèn)安豐路 開發(fā)商 四川寶瑞建設(shè)投資 物業(yè)管理 四川碩潤(rùn)物業(yè) 總占地面積 100 畝 總建筑面積 18 萬(wàn)平方米 總戶數(shù) 1500 容積率 3 綠地率 45% 公攤率 20% 建筑形態(tài) 高層 銷售均價(jià) 3600元 /㎡ 配套設(shè)施 雙層會(huì)所、游泳池、水景商業(yè)街 、兒童游樂場(chǎng)、老年健身場(chǎng)地、觀景平臺(tái)、全民健身場(chǎng)地、休閑廊亭，周邊配套：安靖中學(xué)、小學(xué)，成都商業(yè)學(xué)校、交大、安靖公立醫(yī)院，喜安綜合市場(chǎng)，摩爾購(gòu)物超市、紅旗超市、夜市、通訊一條街、農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、蜀繡公園、火車站等。 項(xiàng)目地塊解讀 地塊現(xiàn)為生地，可塑性強(qiáng)。項(xiàng)目被沙西線與犀團(tuán)路兩條大道相夾，附近有多路公交車，對(duì)有車無車的客戶都非常方便。 O（機(jī)會(huì)） 。目前本區(qū)域人氣不足，但已成為房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，很快會(huì)受到人們的矚目與購(gòu)房者的青睞。 。同時(shí)以合理的規(guī)劃 可揚(yáng)長(zhǎng)避短，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，并彌補(bǔ)項(xiàng)目諸多不足。 產(chǎn)品品質(zhì) 高質(zhì)量的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品質(zhì)感強(qiáng) 規(guī)模 20萬(wàn)方；自我配套的完善 園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì) 超越市場(chǎng)水準(zhǔn)的園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì) 區(qū)域增值潛力 政府的支持，便利的交通 區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理 區(qū)域稀缺產(chǎn)品 小高層設(shè)計(jì)，區(qū)域市場(chǎng)上的差異化產(chǎn)品供給 1 2 3 4 5 從上述市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目本體、競(jìng)爭(zhēng)情況和客戶需求等因素綜合考慮，產(chǎn)品是本項(xiàng)目切入市場(chǎng)最有效的利器。 決