【正文】 ?根據(jù)跨國企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移變化，下一階段將會(huì)大量進(jìn)入中國市場的行業(yè)企業(yè)主要是：電子通訊類企業(yè)、重化工企業(yè)等。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個(gè)性發(fā)揮 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 2023年 3月 思源顧問 88 生態(tài)辦公 —— 基本可行 結(jié)論： 本案作為生態(tài)辦公基本可行，且優(yōu)勢方面敏感性系數(shù)稍微突出，對于生態(tài)辦公來說，可行性較大。 銷售進(jìn)度分析：截止現(xiàn)在，其銷售過半。 2023年 3月 思源顧問 64 同區(qū)域不同性質(zhì)產(chǎn)品之間價(jià)值勢差 郫縣 6200元 /平米 2500元 /平米 銷售均價(jià) 通過今日天園和現(xiàn)代工業(yè)港的銷售均價(jià)比較，可以看出別墅類住宅產(chǎn)品與寫字樓之間存在較大的價(jià)值差，這個(gè)價(jià)值勢差也是正是本案可以借用的。 技術(shù)研發(fā) 營銷推廣 商務(wù)居住 2023年 3月 思源顧問 60 根據(jù)微笑曲線得出處于價(jià)值鏈中低端的種企業(yè)行為 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲(chǔ) 產(chǎn)品研發(fā) 技術(shù)研發(fā) 培訓(xùn)會(huì)議 商務(wù)居住 2023年 3月 思源顧問 61 價(jià)值最大化 企業(yè)需求細(xì)分 市場價(jià)值勢差 尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向 —— 市場價(jià)值勢差 2023年 3月 思源顧問 62 ? 加工制造基地，生產(chǎn)中心。 ? 進(jìn)入新世紀(jì)，惠普逐漸把制造業(yè)務(wù)外包到蘇州等長江三角洲其他城市，自身卻轉(zhuǎn)化為一個(gè)融組織訂單、全球采購、物流分撥、技術(shù)服務(wù)等功能于一爐的亞太營運(yùn)中心 ? 形成 頭腦機(jī)構(gòu)和利潤中 心在浦東、制造加工在蘇州的“前店后廠” 式 的產(chǎn)業(yè)格局。 本地塊開發(fā)的外部威脅主要來自： 其他工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的同步推出。 由于受商務(wù)別墅形成的條件限制，這個(gè)市場雖然出現(xiàn)，但是并沒有出現(xiàn)大量供給，因而沒有形成激烈競爭局面。 2023年 3月 思源顧問 20 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向 成都市重點(diǎn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)， 成都國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 機(jī)械電子 基礎(chǔ)工業(yè) “三有一無” （有市場需求、有經(jīng)濟(jì)效益、 有就業(yè)容量和無污染） 工業(yè)項(xiàng)目 2023年 3月 思源顧問 21 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境助推項(xiàng)目發(fā)展 安德川菜園區(qū) ?占地面積：起步區(qū) 3平方公里，拓展區(qū) ?園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟 ?占地面積： 3平方公里 ?園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產(chǎn)業(yè)基地 ?占地面積： ?主要產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高 現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分 2023年 3月 思源顧問 22 高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競爭關(guān)系 高新西區(qū) 電子信息 現(xiàn)代中藥 高科技軟件研發(fā)生產(chǎn)基地 生物制藥研發(fā)生產(chǎn)基地 空吸 輻射 輻射 現(xiàn)代工業(yè)港 （北區(qū)） 與北區(qū)相比，南區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃類似，但發(fā)展相對滯后，存在一定的“空吸效應(yīng)”。 超越城市區(qū)域期望 既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時(shí)還能給政府帶來新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位策劃思路匯報(bào) 2023年 3月 思源顧問 2 項(xiàng)目定位思路 市場定位 產(chǎn)品及客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 營銷推廣策略 三個(gè)維度分析 調(diào)研成果匯總 開發(fā)目標(biāo)理解 SWOT深入分析 其他關(guān)鍵操作策略 2023年 3月 思源顧問 3 綱 要 一、理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對于市場定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 4 本案開發(fā)目標(biāo)的重新理解 開發(fā)目標(biāo) 利潤最大化 社會(huì)效益 最大化 ? 產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化； ? 利潤最大化是終極目標(biāo)； ? 社會(huì)效益最大化是重要保障。 2023年 3月 思源顧問 10 價(jià)值 最大化 通過競爭分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)策略 —— 三維策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 11 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對于市場定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 12 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 市場供需調(diào)研工作成果匯總 2023年 3月 思源顧問 13 成都打造世界城市，全面提升城市核心價(jià)值 集散中心 信息中心 休閑城市、魅力之都 生產(chǎn)中心 城市能級(jí)提升 規(guī)模力 輻射力 外向力 西南貿(mào)易中心 會(huì)展中心 綜合服務(wù) 中心 ?本案面臨的城市宏觀背景 2023年 3月 思源顧問 14 成都重點(diǎn)發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?成都市堅(jiān)持“三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，以 階段發(fā)展重點(diǎn)，堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)逐步實(shí)施“退二進(jìn)三”的發(fā)展戰(zhàn)略。 北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地，“輻射效應(yīng)”明顯。 ? 因此，商務(wù)居住仍然是一個(gè)值得本案關(guān)注的發(fā)展方向。 2023年 3月 思源顧問 39 提出問題 —— 是否能夠有效優(yōu)化本案 SWOT？ 2023年 3月 思源顧問 40 定位工作的方向 —— 發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢 ?從項(xiàng)目實(shí)際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋找潛在的市場機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升； ?有效規(guī)避劣勢、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢、把握機(jī)遇； 對于本項(xiàng)目而言，發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢的最好方法就是尋找看重本項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，并對項(xiàng)目缺點(diǎn)不敏感的潛在客群。 2023年 3月 思源顧問 50 案例 4：寧波杉杉集團(tuán)總部移師上海 ?寧波杉杉集團(tuán) 1999年初將總部從寧波遷到上海浦東，僅 4年時(shí)間，就從單一的服裝業(yè)進(jìn)入服裝、科技和投資三業(yè)并舉，通過“品牌經(jīng)營、資本運(yùn)作”，資產(chǎn)規(guī)模翻了一番，達(dá) 38億元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)。 ? 以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，建筑品質(zhì)不高，缺少商務(wù)配套。 2023年 3月 思源顧問 65 住宅 辦公 寫字樓價(jià)值 住宅價(jià)值 類住宅：能居住的寫字樓 成都 成都 住宅 VS寫字樓 類住宅 〉 2023年 3月 思源顧問 66 符合市場價(jià)值勢差的價(jià)值最大化方向 低密度產(chǎn)品 高密度產(chǎn)品 住宅 綜合辦公 綜合辦公 純產(chǎn)業(yè) 低密度類復(fù)合辦公成為符合本案地塊性質(zhì)的價(jià)值最大化方向 2023年 3月 思源顧問 67 符合市場價(jià)值勢差的價(jià)值最大化方向 純產(chǎn)業(yè) 綜合辦公 類住宅 低價(jià)值 中高價(jià)值 高價(jià)值 高價(jià)值 低價(jià)值 低密度 高密度 低密度復(fù)合辦公 2023年 3月 思源顧問 68 綱 要 一、重新理解開發(fā)目標(biāo)，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案 SWOT進(jìn)行深入分析 四、第一維度分析 —— 細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向 五、第二維度分析 —— 分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海 六、第三維度分析 —— 基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析 七、市場定位 —— 滿足三個(gè)維度的組合化市場定位 八、客群定位 —— 以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群 九、對于市場定位的驗(yàn)證性分析 —— 借勢？跳出？超越？ 2023年 3月 思源顧問 69 第二維度分析 —— 競爭態(tài)勢 價(jià)值 最大化 通過競爭分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件土地屬性政府預(yù)期開發(fā)資金 2023年 3月 思源顧問 70 競爭項(xiàng)目樣本選取的標(biāo)準(zhǔn) 位于成都郊區(qū)，郫縣未來新行政中心旁； 土地性質(zhì)以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為主； 2023年 3月 思源顧問 71 當(dāng)前市場已經(jīng)出現(xiàn)或潛在的項(xiàng)目競爭分析 2023年 3月 思源顧問 72 天府創(chuàng)意軟件園 項(xiàng)目位置 成都市高新西區(qū)西芯大道 30號(hào) 占地面積 75065平米 建筑面積 62217平米 投資密度 248萬元 /畝 綠地率 40% 容積率 售價(jià) 38004200元 /平方米 水費(fèi) 未定 2023年 3月 思源顧問 73 軟件園總戶數(shù)為 104套。 2023年 3月 思源顧問 76 主要企業(yè)名單 主要經(jīng)營產(chǎn)業(yè) 擁有員工人數(shù) 摩托羅拉 手機(jī)生產(chǎn)、軟件等 12001500人 IBM 軟件、電腦等 800人以上 大唐電信 電信相關(guān)業(yè)務(wù) 200人以上 迪康藥業(yè) 醫(yī)藥 400人以上 英特企業(yè) 軟件、電腦等 300人以上 國騰電子 電子及相關(guān)產(chǎn)品 500人以上 除上述高新西區(qū)進(jìn)駐