【正文】 從近年石獅市房地產(chǎn)銷售情況表來(lái)看，整體銷售情況較穩(wěn)定，整體受市場(chǎng)波動(dòng)較小，一定程度上是市場(chǎng)供給影響的，但大體上主要是有市場(chǎng)需求決總套數(shù) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 套數(shù) 5986 3863 623 500 500 5000100020xx3000400050006000石獅市 20xx20xx年保障住房住房規(guī)劃情況表（套數(shù)：套） 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 住宅竣工面積 57827 144950 58222 114082增長(zhǎng)率（ %） 602020601001401800300006000090000120xx015000020xx年 20xx年石獅市房屋竣工情況表（面積： m2） 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 24 定的，石獅市房地產(chǎn)市場(chǎng)是還是以剛性需求為主的，目前，投資市場(chǎng)所占的比重小。 4. 南部區(qū)域： 以八七路以南 的范圍 為主。 二、 石獅市“十二五”住房規(guī)劃 “ 20xx20xx 年”期間住房建設(shè)年度計(jì)劃 年度 住房（萬(wàn)套） 建設(shè)面積（萬(wàn) m2） 政策性住房（萬(wàn)套） 政策住房建設(shè)面積（萬(wàn) m2） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 總計(jì) 236 “ 20xx20xx 年”期間住房用地年度計(jì)劃 年度 住房用地（畝） 新增住房用地 政策性住房用地（畝） 20xx 252 40 62 20xx 20xx 20xx 20xx 總計(jì) 1220 在“ 20xx20xx 年”規(guī)劃期間，石獅市住房規(guī)劃共 236 萬(wàn)平米，年供應(yīng) 萬(wàn)平米，保障性住房供應(yīng) 萬(wàn)平米，年均供應(yīng) 萬(wàn)平米；住房中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 20 用地共供應(yīng) 1220 畝，新增住房用地 畝。而投資、消費(fèi)、出 口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 石獅港塘村新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目符合石獅市城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了泉州市環(huán)灣城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 本項(xiàng)目原為石獅市港塘村村民的集體回 批用地及地上建筑物，屬于舊村改造項(xiàng)目。 在《方案》的構(gòu)想中，未來(lái)的石獅就是一座城?！八幕敝校擎?zhèn)化地位特殊、位置關(guān)鍵，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，是擺在我們面前的一項(xiàng)重大任務(wù)。 2. 宏觀經(jīng)濟(jì) 1) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）： “十 一 五”時(shí)期 石獅 市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪擴(kuò)張期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體呈現(xiàn)逐年加快態(tài)勢(shì)。 到 20xx 年，三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整優(yōu)化為 3∶ 51∶ 46，突出產(chǎn)業(yè)、港口、城市協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)“現(xiàn)代新型工業(yè)進(jìn)園區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)城區(qū)”，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 快速通道路網(wǎng)： 加強(qiáng)沿海與山區(qū)、山區(qū)與山區(qū)間的橫縱向快捷聯(lián)系，形成“沿海環(huán)灣放射、內(nèi)陸網(wǎng)狀縱橫”為基本骨架的市域快速通道網(wǎng)絡(luò)。 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 10 兩軸： 即南北向依托永梅路和石永路，連接北側(cè)行政中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心和南側(cè)濱海港口商貿(mào)中心，形成發(fā)展主軸，也是今后永寧打通山、海通道的重要開放空間；東西向依托海通路和永寧老街，連接鹽田休閑娛樂中心、鎮(zhèn)區(qū)綜合服務(wù)核心、永寧衛(wèi)形成發(fā)展次軸。向東與環(huán)灣核心區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行銜接，向西聯(lián)系和帶動(dòng)安溪、永春、德化山區(qū)的發(fā)展。 “ 兩翼 ” ： 指北翼湄洲灣南岸區(qū)域（主要包括泉港和惠安），和南翼環(huán)寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 歲時(shí)習(xí)俗 ： 主要有 春節(jié) 、 上元節(jié) 、清明節(jié)、端午節(jié)、 中元節(jié) 、中秋節(jié)、冬至、除夕。 （圖三） 安溪縣永春縣德化縣南安市晉江市石獅市泉州市區(qū)惠安縣泉港區(qū)龍巖市三明市南平市寧德市福州市泉州市莆田市漳州市廈門圖一 圖二 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 5 3. 城市面積和人口 全市陸域面積 160 平方公里，海岸線長(zhǎng) 公里 ， 大小島礁 60 多個(gè) ，巖岸蜿蜒曲折 ,港灣良多 ，是陸域邊界線的 倍，行政管轄的毗鄰海域面積 968 平方公里 ， 全市 戶籍人口 31萬(wàn) ， 外來(lái)流動(dòng)人口 40 萬(wàn) ， 華僑、華人 28萬(wàn)人 ，分布 37 個(gè)國(guó)家和地區(qū) ， 石獅籍的 臺(tái)灣同胞 50 萬(wàn)多人 ，旅港、旅澳同胞 萬(wàn)人 ， 20xx 年， 市中心區(qū) 由 15 平方公里擴(kuò)大到 平方公里 ， 城市總?cè)丝?65萬(wàn)人 ，城鎮(zhèn)化水平達(dá) 80%以上。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總出讓用地面積（不含代征地） ㎡ 107, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 448, 其中計(jì)容面積為 ㎡ 362, 其中：住宅建筑面積 ㎡ 327, 其中：商鋪建筑面積 ㎡ 35000 不計(jì)容面積 ㎡ 其中：地下停車場(chǎng)建筑面積 ㎡ 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 45 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 261, 7 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)總額 萬(wàn)元 50, 8 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率 % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） 萬(wàn)元 48, 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 靜態(tài)投資回收期 年 12 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 4 第 二 部分 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 一、 項(xiàng)目背景 （ 一 ） 、 城市概況 1. 自然地理位置 石獅位于福建省東南沿海， 泉州市南部， 市域三面臨海， 西南面與晉江市的西濱農(nóng)場(chǎng)及羅山、永和、龍湖等鎮(zhèn)接壤，東面、南面、北面臨海，瀕臺(tái)灣海峽，在泉州灣至深滬灣之間 ， 距泉州市 21 千米，南離廈門 97 千米， 石獅地處北緯 24176。 龍湖 888” 等項(xiàng)目面世 。 江濱花園 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 三遠(yuǎn)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司從 1998 年 起 順應(yīng)時(shí) 代發(fā)展潮流，積極轉(zhuǎn)型并確立了以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造和諧、宜居城中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 2 市。 第一城 ” 、 “ 三遠(yuǎn) 龍湖 888” 項(xiàng)目以優(yōu)良的施工品質(zhì)獲得“泉州市優(yōu)良工程”稱號(hào)。 （圖一、圖二） 2. 行政區(qū)劃 石獅于 1988 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立縣級(jí)市，是中國(guó)休閑服裝名城、福建綜合改革試驗(yàn)區(qū)、著名僑鄉(xiāng) 。 5. 地形地貌 石獅處于華南褶皺系閩東火山斷拗帶，在東南沿海動(dòng)力變質(zhì)帶的中段 ，在全國(guó)區(qū)劃位置上，屬閩粵沿?；◢弾r丘陵亞區(qū)的一部分，地貌形態(tài)不一，蚶江縣祥芝鎮(zhèn)鴻山鎮(zhèn)錦尚鎮(zhèn)永寧鎮(zhèn)寶蓋鎮(zhèn)石獅市湖濱街道辦事處?kù)`秀鎮(zhèn)鳳里街道辦事處圖三 海岸線64 公里 圖四 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 6 以臺(tái)地、沖積海積平原為主，地勢(shì)南高北低 ， 土壤以紅壤、風(fēng)沙土為主 。 （ 二 ） 、 城市 發(fā)展 總體 規(guī)劃 1. 泉州市總體規(guī)劃： “ 一區(qū)兩翼多支點(diǎn) ”發(fā)展布局 泉州市現(xiàn)狀城鎮(zhèn)體系 ： 由三個(gè)層次組成， 第一層次 為中心城市，即鯉城、豐澤、洛江和泉港；第二層次為次中心城市和山區(qū)縣城，即晉江、 石獅 、南安市區(qū)和惠安、安溪、永春、德化縣城； 第三層次 為各類小城鎮(zhèn)，包括沿海、沿江、沿路分布的周圍城鎮(zhèn)。 2. 泉州市 發(fā)展三大門戶型次區(qū)域 北部片區(qū) 西 部片區(qū) 北部片區(qū) 南 部片區(qū) 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 8 南部門戶 —— 安海水頭組合：是環(huán)圍頭灣地區(qū)的增長(zhǎng)極核和區(qū)域門戶，向南對(duì)接和聯(lián)系廈門、珠三角，并為將來(lái)對(duì)接臺(tái)灣預(yù)留充分的戰(zhàn)略用地。 （ 3） 永寧 鎮(zhèn) 布局結(jié)構(gòu)： “ 一核兩軸、四心六區(qū) ” 永寧 鎮(zhèn) 規(guī)劃 至 2030年城鎮(zhèn)人口 10萬(wàn)人，其中紅塔灣片區(qū)容納 ，黃金海岸可容納 2 萬(wàn)人，中心鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域的居住人口約 萬(wàn)人。 民航： 擴(kuò)建泉州晉江機(jī)場(chǎng)，盡快開展海西區(qū)域性樞紐機(jī)場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃選址工作，建議在泉州、廈門兩市交界地區(qū)預(yù)留區(qū)域新建機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地。 1. 規(guī)劃背景： 十 二 五發(fā)展規(guī)劃對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的促進(jìn) “十二五”時(shí)期，石獅將積極融入海西建設(shè)和泉州環(huán)灣發(fā)展大局，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動(dòng)科學(xué)發(fā) 展、跨越發(fā)展，圍繞“一市一城”發(fā)展戰(zhàn)略，突出加快現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代宜業(yè)宜居城市、創(chuàng)新型城市、和諧平安城市建設(shè)，致力提升產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、城鄉(xiāng)一體化、體制機(jī)制改革創(chuàng)新、民生保障水平，努力把石獅建設(shè)成為 現(xiàn)代工貿(mào)港口旅游城市 。 、 致力于建設(shè)幸福石獅 ： “十二五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長(zhǎng) 9%、 10%，力爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步；平均受教育年限 12 年以上，人均期望壽命 75 歲以上；城鄉(xiāng)居民就業(yè)更加充分；城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高、應(yīng)保盡保；新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋率 100%。 5) 居民儲(chǔ)蓄情況： 一般來(lái)講，儲(chǔ)蓄率和投資率成反比， 03 年 11 年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額穩(wěn)步增長(zhǎng)， 07 年儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率迅速降低，說明 03 年開始很多人將現(xiàn)錢拿出來(lái)投資，由于 08 年金融危機(jī)和市場(chǎng)不景氣，所以當(dāng)年儲(chǔ)蓄率回升， 09 年市場(chǎng)前景良好，儲(chǔ)蓄率開始回落； 20xx20xx 年居民儲(chǔ)蓄情況 第一產(chǎn)業(yè)4%第三產(chǎn)業(yè)42%第二產(chǎn)業(yè)54%鞋服裝童裝輔料走私煙酒紡織漂染水產(chǎn)西褲從石獅市產(chǎn)業(yè)比重來(lái)看，石獅主要以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務(wù)業(yè)為主要支柱型產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，石獅市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速發(fā)展通道?，F(xiàn)狀地上建筑雜亂無(wú)章，城市居住生活配套較差，且項(xiàng)目正處于城北片區(qū)，是石獅市的北大門，雜亂的環(huán)境，嚴(yán)重影響了石獅市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，因此石獅市政府經(jīng)過研究決定，將其征收后作為儲(chǔ)備用地，項(xiàng)目公司于 20xx 年 1 月 24 日以掛牌的形式取得項(xiàng)目開發(fā)用地。沿著城鄉(xiāng)一體化路徑發(fā)展，特別是最近幾年，石獅遇到了非常突出的體制機(jī)制瓶頸，比如土地、人口管理問題、環(huán)境承載能力問題。房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，隨 著城市越來(lái)越一體化，房地產(chǎn)在城市發(fā)展中仍然具有重大的影響力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)是適應(yīng) 石獅 市人口增長(zhǎng)的需要。 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 21 五、 石獅市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 區(qū)域劃分 ： 目前，按石獅市城市發(fā)展的現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的格局，主要?jiǎng)澐譃槿齻€(gè)區(qū)域： 1. 中部區(qū)域： 以子芳路以西，香江路以南，南洋路以東，八七路以北 的集中區(qū)域。 、 20xx20xx 年保障性住房供應(yīng)情況 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 面積 25 30 增長(zhǎng)率（ %） 25 0510152025303505101520253035 石獅市房屋銷售面積走勢(shì)情況表（價(jià)格：萬(wàn) m2） 總套數(shù) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 套數(shù) 增長(zhǎng)率（ %） 0 0 5030101001石獅市 20xx20xx年住房規(guī)劃情況表（套數(shù)：萬(wàn)套） 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013