【正文】 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2. 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新走廊和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū) ， 正處于經(jīng)濟(jì) 、 文化快速發(fā)展上升期 ， 在此區(qū)域設(shè)立企業(yè)孵化器對于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)唐家灣乃至珠海市的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義 。 中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建的星級會議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí)實(shí)施尚無具體時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對本項(xiàng)目物業(yè)接待功能方面產(chǎn)生一定的影響 。從敏感性分析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，在所測定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于 %，這說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。 4676045= （數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表） 3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 。 第六章 總體規(guī)劃方案 第七節(jié) 節(jié) 能 本項(xiàng)目遵照國家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 中央空調(diào)系統(tǒng) 供應(yīng)整座大廈 中央熱水系統(tǒng) 集中供應(yīng)公寓部分 電梯 兩部客梯 ， 不銹鋼裝飾配置 ， 每層均設(shè)站點(diǎn) ， 載重 1000公斤 。 l 供水條件 ： 200毫米管徑 ， 已通至建址地下 。 對進(jìn)駐大廈的 、 發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng) 。 這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外 ， 還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù) ，如打通融資渠道 ， 編制商業(yè)計(jì)劃書 ， 組織項(xiàng)目評估 ， 協(xié)助市場推廣 ， 跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài) ， 實(shí)施人才培訓(xùn)等等 。 珠海創(chuàng)新科技有限公司 （ 暫定名 ） 實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過4000人， 3年內(nèi)將達(dá)到 15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到 2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。占地 66700平方米。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。 2. 社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 珠海市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的 “ 衛(wèi)生城市 ” 、 “ 園林城市 ” 、 “ 環(huán)保模范城 ” 和 “ 旅游城 ” 。 投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來地價(jià)升值所得收益 。 ： 3280平方米 。 ： 16800平方米 。 作為科技企業(yè)孵化器 ， 僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平 ，說明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的 ， 項(xiàng)目可行 。 2. 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便 。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增 20%的良好勢頭。占地 。基地內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓 1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到 100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭。 第四章 市場需求和分析 廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目 、 吸納人才 、 培育高新技術(shù)企業(yè)的重任 ， 享有相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 已吸引一批來自國內(nèi)外的技術(shù)含量高 、 市場前景好 、 各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長性中小企業(yè)進(jìn)駐 。 公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定 ， 以下僅供參考 。 2. 珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解 ，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大 。 另外 ， 建址距離自來水廠僅一千米左右距離 ， 水壓充足 ， 將來若需要擴(kuò)大用水量也容易 。 綠化率 40% 室外停車場 50個(gè)停車位 地下室 兼設(shè)備用房 、 消防水池 、 小型停車場和人防工程 ， 盡量從簡 。 第六章 總體規(guī)劃方案 1. 項(xiàng)目建設(shè)期： 1年 ． 2. 招商期： 1年 ， 指 1年后企業(yè)入駐率為 100%。 按 7%的折現(xiàn)率計(jì)算 ， 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 （ 見現(xiàn)金流量估算表 ） ， 該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于 7%的折現(xiàn)率 ， 是有一定投資價(jià)值的 。三種不確定因素中，最為敏感的是營業(yè)收入。 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對策 第二節(jié) 對 策 1. 充分發(fā)揮政策優(yōu)勢 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國家級高新區(qū)的條件 ，最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策 ， 從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成本 ， 吸引企業(yè)入駐 ， 保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與否的關(guān)鍵 。