【正文】 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 33分 33秒 22:33: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 33分 33秒 22:33:3325 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :33:3322:33Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 當(dāng)然，目前 GymPact還是有缺點(diǎn)。 ? GymPact一開始就打亂了市場的價(jià)格。所以，一時(shí)的免費(fèi)更能吸引消費(fèi)者。 2. 如果你用過于復(fù)雜的方式制訂價(jià)格表，一定是 方式 錯(cuò)了！ ? 美國出現(xiàn)了一個(gè)非常有趣的新定價(jià)模式，據(jù)美國當(dāng)?shù)孛襟w 《 Boston Globe》 報(bào)道，這是一位哈佛剛畢業(yè)的華裔年輕 創(chuàng)業(yè) 家 Yifan Zhang想出來的 創(chuàng)業(yè)點(diǎn)子 ，她決定挑戰(zhàn)健身事業(yè)，創(chuàng)立了一個(gè)新的健身中心的獲利模式，并稱之為 “GymPact”，中文翻譯成 “健身合約 ”。 ? 高樓層敏感度小 。 適當(dāng)?shù)耐瑢訂挝徊顣憩F(xiàn)在每個(gè)單位都開單， 老是不開單的要進(jìn)行處理，特快的要調(diào)整。 只有在精準(zhǔn)的價(jià)格表結(jié)構(gòu)中做的價(jià)格敏感分析才是有意義的！ ?單價(jià)形成 =基準(zhǔn)價(jià) +平面差 +層差 極差、權(quán)重 跳差 —— 著重 價(jià)值體現(xiàn) 。 設(shè)計(jì)折扣率時(shí)注意：一般在 85折 — 95折之間，超 過兩頭的情況除非有意引導(dǎo)，一般情況下慎用。 ? 優(yōu)點(diǎn)：每次調(diào)價(jià)能刺激有購房動機(jī)者的購買欲，促使其產(chǎn)生立即購房的想法。 （ 2）數(shù)量折扣定價(jià)策略 數(shù)量折扣定價(jià)策略 ，又稱批量銷售折扣策略，是根據(jù)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品面積或金額的多少，按其達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)給予一定的折扣。 招徠定價(jià)策略的 成功關(guān)鍵點(diǎn) [1]招徠定價(jià)的商品必須是 消費(fèi)者生活必需的 、 購買頻率高 且 價(jià)格對消費(fèi)者有吸引力的 商品。 91 ? 美國亞利桑那州一家綠寶石店采購到一批綠寶石 ， 由于數(shù)量較大 ， 店主擔(dān)心短時(shí)間內(nèi)銷不出去 ， 影響資金周轉(zhuǎn) ， 便決定只求微利 ， 以低價(jià)銷售 。 市場上出現(xiàn)定價(jià)為 19 998等非整數(shù)定價(jià)的商品，商家為什么這樣定價(jià)？ （ 1）尾數(shù)定價(jià)策略 企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，依據(jù)消費(fèi)者通常認(rèn)為零數(shù)價(jià)格比整數(shù)價(jià)格便宜的消費(fèi)心理而采取的一種定價(jià)策略，這種策略又稱奇數(shù)或非整數(shù)定價(jià)策略。至今，格蘭仕已經(jīng)把微波爐行業(yè)的入門標(biāo)準(zhǔn)提升到了年產(chǎn) 1200萬臺的規(guī)模，在 1200萬臺產(chǎn)量以下的企業(yè)，就不得不面臨虧損，多生產(chǎn)一臺，就多虧損一臺。 這個(gè) 新產(chǎn)品訂 低價(jià) 會有什么結(jié)果呢？ 新產(chǎn)品定價(jià)策略 —— 滲透定價(jià)策略 ? 戴爾公司采用市場滲透定價(jià)法，通過低成本的郵購渠道銷售高質(zhì)量的電腦產(chǎn)品。美國的消費(fèi)者都熱切希望買到一種新穎別致的商品，作為戰(zhàn)后第一個(gè)圣誕節(jié)的禮物送給親朋。 市場比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要 、 最常用的方法之一 ，也 是 一 種 技 術(shù) 上 成 熟 、 最 貼 切 實(shí) 際 的 估 價(jià) 方 法 。 理解價(jià)值定價(jià)法的關(guān)鍵和難點(diǎn)，是獲得消費(fèi)者對有關(guān)商品價(jià)值理解的準(zhǔn)確資料。 變動成本定價(jià)法改變了售價(jià)低于總成本便拒絕交易的傳統(tǒng)做法。根據(jù)該寫字樓建造與裝修標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場情況，估計(jì)其建造總成本為 6000萬元，目標(biāo)成本利潤率要達(dá)到 40%，試對該寫字樓的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。它是在項(xiàng)目投資總額的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算產(chǎn)品價(jià)格的定價(jià)方法。 （ 3）影響垂直價(jià)差的因素 樓層數(shù)量 市場狀況 單價(jià)水平 目標(biāo)客戶的購房習(xí)慣 （ 1）水平價(jià)差的含義 所謂水平價(jià)差是指在同一樓層不同戶別的每 m2的價(jià)格差異。 ? 房地產(chǎn)定價(jià)是指以發(fā)展商自己所開發(fā)的房地產(chǎn)為對象，由企業(yè)有關(guān)人員，以市場比較法和成本法為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)價(jià)格策略，對房地產(chǎn)開發(fā)中商品房價(jià)格體系進(jìn)行全面的確定。 ? 關(guān)鍵詞 ： 定價(jià)程序 定價(jià)目標(biāo) 定價(jià)方法 新產(chǎn)品定價(jià)策略 價(jià)格調(diào)整 價(jià)格表 哈根達(dá)斯于 1961年誕生于美國紐約，由美國通用磨坊公司（ General Mills INC）生產(chǎn)，年銷售額達(dá) 15億美元。 ? 西方經(jīng)濟(jì)學(xué) —— 價(jià)格由供求關(guān)系決定。 國家現(xiàn)行政策 房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策 1 地方政策 2 稅收政策 3 金融政策 4 顧客心理因素 消費(fèi)者一般根據(jù)某種商品能為自己提供的效用大小來判定該商品的價(jià)格，他們對商品一般都有客觀的估價(jià)，即在消費(fèi)者心目中，該商品值多少錢，這種估價(jià)被稱為期望價(jià)格。 單位產(chǎn)品售價(jià)＝單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成利潤率） 成本加成定價(jià)法 ? 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。根據(jù)總成本、目標(biāo)利潤和預(yù)計(jì)銷售量來計(jì)算，計(jì)算公式為： 目標(biāo)收益定價(jià)法 預(yù)計(jì)銷售量目標(biāo)利潤總成本單位產(chǎn)品售價(jià)＝ ?? 目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。因而這種定價(jià)方法只有在企業(yè)的產(chǎn)品銷售遇到了困難或市場競爭特別激烈，為避免更大的損失，將保本經(jīng)營作為定價(jià)目標(biāo)時(shí)，才可使用。 ? 在以下情況下往往采取這種定價(jià)方法 : ? 難以估算成本； ? 企業(yè)打算與同行和平共處； ? 如果另行定價(jià) ,很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)的價(jià)格的反應(yīng)。 ?以產(chǎn)品為基礎(chǔ)的差別定價(jià)。 缺點(diǎn)： [1]高價(jià)令人望而生畏，抑制顧客購買； [2]高價(jià)會吸引競爭者進(jìn)入，從而加劇競爭。 78 ? 事情果然如預(yù)測的那樣 ， 圓珠筆盡管以生產(chǎn)成本的 40倍的高價(jià)上市 ， 立刻以其新穎 、 奇特 、 高貴的魅力風(fēng)靡全美國 。 格蘭仕賴以發(fā)家，并屢試不爽的秘訣在于其 “ 總成本領(lǐng)先 ” 戰(zhàn)略，依托其強(qiáng)大的規(guī)模和成本控制能力，以此保持對競爭對手的成本優(yōu)勢和價(jià)格戰(zhàn)的資本。 優(yōu)點(diǎn) : 1)價(jià)格比較穩(wěn)定 2)產(chǎn)品能較快地為市場所接受 3)盈利目標(biāo)可以按期實(shí)現(xiàn) 4)不會引起競爭對手的對抗 缺點(diǎn) : 1)比較保守，盈利率和市場占有率均不高。 價(jià)值高的商品 定價(jià) 4008元 定價(jià) 3997元 （ 3）聲望定價(jià)策略 聲望定價(jià)策略 ，又稱為“ 威望定價(jià)策略 ”，是一種根據(jù)產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的聲望和產(chǎn)品的社會地位來確定價(jià)格的定價(jià)策略。 他們開始還猶豫不決 ， 后來購買者反而越來越多 ， 薄利多銷未必一貫正確 ， 有時(shí)高價(jià)策略反倒更能促進(jìn)銷售 。 （ 6）首尾定價(jià)策略 首尾定價(jià)策略是將樓盤最早推出面市的個(gè)別或一些單元，以相對低價(jià)銷售，取得促銷轟動效應(yīng)；將樓盤最后難以出售的“死角房”，也以較低的價(jià)格出售，從而形成開盤價(jià)格與收盤價(jià)格的首尾呼應(yīng)。 ? 類型： ? ? ? 差別定價(jià)策略 ? 把產(chǎn)品定價(jià)看作是一個(gè)完整的系統(tǒng)，不求每個(gè)因素都獲取高額利潤，而是求得總體效益的最優(yōu)化。 二者必須緊密結(jié)合。 分功能 /分棟 /分期的核心均價(jià) 功能不同的分別調(diào)差。 在合并圖表上可以一目了然，有必要時(shí)對層差進(jìn)行修正。 高層頂層、多層低層帶花園等的特殊單位應(yīng)特殊 考慮。 幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 ? 極差： 15~20% ? 層差： 10% ? 折扣率： % ? 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高 2030% ?我們的主流客戶（是目標(biāo)客戶而不是淺層客戶）是否能普遍接受這個(gè)價(jià)位？ ?我們的開盤銷售策略是想從哪一部分（棟數(shù)、樓層或戶型）突破？價(jià)目表能否充分體現(xiàn)我們的策略？ ?價(jià)目表實(shí)施過程中是否能支撐價(jià)格的 “ 爬坡 ” ，并由此實(shí)現(xiàn)最終的銷售率？ ? 市場修正 。因?yàn)橥ǔ４蠹叶贾粫陬^上說要每周健身三次，但很少有人堅(jiān)持下來。健身房自然很樂意，因?yàn)槟芩查g增加好幾倍生意，而且全部的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了 GymP a c t那里。類似GymPact的獲利模式，可能可以瞬間做出一間類似保險(xiǎn)公司的規(guī)模，回籠一大堆資金，多到必須趕快拿出去 投資 不動產(chǎn)或其他 ! ? 于是我們看到，一人一月罰一次的錢基本上就能抵消掉 GymPac向健身房購買一個(gè)健身名額的成本了。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 下午 10時(shí) 33分 :33February 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 33分 33秒 22:33: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 22:33:3322:33:3322:33Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 10時(shí) 33分 33秒 下午 10時(shí) 33分 22:33: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 22:33:3322:33:3322:332/25/2023 10:33:33 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 22:33:3322:33:3322:33Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 33分 33秒 22:33: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? GymPac就是這樣以免費(fèi)為“誘因”，利用客戶一定會自己出狀況、從而放棄自身的福利獲利。 ? 如果原本一個(gè)月健身只要 30美元， GymPact可以大膽地讓沒遵守或提前結(jié)束的客戶付 75美元，而這些客戶都會心甘情愿地付款。如果中途停止，那么GymPact要馬上收 75美元。如果有一次你沒有來， GymPact就會處以罰款。 ? 溢價(jià)的可能性 ? 方法： ? 如果 15％ 以內(nèi) ， 視為不敏感 ， 可接受 。 ? 選擇競爭對手的薄弱處，制定有競爭力的價(jià) 格，不論是 1— 5還是 10— 15還是 25— 30，通 過層差的反復(fù)試算，可以達(dá)成。 （ 不適用于層差 ） ? 平面差 —— 分戶型價(jià)值排序