【正文】 02 04 05 06 07 08 09 10 11 125月初 二期 B2區(qū)以小獨(dú)棟為主開盤全年完成開發(fā)商回款 6億目標(biāo)9月，水岸會(huì)所暨新售樓處建成開放銷售結(jié)點(diǎn)工程結(jié)點(diǎn)7月底音樂廳建成開放5月 8日高爾夫練習(xí)場建成開放6月旬 加推 B3區(qū)中小獨(dú)棟三期一批組團(tuán)開盤推售三期二批組團(tuán)開盤推售9月，三期現(xiàn)場展示、樣板房和園林展示完成，三期達(dá)到預(yù)售條件2023年推售計(jì)劃：年推售計(jì)劃：7月推售 B3B1區(qū)中獨(dú)棟及臨湖大獨(dú)棟4月底 現(xiàn)場展示、樣板房和園林展示改造完成，銷售新物料全部到位，二期達(dá)到預(yù)售條件4月 B2區(qū)開始蓄客本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Step1 4月消化前期存量，進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)整和新形象出街p工程配合： 4月售 樓現(xiàn)場重新包裝，園林、銷售路線節(jié)點(diǎn)重新包裝 4月 A標(biāo)樣板房內(nèi)部包裝調(diào)整，道路綠化整改p3月御嶺灣展示與工程配合不充分，銷售條件不夠成熟，為保證項(xiàng)目全新爆破效果， B標(biāo)建議到 5月開盤?；顒?dòng)要點(diǎn) ：?以 “2023圣誕之夜 中糧與您同歡樂”為主題，以晚宴形式答謝老業(yè)主。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、活動(dòng)線 2：中國十大頂級綠色別墅優(yōu)質(zhì)人居獎(jiǎng)銷售階段： 3期熱銷期于 11月初，與政府合作，舉辦成都第一屆綠色優(yōu)質(zhì)人居獎(jiǎng) ?；顒?dòng)內(nèi)容 ：?李冰冰主持拍賣，以 “ 名人拍賣 ” 形式擴(kuò)大活動(dòng)影響力和增強(qiáng)現(xiàn)場氣氛。時(shí)間： 11月 20日（暫定）216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月B、客戶線 3：拓展北京地區(qū)客戶銷售階段： 3期開盤熱銷期北京舉辦分展場推介會(huì)216。航空雜志： 川航、國航、南航、東航投放 3期開盤信息（ 10月開盤節(jié)點(diǎn)）216。品牌形象價(jià)值體系和感知客戶來源 Action1： 全面展開中糧品牌的升級Action2： 項(xiàng)目品牌的市場升級①升級階段關(guān)鍵動(dòng)作：升級階段關(guān)鍵動(dòng)作：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動(dòng)線 5：游艇試駕感受山湖綠色奢華生活銷售階段： 2期 B標(biāo)開盤熱銷期游艇首發(fā)儀式（之后每次客戶過來都可以體驗(yàn)）主題： 中糧御嶺灣游艇生活體驗(yàn)地點(diǎn)： 項(xiàng)目現(xiàn)場時(shí)間： 7月 3日目的： 讓客戶真實(shí)體驗(yàn)項(xiàng)目，制造熱點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目 “ 綠色奢華 ” 生活方式，為大獨(dú)棟推售蓄客；活動(dòng)形式： 與游艇協(xié)會(huì)合作（或購買小型帆船游艇），?？吭诖a頭，供客戶體驗(yàn)游艇生活；活動(dòng)內(nèi)容： 舉辦游艇首發(fā)儀式，客戶到現(xiàn)場可按排號乘坐小型帆船游艇游湖；目標(biāo)受眾體： 誠意客戶時(shí)間安排： 上午 10： 0012： 00 ，下午 15： 0017： 00 首發(fā)儀式活動(dòng)安排： 模特秀；精美茶點(diǎn)；精美禮品（如游艇模型等）關(guān)鍵動(dòng)作： 配合媒體軟文炒作，戶外信息釋放本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；顒?dòng)內(nèi)容： 結(jié)合項(xiàng)目 5月份高爾夫推桿練習(xí)場建成，在 6月份舉辦高爾夫推桿練習(xí)比賽；216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月B、客戶線銷售階段： 2期 B標(biāo)開盤熱銷期儲(chǔ)蓄新客戶老帶新吸引客戶（老帶新成交贈(zèng)送半年物業(yè)管理費(fèi)）深入挖掘老客戶，促進(jìn)成交持續(xù)挖掘世聯(lián)深圳高端客戶資源充分利用中糧集團(tuán)旗下高端客戶資源充分利用中糧在成都的政府關(guān)系客戶、合作方高端客戶資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)紙硬廣： 商報(bào)、華西都市報(bào)（開盤重大節(jié)點(diǎn)投放）216。相關(guān)改進(jìn)建議如下：難以配合高品質(zhì)形象等問題。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 10：樣板房園林（一級節(jié)點(diǎn)）階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期216。品質(zhì)感弱。二期銷售話術(shù)要點(diǎn)：二期銷售話術(shù)要點(diǎn)：話術(shù)建議：話術(shù)建議：通過通過 講故事講故事 的形式，講解關(guān)于園林景觀的亮點(diǎn)的形式，講解關(guān)于園林景觀的亮點(diǎn)所在，以生動(dòng)而富于表現(xiàn)力的講解，從細(xì)節(jié)讓所在，以生動(dòng)而富于表現(xiàn)力的講解，從細(xì)節(jié)讓客戶感知園林的價(jià)值所在?，F(xiàn)場品質(zhì)感與項(xiàng)目整體定位有差距；導(dǎo)視系統(tǒng)昭示性欠佳。目前，該處廊橋中心水岸為客戶上岸進(jìn)行短暫停留、觀景的地點(diǎn)。橋價(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。但目前廊橋整體建筑目中連接湖區(qū)與住宅區(qū)的關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)。安排銷售人員進(jìn)行講解和演繹。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 3：船塢（一級節(jié)點(diǎn)）銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期1船塢添加添加 花卉花卉 、 綠植綠植 以及以及 ““ 船塢船塢 ”” 介紹牌介紹牌 、 安全提示牌安全提示牌 等軟景裝飾。 重新籌備重新籌備 專屬品牌展示區(qū)專屬品牌展示區(qū) ，現(xiàn)有品牌展示欄建議，現(xiàn)有品牌展示欄建議 外移外移 ，使銷售，使銷售區(qū)域相對集中；區(qū)域相對集中；216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 銷售服務(wù)展示階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期接待流程接待流程 ———— 預(yù)約、分級接待模式，體現(xiàn)客戶尊貴感，制造現(xiàn)場預(yù)約、分級接待模式，體現(xiàn)客戶尊貴感，制造現(xiàn)場緊張氣氛，成功逼定客戶緊張氣氛，成功逼定客戶分級接待操作點(diǎn)：l現(xiàn)場銷售經(jīng)理掌控 12%的價(jià)格談判權(quán)，作為逼定客戶的工具；l設(shè)置總經(jīng)理接待日，當(dāng)日由總經(jīng)理親自與客戶洽談，增強(qiáng)尊貴感和現(xiàn)場氛圍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 物料展示 3：《原生記錄》階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期目的： 作為項(xiàng)目的一本輔助宣傳冊，具有趣味和教育性，贈(zèng)送給小朋友使用《原生記錄》主要內(nèi)容： 記錄原生態(tài)動(dòng)植物本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；顒?dòng)目的： 深入挖掘前期上門老客戶， 重新建立對項(xiàng)目的信心和認(rèn)可度，為項(xiàng)目 5月開盤蓄客216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動(dòng)線 1：中糧御嶺灣綠色健康生活體驗(yàn)銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期216。A、推廣線 —— 線上渠道 1：形象戶外全面布局銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期形象推廣主題： 這一刻，世界與我無關(guān)媒體組合：戶外廣告、機(jī)場燈箱、航空雜志216。財(cái)富階層：財(cái)富階層：為 “ 富 ” 當(dāng) “ 仁 ” ，財(cái)富階層必須擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。 為保證業(yè)主公共空間與景觀視野，拆除原有的 11棟別墅與 1個(gè)會(huì)所 。“ 綠色奢華 ” 價(jià)值體系 4： 責(zé)任的歸屬““ 生態(tài)之城生態(tài)之城 ”” 的的 天地天地 ““ 糧糧 ”” 心心 。 光影協(xié)會(huì)： 攝影、拍攝的基地及會(huì)員活動(dòng)；216。價(jià)值點(diǎn)對接價(jià)值點(diǎn)對接“中糧 ”綠色私家廚房；“中糧 ”綠色食品專營店。20%的富豪是 不抽煙 的，而 抽煙 的富豪青睞的香煙 品牌是 “中華 ”。216。御嶺灣御嶺灣 ，成都獨(dú)一無二的，成都獨(dú)一無二的 ““ 生態(tài)標(biāo)桿生態(tài)標(biāo)桿 ””““ 自然自然 ””要素要素““ 天然天然 ”” 要素要素““ 人為人為 ”” 要素要素800畝水庫資源，畝水庫資源， ；公里湖岸線；近近 1000畝原生山林資源，野生動(dòng)植物種類多；畝原生山林資源，野生動(dòng)植物種類多；龍泉山脈局部生態(tài)環(huán)境，氣候宜人。前提與核心：明確項(xiàng)目市場定位和價(jià)值訴求明確項(xiàng)目市場定位和價(jià)值訴求本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值模型本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目價(jià)值挖掘：項(xiàng)目價(jià)值挖掘： 盤點(diǎn)盤點(diǎn) 挖掘挖掘 歸納歸納本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4 產(chǎn)品價(jià)值純獨(dú)棟別墅；容積率 ；3個(gè)國際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；名貴的樹種與建筑材料；客戶感知層面 —— 信息量大，既有項(xiàng)目的指標(biāo)優(yōu)勢，又有中糧的用心付出。盤點(diǎn)盤點(diǎn) 挖掘挖掘 歸納歸納本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。御嶺灣目前處于成都別墅市場第二梯隊(duì)。中糧御嶺灣項(xiàng)目——2023 年?duì)I銷策略執(zhí)行報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn) .謹(jǐn)呈 :中糧地產(chǎn) (集團(tuán) )股份有限公司 (西南區(qū) ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目價(jià)格三年磨劍，項(xiàng)目全面升級進(jìn)行時(shí)。1 區(qū)域價(jià)值一個(gè)被忽視的重要價(jià)值 —— 成都的別墅產(chǎn)品的投資價(jià)值單價(jià)：萬元單價(jià)：萬元北京0246810上海 深圳 廣州 南京 成都天津全國級核心城市，輻射全國富人置業(yè)區(qū)域級核心城市，輻射周邊富人置業(yè)客戶感知層面 —— 同為區(qū)域級核心城市，成都的別墅水平明顯低于同類城市，本項(xiàng)目作為成都代表項(xiàng)目投資價(jià)值巨大?，F(xiàn)場打造 15處客戶體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)GIS、美式風(fēng)格；盤點(diǎn)盤點(diǎn) 挖掘挖掘 歸納歸納本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目核心價(jià)值體系本項(xiàng)目核心價(jià)值體系：：盤點(diǎn)盤點(diǎn) 挖掘挖掘 歸納歸納1 2 3 4 5 67 89 10 11 1213 14 1516 17 181920 21 22 23五大類別， 24個(gè)需要向客戶進(jìn)行體系化傳遞的重要價(jià)值點(diǎn)24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從市場角度看，本項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀和市場同類及從市場角度看，本項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀和市場同類及 8848之間的之間的差距：差距：標(biāo)志一：品牌形象標(biāo)志一：品牌形象本項(xiàng)目尚未有效借勢中糧集團(tuán)強(qiáng)大品牌影響力，同時(shí)沒有形成御嶺灣區(qū)別于其他高端項(xiàng)目的市場形象。3策略與執(zhí)行策略與執(zhí)行本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重新審視項(xiàng)目市場占位：中國別墅生活的 8848打造中國頂級之一、成都最高端的別墅示范區(qū)目標(biāo)：目標(biāo)：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。龍泉山脈局部生態(tài)環(huán)境，氣候宜人。 項(xiàng)目游覽中的直觀感知；項(xiàng)目游覽中的直觀感知；216?！敖】?”是中國千萬級富豪們生活關(guān)注首要因素！基于現(xiàn)代中國先富階層的需求轉(zhuǎn)變：基于現(xiàn)代中國先富階層的需求轉(zhuǎn)變：從滿足物質(zhì)需要的 單一化和奢華尋求 環(huán)境 /養(yǎng)生 ，如 SPA消費(fèi)、綠色食品 ……以以 ““ 健康健康 ”” 為主題的綠色生活時(shí)尚，風(fēng)潮正勁。綠色禮品發(fā)放；社區(qū)配套服務(wù)以 “綠色環(huán)保 ”為主的主題活動(dòng)； onlive俱樂部活動(dòng)等。 運(yùn)動(dòng)社： 皮劃艇、山地自行車、游泳、溫泉、登山、慢跑；216。 ““ 任督二脈任督二脈 ””精心打造的 2公里私家盤山路216。216。既然 ““ 取之于民取之于民 ”” ，理應(yīng)，理應(yīng) ““ 回饋于回饋于民民 ”” 。戶外： 機(jī)場戶外（深圳機(jī)場、成都機(jī)場）、機(jī)場燈箱、成渝高速、成雅高速、南沿線、春熙路商圈、人南立交216?；顒?dòng)目的： 在旺場的同時(shí)，展現(xiàn)御嶺灣 “綠色 ”生活方式，并體現(xiàn)中糧品牌強(qiáng)大的特色資源優(yōu)勢；216?；顒?dòng)地點(diǎn) ：船塢、廊橋及草坪廣場216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 物料展示 4：項(xiàng)目宣傳片階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期我們希望客戶在售樓處看到這樣的宣傳片 ……新加坡美國迪拜 印度墨爾本生活的新境界 ，以一種新的生活方式演繹，講生活，講境界，弱化項(xiàng)目產(chǎn)品本身，凸顯圈層、高端、綠色生態(tài)獨(dú)享的特點(diǎn)。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 銷售接待流程體驗(yàn)（正常情況）階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期1211 1221項(xiàng)目主入口船塢廊橋 樣板房二期入口水岸亭項(xiàng)目主入口臨時(shí)接待中心船塢（乘船游湖）廊橋中心水岸廊橋二期入口樣板房水岸亭船塢（直線回）方案一：臨時(shí)接待中心接待流程臨時(shí)接待中心廊橋中心水岸本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 增加增加 背景音樂背景音樂 ；；216。等軟景裝飾。 船塢價(jià)值未做充分挖掘船塢價(jià)值未做充分挖掘 。但目前廊橋整體建筑 線條較硬線條較硬 ，缺乏軟景，缺乏軟景包裝，包裝， 未充分展示廊橋富于浪漫的設(shè)計(jì)理念以及高品質(zhì)感未充分展示廊橋富于浪漫的設(shè)計(jì)理念以及高品質(zhì)感 。廊橋銷售話術(shù)要點(diǎn)：廊橋銷售話術(shù)要點(diǎn)：話術(shù)建議：話術(shù)建議：游艇環(huán)湖游覽結(jié)束后，從廊橋中心水岸上岸，游艇環(huán)湖游覽結(jié)束后，從廊橋中心水岸上岸，開始步行參觀、體驗(yàn)。目前，該處 環(huán)境較環(huán)境較為雜亂為雜亂 ，施工用品堆積，并，施工用品堆積，并 未設(shè)置可供休息的區(qū)域未設(shè)置可供休息的區(qū)域 ，功能尚待完善。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶感知園林的價(jià)值所在?，F(xiàn)狀現(xiàn)狀更換道旗更換道旗 ；；適量增加適量增加 花卉、植物裝飾花卉、植物裝飾 。 整理草坪整理草坪 ，做到蔥綠、茂密，展現(xiàn)蓬勃生機(jī)；，做到蔥綠、茂密，展現(xiàn)蓬勃生機(jī)；216。相關(guān)改進(jìn)建議如下：建議建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公交站臺(tái)： 桐梓林片區(qū)（重大開盤或推售節(jié)點(diǎn)投放，暫定 7月）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動(dòng)線 1：御嶺灣二期新品發(fā)布會(huì)銷售階段： 2期 B標(biāo)開盤熱銷期n目的： 項(xiàng)目及產(chǎn)品全新高調(diào)亮相，建立市場形象及客戶認(rèn)知度， 為 5月開盤集中在市場爆發(fā)聲音，集中蓄客n時(shí)間： 5月 8日n邀請對象： 邀請 中糧旗下各品牌高層人員、政府高層關(guān)系資源、中糧合作方