【正文】 不可復制容積率 純獨棟品牌合作伙伴名貴的樹種與用材15處體驗節(jié)點GIS美式風格國際游艇標簽生活方式山地高爾夫會所、音樂廳學校傳統(tǒng)尊貴生活方式企業(yè)品牌項目價值項目價值客戶感知客戶感知高高低低弱弱 強強本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2023年整體營銷策略年整體營銷策略成功實現(xiàn)御嶺灣兩次升級成功實現(xiàn)御嶺灣兩次升級第一階段還原價值：使客戶感知第一階段還原價值：使客戶感知與項目實際價值相匹配與項目實際價值相匹配第二階段提升價值：實現(xiàn)項目整第二階段提升價值：實現(xiàn)項目整體價值和市場形象的進一步提升體價值和市場形象的進一步提升本報告是嚴格保密的。跳出競爭，賦予御嶺灣獨特的價值內(nèi)涵：本報告是嚴格保密的?！?綠色奢華 ” 價值體系 1： 自然的基調(diào)演繹演繹 ““ 自然自然 ”” ：：p 全面展示全面展示p 深度感知深度感知216。 局部景觀的局部景觀的 ““ 故事化故事化 ”” 表現(xiàn)（如：廊橋故事表現(xiàn)（如：廊橋故事 等）。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 垂釣協(xié)會： 2023年系列活動之一。216。216。同時推進項目形象與企業(yè)品牌的提升。4月8月9月10月11月12月5月6月7月線上炒作話題： “綠色奢華 ”人居生活首現(xiàn)成都軟文媒體組合： 《商報》、《華西都市報》軟文連載投放時間： 4月 8日、 15日、 22日、 29日網(wǎng)絡媒體組合： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)A、推廣線 —— 線上渠道 2：軟文、網(wǎng)絡營銷造勢銷售階段： 2期 B標集中蓄客期保護湖水， 2023萬 排污管保護道路，增加 96萬 成本保護植物， 400萬 改善圖紙保護山景，銷售額減少 5億 ，利潤減少 1億保障私密性， 7000萬 “ 移民工程 ”這樣的投入仍在繼續(xù)！“綠色奢華 ”人居生活首現(xiàn)成都生活方式篇高端配套篇企業(yè)責任篇規(guī)劃打造篇本報告是嚴格保密的?；顒拥攸c： 二期入口草坪廣場，樣板房內(nèi)，廊橋水岸亭等216。邀請嘉賓 ：老業(yè)主及誠意客戶216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 品牌展示：品牌展示館階段： 2期 B標集中蓄客期目前臨時接待中心內(nèi)品牌展示區(qū)效果較弱，對品牌的介紹和感知不足在 4月份整改期，將目前一樓的洽談區(qū)移至二樓，將目前的洽談區(qū)域整改成中糧企業(yè)品牌的展示區(qū)， 10月份后移至新會所售樓處；展示內(nèi)容：216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 1：項目主入口（一級節(jié)點）銷售階段： 2期 B標集中蓄客期1 項目主入口現(xiàn)狀現(xiàn)狀主入口為項目門戶，影響客戶對項目主入口為項目門戶，影響客戶對項目 ““ 第一印象第一印象 ”” 的形成，需要彰的形成，需要彰顯醒目、恢宏、高檔的氣質(zhì)，但目前項目主入口顯醒目、恢宏、高檔的氣質(zhì)，但目前項目主入口 昭示性不強昭示性不強 ， 儀式儀式感有待提升感有待提升 。 重新重新 制作大項目模型和區(qū)域模型，制作大項目模型和區(qū)域模型， 10月份可移至新售樓處使用月份可移至新售樓處使用本報告是嚴格保密的。一步提升。戶得到最為直觀的體會和認同。1廊橋現(xiàn)場問題：現(xiàn)場問題：廊橋作為項目公共配套中重要的景觀節(jié)點，在目前的銷售參觀流程中，少有進行專門停廊橋作為項目公共配套中重要的景觀節(jié)點，在目前的銷售參觀流程中，少有進行專門停留講解。在此，銷售人員可配合現(xiàn)場實景，講解在此，銷售人員可配合現(xiàn)場實景，講解 ““ 廊橋廊橋”” 故事故事 ，演繹，演繹 湖岸垂釣生活湖岸垂釣生活 ，向客戶傳達一種，向客戶傳達一種悠閑而溫馨的生活理念，以情打動客戶。本報告是嚴格保密的。園林景觀在此得到最大幅度的展示。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 7：水岸亭（二級節(jié)點）階段： 2期 B標集中蓄客期2水岸亭現(xiàn)狀現(xiàn)狀增加增加 植物裝飾植物裝飾 ，豐富視覺效果；，豐富視覺效果；設置設置 客戶休息區(qū)客戶休息區(qū) ，添加，添加 桌椅及遮陽傘桌椅及遮陽傘 ；；水岸附近設置水岸附近設置 安全告示牌安全告示牌 。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 9：廊橋入口（三級節(jié)點）階段： 2期 B標集中蓄客期3廊橋入口主入口處為進出項目的重要節(jié)點，需要彰顯項目大氣、高品質(zhì)形象，主入口處為進出項目的重要節(jié)點，需要彰顯項目大氣、高品質(zhì)形象，但此處但此處 園林景觀表現(xiàn)力不足園林景觀表現(xiàn)力不足 ， 部分區(qū)域環(huán)境雜亂部分區(qū)域環(huán)境雜亂 ，影響項目整體形象，影響項目整體形象的打造。 統(tǒng)一統(tǒng)一 ““ 鳥窩鳥窩 ”” 風格風格 ，建議打上項目，建議打上項目 logo；；216。價值還原階段策略執(zhí)行（ 49月） ：59月：二期開盤持續(xù)熱銷期策略策略目標目標密集投放，高調(diào)宣傳，線下活動全面配合為項目造勢， 樹立項目 “ 綠色奢華 ” 特定價值形象 ，引爆市場，確保開盤成功及后期持續(xù)熱銷逐步建立項目市場形象，逐步建立項目市場形象， 實現(xiàn)開盤及后期持續(xù)熱銷關鍵詞：高調(diào)宣傳、形象樹立、開盤熱銷本報告是嚴格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線下渠道 3：短信投放銷售階段： 2期 B標開盤熱銷期投放目的： 短信媒體具備收視率高、針對性強、費用低廉、時效性強的特點，是目前樓盤推廣的重要渠道投放對象： 寶馬車會會員、全球通移動 VIP客戶、高爾夫球會會員、銀行VIP客戶、誠意登記客戶等（具體對象需最終與短信公司篩選確定）投放時間： 5月起連續(xù)投放投放頻率： 配合項目開盤及其它活動節(jié)點發(fā)送本報告是嚴格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動線 2： “ 中糧特供 ” 業(yè)主私家答謝宴銷售階段： 2期 B標開盤熱銷期n時間： 5月 22日n地點： 項目現(xiàn)場（暫定老會所）n目的： 答謝老業(yè)主，促進老帶新成交n形式： 以中糧特供的有機健康食品，冠以空運的名號，為成交業(yè)主舉辦頂級私家答謝宴，體現(xiàn)中糧特有的健康有機生活理念。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動線 4：端午節(jié)，中糧特供 “ 有機粽子 ” 贈送銷售階段： 2期 B標開盤熱銷期216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動線 8：音樂廳開放，舉辦現(xiàn)場演唱會銷售階段： 2期 B標開盤熱銷期結合音樂廳建成投入使用， 邀請著名歌手蔡琴舉辦演唱會，邀請新老業(yè)主及誠意客戶參加， 感受項目高端配套帶來的私有享受關鍵動作： 戶外、軟文及各大媒體的跟蹤報道中糧御嶺灣蔡琴專場演唱會2023年 9月 4日本報告是嚴格保密的。價值升級階段策略執(zhí)行（ 1012月） ：1012月：三期開盤熱銷期策略策略目標目標中糧地產(chǎn)品牌的全面起勢 ， “ 綠色奢華 ” 的提升演繹， 以具備社會影響力的事件和項目價值的實際提升奠定項目市場口碑， 全面推出三期實現(xiàn)項目品牌和企業(yè)品牌的整體升級，實現(xiàn)項目品牌和企業(yè)品牌的整體升級，實現(xiàn)三期開盤及后期持續(xù)熱銷關鍵詞：品牌起勢、建立口碑、三期開盤本報告是嚴格保密的。軟文組合：商報、華西都市報216。形式： 御嶺灣、祥云、核桃村三項目同時開展北京渠道客戶推介216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、展示線：高端配套逐漸呈現(xiàn)銷售階段： 3期熱銷期水岸會所 9月底呈現(xiàn)投入使用，高端配套同時對業(yè)主開放，將成為支撐本項目的一大亮點本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。舉辦地點：香格里拉大酒店本報告是嚴格保密的。二、推售策略一、營銷策略三、價格策略策略分解：策略分解：本報告是嚴格保密的。Step2 5月推售現(xiàn)金牛 B2區(qū) 24套小獨棟加少量資源稍弱中獨棟關鍵舉措： 4月開始認籌 5月開盤發(fā)售推售套數(shù)： 5月 15日 B標一批 B2區(qū)開盤，主推 24套小 獨棟，外加少量中獨棟（視蓄客情況而定）銷售預估： 開盤當日消化 15套，后續(xù)自然消化p工程配合： 園林道路 展示改造包裝完成 現(xiàn)場銷售物料制作完成本報告是嚴格保密的。二期 B標段 供應主力產(chǎn)品 為 220340平米中小獨棟，處非臨湖區(qū)域，三層，送地下室，送花園。Step4 7月加推 B3區(qū)剩余中獨棟及 B1區(qū)部分臨湖大獨棟在各方面展示條件充足的情況下，大獨棟最后推售p工程配合： 音樂廳展示到位9音樂廳展示展示到位道路展示樣板房園林會所道路展示樣板房園林會所p推售套數(shù)： 加推約 15套p銷售預估： 中獨棟銷售 56套，大獨棟消化 2套，后續(xù)自然消化本報告是嚴格保密的。明星產(chǎn)品：樹立項目高形象，實現(xiàn)項目高價值的優(yōu)良產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品：用于快速回款，實現(xiàn)短時間內(nèi)的現(xiàn)金收益的快銷產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品：有待項目整體價值提升后逐漸培育，面積稍大，總價相對高，消化速度較慢瘦狗產(chǎn)品：銷售速度慢，難以實現(xiàn)高價值的缺陷產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品： 對線上形象推廣要求較低，關鍵展示到位，性價比與總價控制。216。媒體配合：邀請成都主流媒體、電視臺參加此次拍賣晚宴，并配合進行全城宣傳，形成全城話題本報告是嚴格保密的?；顒拥攸c ：水岸會所216?；I備方： 世聯(lián)216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線下渠道 3：短信銷售階段： 3期開盤熱銷期投放目的： 短信媒體具備收視率高、針對性強、費用低廉、時效性強的特點，是目前樓盤推廣的重要渠道投放對象： 寶馬車會會員、全球通移動 VIP客戶、高爾夫球會會員、銀行VIP客戶、誠意登記客戶等（具體對象需最終與短信公司篩選確定）投放時間： 10月起連續(xù)投放投放頻率： 配合項目 3期開盤及其它活動節(jié)點發(fā)送本報告是嚴格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線上渠道 1：戶外、硬廣、航空雜志、公交站臺銷售階段： 2期持續(xù)熱銷期及 3期開盤熱銷期企業(yè)品牌形象 8月份提前全面起勢，為 3期開盤進行品牌預熱形象推廣主題： 中糧地產(chǎn)，世界級全生活鏈的提供者 （ 8月下旬 9月底） 這一刻，世界與我無關 （ 1012月） 銷售信息： 3期全新面世、 3期熱銷中（銷售信息及時更換）媒體組合：戶外廣告、機場燈箱、報紙軟文、航空雜志、桐梓林公交站臺216。 2224日期間，老業(yè)主均可上門領取綠色健康 “定制月餅 ”一盒。活動對象： 老業(yè)主、老客戶、新上門客戶；216。中糧 可引進國際頂級私廚餐飲企業(yè)進駐會所（或在目前的別墅莊園內(nèi)），或者整合中糧資源，以中糧品牌建立自己的高級私廚作為餐飲配套， 并引進世界頂級名廚每年定期兩次到御嶺灣私人廚房制作佳肴， 成為市場噱頭，并讓項目成為未來吸引高端客戶消費的固定場所； 中糧可為業(yè)主提供進口綠色有機食材預訂機制，定期特地為業(yè)主運送， 體現(xiàn)中糧獨特綠色價值和業(yè)主尊貴感；私家廚房可有償為食材加工，解決業(yè)主烹飪煩惱。御嶺灣 為中糧旗下的高端定位產(chǎn)品，提倡 “ 原生態(tài) ”“ 綠色奢華 ” 的時尚潮流理念，在世博會的大平臺下，可以更好的進行推廣宣傳，提升項目的全國乃至世界的知名度 09年 7月 31日，中糧簽約世博會高級贊助商， “ 福臨門 ”成為 “ 上海世博會唯一指定糧油產(chǎn)品 ” ，長城 ” 成為 “ 上海世博會唯一指定葡萄酒 ” 以 “相約世博、走進中糧 “為題，持續(xù)舉辦中糧產(chǎn)品推介會，宣傳中糧旗下的各類食品、地產(chǎn)、金融等產(chǎn)品。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線上渠道 1：戶外、報紙硬廣、航空雜志、公交站臺銷售階段： 2期 B標開盤熱銷期形象推廣主題： 這一刻，世界與我無關（ 58月上旬）銷售信息： “綠色奢華 ”生活正式啟幕 （ 5月， 7月隨著銷售節(jié) 點變化而更換）媒體組合：戶外廣告、機場燈箱、航空雜志、報紙硬廣、桐梓林區(qū)域公交站臺216。園林細節(jié)是產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)的關鍵要點?，F(xiàn)狀現(xiàn)狀清理雜亂環(huán)境清理雜亂環(huán)境 ，達到整潔、清爽的效果；，達到整潔、清爽的效果；增強景觀表現(xiàn)效果（層次、密度）增強景觀表現(xiàn)效果（層次、密度） ，提升園林品質(zhì)感。無遮擋。園林景觀在此得到最大幅度的展示。置于入口處。本報告是嚴格保密的。 廊橋所代表的高尚生活理念未能全面而生動的傳遞給客戶廊橋所代表的高尚生活理念未能全面而生動的傳遞給客戶 ，造成資源浪費。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 4：廊橋（一級節(jié)點）銷售階段： 2期 B標集中蓄客期1廊橋在橋面及端頭增加在橋面及端頭增加 植物植物 、 廊橋介紹牌廊橋介