【正文】 Step3 6月加推 B3區(qū)剩余小獨(dú)棟及部分中獨(dú)棟產(chǎn)品p推售套數(shù)： 6月中旬加推 B3區(qū) 4套小獨(dú)棟，及部分中獨(dú)棟產(chǎn)品約 10套左右p銷售預(yù)估： 加推銷售 7套，后續(xù)自然消化B3區(qū)B1區(qū)A標(biāo)段B2區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、活動(dòng)線 3：中糧全國(guó)業(yè)主答謝宴，將品牌宣傳推向高潮銷售階段： 3期熱銷期通過(guò)在 人民大會(huì)堂舉辦大型盛宴的方式 ，展示中糧，并對(duì)老業(yè)主進(jìn)行回饋，可以聚焦媒體的關(guān)注， 提升中糧品牌的口碑 ，并利用全國(guó)業(yè)主聚會(huì)的機(jī)會(huì)進(jìn)行 中糧項(xiàng)目的展示和宣傳。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、活動(dòng)線 1：名人慈善拍賣晚宴暨 3期新品發(fā)布會(huì)銷售階段： 2期熱銷 3期儲(chǔ)客期強(qiáng)化 中糧地產(chǎn)品牌形象及 “綠色奢華 ”主題，以 “名人＋慈善拍賣 ”形式引起社會(huì)關(guān)注，配合新一批單位即將開(kāi)盤(pán)，持續(xù)炒作市場(chǎng)，制造市場(chǎng)聲音，為新一批蓄客216。網(wǎng)絡(luò)組合：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動(dòng)線 9：中糧御嶺灣業(yè)主定制 “ 綠色中秋家宴 ”銷售階段： 2期 B標(biāo)開(kāi)盤(pán)熱銷期活動(dòng)目的： 答謝老業(yè)主，促進(jìn)老帶新活動(dòng)時(shí)間： 9月 22日中秋節(jié)活動(dòng)地點(diǎn)： 暫定老會(huì)所活動(dòng)內(nèi)容： 為業(yè)主定制綠色健康的中秋家宴，現(xiàn)場(chǎng)配合家庭參與性強(qiáng)的活動(dòng)。提升形象打造建議：提升形象打造建議：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二期開(kāi)盤(pán)持續(xù)熱銷期重點(diǎn)工作 時(shí)間： 2023年 59月新上門(mén)客戶、老業(yè)主、老客戶、世聯(lián)深圳客戶、中糧集團(tuán)客戶資源、中糧政府關(guān)系及合作方客戶資源B、客戶線4月8月9月10月11月12月5月6月7月戶外廣告牌、報(bào)紙硬廣、軟文、航空雜志、機(jī)場(chǎng)廣告、公交站臺(tái)、短信平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)A、推廣線二期產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、業(yè)主答謝宴、高爾夫推桿賽、登山活動(dòng)、游艇啟動(dòng)儀式、音樂(lè)廳演唱會(huì)、紅酒品鑒、中秋業(yè)主私家宴C、活動(dòng)線本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。的打造。銷售人員二期入口處是進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。悠閑而溫馨的生活理念，以情打動(dòng)客戶。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1臨時(shí)接待中心臨時(shí)接待中心銷售話術(shù)要點(diǎn)：臨時(shí)接待中心銷售話術(shù)要點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)問(wèn)題：現(xiàn)場(chǎng)話術(shù)問(wèn)題：目前，銷售人員在介紹項(xiàng)目時(shí)，缺少體系化銷售講解動(dòng)線，目前，銷售人員在介紹項(xiàng)目時(shí)，缺少體系化銷售講解動(dòng)線， 主要為介紹項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，主要為介紹項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)， 但但重點(diǎn)不夠突出，且對(duì)中糧品牌的介紹不足重點(diǎn)不夠突出，且對(duì)中糧品牌的介紹不足話術(shù)建議：話術(shù)建議：考慮到臨時(shí)接待中心裝修品質(zhì)感欠佳的情況，考慮到臨時(shí)接待中心裝修品質(zhì)感欠佳的情況，建議弱化展示功能，在此主要完成建議弱化展示功能，在此主要完成 沙盤(pán)講解沙盤(pán)講解 和和中糧品牌展示中糧品牌展示 的功能。中糧集團(tuán)的歷史、榮譽(yù)、各領(lǐng)域的成就；216。活動(dòng)內(nèi)容： 周末在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦 “中糧特供綠色健康生活體驗(yàn) ”，以中糧特供的進(jìn)口綠色有機(jī)食品為名，舉辦有機(jī)水果節(jié)、健康美食品鑒活動(dòng)等；現(xiàn)場(chǎng)成交客戶均可獲得額外中糧特供的 “進(jìn)口綠色健康食品 ”216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 為確保別墅區(qū)的安全性與私密性，中糧人不惜付出 7000多萬(wàn) 元的代價(jià)，耗時(shí)兩年開(kāi)展了大規(guī)模的 “ 生態(tài)移民 ” 工程?！?綠色奢華 ” 價(jià)值體系 3： 圈層的高度御嶺灣的圈層性格：低調(diào)、尊貴、自然、和諧。等）。項(xiàng)目線下價(jià)值訴求點(diǎn)：綠色奢華生活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。標(biāo)志二：價(jià)值體系及價(jià)值感知標(biāo)志二：價(jià)值體系及價(jià)值感知本項(xiàng)目實(shí)際綜合價(jià)值全國(guó)罕見(jiàn)，受制于 “ 蝶計(jì)劃 ” 尚未破繭，傳遞到客戶的價(jià)值感知很弱，實(shí)際和感受產(chǎn)生絕對(duì)差距從市場(chǎng)角度看，本項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀和市場(chǎng)同類及從市場(chǎng)角度看，本項(xiàng)目當(dāng)前現(xiàn)狀和市場(chǎng)同類及 8848之間的之間的差距：差距：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2 資源價(jià)值硬指標(biāo)非常強(qiáng)勢(shì)：硬指標(biāo)非常強(qiáng)勢(shì)：，畝水庫(kù)資源， 1000畝原生山林資源畝原生山林資源 2023畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 18洞山地高爾夫景觀及休閑資源洞山地高爾夫景觀及休閑資源客戶感知層面 —— 即使是成都這樣一個(gè)自然資源非常豐富的城市，本項(xiàng)目也是不可復(fù)制的。心。1審視：審視：項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘與梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘與梳理盤(pán)點(diǎn)盤(pán)點(diǎn) 挖掘挖掘 歸納歸納本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中糧地產(chǎn)涉足商業(yè)地產(chǎn)、酒店旅游地產(chǎn)、住宅領(lǐng)域， 是 中國(guó)第一代高端物業(yè)的締造者 ， 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略布局全球：5 品牌價(jià)值客戶感知層面 —— 客戶對(duì)中糧缺乏了解，企業(yè)實(shí)力毋庸置疑但對(duì)中糧在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域知之甚少?？偨Y(jié)成功豪宅經(jīng)驗(yàn)，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目成功三個(gè)標(biāo)志：總結(jié)成功豪宅經(jīng)驗(yàn)，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目成功三個(gè)標(biāo)志：品牌形象價(jià)值體系和感知客戶來(lái)源品牌知名度遠(yuǎn)大于客戶來(lái)源區(qū)域清晰地價(jià)值體系與強(qiáng)大現(xiàn)場(chǎng)感染力立體的客戶渠道，全國(guó)范圍的客戶成交，讓同行自發(fā)去宣傳做到以上三點(diǎn)，就可以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目中國(guó)別墅生活的 8848的項(xiàng)目定位。品牌形象價(jià)值體系和感知客戶來(lái)源Action1： 重新審視市場(chǎng)占位Action2： 明確線上、線下訴求主題Action3： 物料品質(zhì)和內(nèi)容全面提升Action4： 打造最牛的企業(yè)品牌展示館Action5： 媒體全面展開(kāi)新形象宣傳①還原階段關(guān)鍵動(dòng)作：還原階段關(guān)鍵動(dòng)作：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)重要節(jié)點(diǎn)及道路環(huán)境等細(xì)節(jié)打造及提升；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)重要節(jié)點(diǎn)及道路環(huán)境等細(xì)節(jié)打造及提升；216。綠色綠色 “消費(fèi)消費(fèi) ” 環(huán)保購(gòu)物袋購(gòu)物；養(yǎng)生理療消費(fèi) 等?！?綠色奢華 ” 價(jià)值體系 3： 圈層的高度游艇活動(dòng)游艇活動(dòng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中糧御嶺灣為保護(hù)原生自然環(huán)境，不計(jì)成本，重金投入，只為 打造最高端、最純粹、最 舒適的人居生態(tài)環(huán)境。4月8月9月10月11月12月5月6月7月B、客戶線 1—— 充分挖掘現(xiàn)有老業(yè)主、老客戶銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期n本項(xiàng)目前期積累上門(mén)客戶已高達(dá) 3000多批，業(yè)主已有 170余批；n業(yè)主和非業(yè)主介紹成為主力成交渠道， 充分挖掘和維護(hù)已有客戶資源對(duì)項(xiàng)目口碑傳播至關(guān)重要啟動(dòng)對(duì)前期上門(mén)未成交客戶的新一輪洗客！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。關(guān)鍵配合：現(xiàn)場(chǎng)整改到位，新流程話述培訓(xùn)完畢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1船塢現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題：船塢在現(xiàn)有銷售流程中未得到充分利用，僅作為客戶乘坐游艇的碼頭使用。 廊橋所代表的高尚生活理念未能全面而生動(dòng)的傳遞給客戶廊橋所代表的高尚生活理念未能全面而生動(dòng)的傳遞給客戶 ，造成資源浪費(fèi)。置于入口處。無(wú)遮擋。園林細(xì)節(jié)是產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)的關(guān)鍵要點(diǎn)。御嶺灣 為中糧旗下的高端定位產(chǎn)品，提倡 “ 原生態(tài) ”“ 綠色奢華 ” 的時(shí)尚潮流理念，在世博會(huì)的大平臺(tái)下，可以更好的進(jìn)行推廣宣傳，提升項(xiàng)目的全國(guó)乃至世界的知名度 09年 7月 31日，中糧簽約世博會(huì)高級(jí)贊助商， “ 福臨門(mén) ”成為 “ 上海世博會(huì)唯一指定糧油產(chǎn)品 ” ，長(zhǎng)城 ” 成為 “ 上海世博會(huì)唯一指定葡萄酒 ” 以 “相約世博、走進(jìn)中糧 “為題，持續(xù)舉辦中糧產(chǎn)品推介會(huì)，宣傳中糧旗下的各類食品、地產(chǎn)、金融等產(chǎn)品。活動(dòng)對(duì)象： 老業(yè)主、老客戶、新上門(mén)客戶；216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線上渠道 1：戶外、硬廣、航空雜志、公交站臺(tái)銷售階段： 2期持續(xù)熱銷期及 3期開(kāi)盤(pán)熱銷期企業(yè)品牌形象 8月份提前全面起勢(shì)，為 3期開(kāi)盤(pán)進(jìn)行品牌預(yù)熱形象推廣主題： 中糧地產(chǎn)，世界級(jí)全生活鏈的提供者 （ 8月下旬 9月底） 這一刻，世界與我無(wú)關(guān) （ 1012月） 銷售信息： 3期全新面世、 3期熱銷中（銷售信息及時(shí)更換）媒體組合：戶外廣告、機(jī)場(chǎng)燈箱、報(bào)紙軟文、航空雜志、桐梓林公交站臺(tái)216?；I備方： 世聯(lián)216。媒體配合：邀請(qǐng)成都主流媒體、電視臺(tái)參加此次拍賣晚宴，并配合進(jìn)行全城宣傳，形成全城話題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。明星產(chǎn)品：樹(shù)立項(xiàng)目高形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值的優(yōu)良產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品：用于快速回款，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金收益的快銷產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品：有待項(xiàng)目整體價(jià)值提升后逐漸培育，面積稍大，總價(jià)相對(duì)高，消化速度較慢瘦狗產(chǎn)品：銷售速度慢，難以實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的缺陷產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品： 對(duì)線上形象推廣要求較低，關(guān)鍵展示到位，性價(jià)比與總價(jià)控制。二期 B標(biāo)段 供應(yīng)主力產(chǎn)品 為 220340平米中小獨(dú)棟，處非臨湖區(qū)域，三層，送地下室，送花園。二、推售策略一、營(yíng)銷策略三、價(jià)格策略策略分解：策略分解：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形式： 御嶺灣、祥云、核桃村三項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)展北京渠道客戶推介216。價(jià)值升級(jí)階段策略執(zhí)行（ 1012月） ：1012月：三期開(kāi)盤(pán)熱銷期策略策略目標(biāo)目標(biāo)中糧地產(chǎn)品牌的全面起勢(shì) ， “ 綠色奢華 ” 的提升演繹， 以具備社會(huì)影響力的事件和項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)際提升奠定項(xiàng)目市場(chǎng)口碑， 全面推出三期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的整體升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌的整體升級(jí)，實(shí)現(xiàn)三期開(kāi)盤(pán)及后期持續(xù)熱銷關(guān)鍵詞：品牌起勢(shì)、建立口碑、三期開(kāi)盤(pán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動(dòng)線 4：端午節(jié)，中糧特供 “ 有機(jī)粽子 ” 贈(zèng)送銷售階段： 2期 B標(biāo)開(kāi)盤(pán)熱銷期216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線下渠道 3：短信投放銷售階段： 2期 B標(biāo)開(kāi)盤(pán)熱銷期投放目的： 短信媒體具備收視率高、針對(duì)性強(qiáng)、費(fèi)用低廉、時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，是目前樓盤(pán)推廣的重要渠道投放對(duì)象： 寶馬車會(huì)會(huì)員、全球通移動(dòng) VIP客戶、高爾夫球會(huì)會(huì)員、銀行VIP客戶、誠(chéng)意登記客戶等（具體對(duì)象需最終與短信公司篩選確定）投放時(shí)間： 5月起連續(xù)投放投放頻率： 配合項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及其它活動(dòng)節(jié)點(diǎn)發(fā)送本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 統(tǒng)一統(tǒng)一 ““ 鳥(niǎo)窩鳥(niǎo)窩 ”” 風(fēng)格風(fēng)格 ，建議打上項(xiàng)目，建議打上項(xiàng)目 logo；；216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場(chǎng)展示 7：水岸亭（二級(jí)節(jié)點(diǎn)）階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期2水岸亭現(xiàn)狀現(xiàn)狀增加增加 植物裝飾植物裝飾 ，豐富視覺(jué)效果；，豐富視覺(jué)效果；設(shè)置設(shè)置 客戶休息區(qū)客戶休息區(qū) ，添加，添加 桌椅及遮陽(yáng)傘桌椅及遮陽(yáng)傘 ；；水岸附近設(shè)置水岸附近設(shè)置 安全告示牌安全告示牌 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1廊橋現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題：廊橋作為項(xiàng)目公共配套中重要的景觀節(jié)點(diǎn)，在目前的銷售參觀流程中，少有進(jìn)行專門(mén)停廊橋作為項(xiàng)目公共配套中重要的景觀節(jié)點(diǎn)，在目前的銷售參觀流程中，少有進(jìn)行專門(mén)停留講解。一步提升。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場(chǎng)展示 1：項(xiàng)目主入口（一級(jí)節(jié)點(diǎn)）銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期1 項(xiàng)目主入口現(xiàn)狀現(xiàn)狀主入口為項(xiàng)目門(mén)戶，影響客戶對(duì)項(xiàng)目主入口為項(xiàng)目門(mén)戶，影響客戶對(duì)項(xiàng)目 ““ 第一印象第一印象 ”” 的形成，需要彰的形成，需要彰顯醒目、恢宏、高檔的氣質(zhì)，但目前項(xiàng)目主入口顯醒目、恢宏、高檔的氣質(zhì)，但目前項(xiàng)目主入口 昭示性不強(qiáng)昭示性不強(qiáng) ， 儀式儀式感有待提升感有待提升 。邀請(qǐng)嘉賓 ：老業(yè)主及誠(chéng)意客戶216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月線上炒作話題： “綠色奢華 ”人居生活首現(xiàn)成都軟文媒體組合： 《商報(bào)》、《華西都市報(bào)》軟文連載投放時(shí)間： 4月 8日、 15日、 22日、 29日網(wǎng)絡(luò)媒體組合： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)A、推廣線 —— 線上渠道 2：軟文、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷造勢(shì)銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期保護(hù)湖水， 2023萬(wàn) 排污管保護(hù)道路，增加 96萬(wàn) 成本保護(hù)植物， 400萬(wàn) 改善圖紙保護(hù)山景，銷售額減少 5億 ，利潤(rùn)減少 1億保障私密性， 7000萬(wàn) “ 移民工程 ”這樣的投入仍在繼續(xù)！“綠色奢華 ”人居生活首現(xiàn)成都生活方式篇高端配套篇企業(yè)責(zé)任篇規(guī)劃打造篇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。 垂釣協(xié)會(huì)： 2023年系列活動(dòng)之一。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。“ 綠色奢華 ” 價(jià)值體系 1： 自然的基調(diào)演繹演繹 ““ 自然自然 ”” ：：p 全面展示全面展示p 深度感知深度感知216。2023年整體營(yíng)銷策略年整體營(yíng)銷策略成功實(shí)現(xiàn)御嶺灣兩次升級(jí)成功實(shí)現(xiàn)御嶺灣兩次升級(jí)第一階段還原價(jià)值：使客戶感知第一階段還原價(jià)值：使客戶感知與項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值相匹配與項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值相匹配第二階段提升價(jià)值：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整第二階段提升價(jià)值：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值和市場(chǎng)形象的進(jìn)一步提升體價(jià)值和市場(chǎng)形象的進(jìn)一步提升本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。投資價(jià)值氣候、環(huán)境佳18公里交通升級(jí)硬指標(biāo)不可復(fù)制容積率 純獨(dú)棟品牌合作伙伴名貴的樹(shù)種與用材15處體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)GIS美式風(fēng)格國(guó)際游艇標(biāo)簽生活方式山地高爾夫會(huì)所、音樂(lè)廳學(xué)校傳統(tǒng)尊貴生活方式企業(yè)品牌項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值客戶感知客戶感知高高低低弱弱 強(qiáng)強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5 品牌價(jià)值近 60年發(fā)展歷史，與新中國(guó)共成長(zhǎng)，世界 50