【正文】 Step3 6月加推 B3區(qū)剩余小獨(dú)棟及部分中獨(dú)棟產(chǎn)品p推售套數(shù)： 6月中旬加推 B3區(qū) 4套小獨(dú)棟，及部分中獨(dú)棟產(chǎn)品約 10套左右p銷售預(yù)估： 加推銷售 7套，后續(xù)自然消化B3區(qū)B1區(qū)A標(biāo)段B2區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、活動線 3：中糧全國業(yè)主答謝宴，將品牌宣傳推向高潮銷售階段： 3期熱銷期通過在 人民大會堂舉辦大型盛宴的方式 ，展示中糧，并對老業(yè)主進(jìn)行回饋，可以聚焦媒體的關(guān)注， 提升中糧品牌的口碑 ，并利用全國業(yè)主聚會的機(jī)會進(jìn)行 中糧項目的展示和宣傳。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、活動線 1：名人慈善拍賣晚宴暨 3期新品發(fā)布會銷售階段： 2期熱銷 3期儲客期強(qiáng)化 中糧地產(chǎn)品牌形象及 “綠色奢華 ”主題，以 “名人＋慈善拍賣 ”形式引起社會關(guān)注，配合新一批單位即將開盤，持續(xù)炒作市場，制造市場聲音，為新一批蓄客216。網(wǎng)絡(luò)組合：搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)本報告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動線 9：中糧御嶺灣業(yè)主定制 “ 綠色中秋家宴 ”銷售階段： 2期 B標(biāo)開盤熱銷期活動目的： 答謝老業(yè)主，促進(jìn)老帶新活動時間： 9月 22日中秋節(jié)活動地點： 暫定老會所活動內(nèi)容： 為業(yè)主定制綠色健康的中秋家宴，現(xiàn)場配合家庭參與性強(qiáng)的活動。提升形象打造建議：提升形象打造建議：本報告是嚴(yán)格保密的。二期開盤持續(xù)熱銷期重點工作 時間： 2023年 59月新上門客戶、老業(yè)主、老客戶、世聯(lián)深圳客戶、中糧集團(tuán)客戶資源、中糧政府關(guān)系及合作方客戶資源B、客戶線4月8月9月10月11月12月5月6月7月戶外廣告牌、報紙硬廣、軟文、航空雜志、機(jī)場廣告、公交站臺、短信平臺、網(wǎng)絡(luò)A、推廣線二期產(chǎn)品發(fā)布會、業(yè)主答謝宴、高爾夫推桿賽、登山活動、游艇啟動儀式、音樂廳演唱會、紅酒品鑒、中秋業(yè)主私家宴C、活動線本報告是嚴(yán)格保密的。的打造。銷售人員二期入口處是進(jìn)入項目內(nèi)部的關(guān)鍵節(jié)點。悠閑而溫馨的生活理念，以情打動客戶。本報告是嚴(yán)格保密的。1臨時接待中心臨時接待中心銷售話術(shù)要點：臨時接待中心銷售話術(shù)要點：現(xiàn)場話術(shù)問題：現(xiàn)場話術(shù)問題：目前，銷售人員在介紹項目時，缺少體系化銷售講解動線，目前，銷售人員在介紹項目時，缺少體系化銷售講解動線， 主要為介紹項目價值點，主要為介紹項目價值點， 但但重點不夠突出，且對中糧品牌的介紹不足重點不夠突出，且對中糧品牌的介紹不足話術(shù)建議：話術(shù)建議：考慮到臨時接待中心裝修品質(zhì)感欠佳的情況，考慮到臨時接待中心裝修品質(zhì)感欠佳的情況，建議弱化展示功能，在此主要完成建議弱化展示功能，在此主要完成 沙盤講解沙盤講解 和和中糧品牌展示中糧品牌展示 的功能。中糧集團(tuán)的歷史、榮譽(yù)、各領(lǐng)域的成就；216?；顒觾?nèi)容： 周末在項目現(xiàn)場舉辦 “中糧特供綠色健康生活體驗 ”，以中糧特供的進(jìn)口綠色有機(jī)食品為名，舉辦有機(jī)水果節(jié)、健康美食品鑒活動等；現(xiàn)場成交客戶均可獲得額外中糧特供的 “進(jìn)口綠色健康食品 ”216。本報告是嚴(yán)格保密的。 為確保別墅區(qū)的安全性與私密性，中糧人不惜付出 7000多萬 元的代價，耗時兩年開展了大規(guī)模的 “ 生態(tài)移民 ” 工程?！?綠色奢華 ” 價值體系 3： 圈層的高度御嶺灣的圈層性格：低調(diào)、尊貴、自然、和諧。等）。項目線下價值訴求點：綠色奢華生活本報告是嚴(yán)格保密的。標(biāo)志二：價值體系及價值感知標(biāo)志二：價值體系及價值感知本項目實際綜合價值全國罕見，受制于 “ 蝶計劃 ” 尚未破繭，傳遞到客戶的價值感知很弱，實際和感受產(chǎn)生絕對差距從市場角度看，本項目當(dāng)前現(xiàn)狀和市場同類及從市場角度看，本項目當(dāng)前現(xiàn)狀和市場同類及 8848之間的之間的差距：差距：本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。2 資源價值硬指標(biāo)非常強(qiáng)勢：硬指標(biāo)非常強(qiáng)勢：，畝水庫資源， 1000畝原生山林資源畝原生山林資源 2023畝國際標(biāo)準(zhǔn)畝國際標(biāo)準(zhǔn) 18洞山地高爾夫景觀及休閑資源洞山地高爾夫景觀及休閑資源客戶感知層面 —— 即使是成都這樣一個自然資源非常豐富的城市，本項目也是不可復(fù)制的。心。1審視：審視：項目價值挖掘與梳理項目價值挖掘與梳理盤點盤點 挖掘挖掘 歸納歸納本報告是嚴(yán)格保密的。中糧地產(chǎn)涉足商業(yè)地產(chǎn)、酒店旅游地產(chǎn)、住宅領(lǐng)域， 是 中國第一代高端物業(yè)的締造者 ， 開發(fā)戰(zhàn)略布局全球：5 品牌價值客戶感知層面 —— 客戶對中糧缺乏了解，企業(yè)實力毋庸置疑但對中糧在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域知之甚少。總結(jié)成功豪宅經(jīng)驗，頂級豪宅項目成功三個標(biāo)志：總結(jié)成功豪宅經(jīng)驗，頂級豪宅項目成功三個標(biāo)志：品牌形象價值體系和感知客戶來源品牌知名度遠(yuǎn)大于客戶來源區(qū)域清晰地價值體系與強(qiáng)大現(xiàn)場感染力立體的客戶渠道，全國范圍的客戶成交，讓同行自發(fā)去宣傳做到以上三點，就可以實現(xiàn)本項目中國別墅生活的 8848的項目定位。品牌形象價值體系和感知客戶來源Action1： 重新審視市場占位Action2： 明確線上、線下訴求主題Action3： 物料品質(zhì)和內(nèi)容全面提升Action4： 打造最牛的企業(yè)品牌展示館Action5： 媒體全面展開新形象宣傳①還原階段關(guān)鍵動作：還原階段關(guān)鍵動作：本報告是嚴(yán)格保密的。 項目現(xiàn)場重要節(jié)點及道路環(huán)境等細(xì)節(jié)打造及提升；項目現(xiàn)場重要節(jié)點及道路環(huán)境等細(xì)節(jié)打造及提升；216。綠色綠色 “消費(fèi)消費(fèi) ” 環(huán)保購物袋購物；養(yǎng)生理療消費(fèi) 等?！?綠色奢華 ” 價值體系 3： 圈層的高度游艇活動游艇活動本報告是嚴(yán)格保密的。中糧御嶺灣為保護(hù)原生自然環(huán)境，不計成本，重金投入，只為 打造最高端、最純粹、最 舒適的人居生態(tài)環(huán)境。4月8月9月10月11月12月5月6月7月B、客戶線 1—— 充分挖掘現(xiàn)有老業(yè)主、老客戶銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期n本項目前期積累上門客戶已高達(dá) 3000多批，業(yè)主已有 170余批；n業(yè)主和非業(yè)主介紹成為主力成交渠道， 充分挖掘和維護(hù)已有客戶資源對項目口碑傳播至關(guān)重要啟動對前期上門未成交客戶的新一輪洗客！本報告是嚴(yán)格保密的。關(guān)鍵配合：現(xiàn)場整改到位，新流程話述培訓(xùn)完畢本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。1船塢現(xiàn)場問題：現(xiàn)場問題：船塢在現(xiàn)有銷售流程中未得到充分利用，僅作為客戶乘坐游艇的碼頭使用。 廊橋所代表的高尚生活理念未能全面而生動的傳遞給客戶廊橋所代表的高尚生活理念未能全面而生動的傳遞給客戶 ，造成資源浪費(fèi)。置于入口處。無遮擋。園林細(xì)節(jié)是產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)的關(guān)鍵要點。御嶺灣 為中糧旗下的高端定位產(chǎn)品，提倡 “ 原生態(tài) ”“ 綠色奢華 ” 的時尚潮流理念，在世博會的大平臺下，可以更好的進(jìn)行推廣宣傳，提升項目的全國乃至世界的知名度 09年 7月 31日，中糧簽約世博會高級贊助商， “ 福臨門 ”成為 “ 上海世博會唯一指定糧油產(chǎn)品 ” ，長城 ” 成為 “ 上海世博會唯一指定葡萄酒 ” 以 “相約世博、走進(jìn)中糧 “為題，持續(xù)舉辦中糧產(chǎn)品推介會，宣傳中糧旗下的各類食品、地產(chǎn)、金融等產(chǎn)品?；顒訉ο螅?老業(yè)主、老客戶、新上門客戶；216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線上渠道 1：戶外、硬廣、航空雜志、公交站臺銷售階段： 2期持續(xù)熱銷期及 3期開盤熱銷期企業(yè)品牌形象 8月份提前全面起勢，為 3期開盤進(jìn)行品牌預(yù)熱形象推廣主題： 中糧地產(chǎn)，世界級全生活鏈的提供者 （ 8月下旬 9月底） 這一刻，世界與我無關(guān) （ 1012月） 銷售信息： 3期全新面世、 3期熱銷中（銷售信息及時更換）媒體組合：戶外廣告、機(jī)場燈箱、報紙軟文、航空雜志、桐梓林公交站臺216?；I備方： 世聯(lián)216。媒體配合：邀請成都主流媒體、電視臺參加此次拍賣晚宴，并配合進(jìn)行全城宣傳，形成全城話題本報告是嚴(yán)格保密的。明星產(chǎn)品：樹立項目高形象，實現(xiàn)項目高價值的優(yōu)良產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品：用于快速回款，實現(xiàn)短時間內(nèi)的現(xiàn)金收益的快銷產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品：有待項目整體價值提升后逐漸培育，面積稍大，總價相對高，消化速度較慢瘦狗產(chǎn)品：銷售速度慢，難以實現(xiàn)高價值的缺陷產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品： 對線上形象推廣要求較低，關(guān)鍵展示到位，性價比與總價控制。二期 B標(biāo)段 供應(yīng)主力產(chǎn)品 為 220340平米中小獨(dú)棟，處非臨湖區(qū)域，三層，送地下室，送花園。二、推售策略一、營銷策略三、價格策略策略分解：策略分解：本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。形式： 御嶺灣、祥云、核桃村三項目同時開展北京渠道客戶推介216。價值升級階段策略執(zhí)行（ 1012月） ：1012月：三期開盤熱銷期策略策略目標(biāo)目標(biāo)中糧地產(chǎn)品牌的全面起勢 ， “ 綠色奢華 ” 的提升演繹， 以具備社會影響力的事件和項目價值的實際提升奠定項目市場口碑， 全面推出三期實現(xiàn)項目品牌和企業(yè)品牌的整體升級，實現(xiàn)項目品牌和企業(yè)品牌的整體升級，實現(xiàn)三期開盤及后期持續(xù)熱銷關(guān)鍵詞：品牌起勢、建立口碑、三期開盤本報告是嚴(yán)格保密的。4月8月9月10月11月12月5月6月7月C、活動線 4：端午節(jié)，中糧特供 “ 有機(jī)粽子 ” 贈送銷售階段： 2期 B標(biāo)開盤熱銷期216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月A、推廣線 —— 線下渠道 3：短信投放銷售階段： 2期 B標(biāo)開盤熱銷期投放目的： 短信媒體具備收視率高、針對性強(qiáng)、費(fèi)用低廉、時效性強(qiáng)的特點，是目前樓盤推廣的重要渠道投放對象： 寶馬車會會員、全球通移動 VIP客戶、高爾夫球會會員、銀行VIP客戶、誠意登記客戶等（具體對象需最終與短信公司篩選確定）投放時間： 5月起連續(xù)投放投放頻率： 配合項目開盤及其它活動節(jié)點發(fā)送本報告是嚴(yán)格保密的。 統(tǒng)一統(tǒng)一 ““ 鳥窩鳥窩 ”” 風(fēng)格風(fēng)格 ，建議打上項目，建議打上項目 logo；；216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 7：水岸亭（二級節(jié)點）階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期2水岸亭現(xiàn)狀現(xiàn)狀增加增加 植物裝飾植物裝飾 ，豐富視覺效果；，豐富視覺效果；設(shè)置設(shè)置 客戶休息區(qū)客戶休息區(qū) ，添加，添加 桌椅及遮陽傘桌椅及遮陽傘 ；；水岸附近設(shè)置水岸附近設(shè)置 安全告示牌安全告示牌 。本報告是嚴(yán)格保密的。1廊橋現(xiàn)場問題：現(xiàn)場問題：廊橋作為項目公共配套中重要的景觀節(jié)點，在目前的銷售參觀流程中，少有進(jìn)行專門停廊橋作為項目公共配套中重要的景觀節(jié)點，在目前的銷售參觀流程中，少有進(jìn)行專門停留講解。一步提升。4月8月9月10月11月12月5月6月7月D、展示線 —— 現(xiàn)場展示 1：項目主入口（一級節(jié)點）銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期1 項目主入口現(xiàn)狀現(xiàn)狀主入口為項目門戶，影響客戶對項目主入口為項目門戶，影響客戶對項目 ““ 第一印象第一印象 ”” 的形成，需要彰的形成，需要彰顯醒目、恢宏、高檔的氣質(zhì)，但目前項目主入口顯醒目、恢宏、高檔的氣質(zhì)，但目前項目主入口 昭示性不強(qiáng)昭示性不強(qiáng) ， 儀式儀式感有待提升感有待提升 。邀請嘉賓 ：老業(yè)主及誠意客戶216。4月8月9月10月11月12月5月6月7月線上炒作話題： “綠色奢華 ”人居生活首現(xiàn)成都軟文媒體組合： 《商報》、《華西都市報》軟文連載投放時間： 4月 8日、 15日、 22日、 29日網(wǎng)絡(luò)媒體組合： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)A、推廣線 —— 線上渠道 2：軟文、網(wǎng)絡(luò)營銷造勢銷售階段： 2期 B標(biāo)集中蓄客期保護(hù)湖水， 2023萬 排污管保護(hù)道路，增加 96萬 成本保護(hù)植物， 400萬 改善圖紙保護(hù)山景，銷售額減少 5億 ，利潤減少 1億保障私密性， 7000萬 “ 移民工程 ”這樣的投入仍在繼續(xù)！“綠色奢華 ”人居生活首現(xiàn)成都生活方式篇高端配套篇企業(yè)責(zé)任篇規(guī)劃打造篇本報告是嚴(yán)格保密的。216。 垂釣協(xié)會： 2023年系列活動之一。本報告是嚴(yán)格保密的?！?綠色奢華 ” 價值體系 1： 自然的基調(diào)演繹演繹 ““ 自然自然 ”” ：：p 全面展示全面展示p 深度感知深度感知216。2023年整體營銷策略年整體營銷策略成功實現(xiàn)御嶺灣兩次升級成功實現(xiàn)御嶺灣兩次升級第一階段還原價值：使客戶感知第一階段還原價值：使客戶感知與項目實際價值相匹配與項目實際價值相匹配第二階段提升價值：實現(xiàn)項目整第二階段提升價值：實現(xiàn)項目整體價值和市場形象的進(jìn)一步提升體價值和市場形象的進(jìn)一步提升本報告是嚴(yán)格保密的。投資價值氣候、環(huán)境佳18公里交通升級硬指標(biāo)不可復(fù)制容積率 純獨(dú)棟品牌合作伙伴名貴的樹種與用材15處體驗節(jié)點GIS美式風(fēng)格國際游艇標(biāo)簽生活方式山地高爾夫會所、音樂廳學(xué)校傳統(tǒng)尊貴生活方式企業(yè)品牌項目價值項目價值客戶感知客戶感知高高低低弱弱 強(qiáng)強(qiáng)本報告是嚴(yán)格保密的。5 品牌價值近 60年發(fā)展歷史，與新中國共成長，世界 50