房地產(chǎn)行業(yè)營改增-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 上述情況只是可能，大家要密切關(guān)注相關(guān)文件。 ? 。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 ? 二、納稅人銷售自己使用過的物品 ? 銷售營改增以前購進(jìn)固定資產(chǎn)：按照簡易辦法依照 3%的征收率減按 2%征收增值稅。 ? 增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。 未認(rèn)證的，憑記賬聯(lián)復(fù)印件到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，相符后，可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證。個(gè)人消費(fèi)者直接進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，如居住，按目前規(guī)定應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 增值稅專用發(fā)票的使用及管理 ? 一般納稅人通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 ? 建筑安裝工程費(fèi)：房地產(chǎn)自行采購材料或設(shè)備 17%，其他（ 建筑業(yè) 11%） ? 配套設(shè)施費(fèi)： 建筑業(yè) 11% ? 開發(fā)間接費(fèi)用：如果存在動(dòng)產(chǎn)租賃 17%，小規(guī)模 3%；資本化利息（ 金融保險(xiǎn)業(yè) 6%） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 二、銷售費(fèi)用 ? 廣告費(fèi) 6%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：專業(yè)公司 6%，印刷品等 17%，會(huì)展費(fèi)用 6% ? 三、管理費(fèi)用 ? 辦公用品 17%，勞保費(fèi) 17%，法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)咨詢評(píng)估鑒證費(fèi) 6%，汽油費(fèi) 17%，車輛維修費(fèi) 17%，通訊費(fèi) 6%， 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 四、財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 手續(xù)費(fèi)、貸款利息 6% 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額： ? 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 ? 目前營業(yè)稅的操作：專用收據(jù) —— 銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票， 營改增后如何操作，密切關(guān)注 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 二、進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 進(jìn)項(xiàng)稅額：當(dāng)前準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額： ? 增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額； ? 海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額； ? 購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和 13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)行稅額。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用會(huì)計(jì)上不做銷售處理； 自產(chǎn)貨物轉(zhuǎn)為自用稅收上也不視同銷售。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 一、銷項(xiàng)稅額 ? 重點(diǎn)講述與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的方面： ? 價(jià)稅分離 ? 價(jià)外費(fèi)用： 包括價(jià)外向購買方收取的 手續(xù)費(fèi) 、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、 違約金 、滯納金、 延期付款利息 、賠償金 、 代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng) 、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 當(dāng)月應(yīng)納增值稅 =660+= 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 銷售額的計(jì)算 ? 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的商品是不動(dòng)產(chǎn)，銷售對象不是個(gè)人，就是企業(yè)。（消費(fèi)性增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅。所以說房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將給所有行業(yè)新購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或租賃不動(dòng)產(chǎn)增加相當(dāng)大的可抵扣稅額，從而實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 增值稅是對“增值額”征稅 “增值額” 最大的優(yōu)點(diǎn)是避免重復(fù)征稅 營業(yè)稅存在重復(fù)征稅現(xiàn)象 ? 增值稅是“流轉(zhuǎn)稅” ? 流轉(zhuǎn)稅最大特點(diǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性，最終消費(fèi)者是稅收負(fù)擔(dān)者。銷售給個(gè)人進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，增值稅鏈條終止。但不包括以下項(xiàng)目：委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品代收代繳的消費(fèi)稅； 代墊運(yùn)費(fèi)； 同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)： 1）由國務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； 2）收取是開具省級(jí)財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； 3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額也不用轉(zhuǎn)出。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 為更好的把握可抵扣的進(jìn)行稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率： ? 基本稅率 17%： 貨物、加工修理修配勞務(wù)； 有形動(dòng)產(chǎn)租賃 ? 低稅率 13%： ? 交通運(yùn)輸業(yè)： 11% ? 郵政業(yè)： 11% ? 基礎(chǔ)電信服務(wù) 11%，增值電信服務(wù) 6% ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 6%（有形動(dòng)產(chǎn)租賃 17%） ? 金融保險(xiǎn)業(yè) 6% ? 建筑業(yè) 6%、 11% ? 居民服務(wù)業(yè) 6% ? 房地產(chǎn)業(yè) 11% ? 征收率 3%（小規(guī)模納稅人） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 ? 重點(diǎn)講一下房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額： ? 一、開發(fā)成本： ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 土地出讓金：有可能允許房企憑財(cái)
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