【正文】 :16:0420:16:04February 1, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 8時 16分 :16February 1, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 1日星期三 8時 16分 4秒 20:16:041 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 營銷費(fèi)用分析 推廣費(fèi)用預(yù)算：推廣費(fèi)用按總銷售額 %計(jì)，約 35104050萬 費(fèi)用包括 類別 具體內(nèi)容涉及 預(yù)算 (萬元 ) 比例 媒體推廣費(fèi)用 （ 2400萬） 64% 報紙 北青報 /京華時報 /平面廣告以及軟文宣傳 專業(yè)媒體 500 13% 網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、新浪等主流網(wǎng)站 300 8% 戶外廣告 CBD、朝陽路、地鐵廣告 1500 40% 直郵 /短信 直投、直郵、短信 100 3% 活動費(fèi)用 （ 1000萬） 27% 品牌推廣活動 宣傳差異化產(chǎn)品、宣傳區(qū)域優(yōu)勢、樹立企業(yè)品牌 500 13% 客戶互動活動 客戶體驗(yàn)活動、暖場活動等 500 13% 銷售物料費(fèi)用 （ 150萬） 4% 樓書 /折頁 /海報 樓書 /折頁 /戶型單張 /手提袋等 150 4% 現(xiàn)場包裝 （ 200萬） 5% 地塊包裝 工地圍檔畫面包裝 50 1% 外圍交通指引 交通導(dǎo)視牌若干 150 4% 合計(jì) —— —— 3750 100% 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 遠(yuǎn)洋一方，對外宣稱提升項(xiàng)目品質(zhì)，贈送老業(yè)主精裝修，實(shí)行降價。 堅(jiān)定不移的降價策略 老業(yè)主如何處理？ 老業(yè)主維護(hù)的目的：減少不利影響的同時，建立責(zé)任地產(chǎn)商口碑，帶來有效回報。 典型案例：金地格林小鎮(zhèn) 6 堅(jiān)定不移的降價策略 怎么降？ 堅(jiān)定不移的降價策略 怎么降？ 關(guān)鍵點(diǎn)：活動促銷，客戶群促銷，將降價進(jìn)行到底。 堅(jiān)定不移的降價策略 —— 以降價為工具，以目標(biāo)為導(dǎo)向，強(qiáng)化競爭力。 抽獎贈品 暖場活動 先旺丁再旺財，淡市下更需要更多的人氣來積聚財氣。 ?贊助活動： 通過贊助高層次的文化類活動或公益性活動，提高品牌的內(nèi)涵。 ?春交會現(xiàn)場發(fā)布項(xiàng)目開盤和促銷信息，通過到項(xiàng)目現(xiàn)場辦卡可參加 婚房抽獎 ，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場，價格信息釋放，直接促使客戶進(jìn)入購買層面考慮，春交會帶來 150多批客戶，共計(jì)成交 20套。 現(xiàn)場到場者人人有獎，永不落空。 ?一口價分段處理，造成暢銷局面 慢城在價格上，做 分段一口價 處理，不同樓層不同朝向，同一價格，拉小價差，先到先得，減少客戶考慮時間。 20230628 現(xiàn)場“巴厘島蜜月之旅”最高抽獎，幵聯(lián)合搜房網(wǎng)舉辦“最美新娘”盛大頒獎。 北京新天地 2023年的營銷常規(guī)、無聲色；銷售緩慢、無起色！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 反 .觀。采取暗降的措施； ?2023年 9月份推出 38樓 9折，推出臨京秦鐵路旁的樓棟， 特價 8000元 /㎡ ，開始明降的進(jìn)程。 活動 2：針對北京車展，美利山推出部分房源 買房送寶馬活動 。 北京新天地 100套的月消化速度意味著將區(qū)域市場速度 翻一番 管莊區(qū)域 08年 3月 08年 8月累計(jì)銷售 淡市月平均銷售 北京新天地 47 9 遠(yuǎn)洋一方 217 37 萬象新天 40 6 尚東閣 10 2 合計(jì) 274 54 ?淡市下 區(qū)域內(nèi)小戶型消化速度 (時間節(jié)點(diǎn)： 08年 3月 ~08年 8月 ) 目前，區(qū)域內(nèi)中小戶型市場整體月消化速度約為 54套，無法滿足目標(biāo)要求。 在售產(chǎn)品 一居（ 5080平米）、二居 (8090平米 ) 未來供應(yīng) 在售剩余一居、二居，未來供應(yīng)量 27平方米。 ?共 61萬平米，銷售至中期，剩余 27萬平米； 營銷動作冷淡 現(xiàn)房銷售 中小戶型為主 區(qū)域?qū)用? 項(xiàng)目層面 剛性需求客戶 x近期無營銷活動，推廣渠道僅為網(wǎng)絡(luò)。 推廣內(nèi)容： 網(wǎng)站推廣主題：主打“復(fù)合” — 復(fù)合社區(qū)、復(fù)合交通、復(fù)合園林、復(fù)合配套 “從雄偉藍(lán)圖到震撼實(shí)景，新天地書寫了朝陽路的又一史詩般巨作。如陽光百利購物廣場、華潤超市、大中電器以及教育配套等。 大勢判斷 ?在高增長高通脹的經(jīng)濟(jì)背景下，中國房地產(chǎn)格局必然面臨重新調(diào)整； ?北京市場價格戰(zhàn)全面展開； ?高性價比物業(yè)受市場青睞； ?面臨困難，客戶購買信心受挫，逐漸進(jìn)入報復(fù)性觀望階段。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 高 增長 高 利潤 低 通脹 保增長 適度 利潤 高 通脹 2023年 2023/2023年 房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期 ?未來 2— 3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤”向“高通脹、保增長、適度利潤”過渡的調(diào)整時期 ?政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期 調(diào)整期 2023年 2023/2023年 宏觀經(jīng)濟(jì) ：整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景使房地產(chǎn)市場的調(diào)整成為必然。 2023年底始于深圳，逐漸蔓延至全國一、二線城市的淡市氛圍，使各地市場開始進(jìn)入調(diào)整期。 ?市場繼續(xù) 調(diào)整，淡市持續(xù) 1~2年 —— 本項(xiàng)目入市銷售時仍舊處于淡市！ 速度 》利潤！ ?調(diào)整期市場，發(fā)展商能實(shí)現(xiàn)快速出貨、跑贏大市就是最好的成功！ 本報告是嚴(yán)格保密的。 朝青 管莊 CBD 東三環(huán) 東四環(huán) 東五環(huán) LRT1 八通線 朝陽路 楊閘環(huán)島 成熟區(qū)域 /配套完善 /交通便捷 ?商業(yè)配套 陽光百利購物廣場、華潤超市、大中電器、肯德基、工商銀行、東方家園建材城、美廉美超市等； ?教育配套 小天使藝術(shù)學(xué)校、雙語幼兒園、雙語小學(xué)、八里橋小學(xué)、楊閘中學(xué)、廣播學(xué)院、北京第二外國語學(xué)院等； ?醫(yī)療配套 管莊醫(yī)院、朝陽管莊中醫(yī)院、松堂關(guān)懷醫(yī)院等?！? “一期即將入住、四期恢弘啟幕。 ?一居為主，二居為輔，少量三居； ?在售四期為現(xiàn)房，五期封頂； ?首次置業(yè)客戶及剛性改善性客戶。 進(jìn)場 回款 6億 四期開盤 38樓 開盤 35樓 開盤 39樓 開盤 北京新天地 項(xiàng)目開發(fā)與資金回款預(yù)定目標(biāo)： 07年 11月 08年 1月 4月 12月 09年 09年 6月 ?目標(biāo) ： 銷售期 08年 12月 ~09年 6月， 7個月銷售額 6個億。 （注：月平均銷售量取整數(shù) ) LRT1 遠(yuǎn)洋一方 北京新天地 尚東閣 東四環(huán) 東五環(huán) 東六環(huán) 通州版塊 管莊版塊 朝青版塊 本報告是嚴(yán)格保密的。房源為 4棟緊鄰林蔭大道的樓座，戶型為 140160平方米三居四居，均價 17500元 /平方米左右， 買房贈寶馬車 。 近期公關(guān)及促銷活動 ?6月“歡樂童年”客戶活動 活動主題 1）“歡樂童年 —— 極地暢游海洋館” 2）“遠(yuǎn)洋小福星的快樂生活漫畫大賽” ?7月“增加藍(lán)天，騎行上班”免費(fèi)贈送自行車活動 ?8月“歡慶奧運(yùn)月”內(nèi)容 ： 遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目 特推出三棟奧運(yùn)樓 3樓、 36樓、40 ，在“奧運(yùn)月”期間享受超值優(yōu)惠。 本報告是嚴(yán)格保密的。 下，如何重新“ 活 ”起來？ 淡市 問題聚焦 本報告是嚴(yán)格保密的。 202358 5月 12日將舉行“最美新娘”走進(jìn)慢城婚紗攝影活動。造成哄搶氛圍。 業(yè)主維護(hù) 老業(yè)主推介是項(xiàng)目客戶來源的重要渠道，維護(hù)好老業(yè)主可以實(shí)現(xiàn)銷售的事半功倍。 ?5月將舉行“ 最美新娘 ”走進(jìn)慢城婚紗攝影活動。 ?線下媒體