【正文】 世邦魏理仕 世界上最大及歷史最悠久的國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司之一。電子巡更系統(tǒng)：此系統(tǒng)主要為制約保安按時(shí)巡邏，給業(yè)主以安全感，因?yàn)? 所有的物防不如人防，且此系統(tǒng)造價(jià)低，一般在 12萬(wàn)元左右；品牌推薦：廈門(mén)立林等建議項(xiàng)目采用寬帶系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、車輛出入管理、室內(nèi)防盜、消防（緊急求助按鈕、煤氣探測(cè)器）、電子巡更系統(tǒng)、衛(wèi)星電視。園林綠植示意借鑒 “ 星河灣 ” ，選擇少部分進(jìn)口綠植，既附加了產(chǎn)品品質(zhì)，又增加銷售賣點(diǎn)。噴泉的起伏隨音樂(lè)而變換噴泉的起伏隨音樂(lè)而變換 ,其間水氣及悅耳之音隨空氣流動(dòng)彌其間水氣及悅耳之音隨空氣流動(dòng)彌漫于這個(gè)小區(qū)漫于這個(gè)小區(qū) ,在景物變化同時(shí)精神也隨之愉悅。景觀步道路示意圖 規(guī)劃配套組合建議社區(qū)配套社區(qū)配套會(huì)所三大會(huì)所主題：兒童會(huì)所—— 親子雙語(yǔ)幼兒園老年會(huì)所—— 醫(yī)療保健康復(fù)中心青年會(huì)所—— 健身美體俱樂(lè)部VIP會(huì)所休閑娛樂(lè)會(huì)館康復(fù)中心健身中心雙語(yǔ)幼兒園園林建議親 子主題 園林景觀不僅僅是 一 個(gè)強(qiáng) 有力的切入 點(diǎn)， 也是本項(xiàng)目 34房主力客群家庭最在乎的 賣點(diǎn)在其他城市，親 子小 區(qū) 受 歡迎 的程度 非常普遍。 起居室、餐廳和廚房布局非常合理戶型建議140150平米 :尊貴四居 (約占 10%) 180200平米 :豪華躍層四居 (約占 5%) Room44室 2廳半封閉空間，僅計(jì)算一半面積，允許客戶入住后封閉客廳向內(nèi)退讓，退讓部分半封閉，僅計(jì)算一半面積露臺(tái)無(wú)上蓋，不計(jì)算面積產(chǎn)品示意錯(cuò)層產(chǎn)品 錯(cuò)躍層產(chǎn)品產(chǎn)品示意錯(cuò)越層三居錯(cuò)越層二居產(chǎn)品示意精裝錯(cuò)層 +loft組合產(chǎn)品設(shè)計(jì) 一二層、頂層可采用躍層產(chǎn)品示意大堂是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的一個(gè)捷徑，建議在大堂中設(shè)計(jì)小型水系。建筑風(fēng)格建議①現(xiàn)代風(fēng)格VS后現(xiàn)代風(fēng)格建筑風(fēng)格示意高層小高層 在總體市場(chǎng)喜好程度基礎(chǔ)上，避開(kāi)現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格 —— 形成差異化；盡可能在控制成本基礎(chǔ)上選擇品質(zhì)感強(qiáng)的建筑材料 —— 突出品質(zhì)感；注重建筑細(xì)節(jié) —— 增強(qiáng)產(chǎn)品美感（增加弧形窗、尖頂?shù)?，采用不同的建筑符?hào) ,使建筑立面盡量豐富）；避免兵營(yíng)式建筑排布 —— 亮化項(xiàng)目整體效果，打造醒目的項(xiàng)目視覺(jué)效果。以產(chǎn)品為基礎(chǔ)、營(yíng)銷為依托，帶動(dòng)品牌發(fā)展，制造大盤(pán)氣氛。 產(chǎn)品差異化和境界主義生活模式理念打造區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力 隨著項(xiàng)目容積率提高，社區(qū)整體舒適度將降低，市場(chǎng)需求重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到對(duì)戶型實(shí)用性、總價(jià)合理控制和產(chǎn)品外立面、社區(qū)規(guī)模等方面；引薦國(guó)外的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)感較強(qiáng)的外立面設(shè)計(jì)、實(shí)用性與舒適性結(jié)合戶型設(shè)計(jì)將成為本案客群和開(kāi)發(fā)商共同關(guān)注的焦點(diǎn)。R 別墅豪宅 第一種：境界主義 :我們尊重土地的稀缺 , 量身定制 300套尊貴客戶。 外地客戶主要以東北和京、津、河北地區(qū)的客戶為主，東北地區(qū)客戶一般在秦皇島市有經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)，居住地多選在市中心；216。他們的人生路已經(jīng)沒(méi)有那么激進(jìn)，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀讓他們的身上呈現(xiàn)出 歲月的靜好、未來(lái)的圓滿他們有知識(shí)、有品位、有責(zé)任感。Clients’ Analysis人，房子的主人、生活的主體人，房子的主人、生活的主體日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，找到一批愿意為高舒日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，找到一批愿意為高舒適居住環(huán)境買單的客戶？適居住環(huán)境買單的客戶？ 年 齡 根據(jù)樣本調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 30－ 50歲人群為消費(fèi)主流，占到總比例的 % ，首次購(gòu)房者較少。競(jìng)品分析 首府位置： 先鋒里以北、秦皇島冶金機(jī)械有限公司西南處開(kāi)發(fā)商： 首鋼江盟房地產(chǎn)售價(jià)： 7600元 /平米占地面積： 西城占地 ，東城占地 總建面積：西城 18萬(wàn)平米，由 3棟 27層， 3棟 18層， 5棟 層， 3棟商業(yè)組成項(xiàng)目分期： 共八期，預(yù)售一期建筑形態(tài)： 板塔結(jié)合，塔樓建筑風(fēng)格： ArtDeco風(fēng)格產(chǎn)品類型： 平層，少量躍層總棟數(shù)： 11棟；總戶數(shù)： 1178戶容積率：東城 ， 西城 ； 綠化率： 35%交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 9月入住時(shí)間： 2023年 4月面積區(qū)間： 共 11種戶型，面積從 70170平米客戶情況： 以秦皇島本地客戶為主，少量外地客戶。先做 A1地塊，后開(kāi)發(fā) A2地塊的規(guī)劃原則，由成熟 A1地塊帶動(dòng) A2地塊的居住氛圍將有助益豪宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。宏觀調(diào)控政策力度加大，部分客群仍持幣觀望。領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。居住質(zhì)量。方便。居民在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中得到更多實(shí)惠修。政府加快落實(shí)住房保障工作 ,戰(zhàn)略投資者介入秦皇島新民居建設(shè)。部分村莊合并后建成后按有關(guān)規(guī)定辦理房產(chǎn)證、宅基地使用證。將有 10個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)竣工，總建設(shè)規(guī)模個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)竣工，總建設(shè)規(guī)模 ㎡，建設(shè)住房萬(wàn)㎡，建設(shè)住房 2344套。樓盤(pán)特點(diǎn)：節(jié)能，尊崇營(yíng)銷思路：高端消費(fèi)群體，改善性住房者定向客戶：秦皇島多次置業(yè)者，高收入者，外來(lái)度假人員環(huán)境作為湯河沿線的重要賣點(diǎn)，各個(gè)項(xiàng)目都在充分利用這一因素。東部板塊海港第一城總建筑面積 30萬(wàn) ㎡ 售價(jià)： 5800元 /平米 世極城堡總建筑面積 17萬(wàn)㎡ 售價(jià)： 5000 元 /平米珠江道 12號(hào)盛秦國(guó)際恒大 建筑類型以高層為主少量 6+1為補(bǔ)充；區(qū)域總結(jié) :總建筑面積 183141㎡ 售價(jià)：5900元 /平米 可容納 1360戶業(yè)主。秦市地產(chǎn)市場(chǎng)研究 目前 ,秦市房地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在海港區(qū)城區(qū)地產(chǎn)板塊對(duì)比 海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，但競(jìng)爭(zhēng)激烈海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，但競(jìng)爭(zhēng)激烈海港區(qū)板塊 山海關(guān)板塊 北戴河板塊產(chǎn)品形式價(jià)格水平小高層、高層為主 多層、小高層為主 多層、別墅為主6000元 /平米左右 4000－ 4500元 /㎡ 低密度 10000－ 16000元/㎡左右海港區(qū)客戶為主，占 60％－ 70％；外地客戶 30％－ 40％內(nèi)陸物業(yè)基本以本地客戶為主，沿海物業(yè)有外地客戶外地客戶占 80％－ 90％，尤以北京、唐山客戶為主；本地客戶較少 自住為主， 兼有投資內(nèi)陸物業(yè)自住為主，沿海物業(yè)投資較多80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資北戴河新區(qū)板塊海景公寓、洋房為主4000－ 5000元 /㎡左右濱海度假、養(yǎng)老的外地客戶，主要來(lái)自京津塘地區(qū)，及少部分東北客戶80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資客群構(gòu)成置業(yè)目的競(jìng)爭(zhēng)板塊解碼森林逸城明日星城 市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量充足，市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量充足，入市時(shí)機(jī)取決開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷節(jié)奏。其中商品住公頃。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平較上年同期累計(jì)上漲 %n金融運(yùn)行保持平穩(wěn)，信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。使城市的發(fā)展更有內(nèi)聚效應(yīng)和凝聚力。工業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬(wàn)平米， 套。其中商品住房用地房用地 152公頃公頃 。其中 ,北戴河為國(guó)家各級(jí)黨政機(jī)關(guān)培訓(xùn)基地及療養(yǎng)院聚集地、度假別墅項(xiàng)目為主?？偨ㄖ娣e 202300㎡ 售價(jià)：6000元 /平米 。 以注重教育資源的市區(qū)客源為主，個(gè)別項(xiàng)目以注重海景的外地客戶為主。北部板塊秦新悅藍(lán)山 達(dá)潤(rùn)時(shí)代逸城達(dá)潤(rùn)上邦赫敦山總建筑面積 ㎡ 售價(jià)： 9800元 /平米 現(xiàn)剩余 30余套房源總建筑面積 ㎡ 售價(jià)： 12023元 /平米 一座 20層商住精裝修公寓總建筑面積 13萬(wàn)㎡售價(jià)： 未定11棟 1 1 115層住宅預(yù)計(jì) 2023年 6月現(xiàn)房開(kāi)售總建筑面積 80萬(wàn)㎡ 售價(jià)： 7500元 /平米 一期 4棟33層高層， 8棟 6+1。 主力產(chǎn)品 8090㎡ 2居、 120130㎡ 3居為主； 湯河?xùn)|岸總建筑面積 32萬(wàn)㎡ 均價(jià)：暫無(wú) 一個(gè)以景觀為主建筑其次的高檔住宅區(qū)湯河地產(chǎn)板塊研究湯河沿線板塊代表樓盤(pán)： 首府、玉帶灣、珠江道 12號(hào)、玉龍灣、在水一方銷售均價(jià)： 6000到 8000多不等，個(gè)別戶型單價(jià)突破萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)適用住房方面，計(jì)劃今年年內(nèi)將開(kāi)套。對(duì)納入新民居建設(shè)范圍的村民由縣區(qū)統(tǒng)一辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)，所需費(fèi)用納入新民居建設(shè)成本。其中西部新民居建設(shè)包括星光地產(chǎn)、個(gè)項(xiàng)目的新民居建設(shè)。已納入城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)村莊的新民居建設(shè)項(xiàng)目，置換土地不能復(fù)耕或置換為市級(jí)建設(shè)用地指標(biāo)的不列入與中冶合作項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊相對(duì)方正、集中，便于規(guī)劃及形成大盤(pán)項(xiàng)目地塊相對(duì)方正、集中，便于規(guī)劃及形成大盤(pán)規(guī)模。l聯(lián)合開(kāi)發(fā)，存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，統(tǒng)一發(fā)展較難。l缺乏自然景觀資源O機(jī)會(huì)（ opportunity） T威脅（ Threat）216。項(xiàng)目地周邊交通及出行便利，可集中輻射本地區(qū)項(xiàng)目地周邊交通及出行便利，可集中輻射本地區(qū)客戶群體。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重。競(jìng)品分析 玉帶灣競(jìng)品分析 珠江道 12號(hào)位置： 開(kāi)發(fā)區(qū)珠江道 12號(hào)開(kāi)發(fā)商： 天洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售價(jià)： 81008800元 /平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 11月 13日占地面積： 總建筑面積： ㎡綠化