【正文】 %合計 455489 439767 1213904 　秦市住房建設(shè)年度與開發(fā)實施計劃秦皇島房地產(chǎn)市場保持相對理性成長。其中商品住公頃。套。套。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，其中實現(xiàn)全部工業(yè)增加值 ，增長 %，對GDP增長的貢獻率達 %n固定資產(chǎn)投資較快增長。向內(nèi)陸發(fā)展。 秦皇島地塊全程策劃方案秦皇島地塊全程策劃方案境界主義境界主義謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大陸會議 (一七七六年七月四日 )美利堅合眾國十三個州一致通過的獨立宣言“ 我們認為下面這些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者賦予他們?nèi)舾刹豢蓜儕Z的權(quán)利，其中包括 生命權(quán)、自由權(quán)和追求幸福的權(quán)利 … ”有理由堅信：我們是在創(chuàng)造生活我們將共同開創(chuàng)一個偉大的造城時代融匯國際化大都市生活體驗的新城市運動 …面對秦市 80萬方的大盤項目我們需要境界 —— 一個高屋建瓴的視點 試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標志性的項目？展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標志性的項目？ 視點珍視生命，在于 發(fā)現(xiàn)生命的意義 “ 一家代理公司 ” 而是創(chuàng)建競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略伙伴★ 全國型公司★ 策略型公司★ 專業(yè)型公司本報告的主導(dǎo)思想本報告的主導(dǎo)思想報告背景需要解決的問題：?? 項目市場定位?? 產(chǎn)品及園林景觀建議專業(yè)公司的使命 ：讓項目走在正確的道路上我們的立意：充分挖掘項目開發(fā)資源，目標使項目在競爭中具有一定優(yōu)勢我們的切入點：客戶和競爭產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議1234本案項目定位分析項目開發(fā)策略建議區(qū)域地產(chǎn)板塊研究2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角城市及區(qū)域價值 /競爭 . 園林景觀組合 . 面對個案旺銷我們?nèi)绾巫??2. 開發(fā)總體定位原則 MENU|目 錄““ 秦皇島城市秦皇島城市 ”” 意象意象山海關(guān)山海關(guān) (山海關(guān)長城山海關(guān)長城 )北戴河北戴河南戴河南戴河明長城明長城洛杉磯目前的總體規(guī)劃體現(xiàn)了后期以縱向發(fā)展為主形成的網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)。洛杉磯的發(fā)展體現(xiàn)了以高速公路和濱海資源利用為導(dǎo)向的帶狀發(fā)展特點。全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長%，其中城鎮(zhèn)投資完成 ，增長 33% n消費價格溫和上漲，生產(chǎn)價格漲幅擴大。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬平米， 套。2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 185公頃。其中商品住房用地房用地 152公頃；公頃；2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 181公頃。秦皇島房地產(chǎn)市場保持相對理性成長。山海關(guān)區(qū)為普通住宅為主。 竹海金舍 6棟 2 23層中高層。 政府辦公區(qū)，重點學(xué)區(qū)、企業(yè)聚集區(qū)；25層觀景洋房， 18層觀景洋房， 11層觀景洋房，6+1花園洋房， 洋房總建筑面積 19萬㎡，售價：未定；由 6+小高層、高層組成。 起價 5000元 /㎡ 左右，部分項目將在明年出價，但總體價格其對較低； 本區(qū)域內(nèi)由于土地供應(yīng)有限，在售項目較少； 老城區(qū)、在售新盤少，配套成熟但環(huán)境較差； 主要以東部區(qū)域改善型客戶為主、外地投資客戶較少。 首府龍熙半島金舍德園總建筑面積 ㎡ 均價： 6000元 /平米剩余房源約 200套 . 總建筑面積 35萬㎡ 均價： 7300元 /平米 現(xiàn)剩余 300余套房源 一棟公寓。未來發(fā)展分析：城市景觀片區(qū)，湯河賦予了其優(yōu)美的景觀，隨著秦皇島旅游立市目標的確立這里將成為重點發(fā)展的居住區(qū)。目標是為今年，秦市在廉租房方面實行貨幣配租與實物配租相結(jié)合、以實物配租為主的保障方式。將有余套。對納入新民居建設(shè)范圍的村民由縣區(qū)統(tǒng)一辦理養(yǎng)老保險，所需費用納入新民居建設(shè)成本。農(nóng)戶入住新民居后，原承包土地經(jīng)營權(quán)不變。策不變，原村級資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)不變，原行政村村民的福利待遇不變等。建設(shè)。項目擺放重點為：城市區(qū)及下轄的四縣縣城村莊；重點鎮(zhèn)；沿高速公路、鐵路、國道沿線兩側(cè)村莊；沿旅游景區(qū)村莊。其中，按照與中冶合作的有關(guān)協(xié)議，年內(nèi)爭取完成中，按照與中冶合作的有關(guān)協(xié)議，年內(nèi)爭取完成 100個村、個村、 3年內(nèi)完成年內(nèi)完成 400個村的新民居建設(shè)任務(wù)，讓廣大農(nóng)村個村的新民居建設(shè)任務(wù)，讓廣大農(nóng)村居民在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中得到更多實惠修。項目基地四至項目基地四至：： 東—路西港路北 — 大街南 — 一路本案 項目四至在售項目實景圖周邊個案在售項目緊鑼密鼓的施工之中，部分項目已成現(xiàn)房狀態(tài)。地理位置優(yōu)越，便利交通，成熟生活環(huán)境，地塊地理位置優(yōu)越，便利交通，成熟生活環(huán)境，地塊周邊道路通達狀況良好，通達成熟商業(yè)中心較為周邊道路通達狀況良好，通達成熟商業(yè)中心較為方便。周邊生活配套較完善，企業(yè)、學(xué)校，高素質(zhì)人群周邊生活配套較完善，企業(yè)、學(xué)校，高素質(zhì)人群氛圍較好。l項目開發(fā)體量較大，整體開發(fā)周期過長項目開發(fā)體量較大，整體開發(fā)周期過長l項目項目 A1邊緣地塊臨近主干道邊緣地塊臨近主干道 ,吵雜聲較大，影響吵雜聲較大，影響居住質(zhì)量。l開發(fā)商背景較好、具有一定實力，但無大品牌開發(fā)商背景較好、具有一定實力，但無大品牌效應(yīng)。大盤規(guī)模，本案在規(guī)劃和景觀方面將有極大的引大盤規(guī)模，本案在規(guī)劃和景觀方面將有極大的引領(lǐng)市場的機會。動整體項目品質(zhì)。宏觀調(diào)控政策力度加大，部分客群仍持幣觀望。個別大盤項目當?shù)匾詷淞⑹袌隼掀放苽€別大盤項目當?shù)匾詷淞⑹袌隼掀放?(在水一方在水一方 )。A2地塊，較為集中私密，適宜造景，提升項目品質(zhì)，建議定制豪宅產(chǎn)品。合理的開發(fā)原則策略合理的開發(fā)原則策略 ,才是本案制勝法寶才是本案制勝法寶開發(fā)策略組合建議競品分析 玉龍灣位置： 海港區(qū) 河北大街中段（原渤海灣商場） 開發(fā)商： 秦皇島市恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀況： 住宅在售房源約 300套左右，為總房源的 15%占地面積： 總建筑面積： 353259㎡綠化率 ： %容積率： 建筑類型： 9棟 34層板式高層、 1棟 32層公寓 板塔結(jié)合建筑風格 ：現(xiàn)代簡約風格交房標準： 毛坯廣告投放： 戶外廣告、圍擋、報紙、電臺廣播、網(wǎng)絡(luò)等競品分析 玉龍灣競品分析 玉帶灣位置：海港區(qū)海陽路與北環(huán)路交叉口開發(fā)商：秦皇島中冶夏都置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價：高層 8000元 /平米開盤時間： 2023年 8月入住時間： 2023年 12月占地面積： 410畝總建面積： 64萬平米容積率： 綠化率： 35%開發(fā)周期：項目分 5期開發(fā)建筑類型： 30棟 33層高層及部分多層住宅， 3棟公寓， 1棟酒店，沿街商鋪建筑風格： ArtDeco風格廣告投放：高架、道旗、客戶通訊、報紙、電臺、視頻動畫、搜狐網(wǎng)等暢銷戶型： 130145平米三居交房標準：毛坯物業(yè)費： /月 售樓處裝修高檔； 產(chǎn)品以大面積兩居三居為主，戶型設(shè)計引入 “觀院 ” ，以贈送的方式打動客戶。秦皇島高層首現(xiàn) “ 入戶花園和實用小面積平 +躍立體戶型。戶型方面：戶型面積在 90—120 平米之間，二居及三居戶型接受程度較高 定位論定位論城市核心居住區(qū)城市核心居住區(qū)的潛力地段的潛力地段““ 境界主義境界主義 ”” 造城計劃中的重要環(huán)節(jié)造城計劃中的重要環(huán)節(jié)湯河居住區(qū)的未來主導(dǎo)者湯河居住區(qū)的未來主導(dǎo)者城市地標高度的核心潛力城市地標高度的核心潛力規(guī)模土地資源的稀缺性規(guī)模土地資源的稀缺性關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞BFCDAE競爭項目的操盤水平競爭項目的操盤水平定位前的思考 站在城市未來發(fā)展的高度審視，本項目的居住價值與城市發(fā)展同呼吸。我司對周邊區(qū)域客群進行樣本調(diào)查，市場發(fā)現(xiàn)：我司對周邊區(qū)域客群進行樣本調(diào)查，市場發(fā)現(xiàn)：家庭結(jié)構(gòu) 多數(shù)為已擁有家庭，并且有孩子他們看重的生活要素主要是健康、自然、有品位和典雅寧靜、有升值潛力。他們已經(jīng)擁有一定的社會地位，而且社會地位與財富都比較穩(wěn)定， 不再為生存這種淺層次的問題搏殺 生活的經(jīng)歷給了他們開闊的眼、寬容的心，以往的失敗對他們而言，只不過是生動的一課。他們是生活方式的經(jīng)營大師，懂得為自己締造一種暢意的生活，并把生活當成終生職業(yè)， 締造出無盡的優(yōu)雅 【 境界 】 。核心客戶第一圈層重要客戶第二圈層周邊企事業(yè)單位、公務(wù)員教師及學(xué)生；私營業(yè)主；看重周邊環(huán)境、認同片區(qū)價值，看好區(qū)域發(fā)展的秦皇島市區(qū)客戶投資客戶、兼顧周邊城市及北京、東北客群216。項目主打形象 +身份 +景觀牌，宣傳、包裝與工程的配合十分到位。通過解析玉帶灣項目在秦市的標桿作用，我們?nèi)绾巫尶蛻糇∵M我們的房子 ？什么樣的定位最適合本案什么樣的定位最適合本案 R 豪宅R 中低端R 中端、高端R 低端只有找出本案的精準定位，才有可能在競爭激烈的市場中，立于 不