【正文】 秦皇島地塊全程策劃方案秦皇島地塊全程策劃方案境界主義境界主義謹(jǐn)呈：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大陸會(huì)議 (一七七六年七月四日 )美利堅(jiān)合眾國(guó)十三個(gè)州一致通過(guò)的獨(dú)立宣言“ 我們認(rèn)為下面這些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者賦予他們?nèi)舾刹豢蓜儕Z的權(quán)利，其中包括 生命權(quán)、自由權(quán)和追求幸福的權(quán)利 … ”有理由堅(jiān)信：我們是在創(chuàng)造生活我們將共同開(kāi)創(chuàng)一個(gè)偉大的造城時(shí)代融匯國(guó)際化大都市生活體驗(yàn)的新城市運(yùn)動(dòng) …面對(duì)秦市 80萬(wàn)方的大盤(pán)項(xiàng)目我們需要境界 —— 一個(gè)高屋建瓴的視點(diǎn) 試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標(biāo)志性的項(xiàng)目？展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標(biāo)志性的項(xiàng)目？ 視點(diǎn)珍視生命，在于 發(fā)現(xiàn)生命的意義 “ 一家代理公司 ” 而是創(chuàng)建競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略伙伴★ 全國(guó)型公司★ 策略型公司★ 專(zhuān)業(yè)型公司本報(bào)告的主導(dǎo)思想本報(bào)告的主導(dǎo)思想報(bào)告背景需要解決的問(wèn)題：?? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位?? 產(chǎn)品及園林景觀建議專(zhuān)業(yè)公司的使命 ：讓項(xiàng)目走在正確的道路上我們的立意：充分挖掘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資源，目標(biāo)使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中具有一定優(yōu)勢(shì)我們的切入點(diǎn)：客戶和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議1234本案項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議區(qū)域地產(chǎn)板塊研究2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角城市及區(qū)域價(jià)值 /競(jìng)爭(zhēng) . 園林景觀組合 . 面對(duì)個(gè)案旺銷(xiāo)我們?nèi)绾巫??2. 開(kāi)發(fā)總體定位原則 MENU|目 錄““ 秦皇島城市秦皇島城市 ”” 意象意象山海關(guān)山海關(guān) (山海關(guān)長(zhǎng)城山海關(guān)長(zhǎng)城 )北戴河北戴河南戴河南戴河明長(zhǎng)城明長(zhǎng)城洛杉磯目前的總體規(guī)劃體現(xiàn)了后期以縱向發(fā)展為主形成的網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)。使城市的發(fā)展更有內(nèi)聚效應(yīng)和凝聚力。洛杉磯發(fā)展說(shuō)明 濱海城市的開(kāi)發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過(guò)交通導(dǎo)濱海城市的開(kāi)發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過(guò)交通導(dǎo)向內(nèi)陸發(fā)展。向內(nèi)陸發(fā)展。洛杉磯的發(fā)展體現(xiàn)了以高速公路和濱海資源利用為導(dǎo)向的帶狀發(fā)展特點(diǎn)。城市發(fā)展規(guī)劃 海港區(qū)成為濱海帶發(fā)展核心之一 ，“ 城市向西 工業(yè)向北 港口向東 ”三大組團(tuán) 13片區(qū)強(qiáng)化海港組團(tuán)凈化北戴河組團(tuán)優(yōu)化山海關(guān)組團(tuán)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展n工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高位增長(zhǎng)。工業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，其中實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %n固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長(zhǎng)%，其中城鎮(zhèn)投資完成 ，增長(zhǎng) 33% n消費(fèi)價(jià)格溫和上漲，生產(chǎn)價(jià)格漲幅擴(kuò)大。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平較上年同期累計(jì)上漲 %n金融運(yùn)行保持平穩(wěn)，信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款余額 ，比年初新增 固定資產(chǎn)投資居民消費(fèi)價(jià)格金融信貸上半年 :工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、市場(chǎng)物價(jià) 等良好的運(yùn)行，也 為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái) 有力支撐 .海港區(qū)規(guī)劃定位 規(guī)劃定位：集商業(yè)、科技、教育區(qū)主導(dǎo)的新城（高素質(zhì)產(chǎn)業(yè) /人群）海港片區(qū)屬性：高品質(zhì)湯湯河河小湯河小湯河河北大街河北大街和平大街和平大街西西環(huán)環(huán)路路市區(qū)市區(qū)奧體中心奧體中心開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)總量2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬(wàn)平米， 套。套。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬(wàn)平米， 套。套。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬(wàn)平米， 套。套。2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 185公頃。其中商品住公頃。其中商品住房用地房用地 156公頃；公頃；2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 181公頃。其中商品住公頃。其中商品住房用地房用地 152公頃；公頃；2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 181公頃。其中商品住公頃。其中商品住房用地房用地 152公頃公頃 ?！≡路?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 （萬(wàn)元） 房屋竣工面積 (平方米 )商品房屋銷(xiāo)售面積(平方米 )銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)（ %）12月 26517 74356 75286 ——3月 109514 924 294466 %4月 102301 82707 316647 %5月 106080 275676 288399 %6月 111077 6104 239106 %合計(jì) 455489 439767 1213904 　秦市住房建設(shè)年度與開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)保持相對(duì)理性成長(zhǎng)。秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)保持相對(duì)理性成長(zhǎng)。市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量充足，市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量充足，入市時(shí)機(jī)取決開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。入市時(shí)機(jī)取決開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。城市住房成交量 秦市房地產(chǎn)成交量穩(wěn)中上升，市場(chǎng)價(jià)格大幅上揚(yáng)秦市房地產(chǎn)成交量穩(wěn)中上升，市場(chǎng)價(jià)格大幅上揚(yáng)國(guó)家兩次嚴(yán)厲的新政，中國(guó)樓市呈現(xiàn)一波三折的動(dòng)蕩，秦皇島作為三線城市，成交量及房?jī)r(jià)并未受到明顯抑制，成交量在曲折中仍有增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)大幅提升。新建住房房指變化秦皇島房地產(chǎn)項(xiàng)目分布主要以海港區(qū)為主，山海關(guān)區(qū)域、南北戴河區(qū)域項(xiàng)目分布數(shù)量較少且比較分散。其中 ,北戴河為國(guó)家各級(jí)黨政機(jī)關(guān)培訓(xùn)基地及療養(yǎng)院聚集地、度假別墅項(xiàng)目為主。南戴河主要以一線海景公寓、二線普通住宅為主。山海關(guān)區(qū)為普通住宅為主。秦市地產(chǎn)市場(chǎng)研究 目前 ,秦市房地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在海港區(qū)城區(qū)地產(chǎn)板塊對(duì)比 海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，但競(jìng)爭(zhēng)激烈海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，但競(jìng)爭(zhēng)激烈海港區(qū)板塊 山海關(guān)板塊 北戴河板塊產(chǎn)品形式價(jià)格水平小高層、高層為主 多層、小高層為主 多層、別墅為主6000元 /平米左右 4000－ 4500元 /㎡ 低密度 10000－ 16000元/㎡左右海港區(qū)客戶為主，占 60％－ 70％；外地客戶 30％－ 40％內(nèi)陸物業(yè)基本以本地客戶為主，沿海物業(yè)有外地客戶外地客戶占 80％－ 90％，尤以北京、唐山客戶為主；本地客戶較少 自住為主， 兼有投資內(nèi)陸物業(yè)自住為主，沿海物業(yè)投資較多80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資北戴河新區(qū)板塊海景公寓、洋房為主4000－ 5000元 /㎡左右濱海度假、養(yǎng)老的外地客戶，主要來(lái)自京津塘地區(qū)，及少部分東北客戶80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資客群構(gòu)成置業(yè)目的競(jìng)爭(zhēng)板塊解碼森林逸城明日星城 狀元府燕大星苑 紅樹(shù)灣里維埃拉 竹海金舍 博賢院總建筑面積 335160㎡ 售價(jià)：6400元 /平米 14棟 6+1住宅，13棟 18—34 層高層住宅?？偨ㄖ娣e 202300㎡ 售價(jià)：6000元 /平米 。6棟 6+1住宅， 12棟 。6棟 2 23層中高層?？偨ㄖ娣e 183141㎡ 售價(jià)：5900元 /平米 可容納 1360戶業(yè)主?？偨ㄖ娣e 1100000㎡，售價(jià)： 7600 元 /平米 五期開(kāi) 5棟高層總建筑面積 25萬(wàn)㎡ 售價(jià)：6200元 /平米， 13棟高層。區(qū)域總結(jié) : 政府辦公區(qū)，重點(diǎn)學(xué)區(qū)、企業(yè)聚集區(qū)； 部分區(qū)域?yàn)槎€海景房、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目較多，建筑類(lèi)型小高層、高層為主，有部分別墅 ，主力產(chǎn)品 7080㎡ 2居、 90120㎡ 3居；均價(jià) 59007600元 /㎡； 以注重教育資源的市區(qū)客源為主，個(gè)別項(xiàng)目以注重海景的外地客戶為主。西部板塊萬(wàn)樹(shù)香堤龍溪御園盛達(dá)壹品天城總建筑面積 660000㎡ 售價(jià)： 5600元 /平米 11棟高層總建筑面積 20萬(wàn)㎡ 售價(jià)：未定（高層） 。25層觀景洋房， 18層觀景洋房， 11層觀景洋房，6+1花園洋房， 洋房總建筑面積 19萬(wàn)㎡，售價(jià)：未定；由 6+小高層、高層組成。區(qū)域總結(jié) : 道路通行順暢但環(huán)境較差，配套相對(duì)欠完善； 建筑類(lèi)型以小高層及 6+1多層為主； 起價(jià) 5000元 /㎡ 左右，部分項(xiàng)目將在明年出價(jià)，但總體價(jià)格其對(duì)較低； 主要為本地改善型客戶及外地在秦就業(yè)的首置型自住客戶為主。北部板塊秦新悅藍(lán)山 達(dá)潤(rùn)時(shí)代逸城達(dá)潤(rùn)上邦赫敦山總建筑面積 ㎡ 售價(jià)： 9800元 /平米 現(xiàn)剩余 30余套房源總建筑面積 ㎡ 售價(jià)： 12023元 /平米 一座 20層商住精裝修公寓總建筑面積 13萬(wàn)㎡售價(jià)： 未定11棟 1 1 115層住宅預(yù)計(jì) 2023年 6月現(xiàn)房開(kāi)售總建筑面積 80萬(wàn)㎡ 售價(jià)： 7500元 /平米 一期 4棟33層高層， 8棟 6+1。區(qū)域總結(jié) : 本區(qū)域內(nèi)由于土地供應(yīng)有限，在售項(xiàng)目較少； 建筑類(lèi)型以高層為主少量 6+1為補(bǔ)充； 均價(jià) 75009800元 /㎡ 左右，個(gè)別項(xiàng)目為精裝修公寓，價(jià)格突破萬(wàn)元