【正文】 秦皇島地塊全程策劃方案秦皇島地塊全程策劃方案境界主義境界主義謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大陸會議 (一七七六年七月四日 )美利堅合眾國十三個州一致通過的獨立宣言“ 我們認為下面這些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者賦予他們?nèi)舾刹豢蓜儕Z的權(quán)利，其中包括 生命權(quán)、自由權(quán)和追求幸福的權(quán)利 … ”有理由堅信：我們是在創(chuàng)造生活我們將共同開創(chuàng)一個偉大的造城時代融匯國際化大都市生活體驗的新城市運動 …面對秦市 80萬方的大盤項目我們需要境界 —— 一個高屋建瓴的視點 試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標志性的項目？展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標志性的項目？ 視點珍視生命，在于 發(fā)現(xiàn)生命的意義 “ 一家代理公司 ” 而是創(chuàng)建競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略伙伴★ 全國型公司★ 策略型公司★ 專業(yè)型公司本報告的主導思想本報告的主導思想報告背景需要解決的問題：?? 項目市場定位?? 產(chǎn)品及園林景觀建議專業(yè)公司的使命 ：讓項目走在正確的道路上我們的立意：充分挖掘項目開發(fā)資源，目標使項目在競爭中具有一定優(yōu)勢我們的切入點：客戶和競爭產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議1234本案項目定位分析項目開發(fā)策略建議區(qū)域地產(chǎn)板塊研究2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角城市及區(qū)域價值 /競爭 . 園林景觀組合 . 面對個案旺銷我們?nèi)绾巫??2. 開發(fā)總體定位原則 MENU|目 錄““ 秦皇島城市秦皇島城市 ”” 意象意象山海關(guān)山海關(guān) (山海關(guān)長城山海關(guān)長城 )北戴河北戴河南戴河南戴河明長城明長城洛杉磯目前的總體規(guī)劃體現(xiàn)了后期以縱向發(fā)展為主形成的網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)。使城市的發(fā)展更有內(nèi)聚效應(yīng)和凝聚力。洛杉磯發(fā)展說明 濱海城市的開發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過交通導濱海城市的開發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過交通導向內(nèi)陸發(fā)展。向內(nèi)陸發(fā)展。洛杉磯的發(fā)展體現(xiàn)了以高速公路和濱海資源利用為導向的帶狀發(fā)展特點。城市發(fā)展規(guī)劃 海港區(qū)成為濱海帶發(fā)展核心之一 ，“ 城市向西 工業(yè)向北 港口向東 ”三大組團 13片區(qū)強化海港組團凈化北戴河組團優(yōu)化山海關(guān)組團城市經(jīng)濟發(fā)展n工業(yè)經(jīng)濟呈現(xiàn)高位增長。工業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，其中實現(xiàn)全部工業(yè)增加值 ，增長 %，對GDP增長的貢獻率達 %n固定資產(chǎn)投資較快增長。全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長%，其中城鎮(zhèn)投資完成 ，增長 33% n消費價格溫和上漲，生產(chǎn)價格漲幅擴大。全市居民消費價格總水平較上年同期累計上漲 %n金融運行保持平穩(wěn)，信貸規(guī)模持續(xù)擴大。主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中長期貸款余額 ，比年初新增 固定資產(chǎn)投資居民消費價格金融信貸上半年 :工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、市場物價 等良好的運行，也 為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來 有力支撐 .海港區(qū)規(guī)劃定位 規(guī)劃定位：集商業(yè)、科技、教育區(qū)主導的新城（高素質(zhì)產(chǎn)業(yè) /人群）海港片區(qū)屬性：高品質(zhì)湯湯河河小湯河小湯河河北大街河北大街和平大街和平大街西西環(huán)環(huán)路路市區(qū)市區(qū)奧體中心奧體中心開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)總量2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬平米， 套。套。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬平米， 套。套。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬平米， 套。套。2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 185公頃。其中商品住公頃。其中商品住房用地房用地 156公頃；公頃；2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 181公頃。其中商品住公頃。其中商品住房用地房用地 152公頃；公頃；2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 181公頃。其中商品住公頃。其中商品住房用地房用地 152公頃公頃 ?！≡路?房地產(chǎn)開發(fā)投資額 （萬元） 房屋竣工面積 (平方米 )商品房屋銷售面積(平方米 )銷售面積環(huán)比增長（ %）12月 26517 74356 75286 ——3月 109514 924 294466 %4月 102301 82707 316647 %5月 106080 275676 288399 %6月 111077 6104 239106 %合計 455489 439767 1213904 　秦市住房建設(shè)年度與開發(fā)實施計劃秦皇島房地產(chǎn)市場保持相對理性成長。秦皇島房地產(chǎn)市場保持相對理性成長。市場的潛在供應(yīng)量充足，市場的潛在供應(yīng)量充足，入市時機取決開發(fā)及營銷節(jié)奏。入市時機取決開發(fā)及營銷節(jié)奏。城市住房成交量 秦市房地產(chǎn)成交量穩(wěn)中上升，市場價格大幅上揚秦市房地產(chǎn)成交量穩(wěn)中上升，市場價格大幅上揚國家兩次嚴厲的新政，中國樓市呈現(xiàn)一波三折的動蕩，秦皇島作為三線城市，成交量及房價并未受到明顯抑制，成交量在曲折中仍有增長，房價大幅提升。新建住房房指變化秦皇島房地產(chǎn)項目分布主要以海港區(qū)為主，山海關(guān)區(qū)域、南北戴河區(qū)域項目分布數(shù)量較少且比較分散。其中 ,北戴河為國家各級黨政機關(guān)培訓基地及療養(yǎng)院聚集地、度假別墅項目為主。南戴河主要以一線海景公寓、二線普通住宅為主。山海關(guān)區(qū)為普通住宅為主。秦市地產(chǎn)市場研究 目前 ,秦市房地產(chǎn)項目多集中在海港區(qū)城區(qū)地產(chǎn)板塊對比 海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點區(qū)域，但競爭激烈海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點區(qū)域，但競爭激烈海港區(qū)板塊 山海關(guān)板塊 北戴河板塊產(chǎn)品形式價格水平小高層、高層為主 多層、小高層為主 多層、別墅為主6000元 /平米左右 4000－ 4500元 /㎡ 低密度 10000－ 16000元/㎡左右海港區(qū)客戶為主，占 60％－ 70％；外地客戶 30％－ 40％內(nèi)陸物業(yè)基本以本地客戶為主，沿海物業(yè)有外地客戶外地客戶占 80％－ 90％，尤以北京、唐山客戶為主；本地客戶較少 自住為主， 兼有投資內(nèi)陸物業(yè)自住為主，沿海物業(yè)投資較多80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資北戴河新區(qū)板塊海景公寓、洋房為主4000－ 5000元 /㎡左右濱海度假、養(yǎng)老的外地客戶，主要來自京津塘地區(qū)，及少部分東北客戶80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資客群構(gòu)成置業(yè)目的競爭板塊解碼森林逸城明日星城 狀元府燕大星苑 紅樹灣里維埃拉 竹海金舍 博賢院總建筑面積 335160㎡ 售價：6400元 /平米 14棟 6+1住宅，13棟 18—34 層高層住宅?？偨ㄖ娣e 202300㎡ 售價：6000元 /平米 。6棟 6+1住宅， 12棟 。6棟 2 23層中高層?？偨ㄖ娣e 183141㎡ 售價：5900元 /平米 可容納 1360戶業(yè)主?？偨ㄖ娣e 1100000㎡，售價： 7600 元 /平米 五期開 5棟高層總建筑面積 25萬㎡ 售價：6200元 /平米， 13棟高層。區(qū)域總結(jié) : 政府辦公區(qū)，重點學區(qū)、企業(yè)聚集區(qū)； 部分區(qū)域為二線海景房、學區(qū)房項目較多，建筑類型小高層、高層為主，有部分別墅 ，主力產(chǎn)品 7080㎡ 2居、 90120㎡ 3居；均價 59007600元 /㎡； 以注重教育資源的市區(qū)客源為主，個別項目以注重海景的外地客戶為主。西部板塊萬樹香堤龍溪御園盛達壹品天城總建筑面積 660000㎡ 售價： 5600元 /平米 11棟高層總建筑面積 20萬㎡ 售價：未定（高層） 。25層觀景洋房， 18層觀景洋房， 11層觀景洋房，6+1花園洋房， 洋房總建筑面積 19萬㎡，售價：未定；由 6+小高層、高層組成。區(qū)域總結(jié) : 道路通行順暢但環(huán)境較差，配套相對欠完善； 建筑類型以小高層及 6+1多層為主； 起價 5000元 /㎡ 左右，部分項目將在明年出價，但總體價格其對較低； 主要為本地改善型客戶及外地在秦就業(yè)的首置型自住客戶為主。北部板塊秦新悅藍山 達潤時代逸城達潤上邦赫敦山總建筑面積 ㎡ 售價： 9800元 /平米 現(xiàn)剩余 30余套房源總建筑面積 ㎡ 售價： 12023元 /平米 一座 20層商住精裝修公寓總建筑面積 13萬㎡售價： 未定11棟 1 1 115層住宅預(yù)計 2023年 6月現(xiàn)房開售總建筑面積 80萬㎡ 售價： 7500元 /平米 一期 4棟33層高層， 8棟 6+1。區(qū)域總結(jié) : 本區(qū)域內(nèi)由于土地供應(yīng)有限，在售項目較少； 建筑類型以高層為主少量 6+1為補充； 均價 75009800元 /㎡ 左右，個別項目為精裝修公寓，價格突破萬元