【正文】 SOHO商鋪 全部沿市政道路和內部小街設立 ，獨立進出，面積從 100平米到 600平米不等，設施齊全。 老年公寓的住宅特征和成功開發(fā)要素 —— 老年人住宅套型和公共設施的設計必須符合老年人的生理和心理 的需要。 59 本報告嚴格保密 昆山綠地 21城 —— ,集度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國際社區(qū)和商務社區(qū)四大主題社區(qū)為一體的人文新鎮(zhèn) ?總規(guī)劃占地面積： 約 2萬畝 ,一期約4000畝 ?總建筑面積：一期約 210萬㎡ ?物業(yè)類型：別墅 /普通公寓 /商業(yè) 根據(jù)“老有所有、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂”規(guī)劃指導思想，力爭創(chuàng)一個“以老年人的生理需求和精神需求為本” 片區(qū)規(guī)劃圖 完善的社區(qū)配套體系 ， 滿足居民的日常生活需求 —— 19萬平方米的規(guī)劃公建配套設施 : 大型綜合醫(yī)療機構 、 綠地豪生國際會議大酒店 、 香榭麗大道風情商業(yè)街 、 生活廣場 、 多業(yè)態(tài)蔬果市場 、 超市便利店 、 體育健身設施 、 九年一貫制名校 、 中福會綠地幼兒園等完善生活配套設施 。建筑類型為多層 ,小高層 ,高層。 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功之后形成對大學的反哺和回饋機制。 ? 項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少 。 一期景觀 44 本報告嚴格保密 商務花園作為總部經(jīng)濟的載體符合社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化發(fā)展進程的趨勢 成功開發(fā)保障體系 ?企業(yè)對城市依賴度相對較低 ?多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富 （ IT行業(yè) 、 咨詢公司 、 廣告公司 ） ?企業(yè)對便捷的交通依賴性較強 ?企業(yè)比較看重自身的形象 ?企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的追求較高 ?以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務企業(yè) 特征及條件 ?規(guī)模優(yōu)勢 —— 郊區(qū)商務聚集效應 ?購買優(yōu)勢 —— 獨體獨棟 、 獨立產(chǎn)權 、 獨立冠名；價格低于普通經(jīng)濟特區(qū) ?政策優(yōu)勢 —— 政府扶植 ， 企業(yè)初建先期減免所得稅 ?交通優(yōu)勢 —— 高速公路 、 毗鄰 機場 ， 地鐵輕軌等軌道交通 ?生態(tài)優(yōu)勢 —— 郊區(qū)建筑密度低 ， 綠化率高 ， 適合智力型企業(yè) ?區(qū)域優(yōu)勢 —— 國際型大都市 ， 有利于國際型高科技企業(yè)的集聚 45 本報告嚴格保密 休閑社區(qū)開發(fā)模式 —— Resort體驗型社區(qū)開發(fā) 從主題公園到休閑社區(qū) ?起源：旅游房地產(chǎn)是從大型主題公園演變而來的一種復合房地產(chǎn)模式，是旅游與房地產(chǎn)相互滲透與融合后產(chǎn)生的新興業(yè)態(tài)。 總部基地的外延 ： 總部基地在于能夠實現(xiàn)國內外市場經(jīng)濟的信息整合 、 互動；能夠達到國內外企業(yè)峰會能動的良好釋放效果；能夠作為總部經(jīng)濟區(qū)的重要基地；能夠成為國內成長期企業(yè)形象的特征標志 。 社區(qū)道路 社區(qū)全景 37 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式不同于一般的現(xiàn)代城市，它更加適合人們居住 New town 的特征 ? 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng) 成功開發(fā)要素 1。 商業(yè)設施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心 ， 采取集中設施 ， 各區(qū)分別配置鄰里商業(yè)中心 5。 35 本報告嚴格保密 加勒比新城通過建立較為完善的市鎮(zhèn)結構體系實現(xiàn)對新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設 ?.區(qū)位 :位于西方高速公路25英哩臺地 ， 向北延伸之廣大區(qū)域 。 ?首期產(chǎn)品選擇： 以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動，如果不了解產(chǎn)品的市場反應，多產(chǎn)品組合啟動，檢驗市場反應； ?開發(fā)節(jié)奏控制 ：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)； ?產(chǎn)品分期策略： 前期 高品質產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質拔高項目形象 。 ?集約化、集聚化： 多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。 ?項目性質 ： 城市重建項目。 作用 —— 營造城市新的中心區(qū) ， 打造新地標 ， 創(chuàng)造活力之源 的區(qū)和功能 ， 避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時不夜城等方面起著重要作用 。 ? 高標準規(guī)劃：國際化 、 時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； ? 高密度的交流聯(lián)系 社區(qū)內部與社區(qū)外部的融通 ? 展示未來：高標準智能化的產(chǎn)品設計和服務設施 ? 政府支持：基礎設施建設先行；融資渠道 。 20 本報告嚴格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的開發(fā)模式 概念及定義： ?以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。 18 本報告嚴格保密 產(chǎn)業(yè)驅動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)驅動模式 總部基地 通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項目的開發(fā)價值， 達到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。 1 2 3 4 適用條件 ? 陌生區(qū)大盤開發(fā) ， 消費者心理抗性大 ； ? 有區(qū)域內其它項目不具備的獨特資源 ， 具有打造不可復制核心競爭力潛質； ? 資金雄厚 ， 前期投入大 ，項目大 、 實現(xiàn)周期長 。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅動開發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務商業(yè) ?項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項目開發(fā)驅動模式，吸引消費群體。 哈爾濱 昆明 “大盤風”席卷大地 鄭州 成都 濟南 上海 南昌 廣州 深圳 南寧 重慶 南寧 西安 長沙 9 本報告嚴格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術支撐，風險規(guī)避不足下的盲目啟動導致的資金鏈斷裂，是國內外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風險評估與應對 ?定位及規(guī)劃設計 的前瞻性、科學性，后期生活方式打造的市場性與運營科學化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地 10萬平米以上，建筑面積在 30萬平米以上。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，隨之誕生是巨無霸大盤。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。 7 本報告嚴格保密 大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構建和諧空間 現(xiàn)代主義大盤 后現(xiàn)代主義大盤 新都市主義大盤 ?新都市主義 的基本精神是 社區(qū)設計必須將公共空間的重要性臵于私人利益之上 ； 注重鄰里關系，關注人與自然的和諧發(fā)展 成為新時期大盤發(fā)展的最強音。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄 10 本報告嚴格保密 大盤價值創(chuàng)造由策劃設計與推廣營銷由于營銷標準化轉變?yōu)椴邉澰O計與后期運營與生活方式打造 定位設計階段 地產(chǎn)項目價值 ?標準化的建設過程使項目建設對項目附加價值貢獻降低； ?營銷標準化使營銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。 桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學校，發(fā)展商大量的精力放在建設學校上； ?投入大，做一個不可復制的核心競爭力。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關鍵是“造市” 有“市”才有鎮(zhèn)。 ?開發(fā)企業(yè)資金雄厚 ， 能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。 通過政府的公共設施建設、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項目開發(fā) ，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 最重要特征： 內部功能外部化！ 22 本報告嚴格保密 緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性 “緊縮城市 ” (Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。 ?項目性質 ： 項目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。 ? 合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比 ， 符合城市需求； ? 高標準規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度 ， 具有前瞻性 。 28 本報告嚴格保密 合理的啟動模式： 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā) 認識三 ?市場可實現(xiàn)： 最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè) ， 否則項目形象與價值將大大貶損； ?符合項目資源特色： 大盤為了展現(xiàn)價值點 ， 一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動； ?有利價值最大化 ：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升 。 19世紀末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們原有的美好生活空間遭到了極大的破壞，為重建一個理想家園，英國規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設，歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 2。 ? 商店 、 市場以及有商業(yè)活動事業(yè) ， 采取招商營建經(jīng)營方式 。 建設和開發(fā)模式 奧林匹克花園的三個最重要的特性為： 全國連鎖、品牌名稱、運動健康社區(qū) 重要特性 中奧廣場 41 本報告嚴格保密 總部基地 —— Business Park ?Business Park概念 Business Park是坐落在城市邊緣，其園區(qū)內為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設 。把酒店式公寓放在住宅區(qū)里規(guī)劃，這是一種的新的手法 經(jīng)過 3年的開發(fā)建設 ， 純水岸已經(jīng)形成了自身獨特的休閑觀光商業(yè)體系：丹桂