【正文】 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。市場(chǎng)價(jià)值線管理功能1. 以項(xiàng)目所獨(dú)具的個(gè)性服裝賣(mài)場(chǎng)形象牽動(dòng)，體現(xiàn)服裝行業(yè)聯(lián)動(dòng)、追捕和展示國(guó)內(nèi)、國(guó)際服飾潮流、品牌信息，以展示、新品發(fā)布、開(kāi)業(yè)或周年慶典、整場(chǎng)促銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)獨(dú)特性吸引商戶和消費(fèi)群體的關(guān)注。u 自第 3年起，合同期限為一年， 且續(xù)租合同應(yīng)提前 6個(gè)月簽訂 ，商戶必須提前 6個(gè)月繳納租賃保證金，合同到期，租賃保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)化為租金。u非服裝飾品、皮具、鞋類(lèi) 約 110戶，占 20% 招商方向?yàn)椋?浙東南外貿(mào)經(jīng)營(yíng)戶、上海、江蘇、福建、廣東等地皮具、鞋類(lèi)、飾品廠商，定位于一、二層小面積通道側(cè)邊鋪位，總約 110戶，占預(yù)租總商戶的 20%。（暫不融合其他業(yè)態(tài)） 項(xiàng)目綜合定位 —— 經(jīng)營(yíng)分類(lèi)服裝：手鏈、戒指、項(xiàng)鏈、手鐲、胸針、絲巾扣、手機(jī)飾物、手機(jī)扣、頭花、釘珠袋、指甲鉗、生日禮物、香水 、吉祥物品等西裝、恤衫、皮衣、男裝、女裝、夾棉、襯衫、牛仔衫、童裝、老年衫、時(shí)尚衫、運(yùn)動(dòng)衫、休閑衫、晚裝、婚等；皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、拖鞋、童鞋、布鞋、水鞋、休閑鞋等；手袋、荷包、皮帶、掛包、皮衣、皮褲、皮箱等；睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲、文胸、性感內(nèi)衣、襪子、絲巾、帽子、圍巾、手襪、BB衫、孕婦衫、泳衣、領(lǐng)帶等；鞋類(lèi)：皮具：內(nèi)衣：飾品：項(xiàng)目綜合定位 —— 案名建議案名建議：甬鑫服裝批發(fā)城案名釋義：甬：寧波市簡(jiǎn)稱 —— 易記；隱義為財(cái)富如長(zhǎng)江之水洶涌而來(lái)。1. 拋開(kāi)低端市場(chǎng)采購(gòu)客群穩(wěn)定性的局限，采用立體化推廣和分點(diǎn)、多渠道招商模式廣納中檔服裝批零商戶入駐 。樹(shù)立差異化市場(chǎng)形象，差異化低端市場(chǎng)，區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案商戶資源。批發(fā)零售　低檔　寧波主城區(qū)服飾類(lèi)低檔經(jīng)營(yíng)戶。　經(jīng)營(yíng)面積70000多平方米。具有大面寬兩個(gè)臨街面。n 新款服裝認(rèn)知渠道分析 最近一年在服裝上的支出n 服裝消費(fèi)支出水平分析 u %的被調(diào)查者表示最近一年用于服裝上的支出在 15002023元，支出在 10001500元的消費(fèi)者占 %，20233000元和 5001000元的分別占%和 %，消費(fèi)在 3000元以上的消費(fèi)者占 %。u 男性消費(fèi)者中表示經(jīng)常穿正裝和運(yùn)動(dòng)裝的人數(shù)比例明顯多于女性，女性中經(jīng)常穿時(shí)裝的明顯高于男性。低層簡(jiǎn)約建筑一層 4 235 15 約2300%333 服裝8000元 /年約95%以上34 12 360 五金44 16 313 鐘表34 12 360 窗簾二層 3 245 20約1700%250 窗簾 約95%以上44 16 260 服裝35 15 277 窗簾35 15 277 鞋子n個(gè)案專(zhuān)項(xiàng)分析：寧波輕紡城市場(chǎng)分析 ——— 服裝批發(fā)市場(chǎng)個(gè)案專(zhuān)項(xiàng)分析市 場(chǎng) 名稱 區(qū)位屬性 交通配套 建筑形 態(tài)內(nèi)部分割及 經(jīng)營(yíng) 狀況樓層挑高（米 )通道 寬度（米）商 鋪規(guī) 格（ 長(zhǎng)寬）商 鋪面 積 (㎡ )商 鋪數(shù) (個(gè) )單層商 鋪數(shù)占比 (%)月租 (元 /㎡)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 管理出租率(%)主道輔道望湖市 場(chǎng) 市 場(chǎng) 位 處 城區(qū)商 業(yè) 旺地、交通樞 紐 ，是中低服裝 經(jīng)營(yíng)戶聚集地，多數(shù)商 戶 有固定的采 購(gòu) 客商 資 源。 輕紡城目前已形成服裝、窗簾、燈具、家私、板材、五金、副食、鞋類(lèi)、百貨、家電等 12個(gè)專(zhuān)業(yè)交易區(qū)和床上用品、玩具、通迅器材、針織內(nèi)衣、化妝品等 5條特色街，總推位 4000余個(gè)，日均客流量 45萬(wàn)次，年成交額 50多億元。 市場(chǎng)分析 ——— 采購(gòu)渠道和市場(chǎng)因素分析n 服裝批發(fā)市場(chǎng)存在的問(wèn)題比較 存在的問(wèn)題 商戶數(shù) 比例產(chǎn)品檔次不全 51 %產(chǎn)品質(zhì)量不高 39 %衛(wèi)生條件差 32 %金融設(shè)施不健全 21 %管理混亂 20 %交通不便利 19 %安全設(shè)施差 7 % 調(diào)查顯示，經(jīng)營(yíng)戶普遍認(rèn)為，當(dāng)今服裝批發(fā)市場(chǎng)普遍存在的問(wèn)題是產(chǎn)品檔次不全、產(chǎn)品質(zhì)量不高、衛(wèi)生條件差等。這樣多批次，少批量的方式增加服裝的經(jīng)營(yíng)成本。女性所占據(jù)的比例高達(dá) 77%多，其中，25——30 歲階層的婦女占據(jù)的比例達(dá) 50%。流金 歲 月、三彩、 羅馬 情 懷 、薰香、江南布衣、女性日 記 、 藍(lán)色 傾 情、浪漫一生、紅 袖、秋水伊人、古木夕陽(yáng)、永 遠(yuǎn) 的女人。 寧波已經(jīng)形成從鄞州的東錢(qián)湖鎮(zhèn)至石契鎮(zhèn)和鄞縣大道一線和石契至奉化江口鎮(zhèn)的呈 “L”形走向的 15公里的 “ 服裝走廊 ” ，集聚了一批具有相當(dāng)企業(yè)規(guī)模和品牌效應(yīng)的服裝知名企業(yè)，這些企業(yè)占寧波服裝總產(chǎn)量的 60%以上，寧波初步形成了以西服、襯衫生產(chǎn)為龍頭、集針織服裝、羊毛羊絨服裝、童裝、皮革服裝、休閑裝等配套性發(fā)展的龐大產(chǎn)業(yè)集群，在強(qiáng)大的制造能力基礎(chǔ)上還發(fā)展了服裝設(shè)計(jì)、服裝教育、紡織面料、服裝展覽、服裝銷(xiāo)售等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。五路：通途路西段（新芝路 —— 機(jī)場(chǎng)路）、驚駕路 —— 城莊路（分為世紀(jì)大道 —— 桑田路段、曙光路 —— 通途路段、環(huán)城北路 —— 北外環(huán)路段等三段）、機(jī)場(chǎng)路北延（環(huán)城北路 —— 江北大道）、南外環(huán)路東延（東外環(huán)路 —— 世紀(jì)大道）、東外環(huán)路（南外環(huán)路 —— 北外環(huán)路） 一、使現(xiàn)有的城市框架更為完整 五路四橋中的東外環(huán)路和南外環(huán)路的建成與現(xiàn)有的機(jī)場(chǎng)路和環(huán)城南路一起完善了寧波東西南北四個(gè)方向的城市框架，實(shí)現(xiàn)了交通類(lèi)型、交通途徑的完全重組，更加明晰城市外圍與內(nèi)部的交通功能，極大拓展城市交通框架 ?！　〕?wù)副市長(zhǎng)王勇表示，現(xiàn)有三個(gè)目標(biāo)是明確的。 地鐵 6號(hào)線： 由主線和機(jī)場(chǎng)北區(qū)支線組成。③ 提升文化功能，主要是通過(guò)進(jìn)一步發(fā)掘城市的歷史文化遺存等方式，提高城市的文化品位，營(yíng)造城市的文化特色。目前唯一的全市型商圈是位于城市正中心的三江口商業(yè)區(qū)，主要由海曙的天一廣場(chǎng)、城隍廟、江北的老外灘和江東的多條商業(yè)長(zhǎng)街組成。市場(chǎng)分析 ———— 重大事件對(duì)商業(yè)板塊的影響 在 21世紀(jì)的頭十年，也是寧波商業(yè)樓市的黃金十年，寧波老三區(qū)即海曙、江東、江北和鄞州中心區(qū)為主要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域，而隨著這四區(qū)土地供應(yīng)日趨緊張，城西、鎮(zhèn)海、北侖強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，新生板塊將成為未來(lái)居住、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。待售面積 萬(wàn)平方米，下降 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 。作為全國(guó)四大商幫之一的寧波幫享譽(yù)全球。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成為拉動(dòng)投資的主力軍，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 ，增長(zhǎng) %。 勞動(dòng) 密集型工 業(yè)發(fā) 達(dá)，第二 產(chǎn)業(yè) 比重占到 50％以上二、居民指 標(biāo) ：全市城市居民人均可支配收入 30166元 城市居民人均可支配收入 1萬(wàn)以上， 農(nóng) 民 7000元以上城市居民人均消 費(fèi) 性支出 為 19420元，人居 儲(chǔ) 蓄 52951元三、房地 產(chǎn) 指 標(biāo) ：人均 購(gòu) 房 人均 購(gòu) 房不低于０ .7平米市場(chǎng)分析 ———— 寧波社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況解讀■ 寧波城市大型集中商業(yè)發(fā)展歷程時(shí) 間 階 段 市 場(chǎng) 描述20世 紀(jì) 90年代 初始 階 段 非 產(chǎn)權(quán) 物 業(yè)為 主，寧波房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 起步 階 段 產(chǎn)業(yè) 物 權(quán) ， 銷(xiāo) 售模式出 現(xiàn)20232023年 轉(zhuǎn)變階 段 產(chǎn)業(yè) 物 權(quán) ， 銷(xiāo) 售 為 主流 營(yíng)銷(xiāo) 方式，既售又租2023年開(kāi)始至今 快速 發(fā) 展 階 段 產(chǎn)權(quán) 物 權(quán) ， 銷(xiāo) 售、租 賃 兼 備發(fā)展歷程（ 2023年或更早 ——2023 年）發(fā)展歷程：各個(gè)發(fā)展階段的分析 階 段 階 段 標(biāo) 志 市 場(chǎng) 特征 代表 項(xiàng) 目 引 發(fā)階 段 變 化的原因初始 階 段 社區(qū)底商、市 場(chǎng) 出 現(xiàn) 以租 賃 、自用 為 主培育 階 段 大型百 貨 中心、商 業(yè) 街出 現(xiàn) 產(chǎn)業(yè) 物 權(quán) ， 銷(xiāo) 售模式出 現(xiàn)寧波二百鼓樓步行街家 樂(lè) 福市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展轉(zhuǎn)變階 段 大型城市 綜 合廣 場(chǎng) 出 現(xiàn) 產(chǎn)業(yè) 物 權(quán) ， 銷(xiāo) 售 為 主，租 賃為輔天一廣 場(chǎng) 寧波市政 統(tǒng) 一 規(guī) 劃，舊城改造快速 發(fā) 展 階段Shopping mall復(fù)合商 業(yè) 中心出現(xiàn)產(chǎn)業(yè) 物 權(quán) ，租售兼 備 萬(wàn)達(dá)廣 場(chǎng) 市 場(chǎng) 游 資尋 找出口政府出于拉 動(dòng) 區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 的需要市場(chǎng)分析 ———— 城市集中商業(yè)發(fā)展歷程n 重大事件對(duì)商業(yè)板塊的影響：重大事件 對(duì) 城市商 業(yè) 板 塊 的影響天一廣 場(chǎng) 建 設(shè) 天一廣 場(chǎng) 是寧波的 標(biāo) 志， 總 投 資 達(dá) 14個(gè) 億 、 總 建筑面 積為 22萬(wàn)平方米，國(guó)內(nèi)最大的 “ 一站式 ” 購(gòu) 物休 閑 中心，是甬城集 購(gòu) 物、休 閑 、旅游、 娛樂(lè) 于一體的超大型商 業(yè) 廣 場(chǎng) ，其建成后商 鋪 全部用于租 賃經(jīng)營(yíng) 。在這一地區(qū)的集士港這里目前就已經(jīng)有 10個(gè)左右的項(xiàng)目，已經(jīng)成為寧波全新的商住熱點(diǎn)區(qū)域。 “中提升 ”要提升什么 ？一、城市功能 ：包括樞紐功能、經(jīng)濟(jì)功能、文化功能、創(chuàng)新功能、生態(tài)功能等 。 6號(hào)線4號(hào)線地鐵 4號(hào)線： 自慈城北起，沿甬余路南向東，經(jīng)鐵路慈城站，線路轉(zhuǎn)向南，穿過(guò)慈城新城，至慈城新城南向東轉(zhuǎn)入原北外環(huán)路。第一輪規(guī)劃建設(shè)的周期是 2023年到 2023年，將先后建成 1號(hào)線全線、 2號(hào)線一期工程，其中， 1號(hào)線一期工程和 2號(hào)線一期工程分別計(jì)劃 2023年 6月、 2023年 12月竣工并投入通車(chē)試運(yùn)營(yíng)?！　幉ㄊ讞l城市高架快速路，計(jì)劃限速 80公里，地面計(jì)劃限速 60公里。市場(chǎng)分析 ——— 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位城市規(guī)劃 解讀市場(chǎng)分析 ——— 寧波服裝產(chǎn)業(yè)描述 寧波是中國(guó)著名的男裝之都，目前擁有各類(lèi)服裝企業(yè) 3000多家，其中年銷(xiāo)售收入上千萬(wàn)元的企業(yè)有 180多家，產(chǎn)品涉及西服、襯衫、女裝、西褲、休閑裝、職業(yè)裝、童裝、內(nèi)衣、皮草等系列，年產(chǎn)服裝近 15億件，占全國(guó) 12%左右。杭州杭派女裝市 場(chǎng)女裝 學(xué)院派女裝清新而不 張揚(yáng) ，休 閑 而不 輕 浮，婉 約又融合 時(shí) 尚，有一定的文化底 蘊(yùn) ；女裝研發(fā) 中心、 設(shè)計(jì) 中心、加工中心、 銷(xiāo) 售中心一條 龍 。邦威、森 馬 、康奈、雪歌、好日子、 驪 谷、丹 頂鶴 等。其實(shí)，這與服裝銷(xiāo)售市場(chǎng)有著密不可分的聯(lián)系，在服裝銷(xiāo)售市場(chǎng)當(dāng)中，大多數(shù)都是個(gè)體經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)規(guī)模比較小，資金比較少，一般都是能夠銷(xiāo)售多少就采購(gòu)多少，不存貨，當(dāng)季衣服當(dāng)次賣(mài)。市場(chǎng)分析 ——— 采購(gòu)渠道和市場(chǎng)因素分析運(yùn)輸方式 商戶數(shù) 比例汽車(chē)托運(yùn) 132 %自備車(chē)運(yùn)輸 44 %火車(chē)托運(yùn) 26 %空 運(yùn) 2 %其 它 8 %n 服裝運(yùn)輸方式比較———— 汽車(chē)托運(yùn)成為采購(gòu)者運(yùn)輸服裝的最主要方式。占地10萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積 7萬(wàn)多平方米。市場(chǎng)輻射浙東乃至全省，是我市服裝、小商品的主要集散地。u 調(diào)查對(duì)象中主流中青年（ 1835歲）消費(fèi)群的比例達(dá) %，涵蓋各種文化和職業(yè)層次，商業(yè)服務(wù)人員、公司職員、工人、企業(yè)或公司管理人員比例人數(shù)比例達(dá) %。u 女性、年齡較大、企業(yè)管理人員、中高收入者中喜歡選擇大百貨店購(gòu)買(mǎi)服裝的人較多；u 男性、大學(xué)文化程度、公司職員、國(guó)家機(jī)關(guān)干部、高收入者中較多的人表示喜歡選擇專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)買(mǎi)服裝；u 女性、年齡較輕、公司職員、學(xué)生、中低收入者中選擇精品屋的人較多。u 機(jī)場(chǎng)路臨街面建筑形體致使服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形象受限；u 轉(zhuǎn)角棱面或凹凸形成轉(zhuǎn)角廣場(chǎng)，主入口沒(méi)有門(mén)庭，且寬度、高度、空間感不足。u 項(xiàng)目?jī)?nèi)部格局不規(guī)則，借多出口、扶梯、升降電梯可以建立中軸、內(nèi)環(huán)主道以和輔道結(jié)合的內(nèi)部交通體系；u 項(xiàng)目建筑體南向、西向、西北向都設(shè)有外環(huán)通道，和內(nèi)部交通體系形成了立體人流、物流動(dòng)線體系。18條公交路線，西靠汽車(chē)南站。　批發(fā)零售低檔周邊服飾類(lèi)低檔經(jīng)營(yíng)戶。　本案與其他現(xiàn)有服裝批發(fā)市場(chǎng)分類(lèi)比較項(xiàng)目解析 —— 項(xiàng)目與現(xiàn)有市場(chǎng)利弊權(quán)衡n 分析比較小結(jié)：u 占據(jù)的良好區(qū)位是項(xiàng)目的核心價(jià)值，支撐因素是天一商圈的線型輻射和立體化交通體系，尤其是地鐵開(kāi)通將為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的人流；u 項(xiàng)目良好的規(guī)劃和建工品質(zhì)是比較優(yōu)勢(shì)（差異點(diǎn)），也是項(xiàng)目招商的重要支撐點(diǎn)；u 判別市場(chǎng)差異和空白點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)的需求，差異化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、檔次、商戶客群、形象等定位是項(xiàng)目招商成功與否的重要保證。項(xiàng)目綜合定位 ——