【正文】 差異化定位思路u 2023年人居 GDP達(dá) 10068美元，人均可支配收入達(dá) 30166元，走高的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了居民消，略占可支配收 15%比例的服飾類消費，全市消費總額近達(dá) 257億元之多，居居服裝消費水平由中低檔向中檔邁近；u 從消費結(jié)構(gòu)分析，休閑類和時裝產(chǎn)品消費占消費總量的 %,其中休閑類服飾比例近達(dá)50%，而寧波區(qū)域近 70%的產(chǎn)品為品牌男裝， 30%多為貿(mào)易類服飾和外市定單合作加工產(chǎn)品，形成了短程產(chǎn)銷脫節(jié)，市場主營商品尚需外地供貨，這和 570多萬人口的發(fā)達(dá)城市不相吻合；u 寧波現(xiàn)有的服裝批發(fā)市場主要供應(yīng)中低檔服飾產(chǎn)品，商戶在長期的經(jīng)營中已經(jīng)積累了穩(wěn)固的采購客群，如作低端市場，挖掘較大數(shù)量的經(jīng)營商戶需要長時間的市場培育期和商戶積累，且有門坎較低、商戶維系難的劣勢；u 項目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)品價值體系，尤其是地鐵線路的規(guī)劃，區(qū)域價值有望上升 2030%，差異化其他市場定位具有先鑒之明，且易鶴立雞群，形成獨特優(yōu)勢，同時避免客戶競爭；u 市場同類產(chǎn)品沒有較為優(yōu)勢的推廣手段，采用立體營銷，著立于區(qū)域價值和產(chǎn)品市場形象的雙重推廣，不但可以有效積累商戶資源，同時可以提升品牌形象，這也符合服裝采購經(jīng)營戶的需求；u 采購經(jīng)營戶多以中年女性為主，同時也表露其群體需求的特性，并為項目經(jīng)營分類提供了參考。位于一、二層，共約 110戶，占預(yù)招租總量的 20%。租金權(quán)重分析及租金定位項目招商和租金關(guān)系：u 鑒于中檔專業(yè)服裝市場在寧波的空白性，招商前期，本土商戶資源少，以較低的入駐門坎吸收本土和外市商戶或廠家進(jìn)駐能有效縮短招商期限，我司建議實行免除第一年租金；第 2年以計算租金值的 ， 后續(xù) 10年內(nèi)以 %的漲幅（商鋪投資回報率每年 7%8%）遞增 ，（ 地鐵開通后單鋪年租金總額可增加 20%，連續(xù)增加 5年后進(jìn)行調(diào)整）。 是在撇開物業(yè)增值的角度計算收益。1. 根據(jù)項目的市場定位、推廣概念、區(qū)位價值、經(jīng)營范圍等進(jìn)行檔身立面整體化包裝；2. 規(guī)范市場內(nèi)部功能區(qū)，突出公共區(qū)的市場形象，對展示區(qū)、公共走道、商鋪門楣、轉(zhuǎn)角等片區(qū)進(jìn)行全方位包裝；3. 建立市場外圍導(dǎo)視系統(tǒng)，精神堡壘、主入門庭，樓頂項目 VI識別系統(tǒng)；1. 商品物流服務(wù)配套管理系統(tǒng)； 商品進(jìn)出門禁檢驗系統(tǒng)； 安全巡防管理； 專人導(dǎo)購。 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231知人者智，自知者明。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2115:38:4815:38Mar2128Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。3. 通過開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈或溫州商會搜尋服裝廠商和經(jīng)銷商；4. 參與寧波本地、浙江、江蘇、上海、廣東、福建等地服裝交易會，發(fā)布項目和招商信息，如寧波服裝交易會，廣交會等；1. 通過寧波服裝產(chǎn)業(yè)協(xié)會，聯(lián)合本地廠家和外地成熟市場的二類品牌經(jīng)銷商，籌劃一屆以項目為背景的主題式服裝節(jié)，以本案、經(jīng)銷商、廠家、市民互動方式熱炒，引起行業(yè)和居民關(guān)注，借勢招商。市場運作費用和租金關(guān)系：項目租收益分析本案商業(yè)租金收益分析表樓層 出租面積 /收益 第 2年 第 4年 第 6年 第 8年 第 10年當(dāng)前租金倍率 一層 出租面積（㎡） 5783 5783 5783 5783 5783月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 25476139 29433828 34031382 39316200 45430473 收益累積（單位：元） 49174873 106004437 171673629 247556975 335242291 二層 出租面積（㎡） 7714 7714 7714 7714 7714月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 22847634 26396987 30520238 35259744 40743176 收益累積（單位：元） 44101247 95067410 153961171 222023239 300653607 綜合租金收益累積（單位：元） 93276120 202371847 325634800 469572215 635895898 注： 各樓層租金年度水平和綜合收益詳見電子表格 。內(nèi)部鋪位分割建議（一層）較小商鋪區(qū) (8 ㎡以下)中等商鋪區(qū) (812) ㎡)較大商鋪區(qū) (1216㎡ )內(nèi)部鋪位分割建議（一層面積配比）面積段 (㎡ ) 商鋪個數(shù) 面積段比例 (%)45（包含 5） 2 %56（包含 6） 6 %67（包含 7） 16 %78（包含 8） 47 %89(包含 9) 109 %910(包含 10） 46 %1011（包含 11） 39 %1112（包含 12） 7 %1213（包含 13） 9 %1314（包含 14） 10 %1415（包含 15） 2 %2122(包含 22) 1 %小 計 294 %內(nèi)部鋪位分割建議（二層）較小商鋪區(qū) (8 ㎡以下)中等商鋪區(qū) (812) ㎡)大商鋪區(qū) (16㎡以上 )較大商鋪區(qū) (1216㎡ )內(nèi)部鋪位分割建議（二層面積配比）面積段（㎡） 商鋪個數(shù) 面積段比例（ %）56（包含 6） 3 %67（包含 7） 4 %78（包含 8） 13 %89（包含 9） 6 %910（包含 10） 15 %1011（包含 11） 14 %1112（包含 12） 30 %1213（包含 13） 30 %1314（包含 14） 32 %1415（包含 15） 31 %1516（包含 16） 24 %1617（包含 17） 15 %1718（包含 18） 9 %1819（包含 19） 6 %1920（包含 20） 11 %2023（包含 221） 7 %2122（包含 22） 7 %2223（包含 23） 4 %2324（包含 24） 2 %2425（包含 25） 1 %2526（包含 26） 2 %2627（包含 27） 1 %3132（包含 32） 1 %小 計 268 %面積段（㎡） 商鋪個數(shù) 面積段比例（ %）48（包含 8） 91 %812（包含 12） 266 %1216（包含 16） 139 %1620（包含 20） 41 %2024（包含 24） 20 %2432（包含 32） 5 %合 計 562 %內(nèi)部鋪位分割建議（綜合面積配比）項目綜合面積配比租金權(quán)重分析及租金定位可比競爭市租金定位分類比較項目名稱 本項目 望湖市場 輕紡城 仇畢服裝輔料市場參考權(quán)重 　 15% 70% 15%租賃均價：元 /月 PX= PA=1458 PB=300 PC=218地理位置 10 8 10 7 5交通狀況 8 7 8 6 4商業(yè)氛圍 9 7 9 8 6人流狀況 8 6 8 5 7項目規(guī)模 6 4 5 6 5項目規(guī)劃 12 9 8 9 8人流動線 7 6 6 6 5商場裝修 6 5 4 4 5綜合 /單一 8 7 8 8 6經(jīng)營管理 8 8 7 7 7品牌形象 10 7 5 8 6推廣手法 8 7 5 5 6合計 100 81 83 79 70運用市場比較法計算一樓鋪位租賃價格修正后各相關(guān)項目的價格 PI’PI’= （ Qx / QI） PI 注： PI為租賃均價PA’= （ Qx / QA） PAPB’= （ Qx / QB） PBPC’= （ Qx / QC） PC各相關(guān)項目權(quán)重取值為 WIWA=15% WB=70% WC=15% PX=∑PIWI= 元 /平方米根據(jù)市場比較法，得出首層商鋪的目前租賃均價為： /平米以此方法算得二層月租金為 /平方米鑒于產(chǎn)品內(nèi)部具多元化交通體系 ,二層租可隨市上調(diào) 10%，即 /平方米。項目綜合定位 —— 形象定位地鐵 “ 零 ” 換乘，樂 “ 淘 ” 甬鑫城 ！寧波甬鑫服裝批發(fā)城 “ 裳 ” 耀寧波的理由—— 寧波最前沿的個性服裝賣場—— 寧波最個性的休閑服飾賣場引領(lǐng)文案：主題：u外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶 約 195戶 ，占 35% 外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶以個體經(jīng)營為主，定位于一樓層，共約 195個商戶，占預(yù)招租總商戶數(shù)的 46%。1. 寧波尚無中檔服裝批發(fā)市場，這和城市居民實際消費需求很不吻合；2. 寧波品牌男裝產(chǎn)量占 70%， 2023多家的服裝產(chǎn)家多為外貿(mào)或訂單加工企業(yè)，實際性地域消費生產(chǎn)不到 10%，且為低檔產(chǎn)品，中檔服裝經(jīng)營戶基本選擇外地進(jìn)貨；3. 缺少女裝或休閑裝類專業(yè)市場。未來 3條地鐵線交匯區(qū)，臨近望春路地鐵口，有 11條城市公交?？浚讞l快速干道經(jīng)過并有道口和項目連接。經(jīng)營面積20230平方米。300 8000元 /年 12023元以市場自身形象影響兼有戶外傳媒。項目解析 —— 產(chǎn)品價值挖掘產(chǎn)品價值挖掘u 項目內(nèi)部空間具有東西寬 91米的面寬和南北向 66米的進(jìn)深，單層 6578㎡，綜合建筑面積 13156㎡，柱距 8米，符合中等服裝批發(fā)市場要求；u 項目原先是按綜合性超市規(guī)劃設(shè)計的，相應(yīng)的配套較完善，設(shè)有采購區(qū)、公共配套區(qū)、物流轉(zhuǎn)運區(qū)。項目正處在高架中山立交橋段上下口，原本中山西路由此進(jìn)入末端，隨著地鐵和高架的開通已成重要交通樞紐，本案已占據(jù)地鐵、快速干道、城市公交零換乘區(qū)絕佳區(qū)位；u 城西為寧波商住樓項目開發(fā)的集中區(qū)域， 2023年城西的供應(yīng)量達(dá)到了 史新高，在核心區(qū)商住物業(yè)高價和消費成本擠壓下，人流外移已成定式，項目所處的中山西路成商住投資的熱點區(qū)域；u 項目處在寧波市服裝企業(yè)集群和江北、鎮(zhèn)海、余姚、慈溪、北侖、長三角其他城市的連接起點，具有產(chǎn)業(yè)供貨渠道支撐和區(qū)域行業(yè)門戶形象的作用，占據(jù)東向、北向、西向客商資源，并可經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)展南部客商資源。而經(jīng)常穿休閑裝的情況相反，年齡越大表示經(jīng)常穿的人越少。共有 4條公交路線經(jīng)過，距離汽車南站和火車東站不遠(yuǎn)低層建筑一層 3 43 12 450 56% 210 服裝 第一年免費，第二年未知約60%左右54 20 230 服裝45 20 214 服裝輔料44 16 211 鞋子二層 3 34 12 350 44% 205 服裝 約55%左右43 12 208 服裝輔料45 20 208 鞋子44 16 210 服裝n個案專項分析：仇畢服裝批發(fā)市場被調(diào)查者的基本情況市場分析 —— 居民 服飾類消費行為專項分析n 消費群體問卷調(diào)查 u 為具實反映寧波居民服裝消費特點，把握市場占位對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，我司采取分區(qū)域攔截人流的方式進(jìn)行了服裝消費專項調(diào)查，共發(fā)調(diào)查問卷 800份，受訪人數(shù)達(dá) 573人，取得有效問卷 417份，并進(jìn)行了多項分析。經(jīng)過多年培育、數(shù)次改造，目前市場已發(fā)展成為全封閉、樓層式的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑面積達(dá)13400平方米，擁有攤位 1100余只，經(jīng)營戶 840余戶。 ———— 產(chǎn)品檔次不全，質(zhì)量不高是當(dāng)今服裝批發(fā)市場存在的最主要問題 。這一結(jié)果表明，采購者喜歡到那些產(chǎn)品豐富，能夠滿足在一個地方購足所有的服裝的地方進(jìn)行采購，喜歡一站式購物的方式，其中杭州四季青、義烏、寧波輕紡城、上海等綜合性批發(fā)市場成為他們采購的主要場所，這些市場產(chǎn)品層次全，經(jīng)營各種女裝、男裝，套裝、晚裝、休閑裝、唐裝，襯衫、外套、大衣、內(nèi)衣等，能夠滿足他們對各種服裝的需要。年 齡 性 別 商 戶 數(shù) 比例20歲 以下 男 0 %女 2 %2025歲 男 13 %女 22 %2530歲 男 21 %女 106 %3035歲 男 11 %女 27 %35歲