【正文】 unday, March 28, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 28 三月 20233:38:48 下午 15:38:48三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。招商現(xiàn)場 形象1. 外 圍導(dǎo)視 系 統(tǒng)2. 招商中心硬裝3. 招商中心 軟 裝4. 形象 墻 和展板展示1. 服裝城內(nèi)部分割模型2. 招商手冊(cè)及招商物料3. 三 維 影音展示系 統(tǒng)戶外媒體 硬媒1. 戶 外高 P廣告2. 項(xiàng) 目周 邊 道旗廣告3. 公交 車 身廣告4. 公交站臺(tái)廣告5. LED影幕廣告6. 項(xiàng) 目樓身廣告軟 媒 1. 報(bào)紙項(xiàng) 目招商 說 明廣告2. 報(bào)紙項(xiàng) 目 說 明 軟 文3. 寧波服裝 業(yè) 行 業(yè) 會(huì)刊、 雜 志影視媒體廣告 1. 浙江 衛(wèi)視 招商廣告2. 寧波 電視劇 插播促 銷 活 動(dòng) 廣告3. 公交 車 移 動(dòng)電視 廣告欄 目 1. “掏最寧波 ”電視欄 目 專訪項(xiàng)目招商推廣媒體渠道：項(xiàng)目招商推廣媒體渠道項(xiàng)目推廣總控圖項(xiàng)目招商總控圖招商強(qiáng)度時(shí)間軸 招租率 %階段劃分65% 左右3個(gè)月 12個(gè)月約一周時(shí)45個(gè)月商戶蓄水期 項(xiàng)目形象導(dǎo)入期 持續(xù)招商期 后續(xù)招商期 開業(yè)期 56個(gè)月10% 左右 25% 左右 80% 左右50% 左右項(xiàng)目推廣招商廣告費(fèi)用預(yù)算———— 招商推廣費(fèi)用建議按商業(yè)租賃收益評(píng)估反推項(xiàng)目當(dāng)前資產(chǎn)總值 %來計(jì)算u 本項(xiàng)目按持續(xù)經(jīng)營 10年（滿租），租金收益反推出項(xiàng)目當(dāng)前作為商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)值為 63589 萬元人民幣；u 本項(xiàng)目推廣費(fèi)用如按商業(yè)銷售總價(jià)的 %計(jì)算，則需投入的廣告費(fèi)用為953萬元人民幣（此廣告費(fèi)用僅為初步估算，可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整）；u 此費(fèi)用主要包括招商現(xiàn)場包裝、宣傳物料及戶外廣告、媒體廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)等。項(xiàng)目推廣思路1. 引導(dǎo)前瞻未來發(fā)展的商戶和經(jīng)營者，地鐵 “ 零 ” 換乘區(qū)的個(gè)性服裝市場，以滿足絕大數(shù)人需求的方式填補(bǔ)了該 類市場的空白。u 以第 2年租金作為租賃保證金（首期合同期限暫定 2年）、入場費(fèi)、管理費(fèi)、廣告位和展示場地租賃費(fèi)作為市場前期運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用 ，商戶經(jīng)營 1年 6個(gè)月前，無不可抗因素續(xù)簽第 3年合同，并繳納第 3年的半年租金作為租賃保證金。廠家招商方向?yàn)椋?浙江省范圍內(nèi)的所有服裝三資企業(yè)、民營企業(yè)；上海、江蘇、福建、廣東、山東等地品牌女裝生產(chǎn)企業(yè)；品牌代理商招商方向?yàn)椋?杭州四季青服裝市場將近 1800個(gè)品牌代理商、廠商；周邊地區(qū)服裝批發(fā)市場的品牌女裝代理商戶可供選擇；u亞洲品牌廠商 約 55戶， 占 10% 亞洲品牌廠商包括國內(nèi)知名品牌，以及香港、澳門、日韓二三線品牌代理商，定位樓層為一、二層，共約 55戶，占預(yù)招租總商戶數(shù)的 10%。主營服裝，兼顧鞋類、皮具、內(nèi)衣、飾品，強(qiáng)化女性服飾商品個(gè)性化、多元化、時(shí)尚性，以積極有效的手段搶占市場份額和引領(lǐng)消費(fèi)理念。項(xiàng)目解析 —— 項(xiàng)目與現(xiàn)有市場利弊權(quán)衡SWOT分析　　 　　 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 利用優(yōu)勢，克服劣勢威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅1. 位處天一商圈沿中山西路線型輻射至范圍，且屬寧波未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域；2. 近臨地鐵規(guī)劃 6號(hào)線交匯處，并有地鐵口，；首條城市快速干道入口正對(duì)項(xiàng)目主入口；3. 項(xiàng)目具有良好專業(yè)市場外立形象、建工品質(zhì)；1. 離天一商圈核心區(qū)尚有一段距離，人流量較少；2. 地鐵建設(shè)工期長，且工地圍檔對(duì)項(xiàng)目有摭掩作用；3. 中山西路因地鐵建設(shè)，商鋪已基本拆除，周邊無商業(yè)氛圍。218第一年免費(fèi)，第二年未知　3000元項(xiàng)目周邊戶外傳統(tǒng)性招商。經(jīng)營面積13400平方米。66M91M主入口次入口市場配套車庫入口安全樓梯自動(dòng)扶梯貨梯配貨室集中采購區(qū)項(xiàng)目名稱 區(qū)位屬性 交通易達(dá) 項(xiàng)目規(guī)模 經(jīng)營類別經(jīng)營模式經(jīng)營檔次商家資源月租金（元 /㎡）管理費(fèi)入場費(fèi)用推廣手段寧波輕紡城 描述背靠服裝企業(yè)集群資源和開發(fā)企業(yè)品牌，同屬城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，離中心城區(qū)距離較近，具有良好的商業(yè)氛圍和便利的交通。簡捷的專業(yè)市場形象立面，立面平整且線條質(zhì)感強(qiáng)。市場分析 ——— 居民服飾類消費(fèi)行為分析市場分析 ——— 居民服飾類消費(fèi)行為分析新款服裝的認(rèn)知渠道u 消費(fèi)者對(duì)每一季新款服裝的認(rèn)知渠道，主要來自周圍人的穿著，占 %，通過電視、報(bào)紙、雜志了解的占 %，通過商場和朋友知道的分別占 %和%。職業(yè)特征年齡構(gòu)成職 業(yè) 人數(shù) 比列其他 11 %學(xué)生 24 %科教文衛(wèi)人員 26 %國家機(jī)關(guān)干部 37 %企業(yè)或公司管理人員 36 %工人 60 %個(gè)體經(jīng)營者 65 %公司職員 74 %商業(yè)、飲食、服務(wù)人員 84 %性別構(gòu)成市場分析 ——— 居民服飾類消費(fèi)行為分析被調(diào)查者的基本情況u 調(diào)查顯示受過高中及以上教育的消費(fèi)者占 %，消費(fèi)者文化結(jié)構(gòu)偏高于政府公布數(shù)據(jù)，這和服裝消費(fèi)區(qū)集群效應(yīng)相關(guān)聯(lián)，同時(shí)也表現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型特點(diǎn)：中心城區(qū)人群文化水平較高，臨區(qū)市和城市近效人群文化水平較低；u 20233000元 /月中等收入水平人群占總受訪消費(fèi)者的 %， 15002023元 /月中低收入消費(fèi)者也有 %的比例，3000元 /月中高收入消費(fèi)者僅為總?cè)藬?shù)的1/6，且此部份人群多為中年女性消費(fèi)者。個(gè)案 1：寧波輕紡城市場分析 ——— 服裝批發(fā)市場個(gè)案專項(xiàng)分析市場名稱 區(qū)位屬性 交通配套 建筑形態(tài)內(nèi)部分割及經(jīng)營狀況樓層挑高（米 )通道寬度（米）商鋪規(guī)格（長寬）商鋪面積 (㎡ )商鋪數(shù) (個(gè) )單層商鋪數(shù)占比 (%)月租(元 /㎡ )經(jīng)營類別 管理出租率(%)主道輔道寧波輕紡城是寧波最大且唯一的綜合性市場，背靠服裝企業(yè)資源，具有良好的商業(yè)氛圍和極其便利的交通。市場地理?xiàng)l件優(yōu)越，前臨 34省道，后枕滬、學(xué)、甬高速公路，東離市中心 2公里，西距寧波國際機(jī)場 3公里，市區(qū) 6路、 109路、 115路、 1161路、 116路、 123路、 130路等多條公交車直抵市場。 調(diào)查顯示，在各服裝批發(fā)市場，采購者采取運(yùn)輸服裝的最主要方式是汽車托運(yùn)，其次是自備車運(yùn)輸。這樣他們的資金周轉(zhuǎn)率比較高，經(jīng)營方式靈活，能夠迅速收回成本，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。市場分析 ——— 采購渠道和市場因素分析n 采購商戶問卷調(diào)查 為真實(shí)反映服裝個(gè)體經(jīng)營戶的采購渠道和對(duì)批發(fā)市場需求 ,我司選取招寶山、象山丹城、慈溪、彩虹服飾廣場等為配額采樣區(qū)域，輕紡城和望湖市場為偶遇抽樣市場進(jìn)行問卷調(diào)查，共設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 600份，實(shí)際調(diào)查 241份，回收有效問卷 212份 。1. 政府支持，杭州本地消 費(fèi)能力 強(qiáng) ；2. 服裝 設(shè)計(jì) 人才集中，研發(fā) 能力 強(qiáng) ；3. 接近原材料 產(chǎn) 地，原材料的生 產(chǎn) 開 發(fā) 技 術(shù) 全國 領(lǐng)先；4. 強(qiáng) 大物流系 統(tǒng) 支持， 專業(yè) 批 發(fā) 市 場輻 射能力 強(qiáng)。寧波服裝業(yè)興起的 “ 品牌運(yùn)動(dòng) ” ，直接推動(dòng)寧波成為 “ 品牌之城 ” 。按這個(gè)速度，從通途路互通立交出發(fā)，開到櫟社機(jī)場，僅需 10分鐘。　　第二輪建設(shè)規(guī)劃年限為 2023年到 2023年。線路沿北外環(huán)路向東，經(jīng)江北工業(yè)區(qū)，跨過機(jī)場路、麗園路，至莊橋貨站轉(zhuǎn)向南，沿鐵路東側(cè)南行，穿過姚江，進(jìn)入雙東路。① 提升樞紐功能，主要是提升中心城區(qū)的交通集疏運(yùn)能力，包括海港、航空港、信息港和完善的交替體系建設(shè)。市場分析 ———— 城市商業(yè)地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢市場分析 ———— 當(dāng)前城市商業(yè)板塊發(fā)展圖解寧波商業(yè)板塊特征和商業(yè)樓市發(fā)展密切相關(guān)，形成了一核多星的發(fā)展格局：主城區(qū)： 三江板塊、江東板塊、鄞州板塊、海曙老城板塊、江北板塊、城西板塊；主城外區(qū)： 鎮(zhèn)海老城板塊、鎮(zhèn)海新城板塊、北侖板塊、北侖臨港板塊 。天一廣 場 改 變 了寧波商 業(yè) 市 場結(jié) 構(gòu)，使得原來分散的商業(yè) 聚合一起，寧波出 現(xiàn) 了真正的 現(xiàn) 代市中心商 業(yè) 廣 場 。商品房銷售面積 ，下降 %。改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一。 2023年寧波市實(shí)現(xiàn) ，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 %。商品房銷售額 ，增長 %。萬達(dá)廣 場 強(qiáng) 勢 入 駐 萬達(dá)廣 場 包容著大商 場 、大街區(qū)、大酒店的大 業(yè)態(tài) 、大聚合， 為 寧波 帶 來了新的商 業(yè) 行為 、城市活 動(dòng) 、就 業(yè) 與流通，就像一個(gè)巨大的磁 場 ，使寧波的城市中心南移，同 時(shí) 萬達(dá)廣場 商 業(yè)綜 合體的操作模式 為 寧波商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場帶 來新的思考。城西商業(yè)板塊鎮(zhèn)海老城板塊北侖臨港板塊三江商業(yè)板塊北侖商業(yè)板塊鎮(zhèn)海新城板塊江東商業(yè)板塊海曙老城板塊江北商業(yè)板塊鄞州商業(yè)板塊發(fā)展方向市場分析 ———— 寧波現(xiàn)有商圈分布圖解江北商業(yè)區(qū)老外灘商業(yè)區(qū)體育場商業(yè)區(qū)世紀(jì)東方商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)區(qū)萬達(dá)商圈天一廣場商區(qū)鼓樓商業(yè)區(qū)聯(lián)豐社區(qū)型商業(yè)其他商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)區(qū)區(qū)域型商業(yè)區(qū)全市型商業(yè)區(qū)大型品牌專賣大型百貨大型超市購物中心說明符號(hào)圖例n 寧波現(xiàn)有商圈分布格局u 寧波現(xiàn)有商業(yè)格局的分布基本呈中心一核向外輻射的狀態(tài)。② 經(jīng)濟(jì)功能的提升，一方面依賴于傳統(tǒng)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，另一方面則要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括國際貿(mào)易、國際物流、金融保險(xiǎn)、會(huì)展業(yè)、休閑旅游業(yè)、文化藝術(shù)業(yè)、樓宇經(jīng)濟(jì)等等。線路沿翠柏路、蒼松路向南至火車南站，東轉(zhuǎn)進(jìn)入長春路，穿奉化江，沿興寧路向東行，過兒童樂園，至滄海路南延伸段向南轉(zhuǎn)，過寧波東站、潘火，至鄞縣大道，線路轉(zhuǎn)向東，經(jīng)下應(yīng)，至規(guī)劃高速路向南轉(zhuǎn)，沿高速路東側(cè)南行，過東錢湖鎮(zhèn)、云龍鎮(zhèn)，止于東錢湖南。據(jù)介紹，第二輪建設(shè)完成后，我市軌道交通將形成 “ 四線一環(huán) ” 的網(wǎng)絡(luò)格局，到 2023年基本建成中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)絡(luò)，最大化發(fā)揮軌道交通在緩解城市交通擁堵方面的作用。機(jī)場快速干道“ 五路四橋工程建設(shè) ” 五路四橋的建設(shè)，從根本上拓展了城市框架，成為 “ 十一五 ” 期間寧波 “ 中提升 ” 項(xiàng)目中的矚目亮點(diǎn)。目前寧波服裝業(yè)已擁有雅戈?duì)?、杉杉、羅蒙、唐獅等四大中國馳名商標(biāo)，太平鳥、洛茲、培羅成等 15個(gè)中國名牌產(chǎn)品，形成了國內(nèi)少見的服裝名牌群星輝映的局面。1. 整體推廣 強(qiáng) ，個(gè)體品牌建 設(shè)弱，缺乏 強(qiáng) 勢 品牌；2. 品牌 風(fēng) 格雷同，缺少個(gè)性；3. 偏于 設(shè)計(jì) ，而 經(jīng)營 意 識(shí)較 弱；4. 銷 售渠道上， 專業(yè) 市 場 流通強(qiáng) 大而 營銷 通路建 設(shè) 滯后，專賣 體系尚未健全；5. 注重個(gè)體服裝款式而缺乏整體品牌 風(fēng) 格、形象。我司對(duì)所獲信息歸結(jié)如下：u 調(diào)查顯示在服裝批發(fā)市場進(jìn)行采購的人群主要以女性為主，男性只占很少的一部分。在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，采購者采購服裝的批量都比較少，一般都是用拖車在市場采購服裝。這一數(shù)據(jù)表明在各服裝批發(fā)市場的省內(nèi)客戶占很大的比例，在外省客戶當(dāng)中，他們會(huì)選擇火車和汽車托運(yùn)的交叉方式，而空運(yùn)是人們很少采用的方式。形成了極為方便的立體交通網(wǎng)絡(luò)。臨近段塘高速路口、客運(yùn)中心站，有 364路 513路 525路6路 105路等 16條公交路線與中心城區(qū)相連，距寧波國際機(jī)場約 3公里。消費(fèi)者月收放水平文化結(jié)構(gòu)市場分析 ——— 居民服飾類消費(fèi)行為分析n 消費(fèi)群體著裝行為分析 u 被調(diào)查者中近一半人表示經(jīng)常穿休閑裝， 23%的人經(jīng)常穿時(shí)裝，超過 20%的人經(jīng)常穿正裝，而經(jīng)常穿運(yùn)動(dòng)裝的相對(duì)較少。u 女性、年齡較輕、文化程度較高的消費(fèi)者，國家機(jī)關(guān)班干部和學(xué)生、中高收入者中更多的人通過電視、報(bào)紙、雜志等大眾媒體了解每一季的新款服裝；u 男性、年齡較大、低收入的被調(diào)查對(duì)象中通過朋友知道新款服裝的人較多。轉(zhuǎn)角棱面或凹凸形成轉(zhuǎn)角廣場，并把主入口設(shè)在轉(zhuǎn)角處和外圍交通體系相呼應(yīng)。臨近重要的交通樞紐客運(yùn)中心站， 1