【正文】 第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元。 二期為1000030000平方米海鮮批發(fā)市場“漁家賣場”的建設(shè)。 附:銷售部的工作流程表 序號 實施項目 工作內(nèi)容1 市場調(diào)查 目標(biāo)市場、價格依據(jù)2 批件申辦 面積計算、預(yù)售許可3 資料制作 樓盤價格、合約文件4 宣傳推廣 廣告策劃、促銷實施5 銷售操作 簽約履行、樓款回收6 成交匯總 回款復(fù)審、糾紛處理7 客戶入住 入住通知、管理移交8 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成9 項目總結(jié) 業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情 四、營銷服務(wù)策劃實施 (一)財務(wù)策略序號 分類實施 實施內(nèi)容1 信貸策略 選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動操作2 付款方式策略多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3 按揭策略 明晰項目按揭資料盡可能擴大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險公司及條約公證處及條約按揭各項費用控制 (二)商業(yè)合作關(guān)系序號 關(guān)系分類 關(guān) 系 主 體1 雙方關(guān)系 開發(fā)商與政府開發(fā)商與策劃商開發(fā)商與設(shè)計院開發(fā)商與承建商開發(fā)商與代理商開發(fā)商與廣告商開發(fā)商與物業(yè)管理商開發(fā)商與銀行(融資單位)2 三方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、政府開發(fā)商、策劃商、設(shè)計院開發(fā)商、策劃商、代理商開發(fā)商、策劃商、廣告商開發(fā)商、策劃商、物業(yè)管理商開發(fā)商、策劃商、銀行(融資單位)3 多方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、其他合作方 (三)工作協(xié)調(diào)配合人 員 工 作 職 責(zé)開發(fā)商主要負責(zé)人 與策劃代理商確定合作事宜、簽署合同完善能有效工作的組織架購和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營銷的發(fā)動和組織監(jiān)督營銷策劃工作的執(zhí)行策劃代理商項目負責(zé)人合作洽談銷售策劃工作對接、與項目方銷售人員的配合銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行、落實、跟蹤信息反饋工作效果總結(jié)財務(wù)部 了解項目銷售工作進展參與重大營銷活動銷售管理工作,配合催收房款配合銷售部核算價格,參與制定價格策略及時辦理劃撥營銷推廣費用工程部 工程進度與銷售進度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工,控制現(xiàn)場形象銷售活動的現(xiàn)場配合物業(yè)管理公司 各銷售階段營銷推廣方案的配合執(zhí)行工程驗收與工地想象維護銷售文件配合銷售買場的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合 附表1:項目銷售前準(zhǔn)備工作進度計劃表 序號 工作事項 時間 負責(zé)部門 備注1 銷售部門組建項目公司 與策劃商合作2 銷售人員招聘、培訓(xùn)和專項培訓(xùn)銷售部 3 銷售接待中心設(shè)置項目公司 沙盤、模型、展板4 宣傳單頁印刷項目公司 項目形象、賣點5 樓書設(shè)計制作銷售部 項目形象、賣點展示6 排號認(rèn)購活動策劃銷售部 7 廣告營銷計劃銷售部 8 宣傳單頁派送銷售部 9 銷售價格表制定項目公司 10 東西城售樓處設(shè)置項目公司 11 廣告計劃實施銷售部 12 樓書派送銷售部 包括講解13 物業(yè)管理的制定項目公司 14 銷售文件準(zhǔn)備項目公司 認(rèn)購書、五證二書、合同等15 銷售物品計劃和準(zhǔn)備銷售部 16 業(yè)主培訓(xùn)活動策劃銷售部 購房知識、項目介紹17 施工圍墻、現(xiàn)場氣氛營造銷售部 18 胸卡、名片、手提袋銷售部 19 銷售環(huán)境布置銷售部 旗幟、導(dǎo)視牌等20 服裝選型、定做銷售部 統(tǒng)一服裝21 業(yè)主培訓(xùn)活動實施銷售部 22 銷售要點、統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)銷售部 23 銷售收款計劃項目公司 24 銷售人員安排銷售部 25 按揭銀行及方式確定項目公司 26 樣板房裝修項目公司 銷售建議 附表2:銷售資料的準(zhǔn)備序 號 資料分類 詳細資料1 批文 公司營業(yè)執(zhí)照國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程開工證《房屋質(zhì)量保證書》商品房銷售(預(yù)售)許可證2 項目說明書 項目統(tǒng)一說詞項目平面圖交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物業(yè)管理內(nèi)容3 價格體系 價目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用入住流程入住收費明細表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)合同文本 預(yù)定書(內(nèi)部認(rèn)購書)銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個人商品房抵押合同個人商品房商業(yè)性借款合同保險合同公證書 『經(jīng)濟效益篇』 概述:本篇由項目建設(shè)進度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險分析四部分組成,并綜合考慮市場多方面因素,通過價格、銷售進度等的不同變化,優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案,旨在通過對項目建設(shè)進度、投資與收益的分析等,測算出各投資期產(chǎn)品的不同價格、不同銷售進度情況下項目的盈虧保本點,從而幫助企業(yè)進行正確的資金運作,降低投資風(fēng)險,最大限度地獲得既得利益。 (四)價格定位及策略 定價方法 主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。 招商招租政策。其返租利率一般定在總投資的5%7%。具體是引進一家市場經(jīng)營管理公司,與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議,全面責(zé)運營市場,并向業(yè)主支付固定的租金,即“返租回報”方式。 (2)舉辦展銷會 開盤后,在市區(qū)選擇合適場所組織大型展銷會,全面展示項目,吸引目標(biāo)客戶購買。 (2)工地圍墻 工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻,設(shè)置項目噴繪廣告,宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。 (三)目標(biāo)客戶細分 根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征,此項目的目標(biāo)客戶可細分為以下幾類人群: 廣利港原來以漁業(yè)為生的居民 在廣利港停靠的漁船老板、流動的漁民 廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局的職工 自身經(jīng)營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群 二次置業(yè)的人群 東營市和油田年收入在3萬元以上的人群 二、整體形象策劃推廣 項目形象,主要指該項目視覺識別,其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。因市場啟動不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項目層出不窮,已經(jīng)引起社會各界的重視和注意。 三、本項目優(yōu)劣勢與機會分析 劣勢分析: 項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。個人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的,因此,當(dāng)前中國房地產(chǎn)熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推動的?？勺鰹閺V利港漁民的經(jīng)濟適用房開發(fā)。有兩種設(shè)計方案:一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場”,降低業(yè)主入住門檻,以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營模式。北斗七星廣場用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時靠北斗七星位導(dǎo)航的場景。 (一)主路入口景觀趕海大道 在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術(shù)感的漁港大門,請書法名家題字“XX項目名”。 一、社會價值定位 本項目的開發(fā),將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項目緊密結(jié)合,引領(lǐng)了東營市的特色消費新觀念。 (3)體現(xiàn)獨特的漁港建筑風(fēng)格。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。 (三)建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積和內(nèi)容 本項目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項目,初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米(原來是12000平米,建議增加10000平米),批發(fā)市場60000平方米,一期30000平方米,冷庫10000平方米,酒店12000平方米。 (二)建設(shè)條件 位置條件 項目位于東營市本年度破土動工的寬100米,深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè),是“海上東營”建設(shè)的重要基地。項目符合城市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特色經(jīng)濟,假期經(jīng)濟”體會漁港休閑生活的特定場所,更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價海鮮餐飲的聚集地,有人和。 二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值 (一)可依賴的廣利港載體 目前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所,在廣利港按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則,建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場所及休閑旅游消費場所,將對東營海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。『項目總論』 本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢、面臨的資