房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 2023年，全國(guó)總計(jì)城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為 ，農(nóng)村平均戶均人口規(guī)模為 。 總體 GDP中 ， 個(gè)人消費(fèi)近 2/3，政府購(gòu)買 20%多一點(diǎn) ， 私人投資大概 1516%。 ? 去年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)顯示 ， 企業(yè)自籌資金不足 28％ ， 銀行融資占 ％ ， 建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占 38％ ， 在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一 。實(shí)行 “ 低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二 ” 的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。 ? 房地產(chǎn)業(yè)雖然在 1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。 相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開發(fā)。 ? 中國(guó)建設(shè)銀行：實(shí)施 “ 個(gè)貸品牌 ” 手段，全力打造 “ 樂得家 ” 品牌，爭(zhēng)奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場(chǎng)上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。 迫切需要擴(kuò)大資本市場(chǎng)的融資渠道 ? 目前，我國(guó) 有 50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資 ? 但，上市是答案嗎？ 不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動(dòng)性：各地市場(chǎng)是分散的 地方市場(chǎng) /全國(guó) /國(guó)際 2） 獨(dú)特性 （ 異質(zhì)性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（ 2） ? 經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng) 3） 改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估師等專業(yè)人員讓市場(chǎng)有效運(yùn)轉(zhuǎn) ? 外部經(jīng)濟(jì) /基礎(chǔ)設(shè)施影響大 ? . 污染，軌道交通 不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動(dòng)產(chǎn)資本市場(chǎng)： 70年代以來逐漸成熟 （ 中國(guó)的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價(jià)值和交換價(jià)值 “耐久消費(fèi)品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國(guó)際上 ， 房?jī)r(jià)和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國(guó)許多地區(qū)已經(jīng)超過了 8倍：北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 每年國(guó)內(nèi)私人投資一半左右投資于不動(dòng)產(chǎn) ， 其中又有一半以上 （ 即總量的 1/4） 投資于住宅 。 ? 最新統(tǒng)計(jì)，北京市家庭戶規(guī)模城近郊區(qū)平均每戶２ .８人，比全國(guó)的平均水平少０ .６人，西城區(qū)家庭規(guī)模平均只有２ .７人。 中國(guó)婦女從業(yè)比例對(duì) 住房需求的影響？ 年份 比重% 世界排名1995 45 502023 無(wú)數(shù)據(jù)中國(guó)女性占總?cè)丝诒壤蠹s 49% 中國(guó)家庭戶規(guī)?？s小 對(duì)住房需求的影響 ?
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