【正文】 稅負(fù)評(píng)析： 據(jù)此方案，丙企僅發(fā)生存貨銷售的增值稅納稅義務(wù)和“服務(wù)業(yè) —— 租賃”項(xiàng)下營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)以及少量印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加繳納義務(wù)，總體稅收成本是比較低的。 稅負(fù)評(píng)析： 1．由于沒(méi)有稅法意義上的實(shí)物資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為發(fā)生，本案不發(fā)生與實(shí)物資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅、所得稅納稅義務(wù)； 2．丙方股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)分別計(jì)入其股東（法人或自然人）當(dāng)期投資轉(zhuǎn)讓收益繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅； 3．債轉(zhuǎn)股系丙、丁兩方債務(wù)重整的特殊形式，表現(xiàn)為丁企投資行為和雙方的債務(wù)重整損益，但由于不牽涉貨幣資產(chǎn)支付，按現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，不確認(rèn)當(dāng)期損益，在債權(quán)等額折抵股份的情況下，不發(fā)生流轉(zhuǎn)稅、所得稅納稅義務(wù)。 可見(jiàn)，這種以轉(zhuǎn)移被剝離資產(chǎn)所有權(quán)為資產(chǎn)處置主導(dǎo)方式的習(xí)慣做法雖然滿足了法律關(guān)系明晰化的要求，卻極大地加重了資產(chǎn)剝離的稅收成本。但是，在這樣一組看似專業(yè)規(guī)范的商事合同約束下，甲企剝離資產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)卻達(dá)到了十分嚴(yán)重的程度。 案例： D公司向某國(guó)有獨(dú)資公司購(gòu)買一幢辦公樓，支付價(jià)款 500萬(wàn)元。按照這一規(guī)定，只要企業(yè)分立的 公司投資主體與被分立公司投資主體相同，則不需要繳納契稅。公 司負(fù)債 1億元，所有者權(quán)益 2023萬(wàn)元，其中注冊(cè)實(shí)收資本 1800萬(wàn)元。 《財(cái)政部、國(guó)稅局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》 （財(cái)稅【 2023】 191號(hào)）文件規(guī) 定：自 2023年 1 月 1 日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同 承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 一，直接購(gòu)買。 契稅一般知識(shí)點(diǎn) ? 契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。經(jīng)營(yíng)范圍包括：市場(chǎng)管理、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)等。因此，應(yīng)當(dāng)選擇方案三，即 50%的債務(wù)資本融資和 50%的權(quán)益資本融資，這種方案下的納稅額最小，即： 應(yīng)納企業(yè)所得稅 =(80－ 400 50% 10%) 30%=18(萬(wàn)元 ) 房地產(chǎn)公司自建辦公樓的所得稅籌劃 ? 2023年初某房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)“花園小區(qū)”時(shí)，修建了一棟3000平方米的辦公樓，在報(bào)規(guī)報(bào)建時(shí)按照住宅小區(qū) 10萬(wàn)平方米進(jìn)行的立項(xiàng)審批。從這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在并購(gòu)出資方式選擇時(shí)應(yīng)注意非股權(quán)支付額 20%的界限，充分利用低于 20%所享有的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)并購(gòu)的稅收成本。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]119號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定： 企業(yè)合并，在通常情況下，被合并企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。由于丙資產(chǎn)評(píng)估價(jià) 為 2023萬(wàn)元，計(jì)稅成本也為 2023萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓所得為 0，所以不繳納所得稅。 方案二 屬于產(chǎn)權(quán)交易行為，按照稅法，產(chǎn)權(quán)交易行為不繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅。 案例： 甲集團(tuán)為生產(chǎn)型企業(yè)集團(tuán)，乙公司產(chǎn)品之一為甲集團(tuán)所需原料之一，乙經(jīng)營(yíng)不善已 無(wú)力經(jīng)營(yíng)。 ? 單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時(shí)符合以下三個(gè)條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營(yíng)業(yè)稅： 承包方以出包方名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任； 承包方的經(jīng)營(yíng)收支全部納入出包方的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算； 出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤(rùn)為基礎(chǔ)。 ? 對(duì)于上述交易，如果甲公司將乙公司吸收合并，乙企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債全部轉(zhuǎn)移至甲公司賬下，則甲公司無(wú)需立即支付資金即可獲得乙公司的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，而且乙公司也無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加，可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅 55萬(wàn)元。丙支付乙合同金額（ 1000萬(wàn)元）的 1%服務(wù)費(fèi)。 營(yíng)業(yè)稅籌劃 一、合作建房籌劃法 假設(shè)甲乙兩企業(yè)，甲有土地使用權(quán)，乙有資金，可成立合營(yíng)企業(yè)，甲以土地使用權(quán)入股， 乙以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享，房屋建好后按約定 分配房屋，則不必繳納營(yíng)業(yè)稅。截至竣工日，大樓總金額 。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，則納稅人只就第一份合同繳納土地增值稅。2023年項(xiàng)目管理部人員的支出 200萬(wàn)元，計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。同例 1一樣，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為（ 1000+1200） 10%=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為 80+（ 1000+1200） 5%=190（萬(wàn)元）。 土地增值稅舉例 巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 ? 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。（ 8000－ ） 100%=%；如果增加開發(fā)成本 450萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額增加 450 20%=90（萬(wàn)元），增值率 =（ 10000－ 450－ 8000－ 90）247。 8000 100%=25%，則適用 30%的稅 率，應(yīng)納稅額 =（ 10000－ 8000） 30%=600（萬(wàn)元）； 豪華住宅增值率 =（ 5000－ 3000）247。 由于售價(jià)的提高（數(shù)額為 Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高 ％ 額＝ ＋ ％ Y 增值額＝ ＋ Y－（ ＋ ％ Y） 化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為： ％ Y＋ 所以應(yīng)納土地增值稅： 30％（ ％ Y＋ ） 若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使 Y＞ 30％（ ％ Y＋ ） 即 Y＞ 這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益， 就必須使價(jià)格高于 （ ＋ ） 通過(guò)以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為 100時(shí)， 售價(jià)定為 。 (二 )符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的； 的； 。《通知》要求各地從今年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30%60%不等的土地增值稅。房地產(chǎn)公司避稅方案分析 土地增值稅一般知識(shí)點(diǎn) ? 土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi) 有償轉(zhuǎn)讓 國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。 土地增值稅要點(diǎn) ? 兩種情形免征土地增值稅 ，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。 下列項(xiàng)目暫免征收土地增值稅 （一）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的。 在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。 3000 100%=67%，則適用 40%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬(wàn)元）。（ 8000+450+90） 100%=%，兩種情況下都免繳土地增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。可見(jiàn)，在這種情況下，公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。 這樣的帳務(wù)處理后， 2023年度計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的總額為 450萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅 ? 納稅人 ? 計(jì)稅依據(jù) ? 稅率（稅率按行業(yè)設(shè)置，行業(yè)確定，稅率的籌劃空間不大） 一般知識(shí)點(diǎn) 在 中華人民共和國(guó)境內(nèi) 提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單 位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。 營(yíng)業(yè)稅 物業(yè)出租 與承租方分別簽訂轉(zhuǎn)收水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房租收入，分別作帳務(wù)處理。大樓的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬 于甲，如轉(zhuǎn)至乙名下，需繳營(yíng)業(yè)稅 =*(1+10%) /(15%)*5%= 避稅方案： 一、委托代建。 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 我國(guó)稅法規(guī)定對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征流轉(zhuǎn)稅，僅對(duì)其收益征收企業(yè)所得稅。則此時(shí)乙應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 1000*1%*5%=。 中外合作相關(guān)問(wèn)題 ? 一、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。 ? 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其