【正文】 廣告版式的沖擊力有多大？216。 環(huán)境建設的重要性已經(jīng)提升到前所未有的階段1) 環(huán)境建設的重要性認識2) 環(huán)境景觀設計理念與建筑設計的和諧統(tǒng)一3) 景觀設計風格要尊重項目的主題定位4) 環(huán)境設計的文化特征是社區(qū)文化建設的主要構(gòu)成5) 環(huán)境設計更多的是要考慮到居住者的體驗感受6) 社區(qū)環(huán)境與自然資源、公建配套的延伸與呼應216。這種主觀的設計文化又恰好是社區(qū)文化形成的基礎(chǔ)之一。 市場需求與設計技術(shù)的平衡 市場需求和設計技術(shù)是產(chǎn)品規(guī)劃設計的兩個矛盾體。 規(guī)劃設計的原則和方向由定位決定 項目定位所解決的問題就是：為什么樣的客戶開發(fā)什么樣的產(chǎn)品。被開發(fā)商稱為 “ 黑色三個三 ” ， 是廣州天河區(qū)有名的爛尾樓！定位假設 1定位住宅：是否檔次或者質(zhì)素上有問題？定位假設 2定位為商場？定位假設 3定位為純酒店？定位假設 4定位為寫字樓？所處區(qū)域定性明顯廣州天河區(qū)是典型的商務區(qū)，寫字樓林立！從市場看中國加入 WTO，寫字樓租金開始上升很多中小公司想在天河區(qū)辦公，有利于公司形象的提升， 但苦于租金太高很多小公司在天河區(qū)住宅和酒店辦公從產(chǎn)品特征看外立面、大堂、結(jié)構(gòu)上都具有改為寫字樓的特點！定位更改做寫字樓的優(yōu)勢非常明顯！項目業(yè)績8個月銷售一空！方法 3：剝洋蔥法或主干提煉法綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾 D……接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾 A地塊研究：轉(zhuǎn)化為主要矛盾 B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾 C主要矛盾 A主要矛盾 B主要矛盾 C主要矛盾 D……定位產(chǎn)生剝洋蔥法示意圖主干案例 —— 成都金林半島項目區(qū)域成都市西面，歷史文化風景保護區(qū) —— 浣花溪一帶，屬于成都市購房首選的 “上風上水 ”的區(qū)域！浣花溪一線已經(jīng)形成成都市區(qū)家喻戶曉的 豪宅集中區(qū) ，如：青龍城、龍泉等。 務實深度216。 年齡變量 對購買者的年齡狀況進行分析和研究，有助于了解居民購房消費的動向。 經(jīng)過市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 項目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲，且衛(wèi)生狀況差。通過以上關(guān)系分析，發(fā)現(xiàn)：① 該區(qū)域最大的機遇在于無論居民購房區(qū)域傾向還是消費軌跡都沒有形成一個核心?、诒镜貕K最大的價值屬性在于其經(jīng)濟區(qū)位、交通條件以及規(guī)模！③如果本項目僅僅局限于大沙鎮(zhèn)市場，難以尋求足夠的市場支撐，且無法充分挖掘經(jīng)濟區(qū)位、地塊交通及規(guī)模上的價值?、艿貕K所處地段最大的優(yōu)勢在于是黃金走廊的門戶！ 基于以上發(fā)現(xiàn)，為了充分挖掘地塊價值，我們認為本項目毫無退路，只有向大沙鎮(zhèn)以外更廣的區(qū)域突圍，即要想實現(xiàn)本項目的成功，就必須 :將本項目打造成該區(qū)域的中心！ 很明顯，將本項目打造成區(qū)域中心不僅可以充分發(fā)揮地塊的價值，又可以避免大沙市場不足的局限！但是這一定位到底能否尋求足夠的支撐呢 ?如果可以，那么又應該怎么打造呢？這就有待于通過市調(diào)來明確：周邊其他區(qū)鎮(zhèn)對地塊所處地段的心理認知是否認同？周邊其他區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的具體態(tài)勢？區(qū)域范圍內(nèi)的需求量是否足以支撐？市場需求特征如何 ?…… 通過地塊研究，我們發(fā)現(xiàn)了項目的價值屬性，并提煉出了關(guān)乎項目成敗的關(guān)鍵性問題，為接下來的市場調(diào)研指明了重點所在。 而應首先對地塊進行研究，以發(fā)現(xiàn)地塊所蘊含的價值所在，同時為展開市調(diào)工作提供方向性指導。產(chǎn)業(yè)處于從農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)移的階段，基礎(chǔ)設施建設的落后、大量荒廢的魚塘和農(nóng)田加上工業(yè)發(fā)展帶來的環(huán)境污染，導致該鎮(zhèn)的宜居性非常低。 典型城市代表分別為： 北京、廣州、上海。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢產(chǎn)品運作精細化是前提 需求導向的市場，必須充分重視項目策劃，以最大化的挖掘項目價值，充分整合各方面資源，疊加各種優(yōu)勢，來塑造項目強有力的競爭力！注重品牌運營 稀缺性極高的地塊有限、建筑品質(zhì)可以復制，都不足以塑造項目的排他性，奠定項目的核心競爭力，只有企業(yè)品牌才是經(jīng)久不衰的競爭力源泉！加強資本運作 資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，隨著銀根的縮緊、市場的規(guī)范，過分依賴直接融資（銀行貸款）的融資方式局限日益明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強資本運作和融資方式的創(chuàng)新！降低開發(fā)成本 為了塑造價格優(yōu)勢，企業(yè)必須通過建筑技術(shù)創(chuàng)新、新型建筑材料研發(fā)、整合產(chǎn)業(yè)鏈來降低開發(fā)成本，通過標準化生產(chǎn)來縮短開發(fā)周期。價格：多層 480元 /平方米小高層 1300元 /平方米25分鐘車程不算遠、價格也不算高為什么賣不動？地塊地形與技術(shù)指標用地性質(zhì) 地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標案例：肇慶四會市商貿(mào)城項目 本項目占地面積約 500畝，位于肇慶地區(qū)四會市的大沙鎮(zhèn)，同時又是 321國道與四會大道的交匯處。 工業(yè)污染開始蔓延第二：在這樣的地段，項目 500畝規(guī)模盡顯尷尬！ 500畝規(guī)模進不足以造城，退守大沙又難以尋求支撐！第三：作為大沙的第一個房地產(chǎn)項目，孤軍作 戰(zhàn)，板塊效應無從談起！ 很多房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域都是在政府規(guī)劃的前提下進行，或者商貿(mào)區(qū)、或者未來城中心、或者行政中心、或者物流中心、或者休閑中心等，都可謂師出有名，容易得到市場的認可。這對于本項目將是一大利好！ 該地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，又沒有極具吸引力的自然環(huán)境資源或者歷史文化資源，注定了該地區(qū)住宅項目向城市以外區(qū)域的輻射力有限！四會市的區(qū)位示意簡圖研究二：地塊與區(qū)域的關(guān)系分析 本項目所處區(qū)域交通發(fā)達，國道、省道、鐵路、快速路、港口一應俱全，且仍在不斷完善。案例 —— 哈爾濱景陽街項目一組市調(diào)數(shù)據(jù)改變項目整體定位 !開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱城財富港開發(fā)商定位據(jù)： 景陽街做為 “辦公用品市場 ”在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項目所在地段處于景陽街 “亞核心商圈 ”，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項目； 如果脫離辦公用品而標新立異定位其它產(chǎn)品市場，恐怕有 “賠了夫人又折兵 ”之嫌，本身的地段價值、商業(yè)氛圍將蕩然無存； Office box市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場難以支撐這一定位 項目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點集中地，而勞動路是一條交通主干道，商業(yè)相對比較弱， 規(guī)劃設計時開發(fā)商希望也在勞動路這一頭打造一個 MALL。因為城陽區(qū)作為一個新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時，同時目前還沒有直達車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑；六、客戶細分傳統(tǒng)的客戶細分維度收入變量 利用收入變量來細分市場，這在各種產(chǎn)品的營銷中是經(jīng)常使用的。 戰(zhàn)略高度 ：如剝洋蔥法層層遞進216。這為大沙鎮(zhèn)打造區(qū)域中心提供了一個契機！ 因此，本項目的目標是打造區(qū)域中心 —— 黃金走廊的門戶中心！在這一前提下，接下來對項目住宅部分的具體定位過程作簡單的介紹！市場上 “缺 ”什么？項目能做什么？競爭態(tài)勢偏向做什么？市場定位假設論證法 —— 從結(jié)論出發(fā) 在很難確立最佳定位時，對幾種難以排除的定位進行假設論證，分析各自的優(yōu)劣勢，再將分析結(jié)果進行對比，據(jù)此確立最終定位。要站在城市發(fā)展的高度，用前瞻性的眼光來審視本地塊。 城市規(guī)劃與項目規(guī)劃密切相關(guān) 城市規(guī)劃與項目規(guī)劃是一種互動的關(guān)系，項目規(guī)劃必須在城市規(guī)劃的框架內(nèi)實施、貫徹城市規(guī)劃的內(nèi)容，另外項目規(guī)劃區(qū)域