【正文】 以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定 孰先原則，以最早的一個時點確定開發(fā)產(chǎn)品完工時點，這與會計核算不同。 案例分析 122 [分析 ] 所以 C項目上年度所收取的預(yù)收款中 2500萬元按照預(yù)計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整， 則在 2023年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。2023年 12月， A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn) B項目銷售收入 10000萬元，銷售成本 7500萬元。 七、合作建房的稅務(wù)處理 114 （三） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅 綜合以上，根據(jù) 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 及其 《 實施細則 》 的規(guī)定， “ 集資建房 ” 屬于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，均應(yīng)按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目征收營業(yè)稅。申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅 2023 3%＝ 60萬元。 因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額 按 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第二十條的規(guī)定核定。 七、合作建房的稅務(wù)處理 104 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 房屋建成后甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤。 房屋建成后 如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。 七、合作建房的稅務(wù)處理 94 （ 二）合作建房的營業(yè)稅處理 甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按 “服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)” 征營業(yè)稅； 乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為； 乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。 案例分析 88 （ 2）方案二的涉稅分析： 乙單位所享有的 40套住宅計稅成本為 1800萬元，正常銷售價格為 3000萬元。 方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項目單位住宅計稅成本 45萬元，單位住宅銷售價格 75萬元，乙單位享有 40套單位住宅 。 仍以一套價值 100萬元的商品房為例 ， 客戶應(yīng)繳契稅 4萬元 ， 辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付 1萬元 ， 另外 3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān) 。 其中 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 (財政部 國家稅務(wù)總局第 52號令 )第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn) ， 采取預(yù)收款方式的 ， 其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天 。 五、商鋪售后返租的案例分析 77 （六）土地增值稅 本例中， A公司銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅的營業(yè)額為100萬元，所得稅計稅收入為 85萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？ 《 土地增值稅暫行條例 》 第五條規(guī)定， 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 五、商鋪售后返租的案例分析 74 （五）所得稅 對于售后返租業(yè)務(wù)， A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費用和損益。 （ 5 12）－] 20% 60=（萬元）。 五、商鋪售后返租的案例分析 67 因此， A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅 100 5%=5（萬元）。 《 營業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。 第二十七條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出 ———土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費、 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 案例分析 56 經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤以及應(yīng)納稅所得額比改變會計核算方法前 減少了 27萬元，降至 121萬元，實際繳納所得稅 40萬元，節(jié)約了 9萬元的稅額支出 案例分析 57 四、 土地閑置費扣除的稅務(wù)處理 一、土地閑置費用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國土資源部令 〔 1999〕第 5號）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 如果甲方實現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的 5%，則超額部分由雙方平分。 據(jù)此分析 ， 假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用 ， 則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項應(yīng)作為收入處理 。 而由開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款 ， 其實并不是代收款 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理 38 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機構(gòu)收取代收費用，其營業(yè)稅的計稅依據(jù)按照實際收取的報酬額納稅。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。 由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 29000 ＝ （元 /平方米）。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費 700萬元，建筑安裝工程費 3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1600萬元，公共配套設(shè)施費 200萬元，開發(fā)間接費 300萬元。由此可以看出， “ 拆一還一 ” 行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的， 視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補償支出均為 2800000元。 2023年 6月該公司用已完工 1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米），同類住宅房屋建造成本 2200元 /平方米，銷售價格3500元 /平方米。 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號） 第七條規(guī)定，企 業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 12 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 2）計稅依據(jù) ①根據(jù)國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā)〔 1995〕 549號） 和 《 營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定規(guī)定， 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？ 5 房產(chǎn)行業(yè)涉稅難題處理及對策 （ 24）房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為 20年，使用費一次性收取。 8 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理： 借：開發(fā)成本 ———拆遷補償費 貸：應(yīng)付賬款 ———拆遷補償費 借：應(yīng)付賬款 ———拆遷補償費 貸：主營業(yè) 務(wù)收入 9 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產(chǎn)品 10 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 營業(yè)稅的處理 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 〔 2023〕 768號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時， 其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益交換。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 18 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 關(guān)于計稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補償款的行為， 根據(jù) 《 企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法 》 （國家稅務(wù)總局令第 6號） 第四條規(guī)定， 該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理 。 “ 拆一還一 ”等面積部分土地增值稅的計稅收入為 2800000元（ 800 3500），同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是 2800000元， 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為 2%， 則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 56000元（ 2800000元 2%）。 2023年 1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。 需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認為只是拆遷戶 7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積 29000平方米中分攤。 拆遷還房案例分析 30 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時 不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。 A公司如果采用企業(yè)會計準則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元， A公司應(yīng)按銷售價 5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票； A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認主營業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價 票，然后 視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬元） 拆遷還房案例分析 34 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費用需要繳納營業(yè)稅。 并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。 ” 40 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 第十六條規(guī)定： “ 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時扣除 。 假設(shè)代收款項皆是 “ 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， ” 則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計稅收入 =1000萬元 。如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的 ， 在計算增值額時不允許扣除代收費用 。 從表象上看，這種經(jīng)營模式似乎兼具了 房產(chǎn)租賃與投資 兩種性質(zhì)， 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 49 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務(wù)處理： 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 〔 2023〕 478號）規(guī)定： 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體， 經(jīng)營業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入， 根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定， 應(yīng)按照 “ 服務(wù)業(yè) ———租賃業(yè) ” 征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。本例中甲方累計提取額與實付額沒有任何出入，無需進行調(diào)整。 四、 土地閑置費扣除的稅務(wù)處理 60 三、土地閑置費用的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費用，在進行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當年 A公司將 商鋪轉(zhuǎn)租取得租金 5萬元 （不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。 因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為， 應(yīng)按照 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 第十五條和 《 稅收征管法實施細則 》 第四十七條 規(guī)定核定其營業(yè)額 。 五、商鋪售后返租的案例分析 70 （三）個人所得稅 根據(jù) 《 個人所得稅法 》 的有關(guān)精神， 對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“ 財產(chǎn)租賃所得 ” 項目征收個人所得稅， 每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。這在實際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。 因此，對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額 85萬元作為所得稅應(yīng)稅金額?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊?，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取 3成首付款即 30萬元，然后自行墊付 20萬元，幫助客戶成功貸款購房。 但是 ， 房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金 ， 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定 ，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅 。 七、合作建房的稅務(wù)處理 84 （一）企業(yè)所得稅的處理 （ 2） 投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。甲公司不允許稅前列支此 1000萬元的利潤分成，相當于在 企業(yè)所得稅前支付乙單位 1000247。 案例分析 90 （二）合作建房的營業(yè)稅處理