【正文】 :05:1522:05:15January 20, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 10時 5分 :05January 20, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 22:05:1520 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 ? 啟動區(qū)選擇： 選擇前期能展示海景資源，但后期占據 2線海景的臨路昭示性較好的地塊 ? 配套投入： ，營造濱海度假氣氛， ，如涼亭、眺臺等，遍布于度假村，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好 ； ? 開發(fā)策略： ，生地做成熟地后，小面積宅基地出售和物業(yè)銷售； ，提高片區(qū)成熟度和土地價值； ，并建設投資較大的配套，使土地和銷售物業(yè)最大化 Florida Seaside USA研究總結 完善獨特的規(guī)劃引起廣泛關注，吸引全國消費者來到度假社區(qū) 1990年 ， 被 《 時代雜志 》 評為 10年最佳設計 《 美國新聞和世界報道 》 、 《 大西洋月刊 》 、 《 新聞周刊 》 等著名雜志 、 報紙對度假村都有報道 吸引全國各地買主消費者和游客到度假村 ?房產和地價飆升 ， 海邊宅基地賣到近 4倍的內陸宅基價 ， 每年宅基價升值 25% ?出租率看好 創(chuàng)新的設計被知名媒體關注 ， 擴大了知名度 ， 吸引全國范圍的潛在客戶群體前來度假臵業(yè) Florida Seaside USA ?位于佛羅里達州瓦爾頓縣，距巴拿馬城較近， 總占地（ 490畝 ） ?起初規(guī)劃為住宅、 200套公寓單元、 200間旅館客房以及一個不大的會議中心和部分零售鋪面 ?獨特性 :緊湊的村鎮(zhèn)布局、創(chuàng)新的開發(fā)標準 和建筑規(guī)范、統(tǒng)一的格調和材料使小鎮(zhèn)成為獨特的第二寓所 ?通過新古典主義建筑展示現(xiàn)代審美觀和懷舊美國海濱風情小鎮(zhèn) ?精心把不同宅基地類型和房屋類型設計綜合起來，建成統(tǒng)一的濱海度假村風格和緊湊的村鎮(zhèn)密度 與本項目相似之處 ? 與區(qū)域的鎮(zhèn)中心相接 ? 項目用地與海直接相連，零尺度臨海界面 ? 地形與中區(qū)相似，較平整，腹地較深 ? 定位“懷舊海濱風情小鎮(zhèn)” 啟動區(qū) 游憩活動配套 以小額成本配套設施，營造社區(qū)成熟度；控制面積，控制總價，降低購買門檻 ?啟動時間 ： 1981年開始施工建設 ， 1982年開始宅基地出售 ?啟動位臵 ：以地塊資源較弱勢地塊啟動 ， 東南地塊 ?啟動宅地面積 ：以最小面積宅基地銷售 （ 180平米 ） ?啟動配套 ：安臵小型設臵 ， 如公園 、 涼亭 、 泳池 、 網球場等提高和顯示社區(qū)成熟度的設施 ?規(guī)劃完善 ：減慢銷售速度 ， 一邊銷售一邊修建 ，不斷調整整體規(guī)劃 （ 微調 ） 居住區(qū)與濱海開發(fā)區(qū)的街道網絡相通；中心廣場成為走道中心和整個社區(qū)核心，分散布臵運動和公共設施，形成生動的海濱小鎮(zhèn)環(huán)境，提升地塊價值 ?項目的街道系統(tǒng)是組織規(guī)劃的要素，居住區(qū)與濱海開發(fā)區(qū)的街道網絡相通；中心廣場成為走道中心和整個社區(qū)核心 ?用于度假接待的經營型物業(yè)在社區(qū)核心靠海處 ?其他主要公共設施（市政廳、教堂、學校、俱樂部）位于遠離海濱的一側 ?分散安臵小型設施，遍布于度假村，提升周圍宅基價值 ?設臵眺望臺和樓梯塔，提升宅基價值 公共度假配套區(qū)域 沙丘帶 運動和公共設施 運動和公共設施 運動和公共設施 住房宅地 最大可能的共享海濱資源 — 住宅與其它用途區(qū)域的關系 高密度的小鎮(zhèn)核心和海邊的低密度相結合 ?度假設區(qū)總平面的核心是分成八級的私有住房宅基地 ?出租公寓和旅館等度假接待性物業(yè)設在核新區(qū) ?中心廣場周圍宅基地力求底層用于商鋪，上面用于住宅 ?宅基地的面積和與中心區(qū)域的距離成正比；離海濱越遠，宅基面積越小 飯店 /旅館 郵局 情人旅館 /套房等 五層出租公寓，底層商鋪 中心廣場 獨立住宅區(qū) 通過海濱亭、高低錯落的建筑形式、觀景閣樓、直通大海的道路等達到共享海岸資源的效果 閣樓高低錯落，不受高度限制，每戶都會從某個角度看見大海 海濱亭；在南北向街道的端頭靠海處，點綴海岸，成為公共社區(qū)一部分 Odessa街 + 建筑規(guī)范同一 /材料簡潔耐久 距離海岸線 50米左右 綠化帶來固沙和增強氣氛 靠海別墅戶型較大，通過前門廊和大露臺與海景相稱，又增添氛圍 海濱亭；在南北向街道的端頭靠海處，點綴海岸，成為公共社區(qū)一部分 社區(qū)和海岸交界處成為社區(qū)共有資源，并承擔沙地保護功能 街區(qū)布臵強調便于每戶步行到大海、易于鄰里聚集和交流 別墅之間的便道鼓勵人們相互之間的交流 高低錯落的單體設計使得每戶均能看見大海 木板和貝殼組成的小路通向海岸，用來保護海岸和沙丘 住宅排布組團設臵，形成街區(qū)，營造社區(qū)氛圍 組團布臵，創(chuàng)造良好鄰里環(huán)境 ?組團內的公共空間（如門廊前空地）促成鄰居間的聚集和交往 謝 謝 :05:1522:0522::05 22:0522:05::05:15 2023年 1月 20日星期五 10時 5分 15秒 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ?底座洋房和花園洋房中戶型面積偏小的占到了其產品中的 70%~90%，通過控制面積來控制總價， 以高性價比來吸引大量市內換房自住的客戶來陌生區(qū)域購房。 ? 客戶策略： 從前后期看，客戶中，投資客戶比例較高 ? 規(guī)劃 : 物業(yè)排布時，首要保證景觀資源利用最大化 ? 啟動區(qū)選擇： 景觀資源最好，交通最便利，昭示性好的地塊。 ? 前往愉景灣的上島交通相對不便，前來沙灘的游人較少，由此增強社區(qū)沙灘的私密性 沙灘私有化和半私有化案例總結 沙灘私有化方法 適用條件 實現(xiàn)的私密化程度 與本項目的契合度 三亞海天酒店 與政府談判，租賃沙灘 ?能與政府有談判條件 ?能承受高的租金 完全私密 萬科 17英里 通過小區(qū)嚴密的保安措施，嚴禁沙灘進入 ?能與政府有談判條件 ?人造沙灘 ?周邊有天然屏障 完全私密 香港愉景灣 通過交通、配套設施的限制，控制沙灘人流量 ?沙灘私密性較好 ?周邊配套設施匱乏 基本完全私密 本項目建議 采取第三種沙灘私有化方法 ： ?本項目啟動區(qū)腹地較深，沙灘具有較好的私密性，現(xiàn)階段周邊沒有配套設施 ?項目啟動區(qū)周邊無其他住宅物業(yè)，沙灘呈自然私有化狀 ?后期可以通過交通路網的規(guī)劃和配套的限制控制沙灘人流量 私有化沙灘管理方式 —— 讓業(yè)主感知到沙灘的私有性 ?配備專門的安全員與救生員各 1名 ?配備救生艇 1艘 ?哨所 2個 ?探照燈夜間照明 ?前期配備專門的保安，以防周邊村民進入沙灘內 物業(yè)發(fā)展建議 —— 國際濱海度假區(qū)價值體系 國 際 濱 海 度 假 區(qū) 價 值 體 系 區(qū)域價值構建 區(qū)域界定 奢華體驗之旅 規(guī)劃先行、區(qū)域資源整合 “九”大體驗計劃 精神價值構建 室外家具 奢華俱樂部 巽寮節(jié)日 突出區(qū)域個性 少數(shù)人享有的生活 區(qū) 域 形 象 構 建 社 區(qū) 形 象 構 建 區(qū)域功能價值構建 區(qū)域配套功能 度假 /居住 /旅游 /商業(yè)為一體 建筑、園林產品價值構建 加勒比海風情 富人度假生活示范 社區(qū)配套功能 物業(yè)管理 社區(qū)功能價值構建 度假 /居住為一體 適合度假性增值服務 引入高素質品牌專業(yè)物管公司對小區(qū)進行管理 ?根據對消費者的分析研究，發(fā)現(xiàn)度假類消費者對度假物業(yè)管理最為關注的是 安全 、 服務 等因素 ?投資類消費者 對物業(yè)管理最為關注的是 物業(yè)的租賃和轉售 物業(yè)管理公司 度假客戶 ?單獨安裝智能化無線報警系統(tǒng) ?常住：餐飲、鐘點服務等便利服務 ?非常住：衛(wèi)生、動植物的照管等服務 投資客戶 安全系統(tǒng) 家政服務 租售中心 家政服務 ?代理物業(yè)租賃及轉售 ?代收租金 ?房間衛(wèi)生打掃 各項配套與區(qū)域價值、住宅價值、消費者決策影響程度的關系 標志性建筑 休閑娛樂小品 加勒比風情園林 125米長風情美食街 沙洲游樂場 配套 從外部車道進入游艇碼頭的雙車道路網 1000米長 4000平米 節(jié)日廣場 綜合性會所 海鮮露天美食街 游艇碼頭旁的濱海木棧道 1個沙灘排球場 1個沙灘足球場 備注 區(qū)域價值 住宅價值 交通 建筑面積 2023平米左右，前期做售樓處 成本 仿木， 125米， 3米寬 消費者決策影響 私家沙灘 靠路網和配套規(guī)劃減少人氣，成本算在交通之內，這里算人力維護成本 游艇碼頭 900萬 120萬 40萬 45萬 11萬 5萬 10萬 /年 500萬 注：所有成本價格均按當?shù)刈罡邇r格估算 按 10個泊位計算 投入、銷售初算表 費用項目 費用額 (萬元 ) 住宅部分 含土地成本、建安、綠化費用 11000 配套設施 路網 (500米左右 ) 200 節(jié)日廣場 (7000m2左右 ) 210 綜合性會所 (2023m2左右 ) 900 游艇碼頭 (10個碼頭 ) 40 露天海鮮美食街 (125m長 ,750m2左右 ) 45 濱海木棧道 (150m3m) 沙洲游樂場 (2個 ) 5 合計 銷售收入額： 附錄 2：案例研究 深圳－萬科東海岸 東海岸研究總結 ? 啟動區(qū)戰(zhàn)略： 迎合區(qū)域旅游大開發(fā)的趨勢，在陌生區(qū)域通過復合產品線分散市場風險，同時規(guī)劃較大比例的投資類產品（酒店式公寓）吸引人氣 ? 產品線策略： 啟動區(qū)以多元化產品線分散市場風險，以高升值空間產品帶動項目人氣發(fā)展 ? 客戶策略： “投資－度假－居住”的變化趨勢 ? 規(guī)劃 : 充分考慮如何合理利用各類地貌及與資源的結合，賦予產品不同的風情類型 ? 啟動區(qū)選擇： 優(yōu)先啟動昭示性較好區(qū)域，構筑良好展示面 ? 配套投入： 基本生活設施配套率先投入，濱海度假氣氛依靠園林景觀來營造，后期逐步建設體驗式休閑配套 東海岸簡介 — 開發(fā)初期區(qū)域屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認知較差 ? 區(qū)域： 深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約 10多公里 ? 交通： 通過鹽壩高速與市內相連 ? 地理位臵： 位于大梅沙，緊鄰菠蘿山，面朝大海，緊鄰政府規(guī)劃的郊野公園和運動公園 ? 規(guī)模： 占地約 26萬 M2，總建筑面積約 21萬 M2，容積率 ≤ ? 產品形態(tài)： 包括多層、小高層、獨立別墅、聯(lián)排別墅、公寓等多元化的建筑形態(tài) 鹽壩高速 沿紅色箭頭方向，政府規(guī)劃為： 旅游 ——商住 ——居住 東海岸 ? 開發(fā)初期屬城市陌生區(qū)域，公共配套缺乏，外部交通系統(tǒng)不完善、外界認知相對較差 ? 屬濱海項目，處于政府規(guī)劃的“旅游、度假”區(qū)域 ? 地貌復雜，有山地、谷地、平地、樹林等 東海岸開發(fā)歷程 萬科以 “鹽田地王”地塊 ,超出底價（ ） ，平均樓面地價 1888元/m2 萬科東海岸一期開盤，銷售場面火爆，開盤 2天實現(xiàn)銷售額 2023年 7月 20日 2023年 7月 5日 Townhouse和全景洋房為主力的二期“山海洋房”開盤，當日成交 1