房地產(chǎn)業(yè)-關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享-項(xiàng)目開發(fā)-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 打造區(qū)域產(chǎn)品的品質(zhì)， golf建設(shè)與住宅的關(guān)系。 北京 東?；▓@項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 北京市通州區(qū) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 226萬平米，總建筑面積約 47萬平米 ?項(xiàng)目界定 ：陌生區(qū)域大盤開發(fā) ?客戶面臨的困惑 ： ? 項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展方向是什么？ ? 各功能區(qū)如何劃分、如何分期開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？ ? 如何通過啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)奠定區(qū)域地位和影響力？ ? 項(xiàng)目整體營銷戰(zhàn)略與啟動(dòng)區(qū)營銷戰(zhàn)略是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 探討陌生區(qū)域大盤開發(fā)成功的關(guān)鍵因素、提出城市近郊低密度居住社區(qū)超前規(guī)劃理念、以典型主題帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)、打造多產(chǎn)品的功能復(fù)合型社區(qū)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo) 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問題 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略 其價(jià)值在于 ? 消費(fèi)者價(jià)值取向研究 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 ? 案例借鑒 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 啟動(dòng)區(qū)營銷策略 ? 營銷價(jià)值點(diǎn)整合 ? 營銷模式 ? 賣場規(guī)劃 ? 推廣策略 ? 企業(yè)品牌的社會(huì)營銷 ?樹立項(xiàng)目形象 ?建立項(xiàng)目知名度 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 ?指導(dǎo)銷售執(zhí)行 ?指導(dǎo) 廣告策略 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 ?在產(chǎn)品的分期設(shè)計(jì)中應(yīng)兼顧不同時(shí)期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項(xiàng)目持續(xù)競爭優(yōu)勢。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由 ?舊村改造等增加項(xiàng)目投入的狀況為項(xiàng)目約束條件，其安排以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化為前提 案例：昆明項(xiàng)目 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游地產(chǎn) or 房地產(chǎn)開發(fā)？ —— 大規(guī)模項(xiàng)目目標(biāo)體系的梳理 ? 如何與政府目標(biāo)的協(xié)調(diào) ? 對(duì)收益的預(yù)期 ? 土地的開發(fā)方式 ? 項(xiàng)目資金投入的計(jì)劃 ? 項(xiàng)目其它開發(fā)條件 ?大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目涉及較大規(guī)模土地開發(fā)，往往涉及地方政府利益，擔(dān)負(fù)一定的政府目標(biāo)。 我們常常聽到的問題 ?我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？他們憑什么買我們項(xiàng)目？ ? 項(xiàng)目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動(dòng)整體項(xiàng)目的銷售？ ? 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格？能否通過設(shè)計(jì)帶動(dòng)項(xiàng)目銷售？ ? 如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？可否通過大規(guī)模配套來建立項(xiàng)目核心競爭力？ ? 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？ 。 根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)律 這些的問題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來操作了。 中心化，而非中心 —— 基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目價(jià)值 關(guān)鍵詞：基于未來、城市價(jià)值、項(xiàng)目資源稟賦 ?在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺(tái)上，關(guān)注城市層面的機(jī)會(huì)，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃； ?準(zhǔn)確的區(qū)域價(jià)值定位極大提升項(xiàng)目價(jià)值，為大盤實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對(duì)區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)力，住區(qū)與城市互為增值。在客戶定位方面要考慮啟動(dòng)客戶群與核心客戶群是否存在差別。 兼顧長短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇 關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示 ?大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的規(guī)模屬性決
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