【正文】 在城市運營的過程中，政府需要借助市場的力量，用企業(yè)化的手段來開發(fā)和運營新的城鎮(zhèn)，企業(yè)是市場中最活躍的因素，政府不可能同時整合成百上千、不同類型的企業(yè)資源。如果按“崖州文化”精品文化旅游體驗+世界級養(yǎng)生度假基地的定位去打造崖州灣區(qū)，打造出這種獨具海南民族歷史文化和鄉(xiāng)村特色的文化+養(yǎng)生的體驗旅游產(chǎn)業(yè)，就能跟現(xiàn)有的三亞的灣區(qū)旅游形成產(chǎn)品的差異化，形成區(qū)域功能定位的互補，形成國際旅游競爭力。更高層次的體驗旅游是旅游的最高形態(tài)，是知識經(jīng)濟時代旅游消費發(fā)展的必然需求，它強調(diào)游客對文化、生活、歷史的體驗，強調(diào)寓教于樂，注重參與性與精神融入性。觀光旅游在中國沿襲了近20年，最大的問題是“旺丁不旺財”，有的賠本賺吆喝，結(jié)果是吃祖宗飯、造子孫孽，游客是人看人，人擠人，加上國人的素質(zhì)，旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境破壞嚴重，得不償失。綜合以上分析，三亞灣區(qū)旅游開發(fā)以一般意義的休閑度假為主，產(chǎn)品體現(xiàn)為星級酒店和度假住宅。大東海濱海區(qū)的酒店已是鱗次櫛比，只剩一處公共廣場（原有半拉子高層賓館被拆除而建）。、三亞旅游區(qū)域板塊的開發(fā)模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析在三亞的灣區(qū)旅游版圖中，已經(jīng)成型的三個灣區(qū)分別是亞龍灣、大小東海和三亞灣，三個旅游灣區(qū)分別代表三亞三種不同的開發(fā)模式和特點：亞龍灣——純五星級酒店和度假村為主，檔次最高，是海南第一個作為國家級旅游度假區(qū)進行高起點統(tǒng)一規(guī)劃和成片開發(fā)的。管理服務(wù)中心大樓建筑面積約2000 m2，為酒店的管理辦公樓、服務(wù)樓和職工宿舍樓。清朝光緒十五年,知州唐意源重修,分別取名為“陰陽池”與“合德池”,并筑“既濟亭”。在該景區(qū)將微縮演繹大蛋港所見證的崖州繁榮的歷史遺跡和風(fēng)情，并利用此水面開展水上休閑運動。擬在該區(qū)微縮崖州歷史寧遠河的古風(fēng)古貌，并利用此河設(shè)置驚險刺激的漂流運動。崖城梅山革命老區(qū)共有50多位為國為人民而犧牲的烈士,他們的事跡都是可歌可泣的,建“梅山抗日戰(zhàn)爭烈士紀念館”,弘揚先烈的革命事跡和那種頂天立地的民族氣節(jié),以及共產(chǎn)黨員不怕犧牲的革命精神。她在文、史、哲諸多方面的成就，在明清學(xué)術(shù)界被尊稱為“嶺南巨儒”。松江府烏泥涇（今屬上海）人。夜來雨過疏藤響，滴落檳榔半樹花”等。像王仕熙、明知州嵇震、清代崖州學(xué)正鄭懋昌等所描寫的那樣，“千樹檳榔養(yǎng)素村，城南籬落暮云重。興建崖州文化名人園既可展現(xiàn)到崖州的朝宦們的詩言志抒情著,或凄涼絕望,或忘憂自怡,或悲壯激昂,或贊詠風(fēng)物的可泣詩篇和珍貴史料,又可展現(xiàn)他們在崖州的歷史足跡,以及曲折的人生經(jīng)歷。塔的結(jié)構(gòu)及磚石仍然保持完整。學(xué)者專家樓，將主要為島內(nèi)外專家研究崖州歷史文化所提供的家庭生活住所，約400套，建筑面積約4萬m2。海南文化發(fā)端于三亞人和黎族先民的原始文化，崖州自古是三亞和海南南部的政治經(jīng)濟文化教育中心，崖州文化既可代表了三亞歷史文化的起源，又在一定程度上代表了海南文化的發(fā)端和見證了海南的歷史文化。其中：一期自主開發(fā)用地約200畝，建設(shè)規(guī)模10萬平方米。擁有便利的交通樞紐條件。項目優(yōu)勢：崖州灣擁有十公里的優(yōu)質(zhì)濱海用地和12公里長的稀有南向海，是南中國的風(fēng)水寶地。近接西線高速公路三亞進出口，可方便進出海南其他市縣；緊挨海南西線鐵路客貨運站，已開通出島的粵海鐵路線，可直達北京（24小時）、上海、廣州等主要目標(biāo)市場客源地。品牌銷售：國際國內(nèi)知名酒店集團已樹立了良好的品牌形象，在國際上擁有一定的客戶群，分享集團客源。如：亞龍灣的喜來登和希爾頓的平均房價在150美元以上，凱悅酒店集團將在太陽灣接管的柏悅酒店的平均房價將達到250280美元/日。其中：目前加上已按五星級以上標(biāo)準(zhǔn)建成待報和在建的五星級酒店將接近30家。中國自改革開放以來，旅游飯店業(yè)的發(fā)展規(guī)模是加速、成倍增長的，其服務(wù)是中國對外開放程度高、第一個與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌的行業(yè)，涉外星級飯店的服務(wù)質(zhì)量已走向國際化。％，其中入境過夜旅游人數(shù)達5472萬人次，％；旅游外匯收入達419億美元，％；中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。自二十世紀九十年代以來，%，%，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重近5%。由于三亞度假旅游迅速成為旅游主流，旅客平均停留時間將逐年增長，日均消費額逐年加大，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年至2006年，、每年春節(jié)黃金周停留時間更長和消費更高，從20052007年，、游客日均消費分別為1234元、1282元和1297元，成為中國旅游日消費最高的地區(qū)。境外客源地由近鄰的港澳臺地區(qū)和周邊的俄、韓、日向中遠距離的西歐、北歐地區(qū)拓展。2007年，%。除2003年受“非典”的影響外，近幾年來無論是旅游人數(shù)還是旅游收入都保持較大的增長。崖城鎮(zhèn)古崖州文化資源的開發(fā)是三亞可提升到中國千余年歷史文化的地方文化旅游的靈魂和底色。瓊崖縱隊在此與敵人英勇斗爭,至今仍具有重要的鼓舞和教育作用。一部分人被海島美景所征服，留下大量的著作、詩詞、歌賦等，形成了最早的“崖州文化”。三亞古稱崖州，歷史悠久，源遠流長。三、項目建設(shè)的必要性意義：“崖州文化”是海南地域文化的淵源所在，建設(shè)“崖州古鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化風(fēng)情旅游景區(qū)”是海南振興區(qū)域文化，創(chuàng)造海南獨一無二的旅游文化品牌，提升海南旅游文化國際競爭力的必選之路。精品文化日益成為旅游、城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的持續(xù)推動力。以“大美”與“3S+3N+3Y”為三亞旅游確立獨特優(yōu)勢。該戰(zhàn)略分為四個次戰(zhàn)略，即旅游國際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過全面推進三亞旅游形象國際化、營銷國際化、產(chǎn)品國際化、人才國際化、服務(wù)國際化、管理國際化、客源國際化、品牌國際化，加快三亞旅游轉(zhuǎn)型升級的步伐，最終建成國際一流的熱帶濱海度假旅游目的地。據(jù)統(tǒng)計，90平方米以下的商品房銷售5967套，占總銷售套數(shù)近六成。% 。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。共有93重點項目建設(shè)，其中59個實施建設(shè)，%。人均GDP14558元，%，“十五”%。三亞有一流的沙灘，如亞龍灣、大東海、三亞灣、崖州灣等。二、項目建設(shè)背景：海南省位于中國最南端，行政區(qū)域包括海南島，西沙群島、中沙群島、南沙群島的島礁及其海域，是我國面積最大的省。旅游娛樂商業(yè)服務(wù)區(qū)將包括旅游商業(yè)服務(wù)區(qū)、行政管理服務(wù)區(qū)及寧遠歷史長河漂流、大蛋港水上運動等頗具崖州文化歷史風(fēng)情的休閑娛樂設(shè)施。項目擬規(guī)劃用地和建設(shè)規(guī)模：“海南崖州文化（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）風(fēng)情旅游景區(qū)”擬規(guī)劃用地約5000畝（包括熱帶瓜果菜農(nóng)業(yè)觀光基地和生態(tài)文明村示范地，約2萬畝）。寧遠河南山港大小洞天南山崖城鎮(zhèn)鳳凰機場天涯海角南海觀音西線高速公路三亞崖州灣（創(chuàng)意新城）北及東北臨西線高速公路，西南側(cè)近鄰三亞鐵路貨運站和海南最大的反季節(jié)瓜菜基地，接壤三亞天涯鎮(zhèn)，西部臨南海，西北部被寧遠河——海南的母親河之一第四大河環(huán)繞，西南、南部近接海南唯一的兩個AAAAA景區(qū)南山文化旅游區(qū)和大小洞天旅游景區(qū)。它以一鎮(zhèn)級政區(qū)承載兩千年州（郡）政區(qū)治所歷史，在海南是唯一的，在全國范圍內(nèi)也是僅有的，這里居住和停留了中國歷史上如唐朝名相李德裕、韋執(zhí)誼、唐瑗，宋朝丁謂、趙鼎、盧多遜、胡銓,元朝王仕熙,明朝王個、趙謙及黃道婆、冼夫人、鑒真和尚等數(shù)十位名人，其對三亞和海南的文化教育、宗教的發(fā)源、傳播、培育和發(fā)展，對海南乃至中國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展具有不可磨滅的歷史偉績。l 崖州文化歷史博物館：古城樓、學(xué)宮等唐宋明清古跡建筑崖州歷史文化博覽旅游度假區(qū)，將包括以下功能項目：l 文峰迎望等崖州文化標(biāo)志塔l 崖州文化歷史名人園l 水南移民文化村l 崖州女杰館：展現(xiàn)冼夫人、黃道婆、程芳等對崖州歷史有重大貢獻的海南女豪杰的豐功偉績生活館及現(xiàn)代新型農(nóng)民企業(yè)家的新風(fēng)貌。我們將聯(lián)合政府，通過全球旅游城市運營的綜合手段，打造一個世界級的精品文化旅游景區(qū)和田園鄉(xiāng)村風(fēng)情的養(yǎng)生度假區(qū)，而且與三亞現(xiàn)有的旅游海灣區(qū)形成差異和互補，從而通過最代表本地旅游文化特色的精品旅游度假設(shè)施開發(fā)運營提升三亞旅游業(yè)在國際市場的競爭力，最終達到政府、民眾、企業(yè)皆滿意，同時獲得經(jīng)濟效益、政治效益和社會效益的多贏局面，實現(xiàn)土地價值的最大化和區(qū)域的文化可持續(xù)發(fā)展。三亞位于海南省最南端，是中國首批優(yōu)秀旅游城市和我國最南端的熱帶海濱旅游城市。旅游資源得天獨厚，集熱帶陽光、海水、沙灘、海島、氣候、森林、熱帶田園風(fēng)光和名勝古跡于一地，是全國生態(tài)示范區(qū)。%。%，創(chuàng)下歷史最高水平。%，“十五”%。“十一五”將發(fā)展更快，%，商品房銷售70萬平方米，%，約占三亞市財稅收入的36%。三亞旅游業(yè)十一五期間仍將保持高速增長。三區(qū)為東部濱海度假旅游區(qū)、西部文化休閑旅游區(qū)和北部山林保育及發(fā)展預(yù)留區(qū)，東部——沿東線高速公路，包括亞龍灣、海棠灣、蜈支洲島、南田溫泉等景區(qū)（點），融合“3S+3N+3Y”等三亞特色的世界頂級度假旅游區(qū)；西部——沿西線高速公路，包括天涯海角、南山、大小洞天、崖州古城等景區(qū)（點），具有濃郁地方文化特色和中國傳統(tǒng)文化特色的精品文化型旅游區(qū)。新增高星級旅游飯店，主要布局在東部濱海度假區(qū)，社會旅館主要布局在三亞市區(qū)內(nèi)，家庭旅館主要布局在三亞市區(qū)內(nèi)和田獨鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)和崖城鎮(zhèn)。品牌的背后是文化，品牌旅游度假景區(qū)的開發(fā)也是文化的支撐，細心觀察中國乃至世界五百強的企業(yè)和著名大型旅游景區(qū)（如深圳華僑城），在其品牌個性的背后，都有一種獨特的持久的文化在支撐著；回顧世界城市的發(fā)展史，只有那些具有文化沉淀的城市，才不會被世人所遺忘。越是民族的就越是世界的，具有歷史悠久的千年文化古城——崖城所沉淀的“古崖州文化”，作為海南區(qū)域歷史文化的品牌代表，對于宣傳和推廣海南旅游文化具有不可替代的意義。從古崖州到古三亞，從崖縣到三亞，根本就是割不斷的歷史傳承。在梅山地區(qū)發(fā)現(xiàn)了大量的伊斯蘭古墓群。三亞旅游要走國際化道路,就要使三亞旅游具有獨特性和吸引力,而真正使三亞有別于世界其他海島旅游目的地的,不僅是大海、沙灘,椰子樹,更是本地的文化,以及由此衍生出的藝術(shù)和生活方式。四、市場分析與預(yù)測：三亞市旅游市場的分析與預(yù)測、旅游產(chǎn)業(yè)在三亞國民經(jīng)濟中占有絕對的位置三亞旅游總收入占到其國內(nèi)生產(chǎn)總值的70%，%。按照傳統(tǒng)的統(tǒng)計模式，遠遠不能真實反映來三亞旅游度假的人次。，%，其中：接待外國游客 ，%。亞龍灣、大東海、三亞灣、南田溫泉等度假旅游區(qū)，還有西島、蜈支洲島、南山等景區(qū)（點）已成為游客度假休閑的絕好去處。三亞鳳凰國際機場游客吞吐量首次突破500萬人次，跨入全國二十大機場行列。旅游總收入8935億元人民幣，%。三亞經(jīng)過近幾年的發(fā)展,旅游接待規(guī)模已接近和即超過海南省會城市?？谑?2007年接近600萬人次。其中，五星級賓館7家，四星級賓館18家，三星級賓館25家，二星級賓館22家，一星級賓館6家，其他待評賓館82家。、高星級酒店及國際酒店集團管理的酒店經(jīng)營效益最好，三亞及亞龍灣酒店房價及經(jīng)營效益在海南及中國酒店中名列前茅。B、國外客源分析：在國際市場方面，主要是恢復(fù)港澳臺市場，重點開發(fā)日、韓、澳大利亞、東北亞及歐美、俄羅斯等主要客源市場。企業(yè)及社會機構(gòu)投資者購買，一方面用于投資，另一方面則用于員工休假/公司年會、董事會/接待賓客。即將建成環(huán)島鐵路，西線鐵路已開通，東線鐵路輕軌2010年將開通，海口到三亞僅70分鐘。擁有可深度挖掘的歷史名人文化和中國獨特的流放文化、移民文化，可上升為三亞及海南獨特的歷史文化旅游品牌。 主要開發(fā)崖州歷史文化研究交流會展旅游、崖州歷史文化觀光旅游、瓊崖紅色旅游及熱帶農(nóng)業(yè)觀光旅游、田園鄉(xiāng)村風(fēng)情的養(yǎng)生度假旅游等四大旅游功能。崖州文化中心演藝區(qū)將包括崖州文化演藝中心、崖州歷史文化影視拍攝基地等功能項目熱帶瓜果菜農(nóng)業(yè)觀光旅游區(qū)將包括熱帶瓜果菜農(nóng)民科技示范園和中國熱帶反季節(jié)瓜果菜基地農(nóng)業(yè)觀光園等功能項目田園鄉(xiāng)村養(yǎng)生度假旅游區(qū)將建設(shè)崖州黎苗民俗文化村、崖州文明長壽村、玉井溫泉養(yǎng)生園等鄉(xiāng)村溫泉養(yǎng)生度假設(shè)施。崖州文化研究院和國際研討中心設(shè)在國際會議中心大樓內(nèi)，建筑面積約8000m2,共5層，配備國際會議設(shè)施和崖州文化研究辦公設(shè)施設(shè)備。東門叫陽春門，西門叫鎮(zhèn)海門，南門稱文明門。該景點建成后將成為最具歷史價值的文化旅游觀光景點和絕好的文化休閑場地。歷代被貶謫、流放到海南來的朝廷名相、大臣和著名學(xué)士，許多都在這里居住，成就了水南村有名的移民，并在這里建立了輝煌的文明。牽犢笠歸原上草，荷蓑人立渡頭沙。洗夫人豐功偉績的核心，洗夫人文化的靈魂，就是國家統(tǒng)一，民族團結(jié)。入仕林，當(dāng)過文官、武官、法官、學(xué)官。用崖州民歌、黎族歌舞等地方民族歌舞、服飾等獨特藝術(shù)集中演繹崖州千余年的歷史文化，這臺立體全景式大型歌舞以崖州古城鎮(zhèn)的歷史演變、典故、民族傳說、名人故事、民間藝術(shù)等為基點，融合民族歌舞風(fēng)情、現(xiàn)代鄉(xiāng)村文化、現(xiàn)代藝術(shù)于一體，并運用高科技手段營造如夢似幻的意境。其整個“崖州文化（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）風(fēng)情旅游度假景區(qū)”將作為拍攝基地的外景，并增設(shè)和提供影視制作的配套設(shè)施和服務(wù)，建兩座用于影視拍攝的攝影棚，并配有化妝間、演播廳和整套影視拍攝的制作設(shè)備等。大蛋港也是自漢到唐宋元時期,中國福建泉州到南亞諸國和東南亞國家之間的海上絲綢之路南海路的重要中轉(zhuǎn)站,一度承擔(dān)著中國大陸與海外國家的商貿(mào)往來與文化交流的任務(wù)。4．1中國熱帶反季節(jié)瓜果菜基地農(nóng)業(yè)觀光園崖城鎮(zhèn)作為中國最大的熱帶瓜果菜基地，反季節(jié)瓜菜早已聞名全國，其有數(shù)萬畝熱帶瓜果菜生產(chǎn)基地，尤其是“南山壽果”“南山壽菜”等優(yōu)質(zhì)無公害綠色系列產(chǎn)品，享譽國內(nèi)外，基地還有配套的果蔬儲運交易配送中心，這本身可借助此享譽國內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品品牌包裝為享譽國內(nèi)外的農(nóng)業(yè)觀光園項目，除可提供國內(nèi)外游客對基地“南山壽果”“南山壽菜”等綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品的觀賞、品嘗和科技考察外，還可設(shè)置特定區(qū)域供游客自種自摘自買等體驗式農(nóng)業(yè)觀光旅游服務(wù)?？偨ㄖ娣e約10萬m2,其中：崖州文化研究院（含國際會議中心）建筑面積約8000 m2,五星級酒店建筑面積5萬m2,其中：12層為裙樓，含大堂、咖啡西餐廳、酒吧和中餐廳、宴會廳等設(shè)施，建筑面積約2萬m2,312層為主樓。 房產(chǎn)銷售收入：產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入：3萬m22萬元/ m2=6億元酒店式公寓銷售收入：4萬m20。海岸西部包括一片紅樹林保護區(qū)和一個擬建的主題公園。此區(qū)域離市區(qū)較近，海水海灘質(zhì)量沒有優(yōu)勢，規(guī)劃起點不高，旅游開發(fā)屬于中低層次的，房地產(chǎn)開發(fā)