【正文】 根據(jù)本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產(chǎn)品具有明顯的優(yōu)勢(shì)，客戶對(duì)產(chǎn)品的感受價(jià)值非常高；另客戶的承受能力，價(jià)值偏向喜好等綜合分析。2) 社區(qū)娛樂項(xiàng)目A. 網(wǎng)球場(chǎng)B. 兒童樂園C. 社區(qū)健身苑D. 老人活動(dòng)中心E. 背景音樂3) 智能化設(shè)施建議A. 安保系統(tǒng)B. 出入口智能化管理系統(tǒng)C. 小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)D. 可視對(duì)講與重點(diǎn)部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E. 家庭安防報(bào)警系統(tǒng)4) 信息服務(wù)系統(tǒng)A. 小區(qū)有線、無線通信系統(tǒng)B. 有線電視C. 高速寬帶網(wǎng)上沖浪 建材產(chǎn)品建議1) 結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)2) 外墻（1） 2層：毛石貼面（2） 3層以上，高級(jí)面磚3) 門窗（1） 優(yōu)質(zhì)防火門（2） 鋁合金欄桿4) 陽臺(tái):不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽臺(tái)5) 空調(diào)架:統(tǒng)一安裝百葉窗、空調(diào)架6) 樓梯：藝術(shù)實(shí)木木扶手7) 走道：走道貼高級(jí)面磚8) 門廳：高級(jí)面磚、地磚裝修. 防盜不銹鋼玻璃門9) 分戶門：高級(jí)防盜防火實(shí)心木門四、客戶群定位本案目標(biāo)客戶群構(gòu)成比例：1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主，50%2) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐木用瘢?0%3) 車坊鎮(zhèn)國(guó)家公務(wù)員、教師及醫(yī)生，15%4) 周邊地區(qū)來車坊鎮(zhèn)作投資、居家者，10%5) 其它，5%目標(biāo)客戶特征描述：1) 車坊鎮(zhèn)國(guó)家公務(wù)員及教師（1） 因工作需要，需居住在車坊（2） 注重生活質(zhì)量，收入相對(duì)穩(wěn)定（3） 希望或有強(qiáng)烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4） 較為注重建筑體，（5） 年齡劃分：25—50歲2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個(gè)體業(yè)主（1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對(duì)周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對(duì)商機(jī)的把握能力強(qiáng)（2） 收入豐厚（3） 學(xué)歷較高（4） 有成就感，注重身份與品位（5） 注重生活品質(zhì)，對(duì)物業(yè)的交通與功能最為看中（6） 年齡劃分：30—40歲3) 車坊鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢?） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2） 經(jīng)濟(jì)不算很富裕，但小日子過的舒適（3） 習(xí)慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4) 周邊地區(qū)來車坊投資、居住者（4） 手頭有多余的資金，消費(fèi)能力強(qiáng)（5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報(bào)率（6） 注重樓盤的品質(zhì)和附加值（7） 有一定的收入來源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家五、價(jià)格定位建議1. 成本導(dǎo)向法本案的樓面價(jià)已達(dá)1375元/平方米，加上多層住宅建安成本1200元/平方米，總成本大約2600元/平方米左右，按開發(fā)25%的毛利潤(rùn)計(jì)算，毛利潤(rùn)值650元/平方米。2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。無論是從理念上還是實(shí)際操作過程中都是有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動(dòng)造勢(shì)，一定可以為這一概念成為本案的一個(gè)鮮明的機(jī)具個(gè)性的特點(diǎn)。因此，我們?cè)诋a(chǎn)品定位時(shí)，制定產(chǎn)品“差異化創(chuàng)新”思路。市場(chǎng)的空白點(diǎn)為本案未來的介入提供了良好的切入點(diǎn)。但只要本案的開發(fā)在建筑形式和社區(qū)規(guī)劃上有所創(chuàng)新，形成產(chǎn)品的個(gè)性化、差異化，配合恰當(dāng)營(yíng)銷手段，在車坊鎮(zhèn)目前供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，本案的銷售前景仍十分看好。 威脅點(diǎn)(treats)： 消費(fèi)力不確定因子多——，相對(duì)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模較小，并且相對(duì)其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商工作也只是剛剛鋪開；目前大部分的工廠廠房仍在建設(shè)之中，內(nèi)外部環(huán)境尚有待于進(jìn)一步改善。198。3. 優(yōu)勢(shì)分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對(duì)便利，到達(dá)上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。 建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代的建筑風(fēng)格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)216。 人均公共綠地： 》216。n 到工薪階層無法承受市區(qū)高房?jī)r(jià)時(shí)候，只能到遠(yuǎn)郊購(gòu)房，這時(shí)本案與市區(qū)存在的距離才會(huì)被接受。同時(shí)，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢(shì)將對(duì)園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進(jìn)作用。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，得追本朔源，從動(dòng)遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進(jìn)行市場(chǎng)分析。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長(zhǎng)江相連。三）.品質(zhì)提高，土地成本增加，價(jià)格將大幅上揚(yáng)新開樓盤資料顯示，普通住宅價(jià)格在2300元/平方米左右，產(chǎn)品力的塑造已經(jīng)越來越被開發(fā)商所認(rèn)可和推崇。二）.短期紅火，長(zhǎng)遠(yuǎn)依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)火爆的原因，主要是供求比例的失調(diào)，市場(chǎng)供給量小于需求量。五）、房型差、品質(zhì)低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質(zhì)，對(duì)空間的需求是他們最關(guān)注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質(zhì)低。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)區(qū)域分布根據(jù)車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側(cè)；隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域?qū)⑾驍U(kuò)展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、商貿(mào)區(qū)域。 科研發(fā)展戰(zhàn)略　　與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，優(yōu)先引進(jìn)與信息技術(shù)、電子工程、精密機(jī)械、生物工程、醫(yī)學(xué)制藥等相關(guān)的高等教育、科研機(jī)構(gòu)。研究生城概況蘇州研究生城是蘇州市發(fā)展高等教育，大力培養(yǎng)創(chuàng)新人才，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要建設(shè)項(xiàng)目，是蘇州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和科技強(qiáng)市重大舉措。 排污：已建成投產(chǎn)日處理5000噸的污水處理中心第一期工程。 交通狀況車坊對(duì)外交通主要為公路和水運(yùn)。“春季荸薺夏時(shí)藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鮮，水生四季有蔬菜”。街道原沿河而建，70年代起始建新街，從90年代開始有計(jì)劃地逐步建成環(huán)境優(yōu)美、舒適，具有水鄉(xiāng)景觀特色的現(xiàn)代化蘇南小城鎮(zhèn)。第一部分 市 場(chǎng) 篇一、車坊概況地理位置車坊鎮(zhèn)位于東南部15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺寺橋，位于車坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁兩側(cè)精美絕倫的龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現(xiàn)已列入省級(jí)文物保護(hù)單位。這是車坊鎮(zhèn)水生蔬菜的真實(shí)寫照。目前，集鎮(zhèn)通過車斜公路、車郭公路、機(jī)場(chǎng)路，汽車不到20分鐘就可直達(dá)蘇州古城區(qū)、吳縣市新區(qū)，1 小時(shí)多就可到達(dá)上海虹橋機(jī)場(chǎng)、無錫碩放機(jī)場(chǎng)及蘇州光福聯(lián)航機(jī)場(chǎng)，通過貫穿鎮(zhèn)域的國(guó)家級(jí)航道吳淞江，可徑抵上?？诎叮ㄏ嗑?05公里）、張家港港口（相距90公里）。第二期為30000噸正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中。研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府的重大合作項(xiàng)目，發(fā)展目標(biāo)是以高新技術(shù)為先導(dǎo)，現(xiàn)代工業(yè)為主體，第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略　　重視教育產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)，發(fā)揮教育與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等聯(lián)合發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)逐步培育發(fā)展的過程中，同時(shí)呈現(xiàn)出以下特征：一）、市場(chǎng)起步，房產(chǎn)發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關(guān)于建設(shè)整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關(guān)政策號(hào)召下，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合蘇州的大好行情顯示出蓬勃的發(fā)展生機(jī)，一批新生代樓盤應(yīng)運(yùn)而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地塊，為車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打響了第一炮。六）、物管、配套十分缺乏目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當(dāng)缺乏；住宅品質(zhì)的提升，與其關(guān)聯(lián)。目前車坊鎮(zhèn)土地已經(jīng)進(jìn)入拍賣階段，將來會(huì)有幾十萬方的拍賣量，而在近兩年中10多萬方的盤量也會(huì)投放市場(chǎng)，但總體市場(chǎng)供應(yīng)量依然較小，供不應(yīng)求的形勢(shì)將持續(xù)一段時(shí)間。