【正文】 它是TOWN的文化氛圍、HOUSE 的居住品質(zhì)、室外的宜人環(huán)境三種因素的組合體。其三，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無法比擬的。實際上，聯(lián)排別墅只是TOWNHOUSE 比較常見的一種體現(xiàn)形式，真正意義上的TOWNHOUSE 的正確譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅。大部分廚房設(shè)計同樣可以欣賞到豐富的室外景色?？蛷d洗手間的創(chuàng)新在于：干濕分區(qū)，干區(qū)可放置洗手池、洗衣機等設(shè)置；浴室更有歐洲觀景窗設(shè)計，既明亮、通風(fēng)又美觀、實用。設(shè)計中盡量避免進門過道，充分考慮提高室內(nèi)的實用面積，避免進門正對洗手間。分組團布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在第一個組團就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計，有利于項目的形象展示和銷售。階層細分1）多層及小高層的目標客戶分析這類目標客戶擁有穩(wěn)定的收入來源，家庭年收入在4萬~10萬元的小康之家，年齡在27歲—35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。我們中山凱捷策劃有限公司認為：產(chǎn)品是決定勝利的決定因素！只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上取得突破性的優(yōu)勢才能拉開與競爭產(chǎn)品的距離。宗地擁有歷史文化、高素質(zhì)教育機構(gòu)、經(jīng)濟基礎(chǔ)承受價購、政府規(guī)劃建設(shè)等等承載小區(qū)銷售的文化底蘊，建成有一定規(guī)模和高檔次的小區(qū)是可行的。目前羊尖鎮(zhèn)聚集了大批的國內(nèi)著名集團企業(yè)和各種加工、制造類企業(yè)林立。 錫國土200420地塊由無錫市金瓴建設(shè)發(fā)展有限公司以13200萬元受讓；2 錫國土200421地塊由無錫市電儀房產(chǎn)開發(fā)有限公司以320萬元受讓；2 錫國土200422地塊由無錫市南長區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營公司以7150萬元受讓；2 錫國土200423地塊由南京棲霞建設(shè)股份有限公司以38500萬元受讓；2 錫國土200424地塊由中國華源集團江蘇有限責(zé)任公司以2860萬元受讓；2 錫國土200425地塊由浙江新洲集團有限公司以1410萬元受讓；2 錫國土200426地塊由深圳新世界房地產(chǎn)有限公司以29265萬元受讓；2 錫國土200427地塊由無錫展望置業(yè)有限公司以1174萬元受讓；2 錫國土200428地塊由無錫宇通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以2164萬元受讓；2 錫國土200429地塊由無錫嘉禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3500萬元受讓； 錫國土200430地塊由江蘇瀛寰投資轉(zhuǎn)業(yè)集團有限公司以4670萬元受讓；3 錫國土200431地塊由無錫聚江房地產(chǎn)有限責(zé)任公司以16800萬元受讓；3 錫國土200432地塊由無錫市恒福置業(yè)有限公司以6200萬元受讓；3 錫國土200433地塊由無錫市寶寧房產(chǎn)開發(fā)有限公司以1341萬元受讓；3 錫國土200434地塊由無錫市長安房產(chǎn)開發(fā)有限公司以4000萬元受讓。1 錫國土200413濱湖新城3號地塊由天津順馳地產(chǎn)有限公司以137400萬元競得。房價穩(wěn)中有升，各區(qū)域漲幅差異較大 第三季度商品住宅均值3479元/㎡，％。市區(qū)1—㎡，㎡，㎡，％，％％，新開工面積。 今年19月共出讓土地689萬㎡，完成全年計劃量的86％。比上年增長29%；，%。具體情況如下：房地產(chǎn)市場供需基本情況：（1）開發(fā)投資增勢強勁，土地房屋供應(yīng)充足。主要產(chǎn)品有PC網(wǎng)絲、PH鋼筋、不銹鋼管接件、摩托車、發(fā)動機、消聲器、管道接頭、卡尺、鎖具、表座、熱交換器、化纖長絲、聚脂切片、羊毛衫、手套、服裝、印染、坯布、彩印、鋼筆、反光標牌、道路護欄網(wǎng)、通訊交接箱、信息化小區(qū)、五類電纜、通訊電纜、電容器、電度表、低壓電器等180多個產(chǎn)品。西通無錫、常州、南連蘇州、杭州、北至世界港口張家港碼頭30公里，無錫機場在鎮(zhèn)南15公里，距滬寧高速公路錫山道口15公里。 目前本鎮(zhèn)及廊下均有安居房在建，也將去化本案的部份客戶。三、機會： 市場機會：目前羊尖的房地產(chǎn)市場剛剛起步，很多的規(guī)則有待規(guī)范，《孫子兵法》有云“…亂而取之…”，誰在現(xiàn)在的市場中占據(jù)主動誰就可以在將來的競爭處于有利的位置。有連接常州、常熟方向的可能性。 市場競爭：目前無錫市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度和羊尖寬松的市場氛圍是無法比擬的。280元＝稅金：3000%=廣告銷售費用：㎡3000元4%＝后期：45=成本合計：經(jīng)濟效益分析： 可銷售面積：110068=建連排獨幢收入：3500=多層：2300=；商鋪500萬利潤：－＝第五部分：管理資源配置人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。前面已經(jīng)提到無錫市政府提出的兩個加快周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)力度的文件以及政府對當?shù)氐囊?guī)劃和城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等就可以看出政府對這類地區(qū)的建設(shè)重視度（其他這里不再重復(fù)），并且目前宗地周邊沒有成規(guī)模的小區(qū)，這些對宗地的開發(fā)建設(shè)都是利好的情況，但是急與一時整體開發(fā)完成也是不恰當?shù)?，所以在前面的工程進度中已經(jīng)提到對宗地小區(qū)的建設(shè)應(yīng)該分批次的進行，這樣不僅有利與新世紀摩托集團的資金回收同時也降低了各種風(fēng)險。危險源、“風(fēng)水”因素：如果說道危險源和“風(fēng)水”的因素是的確存在的，宗地邊上50萬高壓電走廊本身從危險角度和風(fēng)水的角度都是不利的，這也是將來銷售會遇到的銷售阻力如何消除此種帶來的不利因素？可從景觀規(guī)劃中避開，對處在走廊邊的地塊盡量少用或不用于建造物業(yè)并以景觀為主。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度，轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。其共同特征表現(xiàn)為：典型三段式色彩；以深色天然巖板材為基座；中段輔以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面；頂部以小坡頂?shù)痊F(xiàn)代歐式屋頂符號為造型；歐式裝飾符號趨向簡約；體量感并不突出；大量現(xiàn)代簡約裝飾語匯及飾材運用其中，如玻璃、鐵花等。但也要照顧和綜合考慮增加幾棟多層。結(jié)論：綜合以上各種情況分析，宗地目標消費人群的區(qū)域來源很廣，基本可囊括該鎮(zhèn)的8個行政村，%。綜合以上的情況分析，羊尖鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場的前景是非常被看好的。（略） 未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況（政府規(guī)劃中可體現(xiàn)一部分）、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型（這只能估計，但就目前的羊尖鎮(zhèn)的住宅情況來看，開發(fā)商大舉進入羊尖鎮(zhèn)投資是勢在必行，但如果新世紀摩托集團能在開發(fā)的同時同意我們的品牌戰(zhàn)略思想，借助新世紀摩托集團原有的品牌平臺，從長遠來看具有重要意義）分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 宗地在羊尖的區(qū)域內(nèi)屬于真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，單就從目前住宅建設(shè)情況來看，是屬于第一桶金。目前，市規(guī)劃部門正對惠山區(qū)洛社組團和錫山區(qū)安鎮(zhèn)－羊尖組團２個試點組團進行詳細的規(guī)劃，并已在今年１０月前出籠，到年底前，將有４個“衛(wèi)星城”規(guī)劃完成。各級領(lǐng)導(dǎo)干部對規(guī)劃嚴肅性的認識要高度明確、高度統(tǒng)一，城鎮(zhèn)組團建設(shè)規(guī)劃一旦確定下來，各級黨委、政府都要廣泛宣傳，并以高度的自覺性無條件地執(zhí)行，確保各項建設(shè)工作按規(guī)劃有條不紊地開展。區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年） 略開工量/竣工量 （暫略）銷售量/供需比 （暫略）平均售價 （暫略）區(qū)域內(nèi)發(fā)展趨勢 無錫市政府在04年11月份市領(lǐng)導(dǎo)王榮、樊金龍、周敏煒出席市試點示范城鎮(zhèn)組團──安鎮(zhèn)羊尖組團規(guī)劃建設(shè)座談會。 新世紀摩托集團公司提供資金支持。 合作中的其他主要條件（新世紀摩托集團提供） 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 （新世紀摩托集團提供）結(jié)論：本案的西面有一條50萬伏的高壓線走廊，在一定意義上對半案項目的開發(fā)是有影響的但事物不是單面的，作為追求最高利潤的基本，這個不利因素可以作為和政府談判取得更好優(yōu)惠條件的砝碼。C組團：在該期的建設(shè)是一個收尾工程，項目建筑的重點已經(jīng)在二期中結(jié)束，在該期中主要對項目的綜合配套、景觀、商業(yè)、廣場、會所等等的工程進行完善，勢必形成當?shù)氐臉酥拘孕^(qū)建設(shè)。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 其他 ：幼兒園在宗地當?shù)匾矝]有高質(zhì)量的，另外咖啡吧、茶吧等休閑場所也幾乎沒有，附近也只有網(wǎng)吧和一些類似的場所。 這對宗地所處當?shù)氐慕?jīng)濟、居住等方面都有很大的提高，并且如該項目建成對當?shù)匚飿I(yè)的升值也是利好。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等（這部分情況及圖紙應(yīng)由政府提供） 宗土完整性較好，形狀也比較規(guī)則呈長方型，南北走向，同時該宗地屬政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地價格相對市場拍賣低。二、 宗地現(xiàn)狀 宗地位置較好，地處羊尖鎮(zhèn)較中心地帶。 項目對集團未來的資金需求創(chuàng)開了一條經(jīng)濟渠道并且對集團將來的多元化經(jīng)營以及新的可持續(xù)經(jīng)營道路的開辟同樣具有戰(zhàn)略意義。開發(fā)本案的成功與否對集團是非常重要的。位于境內(nèi)宛山之頂?shù)膶毲嗨延?00年的歷史，被收入《中國名勝大詞典》。西通無錫、常州、南連蘇州、杭州、北至世界港口張家港碼頭30公里，無錫機場在鎮(zhèn)南15公里，距滬寧高速公路錫山道口15公里。 羊尖鎮(zhèn)地塊策劃報告 壹、項目篇目錄指引：一、 前言二、 可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要 外部環(huán)境 內(nèi)部因素第一部分：項目概況一、 宗地位置二、 宗地現(xiàn)狀三、 項目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套四、 項目周邊環(huán)境五、 大市政配套 六、 規(guī)劃控制要點七、 土地價格合作方式及條件 土地法律性質(zhì)評估 取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估政策性風(fēng)險評估總體評價貳、市場篇第一部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征三、區(qū)域市場目標客層研究四、目標市場定位及產(chǎn)品定位第二部分：規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第三部分：項目開發(fā)第四部分：投資收益分析一、 成本預(yù)測二、 稅務(wù)分析三、經(jīng)濟效益分析四、項目資金預(yù)測第五部分：管理資源配置第六部分：綜合分析與建議叁、文化經(jīng)濟篇一、 無錫羊尖鎮(zhèn)整體人文、經(jīng)濟闡述及分析二、 總體無錫整體市場分析三、 羊尖區(qū)域經(jīng)濟分析四、 羊尖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況分析五、 項目SWOT分析肆、項目推廣篇第一部分、項目定位第二部分、戶型創(chuàng)新一、 戶型創(chuàng)新二、 細說TOWNHOUSE（別墅）三、 不同面積別墅的解決建議第三部分、小區(qū)會所設(shè)計要求及配套建議第四部分、物業(yè)管理規(guī)劃（建議）第五部分、價格策略第六部分、環(huán)境設(shè)計（建議）及立面參考第七部分、階段性媒體及SP活動策略1） 市場推廣策略2） VI設(shè)計具體相關(guān)內(nèi)容第八部分、項目推廣策略3） 項目推廣研究4） 推廣策略5） 項目賣點組團6） 推廣原則7） 分階段推廣策略8） 媒體整合策略9） SP活動第九部分、現(xiàn)場銷售策略10） 銷控策略11） 銷售準備重點第十部分、工作時間表（暫略）第十一部分、策劃代理協(xié)議（暫略）五、市場調(diào)研篇附一、售樓中心及樣板房建議附二、歐陸風(fēng)格內(nèi)容的具體闡述一、 歐陸分格在中國的流行及特點二、 復(fù)制？克?。窟€是精華的吸?。咳?、 我們的具體工作附三、羊尖及周邊地區(qū)市場調(diào)研一、 購房迫切性二、 購房目的三、 物業(yè)形態(tài)需求四、 住房面積需求五、 購房總價支付意愿六、 價格發(fā)展趨勢七、 價格水平八、 社會公用配套重要程度九、 項目內(nèi)配套十、 購房信息渠道十一、 購房決策因素十二、 區(qū)域向往壹城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點：青山塔影與山下茶園、果林和池塘垂吊相點綴，更顯江南特色。中山凱捷的認真態(tài)度和務(wù)實的工作作風(fēng)也非常希望得到新世紀集團的認可和支持。目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達城市和不發(fā)達城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。 地勢較平坦，自然標高于城市規(guī)劃的相比低30CM,與周邊地勢相比也低了30（規(guī)劃道路）100CM（邊上的一座橋）。由市政規(guī)劃建設(shè)市政道路（已建成）。另外無錫原市委書記王榮對錫山區(qū)安鎮(zhèn)羊尖組團規(guī)劃建設(shè)提出要求，提出1+6方案，即全市共規(guī)劃了6個城鎮(zhèn)組團，羊尖鎮(zhèn)就是其中之一。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。配套商業(yè)：防空地下室：容積率：綜合容積率：綠化率：35%建筑密度：27%總戶數(shù)： 目前規(guī)劃建議377套車位數(shù)： 其中：地上車位：地下車位：自行車位： 車位占總戶數(shù)比例：其他七、 土地價格合理性分析一、土地價格地價=建成總價（預(yù)計）（建安費+專業(yè)費用+利息+稅費+其他）利潤土地價格計算的方法中其他是指若有代征地要說明代征地價格，利息（借貸費用產(chǎn)生的利息），專業(yè)費用包括：整體規(guī)劃設(shè)計的種種、人工等以及整體的預(yù)計開支的費用。土地價格是較低了，但其他的政府配套建設(shè)、銀行貸款利率等等是否合理在這里中山凱捷只是建議同樣要考慮。 貳王榮在會上指出一要充分肯定城鎮(zhèn)組團規(guī)劃建設(shè)的重要意義。三要認真做好組團建設(shè)的近期工作安排。在江陰、宜興，明年將各有１個試點“衛(wèi)星城”規(guī)劃編制完成。在2004年12月30日的拍賣會上，還會有其他商住用地的拍賣，可從成本的角度來看，宗地50萬的價格是很低的。 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 （數(shù)據(jù)由新世紀摩托集團提供）宗地所處當?shù)氐南M者心中目標購房價格（元/平方米）自然村應(yīng)統(tǒng)計戶數(shù)已統(tǒng)計戶數(shù)羊尖廊下安鎮(zhèn)150018001800250025003000180022002200300030003500嚴家橋15006684983479760宛山1000459182621181