【正文】 項(xiàng)目依托自然資源與自身園林打造，提升項(xiàng)目品質(zhì)及舒適度；224。備注歐式簡約風(fēng)格，預(yù)計(jì)10月份入市，工程7月份已開工。 雙臥室陽臺；252。中原視角224。香木林 項(xiàng)目位置中山西路、獲銅路、槐安路與西三環(huán)圍合區(qū)域開發(fā)商河北宏揚(yáng)地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）300建筑面積（萬㎡）80物業(yè)劃分及體量項(xiàng)目共分5區(qū)，建筑形態(tài)有高層、小高層、花園洋房 主力戶型面積（㎡）D區(qū)銷售80139均價(jià)（元/㎡）高層：3100洋房：5000典型戶型分析252。 戶型方正，南北通透；252。 注重社區(qū)整體規(guī)劃、園林、景觀、戶型的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品的品質(zhì)感及舒適度在區(qū)域內(nèi)較高；224。居住氛圍濃厚，為延續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)；u 主要在售樓盤是宏揚(yáng) 軌道1號線的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)都市區(qū)公交通達(dá)“60分鐘全覆蓋”。 產(chǎn)品規(guī)劃布局較緊湊，居住密度偏大，舒適性不佳； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢l 滹沱新區(qū)作為一個(gè)新興的區(qū)域，未來1—2年內(nèi)，商品房供給量將逐步增加；l 新區(qū)將成為開發(fā)商投資的必爭之地；l 依托自然資源優(yōu)勢，高端項(xiàng)目將會集中出現(xiàn)在新區(qū)；l 隨著新區(qū)的建設(shè)，市政配套將會逐步改善，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步提升。 社區(qū)有會所、幼兒園、小學(xué)等配套224。l 代表項(xiàng)目重點(diǎn)分析江 南 新 城項(xiàng)目位置滹沱新區(qū)107國道和滹沱河交口東北角開發(fā)商石家莊江南房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積（畝）1650建筑面積（萬㎡）120容積率綠化率40%產(chǎn)品規(guī)劃一期占地250畝，4聯(lián)排和6聯(lián)排為主。224。 沒有入戶玄關(guān)；252。中原視角224。 除部分大體量項(xiàng)目外，當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品的整體舒適度有待提高；市場主流產(chǎn)品以90140㎡為主力，銷售狀況較好，小戶型及大戶型產(chǎn)品銷售狀況較差。l 價(jià)格走勢描述224。 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述l 發(fā)展歷程綜述224。 形成“三河一園”轄區(qū)水系。 省民政廳、衛(wèi)生廳等省直單位、電子工業(yè)部第十三研究所等科研機(jī)構(gòu)；224。 樓盤產(chǎn)品的主力客群，主要為附近居住的二次職業(yè)者以及個(gè)體人員、企事業(yè)單位人員、醫(yī)生、教師等；此外，各醫(yī)院、學(xué)校、企事業(yè)單位以團(tuán)購形式購買力度很大；224。石家莊新華集貿(mào)中心市場位于河北省會石家莊市中心區(qū)，是河北省確定的6個(gè)首批重點(diǎn)示范市場之一和河北省自主品牌建設(shè)重點(diǎn)培育品牌企業(yè)。224。大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，特色瓜果、花卉、蔬菜產(chǎn)量不斷提升，綠色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等 “農(nóng)家樂”項(xiàng)目啟動建設(shè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持健康發(fā)展；安瑞科、科一重工、冀雅電子等科技型工業(yè)企業(yè)保持了較強(qiáng)發(fā)展勢頭。 l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展224。 主城區(qū)東臨京廣鐵路，靠近火車站，與橋東區(qū)交界，與橋西區(qū)相臨，西北面與鹿泉市和正定縣接壤；224。 樣板房工作人員質(zhì)素較低，服務(wù)欠佳；影響項(xiàng)目整體形象； 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢l 隨著裕華區(qū)土地資源的不斷減少，裕華區(qū)在未來1—2年供應(yīng)量與其他區(qū)域相比將有所下滑。 南北通透，布局合理；252。 布局較合理，南北通透；252。 純商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等物業(yè)類型較少。 2005年之前裕華區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格處于緩慢上升時(shí)期，價(jià)格也高于其他區(qū)域。 商業(yè)發(fā)展逐步升級，居民購物便利。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是石家莊唯一高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 小學(xué)和幼兒園：方北小學(xué)、富強(qiáng)小學(xué)、南王小學(xué)、石家莊市東明小學(xué)、河北電力幼兒園、裕華區(qū)第一幼兒園、裕華區(qū)第二幼兒園、裕華區(qū)第三幼兒園、燕港大地幼兒園、放飛希望幼兒園等。l 區(qū)域配套裕華區(qū)配套完善，生活便利。224。 商業(yè)配套逐步完善，區(qū)域競爭力逐步加強(qiáng)。裕華區(qū)成立以來，區(qū)域功能劃分、道路規(guī)劃較為合理。區(qū)域內(nèi)公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，40多條公交線段通達(dá)本區(qū)。 224。 石市高新區(qū)1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新區(qū)。 ，轄1個(gè)鎮(zhèn)、7個(gè)街道、23個(gè)村（含17個(gè)村改居）、58個(gè)居委會，是省會重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和商業(yè)副中心。 特色中式園林，將四個(gè)景觀組團(tuán)與“琴棋書畫”融合，園林規(guī)劃優(yōu)勢明顯；224。 整體規(guī)劃優(yōu)勢明顯，具有一定前瞻性；224。 方便實(shí)用；224。224。 2008年起，隨著“三年大變樣”、城中村改造（如振一街、西五里村等）的力度加大，也增加了區(qū)域的市場供應(yīng)量；區(qū)域房地產(chǎn)市場的有力發(fā)展，使其較其他優(yōu)質(zhì)轄區(qū)房地產(chǎn)市場整體均價(jià)的差距越來越??；224。 橋西區(qū)，是河北省省會主城區(qū)和老城區(qū)；石家莊行政區(qū)的發(fā)祥地；224。 各大銀行、郵政、汽車服務(wù)、通訊營業(yè)廳等等。 橋西區(qū)商品房客源主要以區(qū)域、居民為主，“舊城改造”項(xiàng)目中的回遷戶較多。中山西路兩側(cè)、裕華西路以北、中華大街以東、站前街以西區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施眾多，是石家莊市繁華的中心商貿(mào)區(qū)；沿西、南二環(huán)路市場群也已初步形成；224。 2001年末，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到14億元；；224。受省會發(fā)展規(guī)劃影響，滹沱新區(qū)會有很大的發(fā)展?jié)摿?，本轄區(qū)北面與滹沱新區(qū)相連，所以北部將會是本區(qū)域的一個(gè)發(fā)展方向，住宅的放量也會集中在這里。備注是新休門舊城改造項(xiàng)目；530層為酒店式公寓。 功能分區(qū)明確，動靜分離。 周邊各種配套齊全，居住方便。 廚房窗戶與客臥陽臺相通，油煙會污染臥室；252。 待售的寫字樓以及公寓項(xiàng)目較少，主要項(xiàng)目為勒泰中心，且體量較大。224。 地區(qū)面積狹長，將來只能向南北兩個(gè)方向發(fā)展；224。 中部隨著以北國商圈為中心的集中商業(yè)的繼續(xù)擴(kuò)張，轄區(qū)內(nèi)商貿(mào)和第三產(chǎn)業(yè)依然是發(fā)展龍頭；南三條市場在短時(shí)期內(nèi)依然是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)增長點(diǎn)。轄區(qū)北部和南部主要為本地常住居民，有穩(wěn)定收入的中等層階層人群。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展轄區(qū)中部為繁華的鬧市區(qū)，一直引領(lǐng)石家莊市商業(yè)發(fā)展，以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為主；工業(yè)、農(nóng)業(yè)和居民生活區(qū)位于南北兩端；轄區(qū)內(nèi)中山東路是商品貿(mào)易的精華薈萃之地，寸土寸金 ，以北國商城為中心，大型購物商場、高檔賓館、各類商貿(mào)寫字樓，各大金融、通信機(jī)構(gòu)遍布轄區(qū)。 橋東區(qū)位于石家莊市中部，是省會發(fā)展最早的行政區(qū)域；224。l 2009年6月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)以總價(jià)超過19億元的價(jià)格將（2009）025號地收入囊中，成為新地王。l 第四階段（2008—至今）：土地供給大幅上升時(shí)期。l 第二階段（1995—2003）：土地市場形成及成長時(shí)期。2008年受金融危機(jī)影響，銷售量急劇減少。隨著危機(jī)的加重，開發(fā)商紛紛降價(jià)銷售，開始量價(jià)齊跌。該階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目零星分布，主要集中在裕華區(qū)，例如：國際城、世紀(jì)花園、水榭花都、心海假日等。 “綠廊”：依托鐵路、公路、水系等建設(shè)10條楔入城市內(nèi)部的生態(tài)綠地走廊。224。l 遠(yuǎn)景發(fā)展：實(shí)施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”發(fā)展戰(zhàn)略按照“一城三區(qū)三組團(tuán)”的城市發(fā)展框架，遠(yuǎn)景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到600萬，中心城區(qū)（含正定）達(dá)到500萬，形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。 京津冀都市圈第三極。 l 財(cái)政收入情況【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計(jì)局】石市財(cái)政收入一直處于快速增長趨勢，2009年石家莊市克服了國際金融危機(jī)帶來的不利影響，實(shí)現(xiàn)了財(cái)政收入較好增長。l 人均可支配收入【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計(jì)局】 石家莊人均可支配收入總量穩(wěn)步增長，居民購買力提升。 人口資源 橋西區(qū)：省政府機(jī)關(guān)、政府相關(guān)部門及駐石部隊(duì)所在地；居民主要以政府公務(wù)員及各級部隊(duì)官兵；224。石家莊市作為河北省會，應(yīng)當(dāng)在此區(qū)域中承擔(dān)重要職能，成為該區(qū)域重要的增長極。石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造“中國藥都”、“全國紡織基地”、“華北重要商埠”、“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”和區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心為主導(dǎo)的支柱產(chǎn)業(yè)。 未來我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)是大力發(fā)展環(huán)渤海地區(qū)。各行政區(qū)特點(diǎn)如下：224。居民老齡化嚴(yán)重。 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展 l 國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） 【數(shù)據(jù)來源：國家、石市統(tǒng)計(jì)局】石家莊國內(nèi)生產(chǎn)總值保持較快增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速； 2005年以來，石家莊市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度持續(xù)保持在11%以上；%，全年的增長速度有望繼續(xù)保持在11%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好。2009年增速有所下降。l 石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計(jì)局】在石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直呈上升趨勢，在未來的一定時(shí)期仍會持續(xù)增長，但是增長率從2007年開始一直呈下降趨勢，預(yù)計(jì)2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)商投資額將會同2009基本持平，未來隨著一些重點(diǎn)項(xiàng)目的上馬，預(yù)計(jì)增長將會有所提升。石家莊位于京廣與隴海復(fù)線發(fā)展走廊交匯要沖，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流的進(jìn)一步加強(qiáng)，亟需石家莊利用“東出西聯(lián)、承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”，全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地之一。224。 “綠環(huán)”：在城市外圍建設(shè)生態(tài)林帶、綠地、水系等，構(gòu)成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間，平均寬度1000米，總面積80平方公里。當(dāng)時(shí)市場的代表項(xiàng)目有：燕港家園，神興小區(qū)。這一時(shí)期，隨著“退二進(jìn)三”的推行，和平路沿線的住宅項(xiàng)目建設(shè)開始升溫，盛世長安、名門華都等品質(zhì)較高的樓盤紛紛入市。隨著調(diào)控政策的強(qiáng)勢執(zhí)行，消費(fèi)者紛紛處于觀望，持幣代購，石市房地產(chǎn)市場開始量跌但價(jià)格依然上漲。2. 石家莊房地產(chǎn)一級市場分析 城市一級市場（土地市場）發(fā)展歷程分析石家莊市土地市場發(fā)展史是國家土地發(fā)展史的縮影，改革開放以來，石家莊土地市場經(jīng)歷了四個(gè)階段： l 第一階段：（1979—1994）：土地市場停滯時(shí)期。l 第三階段（2004—2007）：規(guī)范土地市場秩序及土地供給穩(wěn)步增長期。使石家莊有了名副其實(shí)的地王。2010年將外環(huán)水系片區(qū)的樓底村，植物園片區(qū)的徐家莊村，高營片區(qū)的南高營村、北高營村，滹太片區(qū)的前進(jìn)村、肖家營村等6個(gè)村作為大片區(qū)土地規(guī)劃儲備試點(diǎn)村。因地處京廣鐵路以東而得名。 該轄區(qū)已形成了明確的總體發(fā)展思路，那就是建設(shè)“華北商埠核心區(qū)、社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、人居環(huán)境先進(jìn)區(qū)”。 購物：北國商城、先天下購物廣場、圖書大廈、南三條市場等；224。l 小結(jié)224。l 價(jià)格走勢描述224。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征224。 入戶玄關(guān)；252。 小區(qū)布局合理，樓間距較大，采光效果好。主力面積（㎡）4591均價(jià)（元/㎡）8000左右典型戶型分析兩室兩廳一衛(wèi) ㎡252。252。 項(xiàng)目通過圍擋等將產(chǎn)品信息有效傳遞；224。 區(qū)域從2000年初，就以大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)；224。省科學(xué)院、社科院、五十四所等30多家部、省、市屬科研單位和河北師范大學(xué)等20多所大中專院校；u 金融機(jī)構(gòu)多。 以自強(qiáng)路為中軸，在中華南大街、站前街、中山西路、裕華西路合圍區(qū)域規(guī)劃建設(shè)“金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”，形成以銀行為龍頭，集保險(xiǎn)、證券、基金等各類公司總部為主題的金融產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；224。 購物：新百廣場、東購、益友百貨、圖書市場、天客隆、祥隆泰、保龍倉 等；224。224。 道路全面改造升級、環(huán)城水系等景觀優(yōu)化，將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升橋西區(qū)的區(qū)域競爭力； 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述l 發(fā)展歷程綜述224。 橋西區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格基本處于緩步上升態(tài)勢。 除部分大體量項(xiàng)目，當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品的整體質(zhì)素還有待提高；市場主流產(chǎn)品以90140㎡為主力，一居室、四居室市場供給相對較少； 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽l 樓盤分布橋西區(qū)項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型劃分項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）住宅類在售住宅類23待售住宅類4寫字樓在售寫字樓類3待售寫字樓類1綜合體項(xiàng)目在售綜合體類2待售綜合體類1純公寓類產(chǎn)品在售公寓類1l 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析金正締景城 項(xiàng)目位置橋西裕華西路和中華大街交口西南角開發(fā)商石家莊金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）312建筑面積（萬㎡）66物業(yè)劃分及體量21棟住宅主力面積（㎡）50200均價(jià)（元/㎡）市場主力5800；當(dāng)前7300典型戶型分析224。 衛(wèi)生間：明衛(wèi)，通風(fēng)采光良好。 動靜分區(qū)，觀景陽臺拓展室內(nèi)空間。224。l 歷史沿革224。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展224。 區(qū)域特征l 區(qū)位優(yōu)勢224。32444等中學(xué)使區(qū)域內(nèi)學(xué)生就學(xué)方便。裕華區(qū)較其他區(qū)域更適合居住，區(qū)域內(nèi)居住氣氛濃厚，整體環(huán)境舒適。224。石家莊國家生物醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)基地始終將生物醫(yī)藥確立為第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以龍頭醫(yī)藥企業(yè)帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)檔次和水平，拉動了園區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。224。l 小結(jié)224。224。l 價(jià)格走勢描述224。l 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征224。 在售公寓和寫字樓均為中低端產(chǎn)品，無高端產(chǎn)品。 工程樣板、智能系統(tǒng)實(shí)物展示，增強(qiáng)說服力；224。中原視角224。 新華區(qū)位于石家莊市西北部。 2006年，編制了《新華區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。224。同時(shí)美國沃爾瑪、韓國樂天、英國樂購、浙江廣廈、廣州元邦、北京建工、香港新財(cái)富等多家中外500強(qiáng)企業(yè)同新華區(qū)也達(dá)成了初步投資意向。新華區(qū)西望太行山，北依滹沱河，地處省會上風(fēng)上水，是全市水源保護(hù)地，植物園等13座公園，民心河等五大水系及新修建的南水北調(diào)和西北部水利防洪生態(tài)工程使新華區(qū)的生態(tài)價(jià)值日顯重要；224。坐落著河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、河北政法學(xué)院等高等院校，省醫(yī)院、省二院、市二院等重點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，省民政廳、省衛(wèi)生廳等省直單位和電子工業(yè)部第十三研究所等科研機(jī)構(gòu)。 做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)，加快構(gòu)建“一市一站一街一路一環(huán)”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，努力將新華區(qū)打造為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能布局。 學(xué)校：28中、18中、2中、 14中；鐵道學(xué)院、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、冀聯(lián)醫(yī)學(xué)院、新華職教中心、桃李中專、河北體育大學(xué)、石家莊軍械工程學(xué)院、河北醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)學(xué)院、河北電視廣播大學(xué)、燕山大學(xué)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、河北政法學(xué)院、于底學(xué)校；224。 完善現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能布局u 做強(qiáng)做大新華集貿(mào)中心市場核心商務(wù)區(qū)；u 建設(shè)火車北站特色商業(yè)文化廣場；u 全力打造中華北大街繁華商業(yè)大道；u 精心培育植物園路綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈；u 提升完善“二環(huán)、石環(huán)”特色經(jīng)濟(jì)帶；224。 道路全面改造升級，環(huán)城、太平、滹沱水系等景觀優(yōu)化，進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域競爭力，為新華區(qū)旅游觀光產(chǎn)業(yè)提供平臺；224。新公爵、錦麟等），區(qū)域房地產(chǎn)市場得到一定品質(zhì)提升，較其他優(yōu)質(zhì)轄區(qū)房地產(chǎn)市場整體