【正文】 階段（2008—至今）——理性期2008年后經(jīng)過國家兩輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐步走向理性。房地產(chǎn)市場開始緩慢起步。 “西山”：西部淺山區(qū)以山體生態(tài)恢復(fù)為重點(diǎn)，建成西部綠色山體屏障，構(gòu)建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風(fēng)景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶，總面積400平方公里。224。l 人民生活水平顯著提高居民住戶抽樣調(diào)查顯示,截止2009年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有家用汽車7輛，%；，%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增加，居民生活水平同步提高。l 人均生產(chǎn)總值【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計(jì)局】20052009年人均GDP的增長基本與GDP總值的增長趨勢保持一致，2008年增速最快，其他時(shí)期漲幅無明顯差距。 l 12個(gè)縣，即正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣；l 5個(gè)縣級(jí)市，即辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市。 新華區(qū)：城市老城區(qū)；老市民主要聚集地，有新華集貿(mào)市場等傳統(tǒng)商業(yè)。京津冀位于環(huán)渤海地區(qū)，市場發(fā)展?jié)摿薮螅?24。目 錄1. 石家莊概況 5 城市概況 5 地理位置 5 區(qū)位條件 5 行政區(qū)劃 7 人口資源 8 歷史沿革 8 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 9 城市總體規(guī)劃（20102020年） 13 石家莊市整體房地產(chǎn)市場概述 15 石家莊市房地產(chǎn)市場（二級(jí)市場）的發(fā)展歷程回顧 15 全市樓盤分布圖 17 總體供應(yīng)及去化情況 17 總體供應(yīng)面積分析 18 總體價(jià)格走勢 192. 石家莊房地產(chǎn)一級(jí)市場分析 21 城市一級(jí)市場（土地市場）發(fā)展歷程分析 21 石家莊地王發(fā)展史 22 2009年至今出讓土地收儲(chǔ)情況分析 24 2010—2011年土地收儲(chǔ)情況分析 243. 石家莊各區(qū)域概況 25 橋東區(qū) 25 區(qū)域概況 25 區(qū)域特征 25 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 27 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 29 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 33 橋西區(qū) 33 區(qū)域概況 33 區(qū)域特征 34 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 38 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 40 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 44 裕華區(qū) 45 區(qū)域概況 45 區(qū)域特征 46 裕華區(qū)房地產(chǎn)市場概述 49 裕華區(qū)樓盤概覽 50 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 54 新華區(qū) 54 區(qū)域概況 54 區(qū)域特征 56 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 60 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽 61 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 65 滹沱新區(qū) 66 區(qū)域概況 66 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 67 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 68 西部山前生態(tài)區(qū) 69 區(qū)域概況 69 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 70 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 754. 石市不同物業(yè)形態(tài)的梯次劃分 76 住宅產(chǎn)品 76 別墅類 76 高端住宅 77 中高端住宅 83 公寓產(chǎn)品 90 寫字樓產(chǎn)品 945. 石家莊房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢 98 石家莊市商品住房整體供應(yīng)預(yù)測分析 98 2011年入市主要大盤分布 99 未來整體市場預(yù)測 996. 行業(yè)動(dòng)向 100 萬達(dá)篇 100 企業(yè)的背景深度探究 100 發(fā)展戰(zhàn)略研判 101 小結(jié) 104 恒大篇 105 企業(yè)的背景深度探究 105 發(fā)展戰(zhàn)略研判 107 小結(jié) 108 路勁篇 109 企業(yè)的背景深度探究 109 發(fā)展戰(zhàn)略研判 110 小結(jié) 111 華潤篇 111 企業(yè)的背景深度探究 111 發(fā)展戰(zhàn)略研判 113 小結(jié) 114 天山集團(tuán) 115 企業(yè)的背景深度探究 115 發(fā)展戰(zhàn)略研判 116 小結(jié) 117 榮盛地產(chǎn) 117 企業(yè)的背景深度探究 117 發(fā)展戰(zhàn)略研判 119 小結(jié) 119 中宏地產(chǎn) 120 開發(fā)商深度探究 120 展戰(zhàn)略研判 121 小結(jié) 121 河北燕都地產(chǎn) 121 開發(fā)商深度探究 121 發(fā)展戰(zhàn)略研判 122 小結(jié) 1237. 常用媒體簡析 123 常用媒體列述 123 常用媒體特征簡析 124 紙媒類 124 短信類 126 網(wǎng)絡(luò)類 127 電臺(tái)類 1278. 附件 128 1. 石家莊概況 城市概況l 石家莊市是河北省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放政策和金融對外開放的城市；l 目前石家莊已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)特色明顯、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出、人民生活富有、發(fā)展前景廣闊的中國北方重要中心城市之一。 京津冀地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟(jì)具有影響力的地區(qū)之一。224。共有鎮(zhèn)114個(gè)，鄉(xiāng)108個(gè)，辦事處43個(gè)，行政村4488個(gè)，居委會(huì)449個(gè)。近幾年石市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值絕對產(chǎn)值增加量十分可觀。%，預(yù)計(jì)全年增長將超過2009年，消費(fèi)旺盛。 城市總體規(guī)劃（20102020年）l 石家莊市城市功能定位——京津冀都市圈第三極 224。 河北省對外競爭、交流的第一平臺(tái)。224。l 第三階段（2003—2004年）——起步期2003年起，房地產(chǎn)投資開始增長。2008年下半年，受次貸危機(jī)影響，石家莊房地產(chǎn)市場成交量急劇下跌，但價(jià)格堅(jiān)挺。 全市樓盤分布圖l 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年8月，石家莊市在售樓盤為150余個(gè)（包括正在銷售樓盤、尾盤、接受前期咨詢樓盤）；l 物業(yè)類型：包括住宅、公寓、寫字樓、商住樓、商業(yè)、別墅； 總體供應(yīng)及去化情況 【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部與石市房管局綜合整理】 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 l 2005—2009年，石家莊的年商品房供應(yīng)量（預(yù)售面積）相對平衡，基本在250萬㎡左右；2008年，受金融危機(jī)影響，供應(yīng)量急劇較少；l 2010年石家莊商品房供應(yīng)量將達(dá)到600萬㎡，成為歷年供應(yīng)最高值；l 2005—2009年，銷售量不穩(wěn)定，但整體呈上升趨勢。土地的開發(fā)建設(shè)都是由國有企業(yè)控制，同時(shí)城市擴(kuò)張、發(fā)展速度較慢。此階段城中村改造的力度進(jìn)一步加大，土地出讓供應(yīng)量穩(wěn)步上升。l 2007年12月，（2007）009號(hào)地塊，合每畝地518萬元，若去除5000平方米預(yù)留小學(xué)擴(kuò)建用地，則高達(dá)587萬元/畝，成為當(dāng)年新“地王”，創(chuàng)下石家莊土地拍賣史上的最高單價(jià)記錄。3. 石家莊各區(qū)域概況 橋東區(qū) 區(qū)域概況l 行政區(qū)劃224。1956年東華、和平兩區(qū)合并，正式命名為橋東區(qū)，沿用至今。l 居住人群橋東區(qū)為商業(yè)集中地，轄區(qū)中部居住人群為本地高層次人群或在附近工作的高收入者。l 區(qū)域發(fā)展224。 商業(yè)繁榮，以北國、先天下為中心的商圈已形成，并有向外擴(kuò)張趨勢；224。區(qū)域在2004年之前3500元/㎡左右。 轄區(qū)內(nèi)無論住宅還是商業(yè)，價(jià)格都明顯高于其他區(qū)域； 224。252。224。252。項(xiàng)目賣點(diǎn) 位于省會(huì)核心位置，各種配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚。北國商圈依然是城市商業(yè)龍頭， 隨著“大招商、招大商”的發(fā)展道路越走越寬，高檔寫字樓、公寓必然會(huì)成為未來需求的增長點(diǎn)，住宅建設(shè)會(huì)逐年減少，商業(yè)用地逐漸增多。 借著國家宏觀調(diào)控政策以及石家莊城市“三年大變樣”的契機(jī)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，以發(fā)展現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、科技信息等特色產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、金融經(jīng)濟(jì)、商務(wù)經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)五大“主攻”方向，實(shí)施“大項(xiàng)目”帶動(dòng)戰(zhàn)略，全力構(gòu)筑現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式；l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展224?；疖囌尽㈤L途汽車站、省藝術(shù)中心、河北會(huì)堂等都位于本區(qū)；u 商業(yè)設(shè)施多。 區(qū)域是省政府機(jī)關(guān)、政府相關(guān)部門及駐石部隊(duì)所在地；區(qū)內(nèi)居民公務(wù)員、事業(yè)單位等工作人員居多；224。 娛樂休閑：碧海云天、銀柜、天水雅聚；世紀(jì)高新羽毛球館 等；224。 環(huán)城水系：公園等景觀資源配套增加；提升區(qū)域整體形象與居住環(huán)境；房地產(chǎn)區(qū)域市場的競爭力將進(jìn)一步提升；l 小結(jié)224。觀瀾豪庭、金正締景城等中高端、具有代表性的項(xiàng)目在轄區(qū)內(nèi)入市；橋西區(qū)房地產(chǎn)市場得到了一定的品質(zhì)提升；224。 2006年，區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的中高檔樓盤入市，價(jià)格隨之上漲：春江花月、泊愛藍(lán)島、天山觀瀾豪庭等銷售均價(jià)在3600—3900元/㎡。 空間方正，設(shè)計(jì)陽光室，可兼作生活陽臺(tái)，224。中原視角224。備注項(xiàng)目已經(jīng)全部封頂，價(jià)格由開售時(shí)的4700元/㎡上漲到現(xiàn)在5700元/㎡中原視角224。224。224。2010年上半年，%；固定資產(chǎn)投資完成112億元，同比增長27%；，%，其中，%，提前40天實(shí)現(xiàn)“雙過半”。新華區(qū)自成立以來，交通先行，已經(jīng)形成了兩橫（迎賓大道裕華路、快速大道槐安路）四縱（建設(shè)大街、體育大街、建華大街、談固南大街）的交通格局，二環(huán)路拓寬提升使區(qū)域內(nèi)的交通更加便利。 規(guī)劃合理。224。合理的規(guī)劃、便利的交通等優(yōu)勢使眾多樓盤聚集本區(qū)域，藏龍福地、遠(yuǎn)見、鳳凰城等項(xiàng)目的入市更增加了區(qū)域的居住氛圍。 裕華區(qū)因成立時(shí)間較晚，并不是石家莊的老城區(qū)，主要居民以新城市居民為主，包括城中村居民、高新企業(yè)職工、事業(yè)單位職工（學(xué)校、醫(yī)院等）。224。224。224。224。224。 兩室兩廳，94㎡；252。 三室兩廳兩衛(wèi)，㎡；252。 銷售中心內(nèi)設(shè)影音室，循環(huán)播放項(xiàng)目宣傳片以做感官營銷；224。；224。 2008年至今，新華區(qū)牢牢抓住“城市布局和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整期、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)攻堅(jiān)期、生態(tài)環(huán)境恢復(fù)期”的歷史機(jī)遇，依托城市北跨西進(jìn)戰(zhàn)略和主城改造工程，新華區(qū)將打造成為環(huán)境優(yōu)美、功能完備、宜居宜看的省會(huì)“后花園”。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢頭，全國商業(yè)巨頭山東銀座集團(tuán)成功入主東購，舉辦了國際動(dòng)漫博覽交易會(huì)分會(huì)場活動(dòng)；第三產(chǎn)業(yè)占全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到65%。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展明顯加快。24條市區(qū)主次干道縱橫交錯(cuò)，石閆、石青公路等西北主要出市口四通八達(dá)，石環(huán)公路環(huán)抱全區(qū)，石太高速鐵路穿越而過，中華北大街機(jī)場快速路已修建完畢；隨著友誼大街的北延工程的完成，及中華大街路面整修及與北二環(huán)的高架橋的建設(shè)完畢，新華區(qū)的交通會(huì)更加便利。 商業(yè)集中，市場繁榮。 新華區(qū)是老城區(qū)，城市老市民主要聚集區(qū)，另外本區(qū)域是個(gè)體工商人員、技術(shù)人員、企事業(yè)單位工作人員等居多的區(qū)域；224。 購物：新百商場、東購、太和電子城、品匯等；224。 224。隨著南京蘇寧、深圳華強(qiáng)中國五百強(qiáng)企業(yè)落戶新華區(qū)，同時(shí)與美國沃爾瑪、英國樂購、浙江廣廈等多家中外500強(qiáng)企業(yè)達(dá)成了初步投資意向，區(qū)域發(fā)展更加迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益提高。 隨著品牌影響力大、資本雄厚的開發(fā)公司在新華區(qū)的開發(fā)步伐加快（如廣廈的北焦村改造、北京的金麥家的小安舍改造等），區(qū)域地產(chǎn)市場將進(jìn)一步升溫；房地產(chǎn)項(xiàng)目將繼續(xù)西進(jìn)北擴(kuò)。 區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品，中小體量樓盤較多，且處于集中尾盤期；建筑類型以塔式及板塔式高層為主，純板式高層較為稀缺；花園洋房產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)熱銷； 224。 以凡爾賽宮和世界著名學(xué)府劍橋和牛津所采用的巴洛克園林；香港戴德梁行物業(yè)公司物業(yè)；備注目前已經(jīng)售罄，價(jià)格由開售時(shí)的5000元/㎡上漲到清盤時(shí)的6800元/㎡。 功能分區(qū)合理；252。 正定縣城東側(cè)、滹沱河北岸，規(guī)劃面積135平方公里。 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征滹沱新區(qū)現(xiàn)階段基礎(chǔ)設(shè)施配套先行，還沒有形成房地產(chǎn)市場，但滹沱新區(qū)的建設(shè)對新區(qū)周邊，尤其是對正定西部國際小商品區(qū)域、東北三環(huán)區(qū)域的房地產(chǎn)市場影響較大。 依托滹沱河自然資源；224。 項(xiàng)目周邊人員混雜，降低別墅生活品質(zhì)；224。 京贊線、槐安路西延、山前大道、青銀高速復(fù)線鹿泉段和規(guī)劃中的南二環(huán)西延工程，5條道路形成了省會(huì)西部山前區(qū)“二橫三縱”的路網(wǎng)格局；224。軍頤園、 錦繡山城、 西山庭院等一批地產(chǎn)項(xiàng)目的建成，使鹿泉市的房地產(chǎn)市場得到進(jìn)一步的發(fā)展。 體量大，綠化率高；224。 經(jīng)典兩室，餐廳客廳完美結(jié)合，拓展超大空間，自然舒適；252。 聘請鄧智仁操盤，借助自身品牌營銷進(jìn)一步凸顯項(xiàng)目賣點(diǎn)；宏揚(yáng)項(xiàng)目賣點(diǎn)綠化率高，神態(tài)環(huán)境較好生；總價(jià)低；中小戶型；交通優(yōu)勢備注D區(qū)，宏揚(yáng)香木林高層銷售火爆，700多套房源，認(rèn)購到完成銷售不足兩個(gè)月，引起置業(yè)者對西部山前住宅的熱捧；在售花園洋房，已售30%，價(jià)格開售時(shí)2700元/㎡上漲到現(xiàn)在3100元/㎡。 花園面積達(dá)到60余㎡，功能分區(qū)合理，首層為客廳、廚房；252。 入戶停車位；私家庭院的設(shè)計(jì)。4. 石市不同物業(yè)形態(tài)的梯次劃分 住宅產(chǎn)品 別墅類別 墅 類代表項(xiàng)目江南新城、西山御園、西山渡整體特征224。 多為聯(lián)排別墅，獨(dú)棟較少；224。中原視角224。 家庭式影院；252。 區(qū)位規(guī)劃及交通優(yōu)勢，有力促進(jìn)項(xiàng)目銷售，發(fā)展?jié)摿^大；224。 兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積㎡；252。 主臥面積較小；252。 項(xiàng)目產(chǎn)品、價(jià)格等都在區(qū)域內(nèi)有明顯優(yōu)勢，價(jià)格在31003300元/㎡左右。香木林、盛澤 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征l 鹿泉主城區(qū)224。 西部山前生態(tài)區(qū) 區(qū)域概況l 西部山前區(qū)劃西部山前生態(tài)區(qū)以上莊為中心，規(guī)劃控制范圍南以金河為界，北至中山路西延長線，西以山脊為界，東至南水北調(diào)線。 交通便利，緊鄰107國道、子龍大橋224。一期第一組團(tuán)共計(jì)39棟200套房源，第二組團(tuán)分兩次推售，第一批共16棟樓70套別墅，現(xiàn)在在售為第二批次共計(jì)10棟樓45套別墅。 滹沱新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃：東至太行大街、西至京珠高速公路、南至滹沱河、北到正無公路，起步區(qū)面積約35萬。 西樓頭夏天西曬；項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)內(nèi)最大規(guī)模綜合社區(qū)備注趙二街改造項(xiàng)目；項(xiàng)目整體已經(jīng)銷售50%左右；目前B區(qū)樓王滯銷，E區(qū)智城小戶型熱銷。 充分挖掘地塊的文化價(jià)值,賦予項(xiàng)目的學(xué)院派氣質(zhì)；224。 區(qū)域內(nèi)樓盤概覽l 樓盤分布新華區(qū)項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型劃分項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）住宅類在售住宅類17待售住宅類3寫字樓在售寫字樓類0待售寫字樓類2綜合體項(xiàng)目在售綜合體類0待售綜合體類2純公寓類產(chǎn)品在售公寓類2