【正文】 (三 ) 項(xiàng)目問題點(diǎn) ................................................................................51. 發(fā)展商尚未有較高知名度 ........................................................52. 項(xiàng)目前期形象口碑不好 ............................................................63. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄 ............................................................6六、人民家園項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略 .............................................961 / 63(一 ) 人民家園形象定位 ....................................................................9(二 ) 項(xiàng)目的市場推廣定位 ..............................................................11(三 ) 目標(biāo)客戶群定位 ......................................................................121. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官） ...........................................122. 二次或以上的置業(yè)人士 ..........................................................133. 投資買家 ..................................................................................134. 長期駐貴陽的外來商人 ..........................................................145. 私營經(jīng)濟(jì)中成長的 “新貴 ”..................................................146. 原住這一帶的 “老市民 ”......................................................157. 在中華路一帶的中小型公司單位 ..........錯誤！未定義書簽。五 時代名仕案例 .........................................錯誤！未定義書簽。三 中天星園案例： .......................................錯誤！未定義書簽。1. 中天廣場推出市場的形象是： ..............錯誤！未定義書簽。2．從房地產(chǎn)實(shí)體分析 .....................................錯誤！未定義書簽。(一 ) 2022 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析： ..............錯誤！未定義書簽。四、中庭花園追求的效果 1)觀 園者： 觀園者進(jìn)入花園，首先可以享受泳池的高檔設(shè)施，奪目望去，中國園林、羅馬拱柱就在眼前，一種想擁有花園的感覺即襲心頭（這是吸引買家的非常關(guān)鍵的手段）。園林還可以供主人款客之用，在主人的引領(lǐng)下觀賞園林，客人感激之余羨慕之意頓生，而主人在客人的感慨中可以感到無比自豪和滿足。2) 羅馬拱柱 羅馬拱柱以古代羅馬柱、羅馬柱為素材，周邊配以適當(dāng)?shù)木G化，體現(xiàn)出古代歐洲濃厚的傳統(tǒng)文化。在平面分布上講究對稱而又不死板，頗具趣味。本花園概念設(shè)計(jì)從項(xiàng)目目標(biāo)客戶的生理、心理特點(diǎn)以及貴陽市當(dāng)?shù)氐牡乩?、氣候、?jīng)濟(jì)發(fā)展、人文歷史等客觀條件，把握目標(biāo)客戶日常生活和戶外活動規(guī)律，堅(jiān)持“以人為本”的原 則進(jìn)行設(shè)計(jì) 的。4. 控制 包括策劃控制、人員控制、銷售控制、效果控制、財(cái)務(wù)控制、時間控制等。全局統(tǒng)籌如同一根金線，把一堆散落的珍珠串聯(lián)起來，變成一條高貴、典雅、獨(dú)具魅力的項(xiàng)鏈。Ｂ、比賽之參加方法： ——向各大機(jī)構(gòu)之總經(jīng)理級別人士及社會有名氣人士作出邀請 ——“人民家園 ”售樓部公開接受 CEO 精英會會員報名Ｃ、紀(jì)念品——印上“人民家園”公司標(biāo)志的毛巾禮盒 ——印上“人民家園” 公司 標(biāo)志的帽子Ｄ、獎品——冠軍：3 萬元“人民家園 ”購買折扣禮券及 獎杯42 / 63 ——亞軍：2 萬元“人民家園 ”購買折扣禮券及獎杯 ——季軍：1 萬元“人民家園 ”購買折扣禮券及獎杯B① 傳媒單位：貴陽晚報、貴陽都市報、貴陽有線電視臺。①B、頒獎典禮 “人民家園”介紹 ——于當(dāng)天賽后安排晚餐，于晚餐時作“人民家園”之介紹，然后再作頒獎。c. 傲居天下（與最高物業(yè)相匹配）。以下是它推廣的主要內(nèi)容（支持主題思想）。推廣手法：軟件 + 硬件 = 服務(wù)完善（軟件 + 硬件）= 良好服務(wù)33 / 63星級（軟件 + 硬件）=星級服務(wù) 星級的生活方式，因?yàn)轫?xiàng)目具有酒店式管理作為支持，因此它的生活方式是至尊貴的，再加上小的其它配套設(shè)施，即可將小區(qū)演變成“市中心首個 CEO 尊貴府邸”。第二步：塑造項(xiàng)目建筑實(shí)體的個性化形象，因?yàn)槭袌龅母偁幨菇ㄖ漠a(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來，只有個性化的建筑物，才能塑造其獨(dú)特的風(fēng)格。如何去塑造 CEO 及其運(yùn)動健康概念？1①項(xiàng)目自身優(yōu)勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)30 / 632①借項(xiàng)目包裝來塑造 CEO 物業(yè)(前面已分析,在此省略)3①借助省體委或南明區(qū)政府的宣傳進(jìn)行炒作：作為貴陽市首個 CEO 及運(yùn)動健康性物業(yè),必經(jīng)過軟性和權(quán)威性的宣傳,這必須在省體委或南明區(qū)政府做公關(guān)(這由貴司出面完成)。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。在安全防 護(hù) 方面，配 備 有：①紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)①可視門鈴對講系統(tǒng)①閉路電視及保安防盜系統(tǒng)①巡更系統(tǒng)①智能消防報警系統(tǒng)實(shí)際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有27 / 63關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。①車庫自動化管理。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級的酒店管理服務(wù)。f. 家政服務(wù)洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外， 還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物）。雖然涉及到很多繁雜的報建手續(xù)，敝司認(rèn)為還是更改為佳，附件提供一些外立面的參考。這對高檔次樓盤尤其重要。其它的建議待現(xiàn)場詳細(xì)分析后再作探討。同時,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語,入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。賓士閣2 思路根據(jù)項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目形象以及市場需求，直接面對消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報率高的高質(zhì)素物業(yè)。東面是體育館，內(nèi)設(shè)有各種室內(nèi)球場和機(jī)械健身，健美操運(yùn)動場及“ 新大都” 保 齡球中心和游泳訓(xùn)練館 ，北臨省體育場，具有得天獨(dú)厚的康體環(huán)境，足以支撐其運(yùn)動健康概念。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增強(qiáng)自身素質(zhì)從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。5 / 63 這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出高尚物業(yè)。2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項(xiàng)目位于貴陽遵義路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有體育館，遵義路正在進(jìn)行全封閉施工，遵義路將建成貴陽市的迎賓大道，道路兩旁將建五個廣場，沿途建筑、夜景燈光布置均上品4 / 63位。1 / 63五、項(xiàng)目分析(一 ) 項(xiàng)目概況1. 位置 ：本項(xiàng)目地處我市沙沖路和營盤路的交匯處，原地塊為貴陽市第一生產(chǎn)資料批發(fā)市場。相信建成之后交通將更為便利，景色將更加優(yōu)美。三) 項(xiàng)目問題點(diǎn)1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段。7 / 638 / 63六、人民家園項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一 ) 人民家園形象定位 人民家園現(xiàn)狀處于營銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項(xiàng)目優(yōu)勢最大化表達(dá)出，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想： 首先對該項(xiàng)目項(xiàng)目主定位為：貴陽市 CEO 尊貴府邸 次定位為：都市人的運(yùn)動健康生活理由： CEO 尊貴府邸依據(jù)：1)該項(xiàng) 目為貴陽首家 U 形圍合小高層住宅，唯一性較強(qiáng)。10 / 63(二 ) 項(xiàng)目的市場推廣定位貴陽市首個 CEO 尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被他們所認(rèn)同。13 / 634. 長期駐貴陽的外來商人1) 40 歲左右，在貴陽有自己的公司；2) 社會圈子十分廣泛；3) 收入十分豐厚；4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；5) 經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所。15 / 63優(yōu)秀的項(xiàng)目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，形象和功能，并能突出項(xiàng)目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。匯俊閣依據(jù)： 現(xiàn)項(xiàng)目高品味形象 ,與 CEO 概念更 協(xié)調(diào)。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。e．傳播媒介的運(yùn)用項(xiàng)目的地盤包裝好之后,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳?！谱骶赖男?傳單張?jiān)陧?xiàng)目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場占有率。3. 園林概念設(shè)計(jì)在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計(jì)，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。2．內(nèi)容：23 / 63 室： 提供網(wǎng)上股票交易、網(wǎng)上商務(wù)洽談、網(wǎng)上購物等服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：①著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理公司。①各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。(八 ) 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議1. 直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。(4) 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。炒作內(nèi)容主題：1) CEO CEO 物業(yè)在哪里 第一會所的概念、專業(yè)化的物業(yè)管理、智能化的設(shè)施。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：32 / 63第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧 2. 項(xiàng)目 A、B、C 座的推廣手法： 由于人民家園的名稱不具備氣派、尊貴和高雅，從稱謂來講不適貴賓一族的居住，因此敝司建議將 A、B、C 座分別命名為“賓士閣、名門閣、匯俊閣”。a. 通過“故宮”形象來塑造它貴賓府邸的豪宅形象，發(fā)掘豪宅最大的文化內(nèi)涵，同時也襯托中國歷史的一種“權(quán)力、高貴身份”的豪宅特征。（直接鎖定目標(biāo)客戶）。 ——“人民家園 ”之介紹可配合 電視幕墻以錄像介紹。C① 嘉賓邀請：可邀請貴州省高協(xié)主席、副主席等作為比賽嘉賓。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樯婕百Y金大、周期長、風(fēng)險高，項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌更加重要，關(guān)乎項(xiàng)目全局的成功。5. 信息反饋 因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品策劃和推廣周期長，工作量大，涉及面廣，人員