【正文】 于一些高品味生活的畫面,如打高爾夫球、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO 的生活寫照等內(nèi)容。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場詳細(xì)分析后再作探討。e．傳播媒介的運(yùn)用項目的地盤包裝好之后,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對項目進(jìn)行包裝和宣傳。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運(yùn)用傳媒,將項目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用,使項目的形象升華到一個全新的高度和境界,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應(yīng),使項目銷售達(dá)到預(yù)想效果?！?聞 售稿及 報紙 廣告的 發(fā) 布19 / 63在項目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強(qiáng)烈剌激消費(fèi)者的購買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機(jī)和轟動效應(yīng)?！谱骶赖臉?書作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。這對高檔次樓盤尤其重要?！谱骶赖男?傳單張在項目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴(kuò)大了項目的市場占有率?！獞?外廣告1①在機(jī)場出口的斜坡路段做燈柱廣告箱及在機(jī)場大堂內(nèi)做一廣告幅,因為這是對外的窗口,通過這里的宣傳可以提升貴陽市首個CEO 物業(yè)的形象。20 / 632①在貴州飯店、騰龍大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升貴陽市首個 CEO 物業(yè)形象。3①在遵義路選一旺處作巨幅廣告,提升貴陽市首個 CEO 物業(yè)形象。4①在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部,(外據(jù)點(diǎn))要集目標(biāo)客源。(五 ) 項目自身素質(zhì)提升策略由于該項目的競爭環(huán)境相當(dāng)激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達(dá)到銷售目的，以下就是項目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設(shè)計方面敝司對該項目經(jīng)過詳細(xì)的研究后會詳細(xì)提供。2. 外立面更改建議（看附件）由于項目原來的外立面色彩設(shè)計與要塑造的 CEO 物業(yè)不相符合，因此，外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型21 / 63和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強(qiáng)烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點(diǎn)尤為重要。雖然涉及到很多繁雜的報建手續(xù)，敝司認(rèn)為還是更改為佳，附件提供一些外立面的參考。3. 園林概念設(shè)計在附件中附有項目的園林概念設(shè)計，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢。同時增加了項目的附加值。4. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見附件）(六 ) 會所配套建議會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為項目個性形象的有力支撐點(diǎn)，項目會所面積 2022M2，以急周邊較完善的物業(yè)配套，因此敝司建議塑造其第一會所的概念(1)原 則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升；22 / 63① 功能項目設(shè)置要求“ 小而精”，規(guī)模不用太大；①可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)①充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細(xì)建議如下：：a. 運(yùn)動室外中庭泳池、體育館完善的體育 設(shè)施，看球就在家門口的感覺。，智能化的電子 辦公，多功能會議廳。c. 健康保健中心、陶逸室。、西式酒廊。e. 未來兒童增智中心。f. 家政服務(wù)洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外， 還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物）。2．內(nèi)容：23 / 63 室： 提供網(wǎng)上股票交易、網(wǎng)上商務(wù)洽談、網(wǎng)上購物等服務(wù)。 室： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。 室： 可供 30 人開會。免費(fèi)為客戶提供電視機(jī)、錄像機(jī)、投影機(jī)、幻燈機(jī)、麥克風(fēng)、影碟機(jī)、白板、白板筆、鐳射教鞭等，另外配備同步翻譯系統(tǒng)、會議錄音系統(tǒng)、電影機(jī)等。： 提供不同種類的藥浴桑拿及專業(yè)按摩。a. 中餐廳和西式酒廊： 提供健身器材及專人指導(dǎo)設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習(xí)場、桑拿中心等： 融健身、休憩為一體。24 / 63(七 ) 物業(yè)管理建 議：以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。建議項目引入箸名的物業(yè)管理公司做顧問，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級的酒店管理服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：①著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理公司。①專業(yè)化保安隊伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊）。①酒店式貼身服務(wù)。①智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項目自身條件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實又增加成本的部份放棄不做；對項目確有素質(zhì)檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項目予以介入。現(xiàn)建議如下：25 / 631. 建立網(wǎng) 絡(luò) 平臺 設(shè)立網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂系統(tǒng)（VOD），網(wǎng)上商城，證券及 時交易、各大城市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺，可以實現(xiàn)家庭教育、娛樂、信息咨詢、IP 電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項功能，還有網(wǎng)上購物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。2. 物 業(yè) 管理方面，可以 實現(xiàn) ：①物業(yè)管理實現(xiàn)計算機(jī)化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。①車庫自動化管理。①各項設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。①一卡通收費(fèi)： 以 IC 卡代替鑰匙、以 IC 卡計算停車收費(fèi)、IC 卡繳交水電26 / 63費(fèi)、以 IC 卡在區(qū)內(nèi)購物或消費(fèi)實現(xiàn)“電子 錢包” 的功用。①設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。自動化水、電、氣三表自動抄報系統(tǒng)。 （三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 ）①門、窗的紅外監(jiān)控、報警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探 頭、防盜控頭）緊急報警鈴。3. 安全管理采用集中 監(jiān) 控手段。在安全防 護(hù) 方面，配 備 有：①紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)①可視門鈴對講系統(tǒng)①閉路電視及保安防盜系統(tǒng)①巡更系統(tǒng)①智能消防報警系統(tǒng)實際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下，在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個跟客戶切身需要有27 / 63關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。(八 ) 項目有關(guān)提高附加值的建議1. 直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。2. 提供高氣純凈水 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時，品嘗到能增強(qiáng)新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。3. 節(jié) 能 設(shè)備 與 節(jié) 材的建 議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹28 / 63立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。(1) 節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。(2) 節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。(3) 垃圾處理：垃圾分類收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。(4) 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。(5) 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。4. 環(huán)保設(shè)計 引入“零噪音”設(shè)計、建筑物的所有 門窗采用進(jìn)口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽輻射。在香港的啟德機(jī)場和新機(jī)場附近的物業(yè)均是采用29 / 63這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。 以上物業(yè)管理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情況還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。七、人民家園市場推廣策略(一 ) 貴陽市首個 CEO 物業(yè)的塑造貴陽市的高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競爭日趨熾熱化狀態(tài),本項目同檔次物業(yè)在貴陽市有 20 多個,但主要競爭對手為中天廣場、鉆石廣場、新大陸廣場、中天星園、時代名仕樓、金輝大廈、龍港國際中心等,且最主要的二個樓盤為中天廣場、新大陸廣場,它們具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢和概念設(shè)計的超前優(yōu)勢,本項目面對的競爭環(huán)境,必須提升自身素質(zhì),因此定位為貴陽首個 CEO 物業(yè),站在另一個層面上與競爭對手盤爭奪市場,才能在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢,這是敝司對該項目策劃最為重要的思路。如何去塑造 CEO 及其運(yùn)動健康概念？1①項目自身優(yōu)勢的宣傳(前面已列舉,在此省略)30 / 632①借項目包裝來塑造 CEO 物業(yè)(前面已分析,在此省略)3①借助省體委或南明區(qū)政府的宣傳進(jìn)行炒作：作為貴陽市首個 CEO 及運(yùn)動健康性物業(yè),必經(jīng)過軟性和權(quán)威性的宣傳,這必須在省體委或南明區(qū)政府做公關(guān)(這由貴司出面完成)。炒作內(nèi)容主題：1) CEO CEO 物業(yè)在哪里 第一會所的概念、專業(yè)化的物業(yè)管理、智能化的設(shè)施。推盤過程：CEO 概念 地理位置2）借助市體委的權(quán)威進(jìn)行新聞繕稿的宣傳，提升物業(yè)運(yùn)動健康的概念， 作為 CEO 概念的附帶操作?！百F陽首個 CEO 物業(yè)是哪棟建筑物”。1)通過電臺。31 / 632)通過報紙宣傳選擇如：柏頓酒店、體育館、人民家園。(二 ) 項目市場推廣步驟1. 塑造“ 貴陽市首個 CEO 尊貴府邸”的主題形象“貴陽市首個 CEO尊貴府邸”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來一個全新的生活方式，一種高品位的生活方式，它可以通過以下幾點(diǎn)推廣去塑造。第一步：通過前面塑造 CEO 物業(yè)的概念后，接著推出項目的主題形象“貴陽市首個 CEO 尊貴府邸” ，可以讓市 場接受，置業(yè)者認(rèn)同。第二步：塑造項目建筑實體的個性化形象，因為市場的競爭使建筑的產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來，只有個性化的建筑物，才能塑造其獨(dú)特的風(fēng)格。本項目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：32 / 63第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧 生態(tài)園林”，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。在推廣中要做兩點(diǎn)：1①唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花園的唯一性。概念體現(xiàn)的是品位，大體現(xiàn)的是豪氣。2①廣告畫要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價值。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人都是來自然，回歸自然，每個都有返樸歸真的特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)第四步：推廣它的物業(yè)管理和配套設(shè)施，一個項目的經(jīng)久不衰，最重要的就是售后服務(wù)，而服務(wù)最大的支持點(diǎn)就是配套設(shè)施，這是它的硬件，要達(dá)到一定的服務(wù)水平，還必須依賴于其軟件，即管理。一個完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個美好的生活方式。推廣手法：軟件 + 硬件 = 服務(wù)完善（軟件