【正文】 、點播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)管理咨詢等。①專業(yè)化保安隊伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊）。a. 中餐廳和西式酒廊： 提供健身器材及專人指導(dǎo)設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習(xí)場、桑拿中心等： 融健身、休憩為一體。 室： 除提供中西名著、小說外，還提供中西音樂、著名電影欣賞。、西式酒廊。同時增加了項目的附加值。(五 ) 項目自身素質(zhì)提升策略由于該項目的競爭環(huán)境相當激烈，因此敝司建議首先提高自身素質(zhì)去增加競爭力，達到銷售目的，以下就是項目自身素質(zhì)提升的建議：1. 戶型設(shè)計方面敝司對該項目經(jīng)過詳細的研究后會詳細提供?！獞?外廣告1①在機場出口的斜坡路段做燈柱廣告箱及在機場大堂內(nèi)做一廣告幅,因為這是對外的窗口,通過這里的宣傳可以提升貴陽市首個CEO 物業(yè)的形象?！谱骶赖臉?書作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實、清新、脫俗的樓書,把貴項目的基本情況、項目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)管理等展示出來。地盤的包裝,主要針對地盤,是相對靜止的,宣傳面和效率都有限,運用傳媒,將項目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用,使項目的形象升華到一個全新的高度和境界,令消費者產(chǎn)生怦然心動,過目不忘的心理效應(yīng),使項目銷售達到預(yù)想效果。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場的控制都應(yīng)具備莊重、高雅等。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。C．項目工地的包裝在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開。b．能直接鎖定不同類型的目標客戶群,同時也可以使目標客戶群按號就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。1) 項 目整體形象包裝通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計一流、園林設(shè)計一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商16 / 63實力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項目整體形象。3 策略作為項目包裝，應(yīng)遵循市場的需求和消費者心理，策略上應(yīng)循序漸進，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。7．鐵路和體委中層以上領(lǐng)導(dǎo)，他們對該地段有較高的偏好。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所。 概念的提法實際上是提出一種全新的生活方式，成功人士的背后要有個賢內(nèi)助，太太在家全職照顧孩子的教育問題，營造一個舒適溫馨的家，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活，賦予了項目一種生命力。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，該項目必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強的競爭力去占據(jù)市場。2) 引入貴陽第一會所的概念。3. 項目目標客戶層面較窄項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。而貴司尚未有較高知名度。3) 2022 平方米的較大會所，在高層項目中獨樹一幟。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項目能成為貴陽市明星樓盤的機會大大提高。8. 總體規(guī)劃1)1 2 層商場，三幢裙樓，其中 A 座：15 層 B 座：15 層3 / 63 C 座：15 層 2)總戶 數(shù)：332 套(二 ) 項目機會點1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。2. 周邊設(shè)施：學(xué)校：鐵五局飛機壩幼兒園，鐵五局貴陽市第一小學(xué)，河濱小學(xué)，尚義小學(xué)，十四中，二十九中 菜場：第三農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，青云路農(nóng)貿(mào)市場 醫(yī)院：市四醫(yī)，南明區(qū)婦幼保健院，市口腔醫(yī)院 其它：大昌隆倉儲式購物中心，達高橋綜合批發(fā)市場，圖書批發(fā)市場，市圖書館，省展覽館，民航售票處，香溪賓館，金龍?zhí)沾裳b飾材料市場，省體育旅行社，體育賓館，通達飯店，朝陽影劇院 交通：多路大中巴通過，長途汽車輻射全省，交通極為便利。目前，遵義路正在進行全封閉施工，遵義路將建成貴陽市的迎賓大道，道路兩旁將建五個廣場，沿途建筑、夜景燈光布置均上品位。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級的白領(lǐng)階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套先進的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。3. 發(fā)展商 有較前置的開發(fā)理念 經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。4)有較大的中庭花園5)三段式的外立面建筑風(fēng)格以及較高的綠化率。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。建議：1）針對目標客戶群的需求，參照他們的趨向時尚，精細和準確的把握項目實施的每一細節(jié)，務(wù)真求實，將策劃思路落實為實操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。3) 貴陽首家退臺式空中別墅，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。3．項目次定位為運動健康的理由： 本項目地處我省體育設(shè)施的腹地，周邊各類體育設(shè)施（單位）星羅棋布。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競爭力。3. 投資買家1)年齡在 3540 歲左右；2)社交圈子十分廣泛；3)經(jīng)濟收入渠道廣泛；4)注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價格；5)注重物業(yè)租金回報率；6)經(jīng)常出入高級消費場所。5. 私營經(jīng)濟中成長的 “新貴 ”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件寬裕，消費能力強。(四 ) 項目包裝1. 宗旨、思路、策略1 宗旨設(shè)計一個項目包裝方案，突出項目的功能和特性，體現(xiàn)項目貴陽市首個 CEO 物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟、最有效的投入切中要害，以達成項目包裝的宗旨。2) 樓 盤名稱包裝樓盤名稱為“人民家園 ”此名稱較俗氣,不 夠高品味,因此將A、B、C 座分別命名為：名門閣(3) 地 盤包裝地盤屬于項目的核心和實體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。在工地圍墻上寫上項目名稱、項目徵標、發(fā)展商名稱、電話、廣告語( 貴陽市首個 CEO 尊貴府邸、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個封閉式的意念,大大加強了自身樓盤的市場形象,有利于銷售。d．現(xiàn)場售樓部的設(shè)置和包裝18 / 63現(xiàn)場售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽市首個 CEO 物業(yè)和都市人運動、健康生活的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項目的尊貴不凡。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上?！?聞 售稿及 報紙 廣告的 發(fā) 布19 / 63在項目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。20 / 632①在貴州飯店、騰龍大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升貴陽市首個 CEO 物業(yè)形象。2. 外立面更改建議（看附件）由于項目原來的外立面色彩設(shè)計與要塑造的 CEO 物業(yè)不相符合，因此，外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型21 / 63和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時尚，同時注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強烈突出項目形象，提高物業(yè)檔次，此點尤為重要。4. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見附件）(六 ) 會所配套建議會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為項目個性形象的有力支撐點，項目會所面積 2022M2，以急周邊較完善的物業(yè)配套，因此敝司建議塑造其第一會所的概念(1)原 則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升；22 / 63① 功能項目設(shè)置要求“ 小而精”，規(guī)模不用太大；①可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)①充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細建議如下：：a. 運動室外中庭泳池、體育館完善的體育 設(shè)施，看球就在家門口的感覺。e. 未來兒童增智中心。 室： 可供 30 人開會。24 / 63(七 ) 物業(yè)管理建 議：以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。①酒店式貼身服務(wù)。2. 物 業(yè) 管理方面，可以 實現(xiàn) ：①物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。①設(shè)備管理： 目標是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機組、供水設(shè)施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。3. 安全管理采用集中 監(jiān) 控手段。3. 節(jié) 能 設(shè)備 與 節(jié) 材的建 議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹28 / 63立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。(3) 垃圾處理：垃圾分類收集。(5) 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。七、人民家園市場推廣策略(一 ) 貴陽市首個 CEO 物業(yè)的塑造貴陽市的高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競爭日趨熾熱化狀態(tài),本項目同檔次物業(yè)在貴陽市有 20 多個,但主要競爭對手為中天廣場、鉆石廣場、新大陸廣場、中天星園、時代名仕樓、金輝大廈、龍港國際中心等,且最主要的二個樓盤為中天廣場、新大陸廣場,它們具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢和概念設(shè)計的超前優(yōu)勢,本項目面對的競爭環(huán)境,必須提升自身素質(zhì),因此定位為貴陽首個 CEO 物業(yè),站在另一個層面上與競爭對手盤爭奪市場,才能在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢,這是敝司對該項目策劃最為重要的思路?！百F陽首個 CEO 物業(yè)是哪棟建筑物”。第一步：通過前面塑造 CEO 物業(yè)的概念后，接著推出項目的主題形象“貴陽市首個 CEO 尊貴府邸” ，可以讓市 場接受，置業(yè)者認同。在推廣中要做兩點：1①唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花園的唯一性。一個完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個美好的生活方式。以下是推廣中的主要內(nèi)容（支持主題思想）。2 ）名門閣的推廣手法： 名門閣的主題定位： 上流社區(qū)名門閣的目標客戶群為大戶人家，而塑造一種至尊貴的上流社區(qū)，因為物以類聚，人以群分，因此上流社區(qū)的提法對此類客戶群有極強的吸納力。3）賓士閣的推廣手法： 賓士閣的主題定位： 方方面面，優(yōu)越體現(xiàn)。（表達一種事業(yè)顛峰和豪 宅的至尊）?！挚I(yè)主可以在體育館、周邊娛樂場所和會所打折消費。40 / 63活動建議：A、一天高爾夫球比賽： ——比賽共接受 120 人之報名； ——收集 120 位參賽者及其他出席的嘉賓之資料作日后銷售跟進； ——增加對特定高級階層之宣傳及影響。 ——除讓比賽參加者進一步了解“人民家園” 外，并可讓該球會之其他客人認識“ 人民家園” ，從而增加銷售對象。差點限制：36 或以下。公關(guān)活動：貴陽市首個 CEO 沙龍成立儀式品酒美食會