【正文】 五、項(xiàng)目分析 .........................................................................................1(一 ) 項(xiàng)目概況 ....................................................................................11. 智能化管理系統(tǒng) ......................................錯(cuò)誤！未定義書簽。二 鉆石廣場(chǎng)案例： .......................................錯(cuò)誤！未定義書簽。(五 ) 貴陽(yáng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì) ...........錯(cuò)誤！未定義書簽。5) 中庭花園的徑系布局54 / 63 中庭花園的小路本著最大地提高景觀觀賞率為原則，盡量做到路路有景觀，路路有情趣。3．中庭花園的景觀分區(qū)1) 中庭花園中庭花園以噴泉為中心，強(qiáng)勁有力的噴泉，體現(xiàn)出無(wú)窮的生命力。 成立項(xiàng)目組 總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理策劃主任 市場(chǎng)研究主任 銷售主管策劃人員市場(chǎng)分析員銷售主任銷售人員銷售人員銷售人員策劃人員47 / 63 園林景觀建議 中西合璧，自然生 態(tài) 隨著經(jīng)濟(jì)、文化生活水平的不斷提高，我國(guó)人民對(duì)居住生活條件的追求正發(fā)生變化，從需要有一個(gè)適當(dāng)面積的居住空間，逐步發(fā)展到對(duì)居住功能質(zhì)量、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量的追求。43 / 63 4）活動(dòng)安排：成立儀式 嘉賓講話 節(jié)目表演 品酒美食會(huì) 5）對(duì)銷售及宣傳的幫助：增強(qiáng)新業(yè)主榮譽(yù)感，抬高項(xiàng)目檔次，為后續(xù)展銷會(huì)提供新聞炒作題材?？ǚ譃榻鹂āy卡，以此顯示業(yè)主尊貴身份。a. e 時(shí)代商務(wù)住宅典范。1)通過電臺(tái)。(1) 節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。①智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等。，智能化的電子 辦公，多功能會(huì)議廳。組織一些針對(duì)性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。考慮到貴項(xiàng)目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：a①在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照射),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直接打動(dòng)目標(biāo)客戶群心。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。即權(quán)威性。4. 自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前1)圍合型的 U 型設(shè)計(jì)，容易塑造小區(qū)品牌。3. 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：15665 平方米總建筑面積：12514 平方米容積率：總戶數(shù)：332 戶綠化率：45%以上其中：裙房（北側(cè)局部為二層）為商業(yè)用房 8455 平方米；上部分為12 層—15 層的 A，B，C 三組小高層雙電梯住宅 56618 平方米；地下室（兼做停車場(chǎng)）2575 平方米，小區(qū)會(huì)所面積約 2022 平方米。建議：房開商應(yīng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行全封閉的物業(yè)管理，對(duì)小區(qū)的隔音6 / 63做一個(gè)整體的規(guī)劃，如設(shè)置隔音墻和隔音玻璃，以實(shí)現(xiàn)人們?cè)诙际兄恤[中取靜的愿望。2. 二次或以上的置業(yè)人士1) 35 歲左右的高級(jí)管理層（或金領(lǐng)階層）；12 / 632) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟(jì)收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況。針對(duì)貴項(xiàng)目的具體情況主要是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項(xiàng)目包裝系列包括：項(xiàng)目整體形象包裝、發(fā)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。4①在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部,(外據(jù)點(diǎn))要集目標(biāo)客源。： 提供不同種類的藥浴桑拿及專業(yè)按摩。 （三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)附近的物業(yè)均是采用29 / 63這種隔音玻璃，可說(shuō)是具有零分貝的功能。2①?gòu)V告畫要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值。以下是推廣中的主要內(nèi)容（支持主題思想）。41 / 63 活動(dòng)細(xì)節(jié)：A、比賽 ①——時(shí) 期：1 天以新新貝利亞形式比賽 ——參加人數(shù)：120 人/ 天 ——比賽形式：比桿讓分賽，個(gè)人的總桿成績(jī)會(huì)減去其差點(diǎn)，得出凈桿數(shù)而排列名次。具體需要如下一些條件：商品專業(yè)知識(shí)、市場(chǎng)信息經(jīng)營(yíng)性觀念、良好的個(gè)人修養(yǎng)、隨機(jī)應(yīng)變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業(yè)精神等。當(dāng)今，主題中庭花園的建設(shè)已經(jīng)成為一個(gè)大的發(fā)展趨勢(shì)，而且“以人為本” 的中庭花園概念也早入人心，針對(duì)在市場(chǎng)上真正能體現(xiàn)花園式的現(xiàn)代化的生態(tài)中庭花園較為稀少，簡(jiǎn)單的復(fù)制和做作，很難成為炫眼賣點(diǎn)，本概念設(shè)計(jì)特別注重對(duì)藝術(shù)水平的要求。棲身亭榭，可以淋浴微53 / 63風(fēng)，可以盡情戲魚，可以飽聞花香，可以聆聽鳥鳴。 5)年 輕人： 功課工作之余可以在中庭花園賞噴泉彈吉他，在羅馬拱柱和心愛的戀人說(shuō)悄悄話；一展筋骨時(shí)可以中跳入泳池大顯身手；有客人來(lái)時(shí)，盡地主之宜…… 6)身 處居室內(nèi)的 業(yè)主：工作、家務(wù)之余，俯視窗外，淡雅、樸素大方而又不乏生機(jī)的畫面呈現(xiàn)眼前，身心放松；中庭花園上的武術(shù)、舞蹈，令他們?cè)u(píng)頭論足；豪華的會(huì)所、泳池，56 / 63令他們感到無(wú)比自豪和滿足；望眼羅馬拱柱，西洋風(fēng)情洋溢心里，享受生活之意比酒更濃；中國(guó)園林的幽靜、清新又吸引他們的走出家門，融入其中，淋浴祖國(guó)文化…… 總之，中庭花園的設(shè)計(jì)宗旨是景觀的多功能化，服務(wù)全面化，每一個(gè)景觀，不僅區(qū)域不同、功能不同，而且同一景觀對(duì)于不同的觀賞者具有不同的感受，在不同的節(jié)日里也有不同的景象，同樣，在不同的季節(jié)里，美麗景觀更是層出不窮。三、貴陽(yáng)市樓盤廣告分析 ..........................錯(cuò)誤！未定義書簽。5. 推廣策略 ..................................................錯(cuò)誤！未定義書簽。(二 ) 貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 物業(yè)的塑造 ................................................30(二 ) 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟 ..................................................................32（三）項(xiàng) 目 推 廣 活 動(dòng) ...............................................................38籌備 CEO 精英會(huì) ——招募 CEO 精英會(huì)會(huì)員 .....................38連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） .................................39高爾夫球邀請(qǐng)賽 .....................................................................41公關(guān)活動(dòng)：貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 沙龍成立儀式品酒美食會(huì) ...44公關(guān)活動(dòng)：最新德國(guó)奔馳 S 系列名車展及拍賣會(huì) .............45八、項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌 ...........................................................................4663 / 63(一 )概念 ............................................................................................46(二 ) 內(nèi)容 ..........................................................................................471. 人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制 ..........................................................472. 計(jì)劃清晰詳盡 ..........................................................................473. 人員安排和分配 ......................................................................474. 控制 ..........................................................................................485. 信息反饋 ..................................................................................486. 策略調(diào)整 ..................................................................................48。3. 中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn)： ..........................錯(cuò)誤！未定義書簽。5．從價(jià)格定位上分析 .....................................錯(cuò)誤！未定義書簽。55 / 63 2)老者：早上起來(lái)集中中庭花園——練太極；相遇羅馬建筑——談?wù)撎斓兀粭碇袊?guó)園林——吟詩(shī)作畫；唱民歌，拉二胡；站在雕像前——給自己的孫子、 孫女講故事；面對(duì)高科技雕像——感嘆世界，時(shí)代變化之快。3) 中國(guó)私家園林中國(guó)私家園林景觀，體現(xiàn)出中國(guó)園林幽靜，清爽的風(fēng)格。二、設(shè)計(jì)定位 由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的人士，這群人包容性強(qiáng)，容易接受新觀念，高壓工作之余又崇尚自然釋放生活，因此中庭花園的設(shè)計(jì)應(yīng)突出體現(xiàn)成功人士“高品位” 的生活，即以 “中西合璧，自然生態(tài)”為 主題。如何能在眾多的同行競(jìng)爭(zhēng)中把購(gòu)買者的注意力吸引到自己所開發(fā)的物業(yè)上來(lái)，全憑銷售人員的扎實(shí)功力和恰當(dāng)?shù)耐其N策略的選擇。 ——除讓比賽參加者進(jìn)一步了解“人民家園” 外，并可讓該球會(huì)之其他客人認(rèn)識(shí)“ 人民家園” ，從而增加銷售對(duì)象。3）賓士閣的推廣手法： 賓士閣的主題定位： 方方面面，優(yōu)越體現(xiàn)。在推廣中要做兩點(diǎn)：1①唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花園的唯一性。(5) 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。①設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。 室： 可供 30 人開會(huì)。20 / 632①在貴州飯店、騰龍大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 物業(yè)形象。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝18 / 63現(xiàn)場(chǎng)售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 物業(yè)和都市人運(yùn)動(dòng)、健康生活的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的尊貴不凡。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭(zhēng)以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說(shuō)一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場(chǎng)上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。目前，遵義路正在進(jìn)行全封閉施工，遵義路將建成貴陽(yáng)市的迎賓大道，道路兩旁將建五個(gè)廣場(chǎng)，沿途建筑、夜景燈光布置均上品位。