【正文】 定量3全星級(jí)酒店式服務(wù)及配套變量3總想享受更多：甜美的咖啡，激揚(yáng)的工作，健康的陽光，豐盛的文化……還好，我想到的一切，都能在《碧云國(guó)際工社》里實(shí)現(xiàn)。只有在《碧云國(guó)際工社》碧藍(lán)的游泳池旁約請(qǐng)賓客、高尚的會(huì)所里上網(wǎng)聊天、草綠色的網(wǎng)球場(chǎng)內(nèi)揮灑球技，才能讓我捕捉到真正的時(shí)尚氣息。正文：有超過一百個(gè)人夸贊過我的能力，但只有兩三個(gè)人佩服我的努力。副標(biāo)題：關(guān)注現(xiàn)在，不如投資未來！正文：隨著碧云國(guó)際工社周邊世界五百強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，一個(gè)超大型的國(guó)際社區(qū)正在浦東金橋悄然崛起。例如：《碧云國(guó)際工社》的全星級(jí)酒店式服務(wù)管理。如下例：投資客系列： 新資本論廣告1主標(biāo)題：《新資本論》第一章—— 當(dāng)一個(gè)投資地點(diǎn)已為世界所矚目時(shí)，決斷是第一法則。該字同時(shí)也體現(xiàn)了住宅的智能化功能和適于辦公的特性。這個(gè)詞匯與菁英結(jié)合，便構(gòu)創(chuàng)了一個(gè)“菁英工作聚集地”的概念?！疤祢湣睂⑦@種優(yōu)越、身份感表露無疑。“工社”意為“工作社區(qū)”，將工作和生活合為一體，具備商務(wù)氛圍，又不失生活氣息，與其購買目的基本相契合。 廣告策略廣告思路：應(yīng)對(duì)推廣思路，制定有效的廣告策略和正確的媒體策略，布局周詳?shù)膹V告計(jì)劃，創(chuàng)造高知名度，進(jìn)而創(chuàng)造高價(jià)值，圓滿達(dá)到營(yíng)銷目標(biāo)。但在價(jià)格仍是絕大多數(shù)消費(fèi)者購房第一考慮因素時(shí)，價(jià)格的任何變動(dòng)都將給銷售帶來極大的影響，目標(biāo)是既能為發(fā)展商賺來預(yù)期的利潤(rùn)，又不影響銷售甚至能推動(dòng)銷售。低開高走是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要價(jià)格策略，為大多數(shù)樓盤所采用。依據(jù)上述辦法得出結(jié)論，本項(xiàng)目銷售均價(jià)為7800元/平方米。具體而言：一、關(guān)于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格形成體系（含裝修費(fèi)用）研究?jī)r(jià)格研判思路u 市場(chǎng)比較法推算單位租金u 租金還原法推算單價(jià)u 運(yùn)用單位租金、單價(jià)的關(guān)系，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)行情判斷價(jià)格實(shí)現(xiàn)的可能性。 階段主要工作：1）、廣告與銷售并進(jìn)2）、分銷與本地銷售并進(jìn)廣告支持：圍繞房產(chǎn)交付公關(guān)活動(dòng)與已購住戶口碑做廣告宣傳清盤階段階段時(shí)間：2005年6月階段目標(biāo)：剩余物業(yè)的最后推出廣告與推廣策略：答謝與最后機(jī)會(huì)階段主要工作1）、前期掌握但未成交客戶再聯(lián)絡(luò)、接洽2）、廣告與SP答謝活動(dòng)3）、售樓處、現(xiàn)場(chǎng)接待、營(yíng)銷監(jiān)控、問題解決4）、客戶維系與售后服務(wù)目標(biāo)效果推出量銷售預(yù)計(jì)時(shí)間引導(dǎo)試銷階段B1樓276套220套04/7—04/9外地推銷與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段B1樓余房 56套B2樓90% 204套A樓推量90% 313套450套04/10—05/1沖刺階段273套250套05/3—05/5清盤階段23套 23套05/6總計(jì)943套04/5—05/6 價(jià)格策略前言無論是以攫取高額利潤(rùn)還是以快速回籠資金為主要目標(biāo)，在為樓盤確定價(jià)格時(shí)通常需考慮三個(gè)因素：一是成本——地價(jià)、建安成本、稅收及其他費(fèi)用的總和。階段時(shí)間：2004年10月—2005年1月階段推盤量：B1樓余房、B2樓204套、A樓中50% 230套。如果該階段的目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于項(xiàng)目有良好的投資熱情，將加大此類群體的銷售，減少溫浙分銷，從而節(jié)約銷售周期和銷售難度。其中第八條規(guī)定：凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。房子掌握在手中，就能控制價(jià)格。本項(xiàng)目包租時(shí)間建議在3—5年，收益率在8%左右。包租有兩種方式，一種是開發(fā)商通過成立一家新公司做包租，另外一種是開發(fā)商與另外的包租公司合作，將包租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，并付給一定比例的費(fèi)用，也是規(guī)避的一種方式，這中間還涉及到包租公司的擔(dān)保公司，向購房者保證租金的支付。注：國(guó)外著名酒店管理公司參與項(xiàng)目需要評(píng)估，本項(xiàng)目是否能夠通過酒店管理公司評(píng)估，因沒有評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不能判斷。豪生將通過專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務(wù)的同時(shí)，最大可能地節(jié)約酒店的運(yùn)營(yíng)成本，為業(yè)主帶來更可靠的長(zhǎng)期收益。再如大眾河濱（星光名門）是由大眾河濱酒店管理有限公司進(jìn)行管理的。酒店管理公司相對(duì)物業(yè)管理，擁有充足的租房客源。本項(xiàng)目將把A樓作為該類型消費(fèi)群體的主推方向。另外一種是純辦公。u 大于銀行利率的投資回報(bào)，資金能夠通過某種相對(duì)比較安全方式保值并增值。u 短期內(nèi)追求最大收益，并承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。（二）目標(biāo)客戶細(xì)分投資客投資客可以分為兩類，一種是通過大量集中購房推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益；另外一種是通過長(zhǎng)期租賃，以租金和土地自然增值形式來獲取一定收益。5）、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場(chǎng)所6）、金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體根據(jù)我司實(shí)際操作各個(gè)小戶型項(xiàng)目和對(duì)目前市場(chǎng)供應(yīng)的小戶型產(chǎn)品的研究，結(jié)合上海整體目標(biāo)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與本項(xiàng)目特征，本項(xiàng)目消費(fèi)主體定位為投資客為主，自用客為輔。最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而且租價(jià)更合理。再則，碧云中惠項(xiàng)目在重新開工前將功能變更：以產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為主，配以適量公寓式辦公樓的功能要求，從項(xiàng)目本身來說可以定位為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店。本案就提供這樣的地方，本案就利用這些來獲取利潤(rùn)，本案就通過這些給購房者良好的投資回報(bào)率。按照這條線索，剖析這三種營(yíng)銷主題，會(huì)發(fā)現(xiàn)三種營(yíng)銷主題全部是圍繞一個(gè)概念來操作，就是給消費(fèi)者信心，投資本項(xiàng)目必定有高額回報(bào)。嘗試新的投資渠道，銀行存款搖身一變成為國(guó)債、基金、信托等儲(chǔ)蓄替代品。近10年來，我國(guó)金融業(yè)發(fā)生了前所未有的變化，特別是證券市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展尤為迅速。但是在預(yù)售中不可以提出“帶租約銷售”，也不能說是售后包租，因?yàn)檫`反法律規(guī)定。規(guī)劃與戶型復(fù)雜對(duì)策規(guī)劃的問題，在銷售控制中建議首推B1，其次再推B2與A。而對(duì)于自用客來說，基本上圍繞在金橋工作的青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員范圍內(nèi)。20萬對(duì)于投資客相對(duì)來說比較容易處理，但是對(duì)于自用客來說，將產(chǎn)生較大的抗性。在周邊基本上沒有類似大型超市、商場(chǎng)、休閑娛樂場(chǎng)所的生活配套設(shè)施。 優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目首推優(yōu)勢(shì)在于其位置，位于浦東金橋開發(fā)區(qū)中心地帶，屬于上海的經(jīng)濟(jì)密集區(qū)域，周邊中外企業(yè)云集，大公司與品牌企業(yè)比比皆是，諸如通用、日立、莊臣、上海貝爾、西門子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，區(qū)域內(nèi)存在大量高收入青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員，此類群體消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)欲望高。項(xiàng)目于1994年動(dòng)工，后因?yàn)榉N種原因中斷，最近重新啟動(dòng)，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變更功能要求為：以產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為主，配以適量公寓式辦公樓的功能要求。雖然沒有軌道交通，但是具有一定的輻射能力。其次B1樓戶型有問題，按照項(xiàng)目介紹中描述，B1樓戶型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米，大面積戶型，%。雖然本項(xiàng)目與之定位錯(cuò)位，但是作為成熟的大型社區(qū)，與金橋開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，并且金橋項(xiàng)目潛在的購買（使用）群體——青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員對(duì)于生活品質(zhì)要求相對(duì)比較高，因此對(duì)于本項(xiàng)目具有一定威脅。而這些措施的引入應(yīng)該更多的從方便、實(shí)用角度出發(fā)。不過在首付二成后，開發(fā)商三年免息墊付另二成，業(yè)主在三年內(nèi)把墊付二成還給開發(fā)商。它意味著你將100000元存進(jìn)銀行，1年后它的實(shí)際價(jià)值變成了98384元，1616元就白白地“蒸發(fā)”了。面對(duì)通脹壓力增大的預(yù)期，將錢放在銀行里已不合時(shí)宜。近幾年來，國(guó)家每次公開向社會(huì)發(fā)售國(guó)債，都會(huì)看到老百姓排長(zhǎng)隊(duì)爭(zhēng)購的情景。強(qiáng)化購房者信心，用安全而高額的投資回報(bào)刺激本案消費(fèi)群體。作為本項(xiàng)目的推廣主題應(yīng)該如何制作，思路同樣是圍繞如何給購房的消費(fèi)者強(qiáng)大的投資信心。作為定位一個(gè)市場(chǎng)的基本要素，本身的地理位置與客觀存在的一些條件市場(chǎng)發(fā)展的需求以及消費(fèi)者所能提供的支持，三者構(gòu)成了一個(gè)定位最為關(guān)鍵的三要素，下面從這三個(gè)方面來論證上述定位碧云中惠項(xiàng)目位于金橋加工開發(fā)區(qū)，其周邊都是世界500強(qiáng)級(jí)別的企業(yè)，存在大量高收入青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員，此類群體消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)欲望高。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。本項(xiàng)目采用投資B型與休閑C型相結(jié)合，分別針對(duì)不同的消費(fèi)者將三棟樓分別采用不用的方式。u 從收入結(jié)構(gòu)分析：月收入8000元以上約占80%；月收入40008000元估計(jì)約占20%。（1）客戶構(gòu)成：u 溫浙地區(qū)投資客為主（2）消費(fèi)心理：u 所購買房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)大幅度提升。（1）客戶構(gòu)成：u 本市及海外投資客（臺(tái)灣、香港居多，日本、新加坡等）（2）消費(fèi)心理：u 享受退稅優(yōu)惠，目前按揭30年，正常的租金還款額。針對(duì)碧云中惠項(xiàng)目，該類消費(fèi)者可以分為四種。其次外地企業(yè)設(shè)置于上海的辦事處或分公司由于長(zhǎng)期有人在上海留守或者常來上海出差、參加展會(huì)等等。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店“亦住亦商”，采用物業(yè)管理公司會(huì)存在很多問題。第一種開發(fā)商自己建立酒店管理公司進(jìn)行管理。第二種選擇是引進(jìn)酒店管理公司提供管理服務(wù)。所以，引入專業(yè)的酒店管理公司將是本項(xiàng)目是否能夠提供給投資客一個(gè)良好回報(bào)預(yù)期的關(guān)鍵。其出臺(tái)的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防止哄抬樓價(jià)。因此該項(xiàng)目包租建議采用“莫奈印象”模式。其中包括基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)。因此先推B1，可以迅速制造人氣，回籠資金，再推B2與A樓。該階段的消費(fèi)群體是針對(duì)通過長(zhǎng)期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益投資客與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)自用客消費(fèi)群體采用“酒店管理公司競(jìng)標(biāo)”或者類似活動(dòng)，目的在于從開始就確立起本案具有良好的投資收益形象。進(jìn)入外地推銷與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段。除“五一”前后，該階段廣告密度明顯降低，利用已購買住戶的口碑和房產(chǎn)已經(jīng)交付使用的公關(guān)活動(dòng)宣傳吸引人氣。所以本項(xiàng)目采用消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)方式計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格。而根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)是以整盤概念為基礎(chǔ)的，而整盤概念是由地段概念、周邊配套、內(nèi)配套、交通、景觀規(guī)劃、市場(chǎng)形象（包括工程形象和品牌形象）、內(nèi)部裝修等七大個(gè)性化要素所綜合構(gòu)成的，因此將以上個(gè)別要素分別參照、對(duì)比所制定推算的價(jià)格是比較符合市場(chǎng)的。90年代中期，部分外商投資的采用房產(chǎn)外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷的方式迅速降價(jià)，獲取了較好的利潤(rùn)。建議價(jià)格調(diào)控空間在一年平均收益水平（8%—10%左右，即600—800元）。 銷量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三位一體，緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。5）、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場(chǎng)所6）、金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體案名本案與碧云國(guó)際社區(qū)為鄰，為盡力突顯這一優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)本案的檔次感，建議案名中應(yīng)出現(xiàn)“碧云”二字，案名也應(yīng)盡量具國(guó)際氣息。2）此案名具舶來色彩，較國(guó)際化。該群體是未來本案目