【正文】 定量3全星級酒店式服務及配套變量3總想享受更多：甜美的咖啡，激揚的工作，健康的陽光，豐盛的文化……還好，我想到的一切，都能在《碧云國際工社》里實現(xiàn)。只有在《碧云國際工社》碧藍的游泳池旁約請賓客、高尚的會所里上網(wǎng)聊天、草綠色的網(wǎng)球場內揮灑球技，才能讓我捕捉到真正的時尚氣息。正文：有超過一百個人夸贊過我的能力，但只有兩三個人佩服我的努力。副標題：關注現(xiàn)在，不如投資未來！正文：隨著碧云國際工社周邊世界五百強企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，一個超大型的國際社區(qū)正在浦東金橋悄然崛起。例如：《碧云國際工社》的全星級酒店式服務管理。如下例：投資客系列： 新資本論廣告1主標題：《新資本論》第一章—— 當一個投資地點已為世界所矚目時，決斷是第一法則。該字同時也體現(xiàn)了住宅的智能化功能和適于辦公的特性。這個詞匯與菁英結合，便構創(chuàng)了一個“菁英工作聚集地”的概念。“天驕”將這種優(yōu)越、身份感表露無疑?！肮ど纭币鉃椤肮ぷ魃鐓^(qū)”，將工作和生活合為一體，具備商務氛圍，又不失生活氣息，與其購買目的基本相契合。 廣告策略廣告思路：應對推廣思路，制定有效的廣告策略和正確的媒體策略，布局周詳?shù)膹V告計劃，創(chuàng)造高知名度，進而創(chuàng)造高價值，圓滿達到營銷目標。但在價格仍是絕大多數(shù)消費者購房第一考慮因素時，價格的任何變動都將給銷售帶來極大的影響，目標是既能為發(fā)展商賺來預期的利潤，又不影響銷售甚至能推動銷售。低開高走是房地產(chǎn)市場營銷的主要價格策略，為大多數(shù)樓盤所采用。依據(jù)上述辦法得出結論，本項目銷售均價為7800元/平方米。具體而言：一、關于本項目價格形成體系（含裝修費用）研究價格研判思路u 市場比較法推算單位租金u 租金還原法推算單價u 運用單位租金、單價的關系，結合區(qū)域市場行情判斷價格實現(xiàn)的可能性。 階段主要工作：1）、廣告與銷售并進2）、分銷與本地銷售并進廣告支持：圍繞房產(chǎn)交付公關活動與已購住戶口碑做廣告宣傳清盤階段階段時間：2005年6月階段目標：剩余物業(yè)的最后推出廣告與推廣策略：答謝與最后機會階段主要工作1）、前期掌握但未成交客戶再聯(lián)絡、接洽2）、廣告與SP答謝活動3）、售樓處、現(xiàn)場接待、營銷監(jiān)控、問題解決4）、客戶維系與售后服務目標效果推出量銷售預計時間引導試銷階段B1樓276套220套04/7—04/9外地推銷與本地強勢攻擊階段B1樓余房 56套B2樓90% 204套A樓推量90% 313套450套04/10—05/1沖刺階段273套250套05/3—05/5清盤階段23套 23套05/6總計943套04/5—05/6 價格策略前言無論是以攫取高額利潤還是以快速回籠資金為主要目標，在為樓盤確定價格時通常需考慮三個因素：一是成本——地價、建安成本、稅收及其他費用的總和。階段時間：2004年10月—2005年1月階段推盤量：B1樓余房、B2樓204套、A樓中50% 230套。如果該階段的目標消費群體對于項目有良好的投資熱情，將加大此類群體的銷售，減少溫浙分銷，從而節(jié)約銷售周期和銷售難度。其中第八條規(guī)定：凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。房子掌握在手中，就能控制價格。本項目包租時間建議在3—5年，收益率在8%左右。包租有兩種方式，一種是開發(fā)商通過成立一家新公司做包租，另外一種是開發(fā)商與另外的包租公司合作，將包租業(yè)務轉移，并付給一定比例的費用，也是規(guī)避的一種方式，這中間還涉及到包租公司的擔保公司，向購房者保證租金的支付。注：國外著名酒店管理公司參與項目需要評估，本項目是否能夠通過酒店管理公司評估，因沒有評估標準不能判斷。豪生將通過專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務的同時，最大可能地節(jié)約酒店的運營成本，為業(yè)主帶來更可靠的長期收益。再如大眾河濱（星光名門）是由大眾河濱酒店管理有限公司進行管理的。酒店管理公司相對物業(yè)管理，擁有充足的租房客源。本項目將把A樓作為該類型消費群體的主推方向。另外一種是純辦公。u 大于銀行利率的投資回報，資金能夠通過某種相對比較安全方式保值并增值。u 短期內追求最大收益，并承擔一定風險。（二）目標客戶細分投資客投資客可以分為兩類，一種是通過大量集中購房推動房產(chǎn)價格上漲，進行低吸高拋獲取一定收益；另外一種是通過長期租賃，以租金和土地自然增值形式來獲取一定收益。5）、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所6）、金橋開發(fā)區(qū)內，外省市高素質、高學歷在上海無住房青年人才或者具有獨立居住傾向的本市青年群體根據(jù)我司實際操作各個小戶型項目和對目前市場供應的小戶型產(chǎn)品的研究，結合上海整體目標市場的現(xiàn)狀與本項目特征，本項目消費主體定位為投資客為主，自用客為輔。最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而且租價更合理。再則，碧云中惠項目在重新開工前將功能變更：以產(chǎn)權式商務酒店為主，配以適量公寓式辦公樓的功能要求，從項目本身來說可以定位為產(chǎn)權式商務酒店。本案就提供這樣的地方，本案就利用這些來獲取利潤，本案就通過這些給購房者良好的投資回報率。按照這條線索，剖析這三種營銷主題，會發(fā)現(xiàn)三種營銷主題全部是圍繞一個概念來操作，就是給消費者信心，投資本項目必定有高額回報。嘗試新的投資渠道，銀行存款搖身一變成為國債、基金、信托等儲蓄替代品。近10年來，我國金融業(yè)發(fā)生了前所未有的變化，特別是證券市場和保險市場發(fā)展尤為迅速。但是在預售中不可以提出“帶租約銷售”，也不能說是售后包租，因為違反法律規(guī)定。規(guī)劃與戶型復雜對策規(guī)劃的問題，在銷售控制中建議首推B1，其次再推B2與A。而對于自用客來說，基本上圍繞在金橋工作的青年白領與企業(yè)管理層人員范圍內。20萬對于投資客相對來說比較容易處理，但是對于自用客來說，將產(chǎn)生較大的抗性。在周邊基本上沒有類似大型超市、商場、休閑娛樂場所的生活配套設施。 優(yōu)勢本項目首推優(yōu)勢在于其位置，位于浦東金橋開發(fā)區(qū)中心地帶，屬于上海的經(jīng)濟密集區(qū)域，周邊中外企業(yè)云集，大公司與品牌企業(yè)比比皆是，諸如通用、日立、莊臣、上海貝爾、西門子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，區(qū)域內存在大量高收入青年白領與企業(yè)管理層人員，此類群體消費能力強、消費欲望高。項目于1994年動工，后因為種種原因中斷，最近重新啟動，并根據(jù)市場環(huán)境變更功能要求為：以產(chǎn)權式商務酒店為主，配以適量公寓式辦公樓的功能要求。雖然沒有軌道交通，但是具有一定的輻射能力。其次B1樓戶型有問題，按照項目介紹中描述，B1樓戶型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米，大面積戶型，%。雖然本項目與之定位錯位，但是作為成熟的大型社區(qū)，與金橋開發(fā)區(qū)不遠，并且金橋項目潛在的購買（使用）群體——青年白領與企業(yè)管理層人員對于生活品質要求相對比較高，因此對于本項目具有一定威脅。而這些措施的引入應該更多的從方便、實用角度出發(fā)。不過在首付二成后，開發(fā)商三年免息墊付另二成，業(yè)主在三年內把墊付二成還給開發(fā)商。它意味著你將100000元存進銀行，1年后它的實際價值變成了98384元，1616元就白白地“蒸發(fā)”了。面對通脹壓力增大的預期，將錢放在銀行里已不合時宜。近幾年來，國家每次公開向社會發(fā)售國債，都會看到老百姓排長隊爭購的情景。強化購房者信心，用安全而高額的投資回報刺激本案消費群體。作為本項目的推廣主題應該如何制作，思路同樣是圍繞如何給購房的消費者強大的投資信心。作為定位一個市場的基本要素，本身的地理位置與客觀存在的一些條件市場發(fā)展的需求以及消費者所能提供的支持，三者構成了一個定位最為關鍵的三要素，下面從這三個方面來論證上述定位碧云中惠項目位于金橋加工開發(fā)區(qū)，其周邊都是世界500強級別的企業(yè)，存在大量高收入青年白領與企業(yè)管理層人員，此類群體消費能力強、消費欲望高。產(chǎn)權式商務酒店與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質上來說，它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。本項目采用投資B型與休閑C型相結合，分別針對不同的消費者將三棟樓分別采用不用的方式。u 從收入結構分析：月收入8000元以上約占80%；月收入40008000元估計約占20%。（1）客戶構成：u 溫浙地區(qū)投資客為主（2）消費心理：u 所購買房產(chǎn)價格短期內大幅度提升。（1）客戶構成：u 本市及海外投資客（臺灣、香港居多，日本、新加坡等）（2）消費心理：u 享受退稅優(yōu)惠，目前按揭30年，正常的租金還款額。針對碧云中惠項目，該類消費者可以分為四種。其次外地企業(yè)設置于上海的辦事處或分公司由于長期有人在上海留守或者常來上海出差、參加展會等等。產(chǎn)權式商務酒店“亦住亦商”，采用物業(yè)管理公司會存在很多問題。第一種開發(fā)商自己建立酒店管理公司進行管理。第二種選擇是引進酒店管理公司提供管理服務。所以，引入專業(yè)的酒店管理公司將是本項目是否能夠提供給投資客一個良好回報預期的關鍵。其出臺的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防止哄抬樓價。因此該項目包租建議采用“莫奈印象”模式。其中包括基本管理費和獎勵管理費。因此先推B1，可以迅速制造人氣，回籠資金，再推B2與A樓。該階段的消費群體是針對通過長期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益投資客與金橋開發(fā)區(qū)內自用客消費群體采用“酒店管理公司競標”或者類似活動，目的在于從開始就確立起本案具有良好的投資收益形象。進入外地推銷與本地強勢攻擊階段。除“五一”前后，該階段廣告密度明顯降低，利用已購買住戶的口碑和房產(chǎn)已經(jīng)交付使用的公關活動宣傳吸引人氣。所以本項目采用消費者+競爭定價方式計算房產(chǎn)價格。而根據(jù)市場規(guī)律，我們認為房地產(chǎn)項目的均價是以整盤概念為基礎的，而整盤概念是由地段概念、周邊配套、內配套、交通、景觀規(guī)劃、市場形象（包括工程形象和品牌形象）、內部裝修等七大個性化要素所綜合構成的，因此將以上個別要素分別參照、對比所制定推算的價格是比較符合市場的。90年代中期，部分外商投資的采用房產(chǎn)外銷轉內銷的方式迅速降價，獲取了較好的利潤。建議價格調控空間在一年平均收益水平（8%—10%左右，即600—800元）。 銷量控制、價格控制、時間控制三位一體，緊密結合，相互協(xié)調。5）、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所6）、金橋開發(fā)區(qū)內，外省市高素質、高學歷在上海無住房青年人才或者具有獨立居住傾向的本市青年群體案名本案與碧云國際社區(qū)為鄰，為盡力突顯這一優(yōu)勢，體現(xiàn)本案的檔次感，建議案名中應出現(xiàn)“碧云”二字，案名也應盡量具國際氣息。2）此案名具舶來色彩，較國際化。該群體是未來本案目