【正文】 事半功倍。廣告5：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第五定律！—— （舒適工作＋輕松投入＋悠閑生活）X 24小時(shí)＝菁英工社里的新財(cái)智生活正文：我靠！上午傳真機(jī)壞了，還好樓下有商務(wù)中心，終于把合同及時(shí)傳到了那個(gè)美國公司；兩點(diǎn)半隔壁又搬來一個(gè)新房客，好像是什么大企業(yè)里的經(jīng)理，管他是誰，只要給我租金就好！晚上和EMILY在三樓的法式咖啡廳romantic了一下，感覺很不錯(cuò)?，F(xiàn)在，他們和我都選擇在《碧云國際工社》里享受成功的結(jié)果，我想，比我更有能力的人不一定能擁有這樣的美好生活。越來越多的外籍高管和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人將植根于此，進(jìn)而帶來無可限量的浩蕩商機(jī)。廣告4：主標(biāo)題：《新資本論》第四章—— 文化的物化如果做得好，可以讓資本倍增其利。副標(biāo)題：鎖定全球500強(qiáng)菁英聚所！正文：沒有一個(gè)人能斷言什么樣的地產(chǎn)真正值得投資，然而，當(dāng)數(shù)十個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)紛至沓來后，謎底揭曉了。“生活”突出了本案畢竟為房產(chǎn)項(xiàng)目，具有居住和生活功能。同時(shí)也與本案名稱相結(jié)合。碧云領(lǐng)第釋義：“領(lǐng)第”可解釋為“統(tǒng)領(lǐng)門第”。3）硅谷為世界著名信息產(chǎn)業(yè)基地，是財(cái)富和科技的象征。并且在銷售中通過一定的公關(guān)活動(dòng)，贏取消費(fèi)者眼球。建議采用銷售推動(dòng)模式首先是價(jià)格調(diào)整依據(jù)銷售量的變化來操作，避免無原則調(diào)價(jià)導(dǎo)致利潤的損失或者銷售產(chǎn)生抗性，價(jià)格調(diào)整幅度小，漸進(jìn)式地、平穩(wěn)地上揚(yáng)，基本以一百元/平方米價(jià)格調(diào)整。低開高走定價(jià)策略就是隨施工和建筑物的成形不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的策略。價(jià)格控制在房產(chǎn)銷售中比較、常用的是高開低走與低開高走的二種策略高開低走策略這種策略，往往采用的方式是故意將樓盤高開，引發(fā)爭議，并宣傳其優(yōu)勢，從而引起市場的注意，形成眼球效應(yīng)。（一）、市場比較法的運(yùn)用估價(jià)思路：市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析修正從而得出評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格或者是租金。二是競爭——市場供求總量、直接與間接競爭對(duì)手們的價(jià)格情況。階段目標(biāo)：1）、全力促進(jìn)項(xiàng)目銷售2）、B2樓銷售率達(dá)到90%，A樓推出量的90% B1樓銷售結(jié)束 階段主要工作：1）、廣告與SP活動(dòng)2）、售樓處與現(xiàn)場接待住宅全力推出3）、穩(wěn)固金橋開發(fā)區(qū)直銷。直銷的采用可以最大限度的減少銷售成本。因此關(guān)于銷售控制如何操作，擬打算采用分批申請(qǐng)預(yù)售許可，實(shí)現(xiàn)銷售控制。隨著時(shí)間的推移，不斷調(diào)整價(jià)格，并根據(jù)不同時(shí)間段推出不同層次，那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完美的營銷控制過程。包租只是為了給投資客一個(gè)保底收益作用，因此不建議過長，過高。現(xiàn)在市場上還出現(xiàn)一種模式，就是前面所提到的“莫奈印象”。如果該項(xiàng)目不能通過著名酒店管理公司評(píng)估，建議采用開發(fā)商自己組建一家酒店管理公司，并聘請(qǐng)著名酒店管理公司做顧問，提供相關(guān)服務(wù)。作為純投資者的產(chǎn)權(quán)式酒店，用于長期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報(bào)。提供代訂車、船、機(jī)票、代訂報(bào)刊、雜志、室內(nèi)保潔服務(wù)，家政服務(wù)，商務(wù)中心服務(wù)，洗車服務(wù)，代購物品等。具有酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)化酒店管理體系、品牌效應(yīng)、服務(wù)品質(zhì)管理和檢查制度、低成本采購服務(wù)、訂房系統(tǒng)、銷售網(wǎng)絡(luò)和客源分配系統(tǒng)本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群主體是投資客，投資客需要的是投資回報(bào)，項(xiàng)目需要滿足投資客對(duì)于投資回報(bào)的要求。第二類消費(fèi)者—為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所的周邊企業(yè)。（1）客戶構(gòu)成：u 公司產(chǎn)品是與金橋開發(fā)區(qū)跨國企業(yè)相配套，以廣告公司、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司、外地商貿(mào)公司為主，公司規(guī)模不大，以3—4個(gè)人為主。（3）功能配置u 看重知名的專業(yè)型的酒店式物業(yè)管理，這是吸引租客的關(guān)鍵，加上各種方便的代理出租服務(wù)（如包租），是業(yè)主投資回報(bào)的保證。（3）功能配置u 對(duì)此方面要求少。第一類投資客——通過大量集中購房推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益該類投資客是目前政策面所打擊的對(duì)象。小戶型物業(yè)的客戶特征及構(gòu)成當(dāng)前小戶型產(chǎn)品的需求市場主要有以下幾個(gè)特征：（一）、目標(biāo)市場特征 年齡細(xì)分客戶群的年齡跨度約為2545歲間，其中主力客源年齡跨度為3040歲，約占70%；40歲以上估計(jì)約占20%；30歲以下估計(jì)約占10%。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。從產(chǎn)品切入來說，碧云中惠項(xiàng)目采用產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為定位是其最佳切入點(diǎn)。本項(xiàng)目推廣切入點(diǎn)是利用5星級(jí)酒店裝修、配套、包租，本案位置，直指金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大量世界500強(qiáng)跨國企業(yè)為本案房產(chǎn)帶來巨大的商機(jī)，是本項(xiàng)目綿綿不斷的收益來源。以位置作為推廣主題，無非表達(dá)這樣的意思：這么好的位置，你以后租賃收租也可以，等著房子價(jià)格往上漲再賣也可以，怎么樣都讓你有好的回報(bào)。　　中國有10萬億的儲(chǔ)蓄，但是沒有相應(yīng)的投資渠道。但是相對(duì)于百姓儲(chǔ)蓄的增長來說，適銷對(duì)路、安全性、流動(dòng)性和盈利性匹配較好的投資產(chǎn)品明顯不足。這種模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”，可以說開發(fā)商打了一個(gè)擦邊球。利用B1吸引人氣，再推B2與A。所以本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)是抓住金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員。 威脅威脅首先來于其項(xiàng)目東側(cè)的科德電子信息樓，其次是碧云社區(qū)（一個(gè)改善與享受型的社區(qū)）內(nèi)銷售房產(chǎn)。其次由于是中斷過的房產(chǎn)項(xiàng)目（即為爛尾樓），中斷過的項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者所產(chǎn)生的不良印象始終影響到本項(xiàng)目的銷售。其次本項(xiàng)目周邊沒有類似的項(xiàng)目在運(yùn)作，直到碧云社區(qū)內(nèi)才有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，因此是一個(gè)市場空白點(diǎn)。本項(xiàng)目共為3棟樓，其中A樓為28層，BB2為19層，A、B均有2層裙樓。到浦東機(jī)場與虹橋機(jī)場均很方便。尤其是B2樓的采光問題嚴(yán)重。碧云社區(qū)中的房產(chǎn)基本上是改善型與享受型的項(xiàng)目。其次通過項(xiàng)目內(nèi)的裙樓引入一些休閑娛樂措施，增加該房產(chǎn)使用者在物業(yè)的逗留時(shí)間。首付款高對(duì)策開發(fā)公司給業(yè)主辦理的六成十年的按揭貸款。如果以此來對(duì)照當(dāng)前的存款利率，%計(jì)算，考慮20%利息所得稅的因素，%(%%)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)正在從低利率時(shí)代走向負(fù)利率時(shí)代。中國老百姓對(duì)于投資渠道有著太多的等待。推廣切入點(diǎn)本項(xiàng)目推廣切入點(diǎn)是利用5星級(jí)酒店裝修、配套、包租，本案位置，直指金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大量世界500強(qiáng)跨國企業(yè)為本案房產(chǎn)帶來巨大的商機(jī)，是本項(xiàng)目綿綿不斷的收益來源。而投資回報(bào)率作為推廣主題就是最原始的保底的方式來確保投資客的收益。A樓采用休閑C型的概念，BB2樓采用投資B型。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店的概念，始于1994年，意為“公寓式的管理、酒店式的服務(wù)”，實(shí)際為提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，實(shí)際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。投資B型：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《租賃合同》，獲得固定回報(bào)，每年也可以免費(fèi)入住30天；休閑C型：業(yè)主可以隨時(shí)入住，不定時(shí)地將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報(bào)。 從學(xué)歷結(jié)構(gòu)分析：大專與本科以上約占75%；其他約占25%。在項(xiàng)目銷售中，此類群體具有集體購買與大量購買特性，因此仍應(yīng)該作為重要的顧客群體來接觸。從政府不希望房價(jià)下跌，也不希望房價(jià)上漲太快的思路來考慮，該類別的投資客在政策上短期內(nèi)不會(huì)遭受打擊。次銷售圈為項(xiàng)目周邊5—10公里半徑范圍內(nèi)工作、生活的群體，其比例很小，不足20%。針對(duì)本項(xiàng)目，辦公加居住與純辦公購買群體很大程度上應(yīng)該首先考慮到外地企業(yè)設(shè)置于上海的辦事處或分公司，該類型企業(yè)長期與跨國公司進(jìn)行交易，其資金與實(shí)力相對(duì)于本地做后勤支持類的廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司更加雄厚。本項(xiàng)目由“爛尾樓”改造包裝而成，屬于辦公或商住產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)年限只有40年，規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足，使之難以滿足酒店式經(jīng)營管理的需要。本項(xiàng)目如何選擇酒店管理公司？ 第一種選擇是開發(fā)商自己建立酒店管理公司進(jìn)行管理，第二種選擇是引進(jìn)酒店管理公司提供管理服務(wù)。因此收益是否真的有保證很難確定。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商會(huì)不會(huì)像做住宅那樣，等房子賣完便撒手不管等問題，這才是讓投資者們最操心的；況且，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成功案例不多的事實(shí)，也使得更多的投資者躊躇再三?，F(xiàn)在由于政策原因，據(jù)建設(shè)部2001年6月1日起施行《商品房銷售管理辦法》，明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。業(yè)主獲得穩(wěn)定的收益，開發(fā)公司承租風(fēng)險(xiǎn)通過著名的酒店管理公司有效降低。按照一般慣例，酒店管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)。在B1與B2，B1樓的體量比較大，位置相對(duì)比較好，容易銷售。引導(dǎo)試銷階段本階段通過大型公關(guān)活動(dòng)來吸引眼球，將采用“酒店管理公司競標(biāo)”或者類似活動(dòng)拉開銷售帷幕，掀起銷售第一波。4）、初步建立溫浙分銷渠道廣告支持：圍繞公關(guān)活動(dòng)做宣傳 外地推銷與本地強(qiáng)勢攻擊階段引導(dǎo)試銷階段結(jié)束后，根據(jù)引導(dǎo)試銷階段反饋信息對(duì)于后期策劃做修正，并結(jié)合溫浙分銷渠道的建立。該階段銷售將利用“五一”長假完成最后的銷售。本項(xiàng)目是爛尾樓，建造時(shí)間比較長，成本計(jì)算比較難，并且我公司是房產(chǎn)代理公司，所以用成本+競爭方式來計(jì)算房產(chǎn)銷售價(jià)格誤差比較大，并且與市場相脫節(jié)。樣本樓盤：碧云鉆石酒店公寓、金橋酒店公寓、盈標(biāo)花園、鳳凰酒店公寓修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素4方面，但在樣本選取過程中我們充分考慮了交易情況、區(qū)域因素和時(shí)間因素，故這3項(xiàng)因素的修正意義不大，在這里就簡略地認(rèn)為相同?？傮w而言，這種策略很難以操作。所以開盤價(jià)與階段最高價(jià)空間保持在一個(gè)比較低的水平。銷售價(jià)格控制基本如上所述。廣告對(duì)象：與營銷目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)相吻合，即：1）、通過長期租賃，以租金形式與土地自然增值獲取收益投資客2）、通過房產(chǎn)價(jià)格上漲，進(jìn)行低吸高拋獲取一定收益投資客3）、與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司4）、為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所的周邊企業(yè)。信格海文（Single Heaven）釋義：1) Single Heaven意為“單身天堂”，本案主打小戶型，“單身”這一定位點(diǎn)明本案的居住群體特征?！拜肌弊直旧砗小叭A彩”之意，更能彰顯此類群體的卓越不凡?！柏?cái)”字體現(xiàn)了本案的投資價(jià)值。綜上所述。有了《碧云國際工社》作參照才發(fā)現(xiàn)，選準(zhǔn)一個(gè)正確的投資區(qū)間就行了。醇厚的文化積淀能賦予尋常物體不菲的內(nèi)涵和價(jià)值。輕松辦公，無往不利！廣告3主標(biāo)題：時(shí)尚辦公鏡頭3副標(biāo)題：趙總，簽完合同去樓下打壁球！《碧云國際工社》不僅是一個(gè)理想的辦公場所，更兼?zhèn)淞送晟频呐涮自O(shè)施，華貴大堂尊顯企業(yè)不凡實(shí)力，全星級(jí)酒店式服務(wù)讓您的業(yè)務(wù)在舉手投足間輕松達(dá)成。刺激的工作讓我血脈賁張，閑逸的生活更叫我神往。廣告7：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第七定律！—— 生活的變量，因某些定量而凸顯其個(gè)性價(jià)值。三、 銷售與費(fèi)用預(yù)測