【正文】 廣告7：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第七定律！—— 生活的變量，因某些定量而凸顯其個(gè)性?xún)r(jià)值。輕松辦公，無(wú)往不利！廣告3主標(biāo)題：時(shí)尚辦公鏡頭3副標(biāo)題：趙總，簽完合同去樓下打壁球！《碧云國(guó)際工社》不僅是一個(gè)理想的辦公場(chǎng)所，更兼?zhèn)淞送晟频呐涮自O(shè)施，華貴大堂尊顯企業(yè)不凡實(shí)力，全星級(jí)酒店式服務(wù)讓您的業(yè)務(wù)在舉手投足間輕松達(dá)成。有了《碧云國(guó)際工社》作參照才發(fā)現(xiàn)，選準(zhǔn)一個(gè)正確的投資區(qū)間就行了?！柏?cái)”字體現(xiàn)了本案的投資價(jià)值。信格海文（Single Heaven）釋義：1) Single Heaven意為“單身天堂”，本案主打小戶(hù)型，“單身”這一定位點(diǎn)明本案的居住群體特征。銷(xiāo)售價(jià)格控制基本如上所述?？傮w而言，這種策略很難以操作。本項(xiàng)目是爛尾樓，建造時(shí)間比較長(zhǎng)，成本計(jì)算比較難，并且我公司是房產(chǎn)代理公司，所以用成本+競(jìng)爭(zhēng)方式來(lái)計(jì)算房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格誤差比較大，并且與市場(chǎng)相脫節(jié)。4）、初步建立溫浙分銷(xiāo)渠道廣告支持：圍繞公關(guān)活動(dòng)做宣傳 外地推銷(xiāo)與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段引導(dǎo)試銷(xiāo)階段結(jié)束后，根據(jù)引導(dǎo)試銷(xiāo)階段反饋信息對(duì)于后期策劃做修正，并結(jié)合溫浙分銷(xiāo)渠道的建立。在B1與B2，B1樓的體量比較大，位置相對(duì)比較好，容易銷(xiāo)售。業(yè)主獲得穩(wěn)定的收益，開(kāi)發(fā)公司承租風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)著名的酒店管理公司有效降低。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)像做住宅那樣，等房子賣(mài)完便撒手不管等問(wèn)題，這才是讓投資者們最操心的；況且，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)成功案例不多的事實(shí)，也使得更多的投資者躊躇再三。本項(xiàng)目如何選擇酒店管理公司？ 第一種選擇是開(kāi)發(fā)商自己建立酒店管理公司進(jìn)行管理，第二種選擇是引進(jìn)酒店管理公司提供管理服務(wù)。針對(duì)本項(xiàng)目，辦公加居住與純辦公購(gòu)買(mǎi)群體很大程度上應(yīng)該首先考慮到外地企業(yè)設(shè)置于上海的辦事處或分公司，該類(lèi)型企業(yè)長(zhǎng)期與跨國(guó)公司進(jìn)行交易，其資金與實(shí)力相對(duì)于本地做后勤支持類(lèi)的廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司更加雄厚。從政府不希望房?jī)r(jià)下跌，也不希望房?jī)r(jià)上漲太快的思路來(lái)考慮，該類(lèi)別的投資客在政策上短期內(nèi)不會(huì)遭受打擊。 從學(xué)歷結(jié)構(gòu)分析：大專(zhuān)與本科以上約占75%；其他約占25%。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店的概念，始于1994年，意為“公寓式的管理、酒店式的服務(wù)”，實(shí)際為提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，實(shí)際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。而投資回報(bào)率作為推廣主題就是最原始的保底的方式來(lái)確保投資客的收益。中國(guó)老百姓對(duì)于投資渠道有著太多的等待。如果以此來(lái)對(duì)照當(dāng)前的存款利率，%計(jì)算，考慮20%利息所得稅的因素，%(%%)。其次通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的裙樓引入一些休閑娛樂(lè)措施，增加該房產(chǎn)使用者在物業(yè)的逗留時(shí)間。尤其是B2樓的采光問(wèn)題嚴(yán)重。本項(xiàng)目共為3棟樓，其中A樓為28層，BB2為19層，A、B均有2層裙樓。其次由于是中斷過(guò)的房產(chǎn)項(xiàng)目（即為爛尾樓），中斷過(guò)的項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者所產(chǎn)生的不良印象始終影響到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。所以本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)是抓住金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員。這種模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商打了一個(gè)擦邊球。但是相對(duì)于百姓儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，適銷(xiāo)對(duì)路、安全性、流動(dòng)性和盈利性匹配較好的投資產(chǎn)品明顯不足。以位置作為推廣主題，無(wú)非表達(dá)這樣的意思：這么好的位置，你以后租賃收租也可以，等著房子價(jià)格往上漲再賣(mài)也可以，怎么樣都讓你有好的回報(bào)。從產(chǎn)品切入來(lái)說(shuō)，碧云中惠項(xiàng)目采用產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為定位是其最佳切入點(diǎn)。小戶(hù)型物業(yè)的客戶(hù)特征及構(gòu)成當(dāng)前小戶(hù)型產(chǎn)品的需求市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)特征：（一）、目標(biāo)市場(chǎng)特征 年齡細(xì)分客戶(hù)群的年齡跨度約為2545歲間，其中主力客源年齡跨度為3040歲，約占70%；40歲以上估計(jì)約占20%；30歲以下估計(jì)約占10%。（3）功能配置u 對(duì)此方面要求少。（1）客戶(hù)構(gòu)成：u 公司產(chǎn)品是與金橋開(kāi)發(fā)區(qū)跨國(guó)企業(yè)相配套，以廣告公司、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司、外地商貿(mào)公司為主，公司規(guī)模不大，以3—4個(gè)人為主。具有酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)化酒店管理體系、品牌效應(yīng)、服務(wù)品質(zhì)管理和檢查制度、低成本采購(gòu)服務(wù)、訂房系統(tǒng)、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和客源分配系統(tǒng)本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群主體是投資客，投資客需要的是投資回報(bào)，項(xiàng)目需要滿(mǎn)足投資客對(duì)于投資回報(bào)的要求。作為純投資者的產(chǎn)權(quán)式酒店，用于長(zhǎng)期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報(bào)。現(xiàn)在市場(chǎng)上還出現(xiàn)一種模式，就是前面所提到的“莫奈印象”。隨著時(shí)間的推移，不斷調(diào)整價(jià)格，并根據(jù)不同時(shí)間段推出不同層次，那么整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷(xiāo)控制過(guò)程。直銷(xiāo)的采用可以最大限度的減少銷(xiāo)售成本。二是競(jìng)爭(zhēng)——市場(chǎng)供求總量、直接與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們的價(jià)格情況。價(jià)格控制在房產(chǎn)銷(xiāo)售中比較、常用的是高開(kāi)低走與低開(kāi)高走的二種策略高開(kāi)低走策略這種策略，往往采用的方式是故意將樓盤(pán)高開(kāi)，引發(fā)爭(zhēng)議，并宣傳其優(yōu)勢(shì)，從而引起市場(chǎng)的注意，形成眼球效應(yīng)。建議采用銷(xiāo)售推動(dòng)模式首先是價(jià)格調(diào)整依據(jù)銷(xiāo)售量的變化來(lái)操作，避免無(wú)原則調(diào)價(jià)導(dǎo)致利潤(rùn)的損失或者銷(xiāo)售產(chǎn)生抗性，價(jià)格調(diào)整幅度小，漸進(jìn)式地、平穩(wěn)地上揚(yáng)，基本以一百元/平方米價(jià)格調(diào)整。3）硅谷為世界著名信息產(chǎn)業(yè)基地，是財(cái)富和科技的象征。同時(shí)也與本案名稱(chēng)相結(jié)合。副標(biāo)題：鎖定全球500強(qiáng)菁英聚所！正文：沒(méi)有一個(gè)人能斷言什么樣的地產(chǎn)真正值得投資，然而，當(dāng)數(shù)十個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)紛至沓來(lái)后，謎底揭曉了。越來(lái)越多的外籍高管和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人將植根于此，進(jìn)而帶來(lái)無(wú)可限量的浩蕩商機(jī)。廣告5：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第五定律！—— （舒適工作＋輕松投入＋悠閑生活）X 24小時(shí)＝菁英工社里的新財(cái)智生活正文：我靠！上午傳真機(jī)壞了，還好樓下有商務(wù)中心，終于把合同及時(shí)傳到了那個(gè)美國(guó)公司；兩點(diǎn)半隔壁又搬來(lái)一個(gè)新房客，好像是什么大企業(yè)里的經(jīng)理，管他是誰(shuí)，只要給我租金就好！晚上和EMILY在三樓的法式咖啡廳romantic了一下，感覺(jué)很不錯(cuò)。我要做的，只是和身邊的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)一起奔跑！定量2 全產(chǎn)權(quán)精裝修小戶(hù)型變量2不管它是工作室也好、畫(huà)室也好、會(huì)客廳也好、棋牌社也好……總之，在《碧云國(guó)際工社》里，我有了自己的裝修房，一切都已盡善盡美，下一步就是，想干什么就干什么。廣告2：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第二定律 —— 生活質(zhì)量的提升速度與自我努力成正比，與自我能力不構(gòu)成直接比例關(guān)系。正文：真正的無(wú)形資產(chǎn)不是虛無(wú)的概念，它雖然不具備獨(dú)立的實(shí)體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有時(shí)候，這才是致勝的關(guān)鍵。他們對(duì)事務(wù)有敏銳的觀察力和判斷力、能很快掌握常人難以理解的知識(shí)，并將之賦予有效實(shí)施，從而在工作和生活中表現(xiàn)出異乎尋常的超凡能力。碧云天驕釋義：本案主要面對(duì)之購(gòu)買(mǎi)群體為企業(yè)中高層人士，他們無(wú)論在事業(yè)成就或個(gè)人素養(yǎng)方面均有優(yōu)人之處。隨著時(shí)間的推移，不斷調(diào)整價(jià)格，并根據(jù)不同時(shí)間段推出不同層次，那么整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷(xiāo)控制過(guò)程。對(duì)于本項(xiàng)目建議采用低開(kāi)高走策略。消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)策略的決策流程是：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供的物業(yè)與價(jià)格如何→調(diào)查本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)差異化，調(diào)整各項(xiàng)價(jià)格變數(shù)后消費(fèi)者將愿意以何種價(jià)格接受何種物業(yè)→本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型、如何營(yíng)銷(xiāo)能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)→本樓盤(pán)最終具體價(jià)格。并利用第一階段銷(xiāo)售所造成良好口碑，切入與金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司的消費(fèi)群體以及其他幾類(lèi)消費(fèi)群體。注：《上海市商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》已經(jīng)出臺(tái)，于2004年3月30日施行。包租時(shí)間一般在3—4年，也有10年包租。這樣一方面能夠取信于市場(chǎng)，使投資回報(bào)有良好預(yù)期，加大投資客購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)信心，提高項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)的優(yōu)勢(shì)，另一方面能夠保證項(xiàng)目以后經(jīng)營(yíng)管理的成功，降低其他方面如包租等的風(fēng)險(xiǎn)。有中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)、票務(wù)服務(wù)、DDD電話(huà)、IDD電話(huà)、洗衣服務(wù)、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、商場(chǎng)、理發(fā)美容室、健身室、出租車(chē)等服務(wù)。所以其更有可能購(gòu)買(mǎi)本案之產(chǎn)品，而購(gòu)買(mǎi)體量相對(duì)較大。u 有穩(wěn)定的投資收益，但主要利潤(rùn)來(lái)源于上海地價(jià)升值。 客戶(hù)需求特點(diǎn)分析隨著改革開(kāi)放的進(jìn)一步深入，上海已發(fā)展成為國(guó)際化金融、貿(mào)易、文化的中心城市，特別是加入了WTO，又吸引了一批高層次人才，因此而形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入、具有全新生活理念、有較強(qiáng)消費(fèi)能力的中、青年群體，他們需要一個(gè)獨(dú)立、自由、高檔的生活空間，而且在對(duì)產(chǎn)品的功能配置上普遍存在較高的要求。它能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶?zhuān)業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時(shí)送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。這些公司牽涉到眾多與之有商務(wù)往來(lái)公司，他們需要在金橋開(kāi)發(fā)區(qū)住、需要在金橋開(kāi)發(fā)區(qū)辦公，需要高檔次酒店、但也需要節(jié)約成本。但是長(zhǎng)期沉淀在銀行里“大象屁股推不動(dòng)”的居民儲(chǔ)蓄，今年開(kāi)始，自己慢慢往外“跑”了——老百姓已開(kāi)始懂得在不同市場(chǎng)尋找財(cái)富機(jī)遇。40年使用權(quán)限對(duì)策在項(xiàng)目推廣中，利用收益率的計(jì)算使購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)識(shí)到40年的投資整體回報(bào)率相對(duì)于銀行儲(chǔ)蓄利益率已經(jīng)處于一個(gè)比較高的水平。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題如果確認(rèn)存在，必須考慮不均衡戶(hù)型將導(dǎo)致產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)者定位的錯(cuò)亂，導(dǎo)致銷(xiāo)售推廣的復(fù)雜而引發(fā)銷(xiāo)售成本提高， 而該物業(yè)的性質(zhì)為商業(yè)用地，因此在銷(xiāo)售中首付款必須在40%以上，以本項(xiàng)目平均面積為63平方米，如果均價(jià)為8000元，首付款基本上在20萬(wàn)以上。設(shè)計(jì)停車(chē)位為258個(gè)，發(fā)展商將預(yù)留A樓2628F，樓層A樓B1樓B2樓合計(jì)地下一層1901629781981F1812158576986522F19012585標(biāo)準(zhǔn)層1148（321F）1274（316F）721（316F）631001100（2228F）1205（1719F）681（1719F）屋頂設(shè)備層26219072524總套數(shù)5232762041003共三層，總計(jì)3300平方米，因此可以銷(xiāo)售943套，面積59800平方米。第四，本項(xiàng)目銷(xiāo)售面積屬于中等樓盤(pán)，一千戶(hù)左右的樓盤(pán)基本上可以形成一個(gè)小型社區(qū)，在銷(xiāo)售中營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用也相對(duì)寬松。 機(jī)會(huì)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最大的機(jī)會(huì)是抓住金橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員，無(wú)論是考慮到投資還是自用，此類(lèi)群體都是本項(xiàng)目的要把握好的群體。本項(xiàng)目未來(lái)將引入酒店管理公司，將有一定穩(wěn)定收益。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，需要拓寬理財(cái)思路，選擇最適合自己的理財(cái)計(jì)劃，讓“錢(qián)生錢(qián)”。目前上海小戶(hù)型樓盤(pán)銷(xiāo)售的推廣主題，往往圍繞三個(gè)方面：首先是位置；其次是裝修檔次，再則是投資回報(bào)率。而與世界500強(qiáng)企業(yè)有商務(wù)聯(lián)系企業(yè)，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)需要酒店服務(wù)，作為其差旅、辦公之場(chǎng)所，因此該地段消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店有需求。A樓采用休閑C型的概念， B2樓采用投資B型。u 5