【正文】 0萬的總價(jià)能輕松接受。1）、與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司2）、為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所的周邊企業(yè)。同時(shí)，該類產(chǎn)品如果物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力也無法為小業(yè)主提供租賃客源和酒店式服務(wù)。如上海綠地集團(tuán)引進(jìn)國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)——豪生集團(tuán)接管綠地集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)式酒店“莫奈印象”，豪生集團(tuán)使用獨(dú)有的服務(wù)品質(zhì)、管理體制和檢查制度，專門設(shè)立了７２門酒店管理循環(huán)課程對(duì)酒店員工進(jìn)行崗位專業(yè)培訓(xùn)。但是規(guī)定并沒有影響到它在上海的流行。標(biāo)準(zhǔn)為：基本管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為總營(yíng)業(yè)額的2%；獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為毛利額的3%根據(jù)這種方式測(cè)算，基本上可以控制在5元/平方米*月。而直銷的采用，目的在于三個(gè)方面：直接接觸項(xiàng)目消費(fèi)者與使用者，了解該類群體對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度；其次本項(xiàng)目自用型消費(fèi)群體基本處于項(xiàng)目周邊3—5公里范圍內(nèi)，區(qū)域不大，有直銷可能；其次節(jié)約銷售費(fèi)用。從而達(dá)到銷售目的。公式運(yùn)用——常規(guī)： 待估單位租金=實(shí)例單位租金（交易情況修正日期修正區(qū)域因素個(gè)別因素修正）調(diào)整：待估單位租金=實(shí)例單位租金個(gè)別因素修正價(jià)格估算59 / 59個(gè)別因素修正樓盤比價(jià)表要素碧云鉆石酒店公寓金橋酒店公寓盈標(biāo)花園鳳凰酒店公寓地段概念+15+13+12+13周邊配套+10+8+10+10內(nèi)配套+521+2景觀規(guī)劃+4+0+0+4交通+1+1+0+1市場(chǎng)形象+5+4+4+4內(nèi)部裝修+031+0綜合系數(shù)+40+21+24+34修正系數(shù)140121124134修正值：碧云鉆石酒店公寓金橋酒店公寓盈標(biāo)花園鳳凰酒店公寓① 單位租金② 個(gè)別因素修正100/140100/121100/124100/134③價(jià)格（③=①*②）比準(zhǔn)單位租金=（+++）/4=㎡/天（二）租金還原法本案能運(yùn)用收益還原法的前提條件是：由于地塊相近樓盤的租賃情況較好，周邊的碧云鉆石酒店公寓、金橋酒店公寓、盈標(biāo)花園、鳳凰酒店公寓均以租賃形式作為發(fā)展商的獲利途徑且租賃形式看好，因此我們初步能判斷本案在未來有實(shí)現(xiàn)收益的可能。如此開盤價(jià)格基本上定位于7500元/平方米左右，最高價(jià)格為8100元/平方米。主推薦案名碧云國(guó)際工社 / 碧云硅谷工社釋義：1）本案周邊為眾多世界知名企業(yè)，加之與碧云國(guó)際社區(qū)為鄰，“國(guó)際”將本案定位拔高。“工社”兩字取自社會(huì)歷史詞匯“公社”，原意是指社會(huì)成員共同生產(chǎn)、共同消費(fèi)的社會(huì)結(jié)合形式。各系列廣告主題各個(gè)系列的廣告主題主要是圍繞不同的目標(biāo)消費(fèi)群體訴求。資本的上行空間，就這樣被無形地?cái)U(kuò)張了。廣告4：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第四定律！—— 裝修可以呈現(xiàn)一個(gè)人的思想高度，而時(shí)尚則需要更多合力。 從平面（NP、DM、樓書）、到立體（售樓中心、POP、SP）；從區(qū)域造勢(shì)（現(xiàn)場(chǎng)橫幅、引導(dǎo)旗等）、到全市與外地的廣告攻略（NP、DM等），達(dá)成全方位的知名度。廣告3：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第三定律！—— 享受生活與成就事業(yè)是一對(duì)相互依存的力，它們的大小相等，方向相同，并且互為吸引。副標(biāo)題：裝修，因文化的存在而價(jià)值不菲。因?yàn)楸緲潜P最終是給人居住的，而居住的實(shí)質(zhì)在于享受生活?！氨淘祁I(lǐng)第”將本案定義為碧云建筑群中處于統(tǒng)領(lǐng)地位之建筑，具威懾力，又不失尊貴氣魄。本項(xiàng)目廣告思路應(yīng)緊密圍繞推廣思路，渲染5星級(jí)酒店裝修、配套、包租，本案位置，渲染金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大量世界500強(qiáng)跨國(guó)企業(yè)為本案房產(chǎn)帶來巨大的商機(jī)，為本項(xiàng)目綿綿不斷的收益。在整個(gè)價(jià)格調(diào)控中，由于本案目標(biāo)消費(fèi)群體主體是投資客，而項(xiàng)目建造周期基本在年底結(jié)束，銷售周期為1年，截止到明年6月份。樣本選取 樣本必須有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。4）、利用溫浙分銷渠道全力銷售廣告支持：強(qiáng)力度、高密度的廣告宣傳銷售方式：以分銷為主，輔以直銷沖刺階段該階段的銷售工作基本上是在前階段工作的調(diào)整，將從分銷渠道為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑咒N與本地客戶并重，兩條腿走路的階段。營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)（銷量控制、時(shí)間控制）銷售過程將分為四個(gè)階段。為減輕開發(fā)商壓力，建議包租采取逐年遞加的方式，如6%、8%、10%的方式。包租 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體是投資客，為了加強(qiáng)他們購(gòu)買信心，需要提供最低并可視的投資收益，而這種投資收益如何做保障建議采用包租方式。這類樓盤因?yàn)橛袑ｉT成立的酒店管理公司，提供的服務(wù)要比物業(yè)管理公司全面和專業(yè)，但是因?yàn)槭切鲁闪⒌墓?，原來并非是專業(yè)做酒店業(yè)務(wù)的，在水平上也很難保證達(dá)到很高的檔次，比如說三星、四星等往往難以達(dá)到或者明顯顯示出來。（1）客戶構(gòu)成：u 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型企業(yè)（2）消費(fèi)心理：u 節(jié)約員工時(shí)間，使其工作更有效u 節(jié)約公司成本，減少房屋補(bǔ)貼支出u 方便非本地員工在上海居住u 價(jià)格不是很高，具有一定資產(chǎn)增值（3）功能配置u 有基本的生活配套設(shè)施u 與公司距離比較近u 有一定休閑娛樂設(shè)施第三類消費(fèi)者——在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場(chǎng)所（1）客戶構(gòu)成：u 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型企業(yè)中、高層管理人員（2）消費(fèi)心理：u 上下班時(shí)間過長(zhǎng)，需要可以提供過夜的休息場(chǎng)所u 總價(jià)低，可以承受20—30萬首付款，月供2400—28000元u 價(jià)格不是很高，具有一定資產(chǎn)增值u 物業(yè)具有一定檔次u 工作穩(wěn)定，在金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司從事中高等級(jí)別管理類工作（3）功能配置u 有基本的生活配套設(shè)施u 與公司距離比較近u 在滿足自身要求同時(shí)希望可以通過某種方式獲得一定收益第四類消費(fèi)者——金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體（1）客戶構(gòu)成：u 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)大型企業(yè)從事技術(shù)類與行政類或者低級(jí)管理工作（2）消費(fèi)心理：u 打算在上海定居，并在目前公司長(zhǎng)期做下去u 往往與結(jié)婚相關(guān)u 總價(jià)不高，可以承受20萬左右首期付款u 購(gòu)買住房是為了過渡性使用房產(chǎn)u 今后房產(chǎn)易于出手或者租賃（3）功能配置u 有齊全的生活配套設(shè)施u 與公司距離比較近u 有一定休閑娛樂設(shè)施 項(xiàng)目建議本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體集中在投資客身上，項(xiàng)目所有建議都集中圍繞在如何給消費(fèi)者一個(gè)信心——投資該項(xiàng)目一定有高額回報(bào)。特征如下：自用客分析首先談自用消費(fèi)群體，房產(chǎn)項(xiàng)目的自用客消費(fèi)群體主力圈是項(xiàng)目周邊以3—5公里為半徑范圍內(nèi)工作、生活的群體。從輿論導(dǎo)向與上海市政府連續(xù)推出調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有力措施來看，基本上都是對(duì)該類消費(fèi)者進(jìn)行打擊。目前，國(guó)際上通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種投資經(jīng)營(yíng)類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。強(qiáng)化購(gòu)房者信心，用安全而高額的投資回報(bào)刺激本案消費(fèi)群體。如果能夠抓住不滿意銀行實(shí)際負(fù)利率的儲(chǔ)蓄者，使他們變成追求穩(wěn)定收益的投資客，對(duì)碧云中惠項(xiàng)目進(jìn)行投資。大戶型存在而導(dǎo)致戶型復(fù)雜問題，首先繼續(xù)與開發(fā)公司接觸確認(rèn)，其次如果確實(shí)存在，考慮使用商務(wù)套間來消化?？频码娮有畔鞘且粋€(gè)定位雜亂的項(xiàng)目，其定位為一個(gè)商業(yè)、辦公、產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店三者相結(jié)合的綜合樓。第三是交通便捷。環(huán)顧本案周邊，交通網(wǎng)絡(luò)健全，地塊三面臨路，南邊更是直面快速干道新金橋路，距楊浦大橋只有3公里，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約為9公里，到外高橋保稅區(qū)約10公里。但是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，其銷售價(jià)格可能在7500元/平方米的層面上，對(duì)于碧云中惠項(xiàng)目銷售價(jià)格的提升將造成一定束縛?？频码娮有畔怯绊憣?duì)策該項(xiàng)目是三種業(yè)態(tài)所混合，定位紛亂，所以本項(xiàng)目利用裝修檔次和配套設(shè)施與包租確保收益率的方式拉開兩個(gè)項(xiàng)目的檔次，采用錯(cuò)位方式解決碧云社區(qū)影響對(duì)策堅(jiān)決用錯(cuò)位策略打開局面，同時(shí)利用良好的配套與服務(wù)來解決該問題。利用中國(guó)目前實(shí)際負(fù)利率與投資渠道不健全是碧云中惠項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的切入途徑。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目采用產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店作為定位投資型酒店采用投資型與休閑型相結(jié)合，分別針對(duì)不同的消費(fèi)者將三棟樓分別采用不用的方式。一般獲得利潤(rùn)的三種形式：投資A型：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費(fèi)入住30天，獲得酒店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)回報(bào)。由于資本的逐利性，該消費(fèi)群體仍然會(huì)存在。其比例在80%以上。酒店管理公司為什么選擇酒店管理公司，而不選擇物業(yè)管理公司之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因?yàn)榫频旯芾韽?qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。最重要的是不能擁有充足的租房客源。房產(chǎn)包租是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買售人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。裝修、配套見相關(guān)專題物業(yè)管理費(fèi)用本項(xiàng)目存在自用客，而項(xiàng)目沒有物業(yè)管理，只有酒店管理公司代替物業(yè)管理公司運(yùn)作，因此這筆費(fèi)用該如何收取。利用公關(guān)活動(dòng)吸引眼球，利用分銷加快銷售速度。由于春節(jié)淡季因素，該階段與上一階段有一個(gè)月的時(shí)間差。我公司在長(zhǎng)期的實(shí)踐中總結(jié)出了以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤，價(jià)格才具有參照意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們現(xiàn)場(chǎng)踏勘了與本案相關(guān)的樓盤10多個(gè)，選取其中有參考價(jià)值的樓盤4個(gè)作為實(shí)例。為防止投資客利用價(jià)格調(diào)控所造成價(jià)格上漲，在銷售后期，大量拋售房產(chǎn)影響項(xiàng)目銷售。一切強(qiáng)化購(gòu)房者信心，表達(dá)出項(xiàng)目具有安全而高額的投資回報(bào)，刺激本案消費(fèi)群體。廣告總精神菁英工社，新財(cái)智生活 理由：“菁英”是指本案的目標(biāo)消費(fèi)群體是這個(gè)社會(huì)中的中堅(jiān)力量，他們大多在附近的大型公司內(nèi)工作，是一群能力至強(qiáng)的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造了極大的財(cái)富，因此是這個(gè)社會(huì)的精英之才。因此必須突出樓盤的生活價(jià)值。正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關(guān)聯(lián)。正文：生活是用來享受的，事業(yè)也一樣。廣告預(yù)算%，因此費(fèi)用初步定位600萬元。從公司到《碧云國(guó)際工社》不過10幾分鐘的路程，在這條路上，我可以恣意玩味兩種不同的生活方式?！?