【正文】 潛在入駐企業(yè)資料庫依據總部經濟理論，企業(yè)只有在銷售達到和超過 1 億的時候才有發(fā)展總部經濟的潛在需求和經濟實力。56 / 71所以我們引進的制造業(yè)以計算機及其他電子設備制造業(yè)、紡織品制造業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、通用設備制造業(yè)、專用設備制造業(yè)為主體。而不是將企業(yè)整體或生產基地遷到上海投資辦廠，后者的比重明顯偏低。搬遷部門則集中于地區(qū)總部、運營中心，上海是主要的遷入地，而入駐上海的跨國公司地區(qū)總部以制造業(yè)和金融業(yè)為多。產業(yè)集聚效應總部經濟園區(qū)為產業(yè)集聚提供了可能性。我們首先看一下企業(yè)選擇入駐康橋總部經濟園的動因。分三期滾動開發(fā)，建設期約 5 年。5）入駐企業(yè)園區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和良好服務環(huán)境，吸引了置信（與美國 GE 合作） 、聯信(與美國霍尼韋爾合資)、瑞華(與瑞典合資)、神州數碼、北大青鳥、0A36卓越網等一批知名企業(yè)入駐。 漕河涇虹橋臨空經濟園區(qū)虹橋臨空經濟園區(qū)是實施”依托虹橋、發(fā)展長寧，優(yōu)化功能、增創(chuàng)優(yōu)勢” ，面向二十一世紀經濟發(fā)展戰(zhàn)略的三大經濟組團之一，是集高新技術產業(yè)，都市型工業(yè)和空港經濟于一體的園區(qū)。㎡＄3 美圓/月 詳細介紹總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關村豐臺園二期基地內。在租金價格相近的幾個區(qū)域中，康橋具有更好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通運輸條件。從大環(huán)境來說，康橋位于上海市郊區(qū)，離上海市區(qū)不算很遠，而上海具有成為總部基地的條件，前面已經有所論述。總規(guī)劃面積 平方公里，主要發(fā)展現代工業(yè)，現代生活和現代商貿，是集工業(yè)生產、生活居住、貿易經營、商業(yè)服務和社區(qū)管理等功能于一體，按國際規(guī)范運作的高水準的多功能綜合型開發(fā)區(qū)。 公交：滬南線、周南線、申周線、塘四線、浦衛(wèi)線、581 號、624 路、603 路、園林巴士、遠通巴士等 10 條公交專線途經康橋鎮(zhèn)。該園區(qū)占南匯 4%的地域和 6%的人口?？禈蜴?zhèn)東與周浦鎮(zhèn)接壤，南靠周南公路，西沿浦川路，北接上海城市外環(huán)線，地理位置得天獨厚。33 / 71第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經濟的可行性 康橋鎮(zhèn)概況2022 年 7 月，作為南匯行政區(qū)域調整的試點單位，經市政府批準，撤銷康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制，建立新的康橋鎮(zhèn)。香港、新加坡發(fā)展總部經濟的近似點? 兩個城市都具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，擁有天然深水良港? 都經歷了由制造業(yè)經濟轉向總部經濟的發(fā)展歷程? 都具有健全的法律制度，政府講求精簡高效和廉政務實對于康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經濟的啟示第一，在認識總部經濟形成和發(fā)展規(guī)律的基礎上，地方政府有必要進行有針對性的戰(zhàn)略規(guī)劃和措施制定，對企業(yè)總部聚集進行相應引導。上海東30 / 71臨太平洋，居中國東海岸線中點，處長江入?？冢瑓^(qū)位競爭力最強：自然區(qū)位交通便利度指數、經濟腹地 GDP 與全國比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢度指數均居全國第一。29 / 71 上海發(fā)展總部經濟的可行性上海處在全國改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國的最前列，享受著國家給與的各項優(yōu)惠政策。因而東道主的相關法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務水平便成了公司總部十分關心的問題。? 基礎設施條件《地區(qū)總部問題》的調查結果顯示，基礎設施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素。張江集電港產業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國內大型企業(yè)在上海市郊尋找相對低價的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著張江產業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價格迅速提高，這為本項目規(guī)劃總部商務園區(qū)提供了契機。如果以 2022 平方米計算，二者的最大差距可達 324 萬元/年。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達到 美金/平方米/天。由 1998 年的 55%降至2022 年春季的 7%，年均降幅為 %。19982022 年供應量則出現了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998 年的近 50 萬平方米跌落到2022 年的 20 萬平方米，其后供應量有一定程度的上升，但是與22 / 71快速增加需求相比，供應量還是顯得不足?？偽{量約達到 39,000 平方米，與 2022 年第四季度基本持平。 土地批租價格上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達到近 27%. 本季度總體平均土地批租價格為 美元/平方米。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對工業(yè)廠房持續(xù)強勁需求的增長，空置量有 25%的季度性的減少。 上海市工業(yè)房地產發(fā)展動態(tài)從本質上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政策導向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經濟總量占郊區(qū)比重進一步提高。 ? 產業(yè)集聚效應顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2022 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產值的%。 雖然工業(yè)園區(qū)的經濟效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產出與效益出現不匹配狀況。在生產規(guī)模不斷擴大的基礎上，生產速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產值 億元，占全市比重達到 %，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 個百分點，也高出全市工業(yè)平均水平 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻率為%。國際、國內知名企業(yè)在一個國家或城市成立總部可能有多種選擇，比較常見的是：在 CBD 中心商務區(qū)租賃或者購買高級寫字樓；在工業(yè)區(qū)內購置土地自建廠房及辦公樓。6 / 71 南匯區(qū)經濟形勢圖 3：歷年南匯區(qū)經濟增長情況0501001502002501990 1997 2022 2022 2022 2022單位：億元國 內 生 產 總 值 第 一 產 業(yè) 第 二 產 業(yè) 第 三 產 業(yè)7 / 712022 年全年完成生產總值 億元，同比增長%（扣除物價因素，可比增長 %） ；完成財政收入 億元，同比增長 %，其中地方財政收入 億元，同比增長 %；完成全社會固定資產投資 億元，同比增長%； 工業(yè)經濟繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。2資料來源：2022 年《上海市國民經濟和社會發(fā)展統計公報》5 / 71——區(qū)縣經濟突出，工業(yè)園貢獻加大區(qū)縣工業(yè)多元驅動效應不斷增強，工業(yè)園區(qū)產業(yè)能級不斷提升。? 工業(yè)——工業(yè)總產值繼續(xù)上升全年實現工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 19%。投資結構有所改善。其中，第一產業(yè)增加值 20744 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 72387 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 43384 億元，增長 %。1 / 71康橋總部經濟園市場調研報告2022 年 7 月集韻原創(chuàng)2 / 71目 錄前 言 ..........................................1第一章 宏觀環(huán)境分析 ...............................2 國家總體宏觀經濟 ..............................2 上海市宏觀經濟概況 ............................2 南匯區(qū)經濟形勢 ...............................4第二章 上海市工業(yè)園amp。第二、第三產業(yè)增加值占全市生產總值的比重分別為 %和 %。第一產業(yè)投資由上年下降%轉為增長 %；第二、三產業(yè)投資分別增長 %和 %1。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值 億元，增長 %；重工業(yè)增加值 億元，增長 %。在全市規(guī)模以上工業(yè)總產值中，區(qū)縣工業(yè)總產值 億元，比上年增長 %，高出全市工業(yè)平均增幅 個百分點。2022 年全年完成工業(yè)總產值 億元，同比增長 %。目前我國在城市邊緣規(guī)劃商務花園以吸引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式在國外已經發(fā)展得較為成熟，而且正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。 各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產值 億元，比上年增長 倍；其次是漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產均呈成倍增長之勢。2022 年， “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 個百分點；實現利潤總額占全市比重13 / 71%，與工業(yè)總產值占全市比重相差近 10 個百分點。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產值 億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達14 / 71%，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產值總量中，六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產業(yè)集中度較高。 至 2022 年末，九大市級工業(yè)園區(qū)資產總計達到 億元，比上年末增長 %，占九個區(qū)縣資產總計的 %，比重比上年末提高 個百分點；全年實現產品銷售收入 億元，比上年增長 %，占九個區(qū)縣產品銷售收入的 %，比重比上年提高 個百分點。但是作為一種全新的產品形式，其被人認知和接受可能需要一定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。高需求量加上限制性的供應量推動了租金和售價連續(xù) 5 個季度的上漲。南匯土地批租價格約為 50 美元/平方米，張江達到 150 美元/平方米以上，約為南匯的 3 倍。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀商貿廣場、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。2022 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量緩增至 353 萬平方米。2022 年第一季度由于吸納量與市場新增供應相互抵消，上海市甲級寫字樓的整體空置率保持在 %，較上一季度沒有明顯改變。在租金普長的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。如果考慮售價，前面提到甲級寫字樓的售價為 3150 美金/平方米，仍以 2022 平方米的辦公面積計算，總價約為 5166 萬元；在張江集電港購買相同面積的甲級寫字樓，售價為 4600 萬元，二者相差 566 萬元 5。26 / 71第三章 總部經濟概述 什么是總部經濟首次在國內理論界提出“總部經濟”概念是北京市社科院經濟研究所副所長趙弘?？偛孔鳛楣驹O在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內外經濟、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)內子公司保持溝通。其具體內容包括以下幾個方面：較低的市場準入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務等?？偛拷洕陌l(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產物，而上海已經具備了發(fā)展總部經濟的必備條件。上海的環(huán)境競爭力名列第四位，城市環(huán)境質量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風格各異的標志性建筑、商業(yè)街、廣場。第二，發(fā)達的運輸和信息產業(yè)直接減少企業(yè)運行成本，是總部經濟建設的重要支撐。新康橋鎮(zhèn)總面積 40 平方公里。 本鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)具有水、陸、空交通的綜合優(yōu)勢?？禈蜴?zhèn)下轄 22 個行政村、5 個居民委員會。 供電：工業(yè)區(qū)東面建有 22 萬伏變電所一座，還有 萬伏35 / 71變電站四所，裝機容量每站為 6 萬/KVA，客商投資可保正常供電。36 / 71? 產業(yè)導向信息、現代家電、汽車及零配件、生物工程及精細化工等產業(yè)。37 / 71從小環(huán)境上來說，康橋具有自身一些獨特的優(yōu)勢。? 環(huán)境優(yōu)勢康橋位于市郊區(qū)，土地批租價格相對低廉，在營造低密度、6資料來源：戴德梁行 2022 年第 4 季度上海工業(yè)物業(yè)市場季度報告38 / 71優(yōu)美景觀環(huán)境的總部基地或商務花園上擁有不可比擬的優(yōu)勢。是作為中關村開園以來單體面積最大的中外合資項目，2022 年北京市政府 69 項重點工程，北京市 60 大重點外資工程之一。㎡建筑密度 30% 50%以上車位費/月 150 元/月 650 元左右/月單體獨立使用程度建筑面積1200㎡以上即可單體獨立使用一般須建筑面積20220㎡以上才立項單體使用 上海西郊生產性服務業(yè)集聚區(qū)新園區(qū)將面向長三角和全國，著重吸引公司總部、營銷中心、研發(fā)機構、設計中心入駐。 交通園區(qū)毗鄰虹橋國際機場，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和 318 國道，規(guī)劃建設中的地鐵二號線延伸段將抵達園區(qū)，并在園區(qū)設有站點，上海的黃金水道蘇州河流經園區(qū)北端。45 / 712022 年，園區(qū)技工貿收入 億元，同比增長 ％；稅收 億元，同比增長 107％。46 / 71 項目定位形象定位：“立足上海，面向國際，以國內中小型企業(yè)通過上海與國際接軌，為國外境外跨國企業(yè)通過上海進入國內提供辦公、居住及配套服務的商務平臺，推進上海打造國際大都市進程。 選擇康橋總部經濟園的動因高成本驅逐制造業(yè)由于上海市地價不斷攀升，多數制造企業(yè)無力承擔高昂的商務成本，因此眾多跨國制造企業(yè)紛紛將廠房和研發(fā)中心遷至郊區(qū)，這一過程與香港制造業(yè)逐漸向內地轉移不謀而合。產業(yè)集聚效應體現在：第一，造成最有力的分工協作，形成服務業(yè)的專門化和規(guī)?；?，公共設施共同使用，降低企業(yè)的生產成本，縮短生產周期，提高勞動生產率；第二，由于企業(yè)集中在同一空間，多種交換對象在同一空間重疊，產生多