【正文】 經(jīng)濟形勢 ...............................4第二章 上海市工業(yè)園amp。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國內(nèi)可參考的案例十分有限，因此在規(guī)劃設(shè)計、引進產(chǎn)業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20744 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 72387 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43384 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達到 %。投資結(jié)構(gòu)有所改善。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %和 %。? 工業(yè)——工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 19%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達到 %。2資料來源：2022 年《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》5 / 71——區(qū)縣經(jīng)濟突出，工業(yè)園貢獻加大區(qū)縣工業(yè)多元驅(qū)動效應(yīng)不斷增強，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級不斷提升?！a(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點行業(yè)增長較快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長。6 / 71 南匯區(qū)經(jīng)濟形勢圖 3：歷年南匯區(qū)經(jīng)濟增長情況0501001502002501990 1997 2022 2022 2022 2022單位：億元國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)7 / 712022 年全年完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長%（扣除物價因素，可比增長 %） ；完成財政收入 億元，同比增長 %，其中地方財政收入 億元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長%； 工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。2022 年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達到 億元，可比增長 %，社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。國際、國內(nèi)知名企業(yè)在一個國家或城市成立總部可能有多種選擇，比較常見的是：在 CBD 中心商務(wù)區(qū)租賃或者購買高級寫字樓；在工業(yè)區(qū)內(nèi)購置土地自建廠房及辦公樓。9 / 71弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的基礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市比重達到 %，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 個百分點，也高出全市工業(yè)平均水平 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻率為%。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益也有明顯提高。 雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn)不匹配狀況。2022 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 億元，比上年增長將近一倍，拉動園區(qū)工業(yè)增長23 個百分點；占全市工業(yè)出口交貨值的 %，其比重較上年提高 12 個百分點。 ? 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2022 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的%。為支持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵類外商投資項目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進一步成為上海吸引外商和港澳臺資本的集聚地。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政策導(dǎo)向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟總量占郊區(qū)比重進一步提高。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮，經(jīng)濟總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。 上海市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)從本質(zhì)上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對工業(yè)廠房持續(xù)強勁需求的增長，空置量有 25%的季度性的減少。園區(qū)內(nèi)18 / 71的標志性建筑—張江大廈，于 2022 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。 土地批租價格上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達到近 27%. 本季度總體平均土地批租價格為 美元/平方米。在成熟的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價格?？偽{量約達到 39,000 平方米，與 2022 年第四季度基本持平。需求面積表 3：：公司需求面積Company 公司 Property 物業(yè) District 區(qū)域Area (sqm gross)面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼 都市總部大樓 黃浦 2,000HSBC JV Asset Management震旦大廈 陸家嘴 2,000DBS Bank 星展銀行匯亞大廈 陸家嘴 4,600Bank of TokyoMitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈 陸家嘴 9,200Cap Gemini 凱捷集團匯亞大廈 陸家嘴 6,000Linklaters英國年利達律師事花旗大廈 陸家嘴 2,00021 / 71務(wù)所Leer Corporation 花旗大廈 陸家嘴 2,000Bin Hai Golf Co. 花旗大廈 陸家嘴 2,000Maersk Shipping馬士基航運天安中心 黃浦 10,000Prudential Insurance天安中心 黃浦 2,000eBay 張江大廈 黃浦 6,000從需求面積來看，一般的保險公司、咨詢公司需求量在2022 平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達到 10000 平方米左右。19982022 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998 年的近 50 萬平方米跌落到2022 年的 20 萬平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上升，但是與22 / 71快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及 K Line。由 1998 年的 55%降至2022 年春季的 7%，年均降幅為 %。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū)域空置率直線上升，然而這種情況在未23 / 71來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達到 美金/平方米/天。 市場展望預(yù)計在未來半年中，上海市甲級寫字樓市場將會繼續(xù)緊張局面，預(yù)計主要辦公區(qū)域的空置率將保持在 5%以下。如果以 2022 平方米計算，二者的最大差距可達 324 萬元/年。工業(yè)物業(yè)和甲級寫字樓的租賃價格都呈上升趨勢，這與供應(yīng)量受到控制有一定關(guān)系，但同時也折射出上海市日益強大的引資功能，反映了眾多企業(yè)在上海建立區(qū)域總部的投資傾向。張江集電港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)在上海市郊尋找相對低價的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著張江產(chǎn)業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價格迅速提高，這為本項目規(guī)劃總部商務(wù)園區(qū)提供了契機。由相對于全國性總部而言的地方性二級經(jīng)濟組織構(gòu)成，是中外經(jīng)濟、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟結(jié)合的重要樞紐和平臺。? 基礎(chǔ)設(shè)施條件《地區(qū)總部問題》的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素。? 區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD） 。29 / 71 上海發(fā)展總部經(jīng)濟的可行性上海處在全國改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國的最前列，享受著國家給與的各項優(yōu)惠政策。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競爭力比較強，但是企業(yè)激勵和約束機制需要進一步完善。上海東30 / 71臨太平洋，居中國東海岸線中點，處長江入?？?，區(qū)位競爭力最強：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟腹地 GDP 與全國比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢度指數(shù)均居全國第一。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為%和 %，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著上海確立金融中心，航運中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟的發(fā)展做好了準備。香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟的近似點? 兩個城市都具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，擁有天然深水良港? 都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟的發(fā)展歷程? 都具有健全的法律制度，政府講求精簡高效和廉政務(wù)實對于康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的啟示第一，在認識總部經(jīng)濟形成和發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，地方政府有必要進行有針對性的戰(zhàn)略規(guī)劃和措施制定，對企業(yè)總部聚集進行相應(yīng)引導(dǎo)。借鑒香港、新加坡總部環(huán)境建設(shè)的有益經(jīng)驗，加快政府職能轉(zhuǎn)變，提高政府辦事效率，樹立清正廉潔的政府形象。33 / 71第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經(jīng)濟的可行性 康橋鎮(zhèn)概況2022 年 7 月，作為南匯行政區(qū)域調(diào)整的試點單位，經(jīng)市政府批準，撤銷康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制，建立新的康橋鎮(zhèn)。53ˊ—31176?？禈蜴?zhèn)東與周浦鎮(zhèn)接壤，南靠周南公路，西沿浦川路，北接上海城市外環(huán)線，地理位置得天獨厚。通過外環(huán)線相連接而與滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和 31312 等國道相接。該園區(qū)占南匯 4%的地域和 6%的人口。人口出生率為 ‰，‰。 公交：滬南線、周南線、申周線、塘四線、浦衛(wèi)線、581 號、624 路、603 路、園林巴士、遠通巴士等 10 條公交專線途經(jīng)康橋鎮(zhèn)。 排污：廢污水可直接納入日排量為 萬噸的周浦污水處理廠，今后也可納入上海市第四排污工程管道?？傄?guī)劃面積 平方公里，主要發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)，現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)生產(chǎn)、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理等功能于一體，按國際規(guī)范運作的高水準的多功能綜合型開發(fā)區(qū)。同時為投資項目在項目規(guī)劃、水電配套、設(shè)計、施工等方面實行一攬子承包。從大環(huán)境來說，康橋位于上海市郊區(qū)，離上海市區(qū)不算很遠，而上海具有成為總部基地的條件，前面已經(jīng)有所論述。鐵路：規(guī)劃中的浦東鐵路在工業(yè)區(qū)設(shè)有貨運站。在租金價格相近的幾個區(qū)域中，康橋具有更好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通運輸條件?？偛炕匾越ㄔ炜萍夹聟^(qū)作為改造產(chǎn)業(yè)與研發(fā)環(huán)境的總目標，并已成為北京總部經(jīng)濟的核心空間載體。 詳細介紹總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)。2）總部基地購買優(yōu)勢表 4：總部基地與其他經(jīng)濟區(qū)比較比較項目 總部基地北京其它經(jīng)濟區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán) 獨立產(chǎn)權(quán) 一般無購買價格/㎡ 7000 元/㎡13000 元/㎡＄2100美圓/㎡租金(人民幣)/㎡㎡＄3 美圓/月園區(qū)集研發(fā)中試、總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，構(gòu)筑 4 大功能區(qū)：以企業(yè)商務(wù)辦公中心、科教研發(fā)中心和營銷采購中心為主的總部經(jīng)濟區(qū)，以政府公共服務(wù)平臺、中介咨詢、物流展示、廣告創(chuàng)意和藝術(shù)家村為主的第三方服務(wù)區(qū)，以及生活綜合配套區(qū)和濱江生態(tài)綠化區(qū)。 漕河涇虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)是實施”依托虹橋、發(fā)展長寧，優(yōu)化功能、增創(chuàng)優(yōu)勢” ，面向二十一世紀經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟組團之一，是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，都市型工業(yè)和空港經(jīng)濟于一體的園區(qū)。44 / 71 配套設(shè)施1） 商務(wù)酒店國際化的商務(wù)社區(qū)帶給你的是國際化的服務(wù)設(shè)施， ”國際商務(wù)花園”的星級酒店鑲嵌在河濱公園里，在這里您不但可以享受管家式的來自 資料搜索網(wǎng)一流商旅服務(wù)，更能在高爾夫練習場上展示你的技巧；在健身房里享用先進的一流健身設(shè)備。5）入駐企業(yè)園區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和良好服務(wù)環(huán)境，吸引了置信（與美國 GE 合作） 、聯(lián)信(與美國霍尼韋爾合資)、瑞華(與瑞典合資)、神州數(shù)碼、北大青鳥、0A36卓越網(wǎng)等一批知名企業(yè)入駐。佳杰科技的 IT 物流中心也將入駐園區(qū)。分三期滾動開發(fā)，建設(shè)期約 5 年。以及國外有意向進入中國市場的企業(yè)，提供良好的立足之場所。我們首先看一下企業(yè)選擇入駐康橋總部經(jīng)濟園的動因。與洋山深水港配套的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)，俟其功能發(fā)揮作用之后，又可以為長江三角洲新一輪的產(chǎn)業(yè)能級提升提供引擎，并且，還可以提供更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐，形成長江流域新的產(chǎn)業(yè)輻射中心，沿長江黃金水道可以構(gòu)筑起比較長的高能級產(chǎn)業(yè)鏈，帶動長江沿岸的城市化進程及城市產(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)總部經(jīng)濟園區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚提供了可能性。 可能入駐的企業(yè)我們分別從企業(yè)來源區(qū)域和行業(yè)的角度來看可能入駐康橋總部經(jīng)濟園區(qū)的企業(yè)。搬遷部門則集中于地區(qū)總部、運營中心，上海是主要的遷入地，而入駐上海的跨國公司地區(qū)總部以制造業(yè)和金融業(yè)為多。52 / 71國內(nèi)企業(yè)，以長三角企業(yè)為主根據(jù)統(tǒng)計，在上海市的內(nèi)地投資中，來自江浙的投資占50％。而不是將企業(yè)整體或生產(chǎn)基地遷到上海投資辦廠，后者的比重明顯偏低。因此結(jié)合區(qū)域特性和參照項目，我們認為制造業(yè)將來自 資料搜索網(wǎng)成為園區(qū)主要引進的行業(yè)。56 / 71所以我們引進的制造業(yè)以計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織品制造業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)為主體。由于康橋具有臨港和臨空的雙重優(yōu)勢，因此對于物流企業(yè)57 / 71而言，在此成立企業(yè)總部既可以方便與物流基地的聯(lián)系和管理，又可以與眾多制造業(yè)企業(yè)進行快捷的溝通，雙方合作的機會將大大提高。 潛在入駐企業(yè)資料庫依據(jù)總部經(jīng)濟理論，企業(yè)只有在銷售達到和超過 1 億的時候才有發(fā)展總部經(jīng)濟的潛在需求和經(jīng)濟實力。因此我們對上市公司和民營企業(yè) 500 強的情況