【正文】 上海市寫字樓銷售市場(chǎng)，平均售價(jià)緩增 %，約到達(dá)3,150 美金/平方米。目前市中心高端寫字樓租賃價(jià)約為 —1 美元/天平方米，以 1： 的匯率換算成人民幣約為 — 元/天/平方米；位于成熟工業(yè)區(qū)的 5A 甲級(jí)寫字樓張江大廈，其租金為— 元/天/平方米 4。 綜述通過(guò)對(duì)上海市 13 個(gè)工業(yè)園區(qū)、工業(yè)物業(yè)及甲級(jí)寫字樓的分析我們得出以下的結(jié)論：工業(yè)區(qū)的整體發(fā)展趨勢(shì)向好，形成了寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金4 數(shù)據(jù)來(lái)源：5 數(shù)據(jù)來(lái)源：25 / 71山化工產(chǎn)業(yè)、張江集成電路產(chǎn)業(yè)、漕河涇新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集形式，而其他工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位則顯得相對(duì)模糊。一方面說(shuō)明郊區(qū)辦公的概念被眾多企業(yè)所接受還需要一段時(shí)間，另一方面也說(shuō)明張江大廈可能定價(jià)過(guò)高。地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)” 。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動(dòng)亂或戰(zhàn)爭(zhēng)威脅，那么跨國(guó)公司將遭27 / 71受不可估量的損失。同時(shí)，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要一系列與人員流動(dòng)與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對(duì)國(guó)際航空港、高速公路網(wǎng)、國(guó)際飯店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。? 政策與制度環(huán)境東道地區(qū)對(duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。? 優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府上海政府辦事效率高，行為規(guī)范，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好。 ? 完善的基礎(chǔ)設(shè)施市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對(duì)外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國(guó)之首。? 制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的升級(jí)2022 年上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %。 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示香港和新加坡是東南亞地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的典范，上海的交通位置、發(fā)展歷程與其發(fā)展有著一定的相似性，因此研究這兩個(gè)城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的歷程對(duì)我們不無(wú)裨益。第三，務(wù)實(shí)高效的政府形象對(duì)總部環(huán)境建設(shè)具有重要意義?？禈蚬I(yè)區(qū)座落于上海市中區(qū)與臨港新城之間，既毗鄰將來(lái)的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、會(huì)計(jì)、技術(shù)等中介服務(wù)的輻射效應(yīng)，加上交通及人力資源等優(yōu)勢(shì)，具備發(fā)展獨(dú)具特色的總部經(jīng)濟(jì)的先決條件。全境總面積 平方公里，地理位置在北緯 30176。51ˊ。交通十分便捷，陸路有滬南公路、周南公路、浦川路、城市外環(huán)線環(huán)繞。——地處上海，城鎮(zhèn)化水平高康橋鎮(zhèn)位于上海南匯區(qū)西北部，東、北、西與浦東新區(qū)比鄰，西南與閔行區(qū)相連，難于周浦鎮(zhèn)界浪，轄區(qū)總面積 平方公里。其中男 萬(wàn)人，女 萬(wàn)人、城鎮(zhèn)居民 萬(wàn)人?！涮自O(shè)施齊全，生產(chǎn)生活條件優(yōu)越道路：以城市外環(huán)線為交滬南、周南、康橋、周康道路為配套，形成“井”字型交通網(wǎng)絡(luò)。 供水：供水量為 20 萬(wàn)噸的大治河引水工程，如今已投入正常使用，引水管線正從康橋鎮(zhèn)中通過(guò)?？滴挥谄謻|新區(qū)南端，上海市城市外環(huán)線浦東段的南北兩側(cè)，園區(qū)北臨張江高科技園區(qū)，距離市中心（人民廣場(chǎng)）11 公里，南浦大橋 9 公里，楊浦大橋 14 公里徐浦大橋 7 公里。項(xiàng)目審批、規(guī)劃管理、建筑管理、土地開發(fā)等方面行使管理權(quán)、實(shí)行一站式管理。 康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性前面我們對(duì)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的要求以及企業(yè)選擇總部基地的要求作過(guò)詳細(xì)的介紹，下面我們來(lái)看康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)是否具有這樣的條件。港口：洋山深水港，同屬南匯的蘆潮港不久即將建成國(guó)際型深水港口，上海不久也將成為國(guó)際港口城市，此港口對(duì)于今后整個(gè)上海的發(fā)展甚至東南亞國(guó)際間貿(mào)易的大幅度增長(zhǎng)將起到不可估量的作用。據(jù)戴德梁行季度報(bào)告顯示，康橋與相鄰的張江相比，租金大約只為其 1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的成本優(yōu)勢(shì) 6。39 / 71第五章 可比項(xiàng)目分析 北京總部基地 總部基地概述總部基地，是中國(guó)第一個(gè)以總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)、以科技企業(yè)為主體的大中型企業(yè)總部的集群基地，總部經(jīng)濟(jì)概念的探索者和實(shí)踐者——總部基地董事長(zhǎng)許衛(wèi)平在充分吸收了國(guó)外相關(guān)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的理論和實(shí)踐，并結(jié)合中國(guó)實(shí)際情況后，對(duì)“總部經(jīng)濟(jì)”進(jìn)行詮釋和應(yīng)用的完美結(jié)晶。40 / 71截至 6 月 19 日，包括陜西鼓風(fēng)機(jī)集團(tuán)、大連冰山、正泰集團(tuán)、新疆特變、中國(guó)誠(chéng)通、中華通訊、航天科技、建龍鋼鐵、中牧股份在內(nèi)的 130 多家企業(yè)總部簽約入駐總部基地。各庭院至少有兩個(gè)機(jī)動(dòng)出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場(chǎng)形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過(guò)每萬(wàn)平方米 60 個(gè)車位的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)； 41 / 71? 綠化比率：占總面積約 50%； ? 總投資額：約 45 億人民幣； ? 配套：全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。㎡一般在 18 元/月 。目前，已有美國(guó)藍(lán)霸汽配超市連鎖有限公司、瑞士雀巢中國(guó)研發(fā)中心等 40 余家中外企業(yè)與集聚區(qū)達(dá)成入駐意向。通過(guò)河道與道路的劃分，園區(qū)劃分南塊起步區(qū)已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，建成 15 萬(wàn)平方米的工業(yè)小區(qū)。4）建筑單體 遵照現(xiàn)代風(fēng)格的整體規(guī)劃，園區(qū)將會(huì)為大型企業(yè)總部度身建造適合企業(yè)需求的獨(dú)立企業(yè)園，園內(nèi)的建筑也將按照企業(yè)要求，進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以符合企業(yè)的個(gè)性化需求。神州數(shù)碼上?？萍紙@的現(xiàn)代物流中心已進(jìn)入運(yùn)行，該物流總庫(kù)(1 萬(wàn)平方米)，為 3000 多家IT 代理商、零售商提供服務(wù)；在全球 IT 供應(yīng)鏈位于第三的聯(lián)強(qiáng)國(guó)際(上海)有限公司，己在園區(qū)規(guī)劃建造 3 萬(wàn)平方米的立體倉(cāng)庫(kù)，2022 年 5 月開工。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地 公頃，總投資 億人民幣，建筑面積越 27 萬(wàn)平方米，用途為：辦公、產(chǎn)品展示、配套商業(yè)、專家公寓。目標(biāo)客戶：國(guó)內(nèi)有發(fā)展?jié)摿Φ闹行⌒推髽I(yè)，迫切需要通過(guò)上海的平臺(tái)接軌國(guó)際市場(chǎng)，開拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。47 / 71第六章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)? 康橋位于上海市南匯區(qū)，離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 12 公里，距離上海市中心約 15 公里，離上海國(guó)際航運(yùn)中心——蘆潮港 60 公里，具有臨港臨空、距離市中心較近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運(yùn)作? 相對(duì)低廉的商務(wù)運(yùn)作成本? 康橋工業(yè)園工業(yè)用地儲(chǔ)備量較大，為入駐企業(yè)就近建立生產(chǎn)廠提供了便利 劣勢(shì)? 康橋工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)，工業(yè)區(qū)在國(guó)內(nèi)、國(guó)際上的知名度不高? 項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施不夠完善 機(jī)會(huì)? 中國(guó)廣闊的市場(chǎng)空間以及巨大的發(fā)展?jié)摿⑽絹?lái)越多的外商投資，而上海作為全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、文化中心，其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)將使之成為外商投資的首選城市之一? 上海市中心昂貴的商務(wù)運(yùn)行成本使越來(lái)越多的企業(yè)尋找郊區(qū)辦公的可能性48 / 71? 國(guó)內(nèi)尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)民營(yíng)企業(yè)謀求企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，總部遷移可能是其擴(kuò)大知名度、獲取更多信息和資源的重要途徑? 臨港新城的開發(fā)將成為上海市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將帶動(dòng)物流業(yè)、產(chǎn)品加工業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也增大了相關(guān)企業(yè)入駐的可能性 威脅? 北京、上海其他工業(yè)區(qū)及各大省會(huì)城市紛紛發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，這對(duì)本項(xiàng)目形成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力? 企業(yè)從決定遷移總部、選擇遷入城市、選擇最終辦公地址往往需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)查論證和上報(bào)審批，所以項(xiàng)目的銷售周期可能較長(zhǎng)，將面臨資金回籠速度慢的問(wèn)題? 房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響處于觀望調(diào)整期，投資者及普通購(gòu)房群體紛紛看淡后市，這可能影響到本項(xiàng)目的定價(jià)和去化49 / 71第七章 康橋總部經(jīng)濟(jì)園可能入駐的企業(yè)以康橋獨(dú)特的區(qū)位及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，可能入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園的企業(yè)一般不會(huì)是保險(xiǎn)、金融、證券、咨詢、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等附加值高、對(duì)交通和各項(xiàng)配套要求很高的行業(yè)。洋山深水港竣工以后，有望使上海港的年吞吐能力趕上目前居世界第一的鹿特丹港。同時(shí)，寬容多元的人文環(huán)境可以降低企業(yè)空間成本，而語(yǔ)言和文化習(xí)慣的相同或相近，有助于信息的溝通、情感的交流。品牌提升效應(yīng)國(guó)內(nèi)企業(yè)以上海為總部，利用上海的城市品牌效應(yīng)，將獲得更多與國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名企業(yè)合作的機(jī)會(huì)，也將提高其企業(yè)知51 / 71名度和美譽(yù)度。 近兩年來(lái)，一些跨國(guó)公司紛紛搬遷，中國(guó)香港、新加坡和東京成為三大主要撤離地。根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)劃，到 2022 年，上海將累計(jì)引進(jìn) 150 家跨國(guó)公司地區(qū)總部、180 家研發(fā)機(jī)構(gòu)、140 家投資性公司，這些公司在辦公樓選擇上很有可能考慮環(huán)境良好、交通方便、成本低廉的低密度郊區(qū)商務(wù)花園。但多數(shù)企業(yè)選擇的是將總部遷移到上海，達(dá) %；或?qū)⒀邪l(fā)基地遷移到上海，為 %。 按行業(yè)劃分制造業(yè)我國(guó)通行的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)將所有行業(yè)分為：S 公共管理和社會(huì)組織R 文化、體育和娛樂(lè)業(yè)Q 衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)P 教育53 / 71O 居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)N 水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理M 科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地址勘查業(yè)L 租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)K 房地產(chǎn)業(yè)J 金融業(yè)I 住宿和餐飲業(yè)H 批發(fā)和零售業(yè)G 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)F 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)E 建筑業(yè)D 電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)C 制造業(yè)B 采礦業(yè)A 農(nóng)、林、牧、漁業(yè)前面提到入駐上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部以金融業(yè)和制造業(yè)為主，康橋地區(qū)不具備打造金融中心的條件；參照北京總部基地企業(yè)入駐的情況，多數(shù)企業(yè)為電子電器、通信設(shè)備、農(nóng)副食品加工等行業(yè)中的大型企業(yè)或龍頭企業(yè)，這些行業(yè)均屬于制造業(yè)。8“三環(huán)分布”的工業(yè)總體格局：即以市中心為軸心，內(nèi)環(huán)線、外環(huán)線為布局界線，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)以都市型工業(yè)為主，內(nèi)外環(huán)線之間以都市型工業(yè)、高科技工業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)為主，外環(huán)線以外以裝備類工業(yè)和基礎(chǔ)原材料工業(yè)為主。專用設(shè)備制造業(yè)以食品、飲料、煙草及飼料生產(chǎn)專用設(shè)備、印刷專用設(shè)備、日用化工專用設(shè)備、制藥專用設(shè)備、紡織專用設(shè)備、皮革毛皮及制品加工專用設(shè)備、電子工業(yè)專用設(shè)備、醫(yī)療儀器設(shè)備及器械、環(huán)境污染防治專用設(shè)備等制造為主物流業(yè)在國(guó)際上，物流業(yè)已是一個(gè)全新的概念，可以這樣講，在生產(chǎn)與再生產(chǎn)過(guò)程中，除生產(chǎn)過(guò)程以外的其它過(guò)程都可以包涵在物流過(guò)程中，物流業(yè)包括運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)、郵政業(yè)等等，是服務(wù)業(yè)中的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。綜上所述，我們對(duì)康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)初步確立“以特色制造業(yè)為主體、以物流業(yè)和配套服務(wù)業(yè)為兩翼”的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)模式。入駐的民營(yíng)企業(yè)多是民營(yíng)企業(yè) 500 強(qiáng)中的一員。國(guó)外企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)均可能成為潛在的入駐企業(yè)，鑒于國(guó)外企業(yè)資料的不可得，我們僅考慮國(guó)內(nèi)信息較公開的企業(yè)。配套服務(wù)業(yè)完善的配套服務(wù)是吸引企業(yè)入駐的重要條件之一。其中計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)包括：電子計(jì)算機(jī)、電子計(jì)算機(jī)整機(jī)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)外部設(shè)備、電子器件、電子真空器件、半導(dǎo)體分立器件、集成電路、光電子器件及其他電子器件、電子元件、電子元件及組件、印制電路板制造等等。制造業(yè)的細(xì)分：54 / 711 農(nóng)副食品加工業(yè) 2 食品制造業(yè) 3 飲料制造業(yè) 4 煙草制品業(yè) 5 紡織業(yè) 6 紡織服裝、鞋、帽制造業(yè) 7 皮革、毛皮、羽毛(絨)及其制品業(yè) 8 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè)9 家具制造業(yè) 10 造紙及紙制品業(yè) 11 印刷業(yè)和記錄媒介的復(fù)制 12 文教體育用品制造業(yè) 13 石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) 14 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 15 醫(yī)藥制造業(yè)16 化學(xué)纖維制造業(yè) 17 橡膠制品業(yè) 18 塑料制品業(yè) 19 非金屬礦物制品業(yè) 20 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 21 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 22 金屬制品業(yè) 55 / 7123 通用設(shè)備制造業(yè) 24 專用設(shè)備制造業(yè) 25 交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè) 26 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 27 通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 28 儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè) 29 工藝品及其他制造業(yè) 30 廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) 從理論上講，以上所列的制造行業(yè)都有可能入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，但是考慮主力入駐行業(yè)應(yīng)該基于以下因素：引入的行業(yè)應(yīng)該是總部與生產(chǎn)加工基地適合分離的，而且企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展、人力資源引進(jìn)、產(chǎn)品技術(shù)更新以及對(duì)外交流與貿(mào)易對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展至關(guān)重要；電子信息、生物醫(yī)藥、汽車、石化、鋼鐵已經(jīng)分別在張江、閔行、嘉定、金山、寶山等地形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚；符合上海市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 7和“三環(huán)分布”的工業(yè)總體格局 8規(guī)劃；充分利用臨港臨空的物流運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)；受張江高新技術(shù)科技園的輻射影響，康橋工業(yè)區(qū)已經(jīng)引進(jìn)了一批電子類高科技企業(yè)，并形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。按照我們前面分析得到，以目前甲級(jí)寫字樓的吸納量，每年引進(jìn)的跨國(guó)公司總部約 150 家。杭州灣 5 萬(wàn)多家企業(yè)中，有一半以上已在或即將在上海設(shè)點(diǎn)或建立總部。美國(guó)《財(cái)富》雜志調(diào)查顯示，92%的跨國(guó)公司計(jì)劃在內(nèi)地設(shè)立地區(qū)總部，首選城市依次是上海、北京、廣州、深圳。 按企業(yè)來(lái)源區(qū)域劃分跨國(guó)公司，以世界 500 強(qiáng)企業(yè)為主加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，外商對(duì)華投資持續(xù)增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)體現(xiàn)在：第一，造成最有力的分工協(xié)作，形成服務(wù)業(yè)的專門化和規(guī)?；苍O(shè)施共同使用，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，縮短生產(chǎn)周期，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率；第二，由于企業(yè)集中在同一空間，多種交換對(duì)象在同一空間重疊，產(chǎn)生多方位效益；第三，由于企業(yè)集中，資金、技術(shù)、人才等各種生產(chǎn)要素能夠發(fā)揮最大效用，要素的流動(dòng)過(guò)程加快，對(duì)經(jīng)濟(jì)資源產(chǎn)生強(qiáng)烈的吸引力。利用各種資源謀求企業(yè)進(jìn)一步發(fā)