【正文】 4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。相信隨著欽州房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。2) 三期施工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。我們將有采取的措施為：（1） 在氣溫較高的夏季，可適當(dāng)考慮延長午休時(shí)間。將采取以下措施進(jìn)行防護(hù)。堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主”安全管理方針。人員配置見下表序號部門管理人員技術(shù)人員其它小計(jì)1工程部1342營銷部1233行政財(cái)務(wù)部1234物業(yè)部230325合計(jì)5730422. 職工來源與培訓(xùn)本公司前期項(xiàng)目人員主要從原集團(tuán)公司由南寧派駐。（2） 在設(shè)計(jì)方案中將充分考慮住宅的通風(fēng)采光及冬季日照，利用好光能源。1) 施工單位應(yīng)對地表水的排放進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁施工污水亂排、亂流污染道路及周圍環(huán)境或淹沒市政設(shè)施。2) 施工現(xiàn)場砌筑施工圍墻，主要道路進(jìn)行硬化并做好清潔工作。因此為減少對環(huán)境的影響，應(yīng)合理安排運(yùn)輸車輛路徑，進(jìn)出施工場地應(yīng)安排在遠(yuǎn)離居民點(diǎn)的一側(cè)。c) 機(jī)動車尾氣排放量增加。由環(huán)衛(wèi)工人每天上門收集，由環(huán)衛(wèi)車?yán)撸粫Νh(huán)境造成污染。商業(yè)服務(wù)場所整體聲源對周邊環(huán)境的噪聲貢獻(xiàn)值衰減預(yù)測結(jié)果見下表。正常情況下，電視及音響所產(chǎn)生的噪聲值為50~65 dB((A)左右。由于本工程土方進(jìn)行場內(nèi)平衡，基本不會產(chǎn)生棄土外運(yùn)。其振級在10m處為69~77 dB((A)，其強(qiáng)度與基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)距離、車輛行駛速度等因素有關(guān)。對面欽北區(qū)醫(yī)院及經(jīng)過此段的南北二級公路將受此影響，在不進(jìn)行降塵措施時(shí)將導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量中PM10超過二級標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行灑水等措施的情況下，可使得揚(yáng)塵污染源強(qiáng)度降低，則不會導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量超過二級標(biāo)準(zhǔn)。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車輛和施工設(shè)備，嚴(yán)禁使用報(bào)廢車輛和淘汰設(shè)備，以確保施工場地周圍區(qū)域環(huán)境空氣達(dá)到GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)的要求。同時(shí)，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，充分貫徹欽北區(qū) “新工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、新農(nóng)村、新旅游區(qū)”工作思路以及“壯大兩區(qū)兩業(yè)，實(shí)現(xiàn)三化互動”、“以園興工、建設(shè)新城、三化互動、構(gòu)建和諧”的發(fā)展思路，有效推動欽北區(qū)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項(xiàng)目選址是經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研之后得出的結(jié)論，項(xiàng)目的發(fā)展是可行的。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 2010年11月 限購 住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個(gè)人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明 2011年2月 限購 南寧進(jìn)入第三批限購令城市名單；本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明限購一套。n 主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)，均是欽南區(qū)地盤，城北容易被忽略。l 城市性質(zhì)區(qū)域性國際航運(yùn)中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、港口工業(yè)城市。欽州原來只是一個(gè)小縣城規(guī)模，人口有限、消費(fèi)實(shí)力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。n 預(yù)計(jì)未來幾年房地產(chǎn)投資仍會保持比較快速的增長，投資比例應(yīng)該占到固定資產(chǎn)的1520%左右，迎來一個(gè)大開發(fā)時(shí)期。第四章 項(xiàng)目選址分析一、項(xiàng)目選址的影響因素（一）市場因素1. 市場供求分析隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來欽州房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢，使欽州具備了良好的發(fā)展環(huán)境。商業(yè)均設(shè)獨(dú)立水表及電表進(jìn)行計(jì)量。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個(gè)單元，按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶型為兩房和三房，兩房面積為7080平米，三房面積為100140平米不等。 園林本項(xiàng)目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空園林等構(gòu)成。地下車庫為一層，共三個(gè)出入口，位于南面主出入口及東面兩個(gè)出入口。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位（平米）總用地面積平米總建筑面積平米計(jì)入容積率面積平米其中住宅面積平米商業(yè)面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積平米建筑密度%容積率住宅戶數(shù)1992戶居住人口6972綠地率30%停車位1195個(gè)地上停車位286個(gè)地下停車位909個(gè)二、 規(guī)劃原則本項(xiàng)目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購物、娛樂、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴(kuò)大的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。項(xiàng)目始建于2006年3月，計(jì)劃于2012年全部交付。項(xiàng)目實(shí)踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。 欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司（廣西宏胤投資集團(tuán)）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于2004年，注冊資本壹仟萬元。 該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目。該項(xiàng)目的建設(shè)對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。三、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計(jì)院對項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）住宅 81商鋪11800地下車位34003物管用房等附屬設(shè)施1025合計(jì)100100．0四、使用功能配置和分區(qū)項(xiàng)目包括2棟26層，2棟24層，10棟18層的建筑，及1棟2層的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區(qū)內(nèi)包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運(yùn)動設(shè)施等配套。加之小區(qū)內(nèi)道路較多，完全可以滿足停車需求。綠地面積約19905平米。住宅均嚴(yán)格按《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)，日照、采光、通風(fēng)等均能滿足規(guī)范要求。商業(yè)平面詳見首層平面圖。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和欽州市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設(shè)的不斷加快，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成投資額增長速度不斷攀升，商品房銷售市場看好。2) 土地供應(yīng)情況——供地情況顯示房地產(chǎn)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變n 2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，說明房地產(chǎn)政策對2010年已經(jīng)產(chǎn)生重大影響，許多新增地塊未能出讓，已變?yōu)榇媪康豱 2011年供地總量減少，而且?guī)缀醪恍枰略鲇玫?，說明2010年以來土地需求已經(jīng)大幅減少，而且2011年的預(yù)期也在降低n 土地市場的變化表明：房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，09年前“瘋狂地產(chǎn)”時(shí)代不復(fù)存在——?dú)J北區(qū)正在大力謀求發(fā)展（包括存量和增量用地），其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域。但由于欽州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好、發(fā)展前景好，投資者都對欽州充滿信心，原意為美好明天大開發(fā)，才出現(xiàn)了紅紅火火的開發(fā)局面。2) 城市發(fā)展方向——城市發(fā)展方向是本項(xiàng)目的尷尬 。欽北區(qū)要想與主城區(qū)對接，跟上城市發(fā)展大步伐，城北就是戰(zhàn)略要點(diǎn)，欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而發(fā)。 2011年7月 限購 國務(wù)院常務(wù)會議明確要求，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。并且由于項(xiàng)目所在地塊宗地編號為 欽北GC20118 地塊，是在欽州市國有土地使用權(quán)出讓中拍賣所得。項(xiàng)目的建設(shè)對上、下游產(chǎn)業(yè)都有極大的推動作用，并促進(jìn)皇馬工業(yè)園區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，能提供大量就業(yè)崗位。由于本工程污染源強(qiáng)度不大且較為分散，且周邊居民稀少，不會導(dǎo)導(dǎo)致周邊空氣質(zhì)量超過二級標(biāo)準(zhǔn)，對周邊居民生活的影響也非常有限。4. 噪聲各種施工機(jī)械在不同距離的噪聲預(yù)測值 單位:Leg[Db(A)]施工機(jī)械距離（m）15255080100150200裝載機(jī)85鏟土機(jī)63推土機(jī)卡車混凝土泵59施工期各階段的主要的噪聲源及噪音變化范圍施工階段主要噪聲源噪聲變化范圍及特點(diǎn)土方開挖階段挖掘機(jī)、運(yùn)輸車輛流動性大，占整個(gè)施工時(shí)間相對較少，施工設(shè)備無指向性，聲壓級80~120dB(A)基礎(chǔ)階段振搗器、塔式起重機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、泵車、運(yùn)輸車輛屬于因定聲源，占整個(gè)施工時(shí)間較少，多數(shù)設(shè)備有指向性，聲壓級90~120dB(A)結(jié)構(gòu)階段振搗器、塔式起重機(jī)、井架吊機(jī)、泵車、運(yùn)輸車輛占整個(gè)施工時(shí)間較長，施工設(shè)備無指向性，聲壓級70~120dB(A)室內(nèi)裝修階段卷揚(yáng)機(jī)、切割機(jī)、電鋸、電鉆占整個(gè)施工時(shí)間較多，施工設(shè)備無指向性，聲壓級70~95dB(A)由上表可知，各種施工設(shè)備的噪聲值均較高，在部分時(shí)段導(dǎo)致周邊部分區(qū)域聲環(huán)境超過2類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。大型運(yùn)輸車（如砼攪拌車）在敏感點(diǎn)行駛時(shí)，應(yīng)保持低速勻速行駛，以確保施工場地噪聲達(dá)到GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》的要求。局部土方外運(yùn)為防止棄土過程對道路及沿線居民的揚(yáng)塵影響，施工期間運(yùn)輸車輛在出入施工現(xiàn)場時(shí)，將對輪胎進(jìn)行沖洗，并在運(yùn)輸過程中用篷布遮蓋，同時(shí)在施工場出入口設(shè)專人清掃及沖、撒水。只要人員能夠嚴(yán)于自律、講文明，物業(yè)公司亦能嚴(yán)加管理，本項(xiàng)目及附近區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲是可達(dá)到GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)場所整體聲源對周邊環(huán)境的噪聲貢獻(xiàn)值 單位：dB((A)距聲源邊界距離/m102030405060預(yù)測點(diǎn)噪聲58由預(yù)測結(jié)果可知，在沒有進(jìn)行噪聲專項(xiàng)設(shè)計(jì)的前提下，整體聲源對周邊環(huán)境的噪聲貢獻(xiàn)值晝間在20m以內(nèi)將超過GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中的2類標(biāo)準(zhǔn)，夜間的影響范圍超過70m左右。4) 大氣污染物項(xiàng)目建成后，對本項(xiàng)目及周圍環(huán)境空氣的影響主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面。機(jī)動車使用及進(jìn)出的外來車輛帶來的尾氣排放量較原先大為增加，但由于車流量及行駛時(shí)段具有間歇性，故對小區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量影響不大。3) 使用商品砼，不采用現(xiàn)場攪拌砼的做法。施工現(xiàn)場設(shè)專人負(fù)責(zé)保潔工作，及時(shí)灑水清掃，減少揚(yáng)塵。2) 施工場地設(shè)置臨時(shí)沉沙池，將含泥沙的雨水、泥漿廢水經(jīng)沉沙池沉淀后方可排放。（3） 將采用三級鋼代替二級鋼，不僅提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，而且可大節(jié)省材料使用。項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后考慮從本地面向社會招聘。督促參建各方建立、健全安全生產(chǎn)管理制度，明確各方安全責(zé)任，提高安全意識。水泥粉塵防護(hù)措施：（1） 合理安放攪拌機(jī)攪拌地點(diǎn)，設(shè)置于人流較少，又可考慮宜于運(yùn)輸?shù)牡攸c(diǎn)，必要時(shí)考慮設(shè)置隔離帶及防護(hù)棚避免行人遭受粉塵危害。（2） 為高溫作業(yè)大量出汗而損失的水分和鹽分，適當(dāng)提供鹽水給作業(yè)工人飲用。二、 建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為4年多，分三期開發(fā)建設(shè)。 2017年3） 三期竣工驗(yàn)收。1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒有限制你發(fā)揮的藩籬。歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些色彩。努力過后，才知道許多事情，堅(jiān)持堅(jiān)持，就過來了。三、財(cái)務(wù)分析經(jīng)過分析測算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 2016年1) 二期竣工驗(yàn)收，交付使用。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照欽北區(qū)有