【正文】 是一榮俱榮，多方共贏的好項目。簡言之就是：承包經(jīng)營權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經(jīng)濟。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。 七、項目實施 項目發(fā)起人： 養(yǎng)老服務機構(gòu)名稱： 項目名稱：東方 金色年華 或 頤養(yǎng)別苑 簽訂《村企合作協(xié)議》 籌辦申請 獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關手續(xù) 實施建設 （同時完成 800 畝土地規(guī)劃，分四期建設，首期建 100000 平方米。 21 五、項目風險分析 老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式 的認知、認可需要一段時間 廣東省 屬于大型 省份 ，有 1 億多 人口，人均收入 均 高于全國 大部分 部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險之一就在于老年人及其子女對老年公 寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。房間每個細節(jié)都需要求設計師深思熟慮：無障礙設計，保證家中老人安全。 ? 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡相通，一脈相承，豐富多彩。 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充 19 滿生活 情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能， 促進健康長壽。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。戶型設計要個性化、合理化。 四、社區(qū)規(guī)劃 我們對項目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū) — 進修生活”的倡導，把社區(qū)構(gòu)建為一個退休 者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。 14 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 年，接近低齡純消費人口的消費年限。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求 逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務消費的主要誘因。而且由于計劃生育政策的實 12 施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。 20xx 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對目前的住房狀況表示滿意， %的人不太滿意。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭 養(yǎng)老服務功能日益弱化。 ? 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定 廣東省 現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中 檔產(chǎn)品嚴重不足。而 廣州 近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。老年人口的總量比 20xx 年第五次全國人口普查時增加 215 萬人，年平均增加 2． 7 萬人。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。 （三）老年人公寓現(xiàn)狀分析 6 ? 國內(nèi)老年公寓的現(xiàn) 狀 據(jù)有關部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 420xx 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 %（ 億）的老年人解決住房問題。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心 和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。 ? 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設 面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。 總結(jié)： 如果說 億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關懷。 ? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足、管理水平低下 目前 廣東省 的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有300 個床位以上規(guī)模的還比較少。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、 上海 等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過 億，占世界老年人口的 1／ 5，占全國 總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。 可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。 由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。 ? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則 100～ 200 畝，大則 500～ 800 畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極 關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。 ? 設計要人性化 平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪