【正文】 及娛樂活動(dòng)場所。公建設(shè)施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。整個(gè)社區(qū)分四個(gè)小區(qū)，每 100 畝為一個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 5 萬 ㎡ ； 每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，又與整個(gè)社區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。 ? 建筑要藝術(shù)化 在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應(yīng) 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。 三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù) 、療養(yǎng)、保健社區(qū)醫(yī)療等 為一體。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對保 守，老年人對消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過來這會(huì)使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。 在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮： ①為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán)； ②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； ③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂； ④社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。 總之，目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。據(jù)估計(jì)，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年公寓，投資總額在 160 億到 200 億元。 廣東省政府更是認(rèn)識(shí)到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助 。 ? 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三 代同堂”，老死不離兒孫。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力 和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海 老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。 （五）老年 公寓發(fā)展趨勢 ? 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會(huì)需要規(guī)模化的養(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 9 產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀 廣東省 老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。 二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析 （一）老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析 10 ? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 （ 1）老年社會(huì)的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 (3)老年人福利水平 11 隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來老年人的福利水平將會(huì)大大提高。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng)，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長，一般在 65 歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。 3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消 費(fèi)的行為特征。這種市場消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害 怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)行惰性消費(fèi)。 15 ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。 ? 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化 小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、 超市商場、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比 ，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。會(huì)所配套用房占總建筑面積 5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房 占總建筑面積的 3%。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離 200m 左右即修建休息坐椅，方便老人休息。 ? 采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶?jì)費(fèi)。 金色年華 所有的戶型都最大限度地保證采光。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了 “量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。 萬名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。