項目公寓操作模式報告-免費閱讀
【正文】 第三，向北京國際信托投資有限公司聯(lián)系本項目公寓的合作事宜，向其提交投資建議書。＊整售＋包租模式的經(jīng)濟評價如下：假設(shè)A公司向信托公司承諾的固定回報為%，承諾回報期10年，銷售價格為元／平方米，10年后以原價購回，其它假設(shè)同散售＋包租模式。該銷售模式相當于公司在2006年以10年共計萬元的利息獲得了億元的貸款，年均貸款利率為%。月。2) 回報率的計算方法為：回報率＝現(xiàn)金返還／總購房款。此外，自2003年12月1日起實施的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》并沒有就此做出規(guī)定。第三，在前期接觸中，AAA的合作態(tài)度比較積極，對本項目公寓的意向明確正式和明確，對我部提出的配合要求反饋較快，提供的資料也比較規(guī)范和齊全，因此我部認為引入其的可能性相對較大，速度也可能相對更快。我部認為，本項目公寓可采取包租＋整售的銷售模式，將其帶著與酒店式公寓管理集團的管理合約向信托公司整售，可以承諾在一定年限后回購。2) 小業(yè)主即投資客作為產(chǎn)權(quán)所有者，對其所購買的公寓有支配權(quán)，要使本模式順利實施，必須對小業(yè)主即投資客的權(quán)利和義務(wù)進行明確、全面的約定。BBB是知名的酒店式公寓管理集團，其投資與管理是一體的，因此對其整買的預(yù)期將使我們的產(chǎn)品設(shè)計帶有符合其特點的傾向性。目前的整售渠道有二個：第一，酒店式公寓管理集團購買并經(jīng)營，BBB即有此意向；第二，海外投資機構(gòu)整買，目前已有幾家投資機構(gòu)提出購買意向。二、分析與建議（一）引進國際知名的公寓／酒店管理集團的必要性我部認為，無論從項目整體品質(zhì)、產(chǎn)品特色還是公司盈利的角度來說，本項目公寓都應(yīng)引進國際知名的公寓／酒店管理集團，原因如下：第一，本項目的成本較高，為使項目整體實現(xiàn)預(yù)期的盈利目標，公寓售價應(yīng)在元／平方米左右。目前，該集團在中國的三個主要城市北京、上海、天津一共管理個項目約套公寓，其中品牌共家，北京和上海各家；品牌共家，其中上海家，北京、天津和大連各家；另外，北京公寓也由BBB管理。6) 第三方費用：……。（2）雙方需要簽訂三個合約：1) 第一是標識授權(quán)使用合約，……。AAA目前的業(yè)務(wù)范圍覆蓋美國、加拿大、亞太、歐洲等國家和地區(qū)的2000多個城市，所經(jīng)營和管理的公寓超過40萬套，其年平均入住率基本上在80%－95%之間。AAA于1960年成立于美國，具有40多年的公寓經(jīng)營和管理經(jīng)驗，其在“”這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位已達30多年；AAA擁有先進、完善的全球訂房系統(tǒng)和廣泛的客戶資源，每年新入住的個人和家庭超過75000個，世界財富500強中有85%將其作為首選的指定品牌。2) 第二是離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約，……。（4）AAA提出希望能夠盡早介入項目運作，包括產(chǎn)品設(shè)計和項目推廣。BBB計劃在年將北京、上海和天津的市場占有率從現(xiàn)有的擴大至；在2008年前，預(yù)期在北京增加套服務(wù)式公寓，發(fā)展區(qū)域傾向于朝陽區(qū)，金融街和中關(guān)村地區(qū)。而從下表所列的周邊一些可比高檔公寓／酒店式公寓項目（基本上是精裝）的目前售價看，絕大多數(shù)在元／平方米以下。我部經(jīng)研究認為，在公司目前的發(fā)展階段，整售的優(yōu)點比較明顯，但其實現(xiàn)的前提是可以短期達成明確意向且售價比較理想，從目前的形勢看，這兩個前提同時實現(xiàn)的不確定性因素還很多，如果執(zhí)著于整售模式，將對本項目公寓的運作帶來較大的負面影響。而不同的酒店式公寓管理集團因為其客戶網(wǎng)絡(luò)不同其對公寓的設(shè)計有一定的差異，如BBB、AAA主要服務(wù)的對象分別是日本、歐美高端客戶，因此AAA對戶型面積的要求比BBB要大一些。3) 為增強小業(yè)主即投資客的信心，有必要在銷售時輔助以擔保的形式，這將增加公司的成本。與散售＋包租的模式相比，包租＋整售的模式可以避免銷售風(fēng)險，同時實現(xiàn)提前結(jié)利；而且在這種方式下，是信托公司而非房地產(chǎn)開發(fā)商向投資者承諾回報，這在一定程度上也降低了政策風(fēng)險。第四，盡早引入AAA，可使產(chǎn)品設(shè)計盡快得到指導(dǎo)，從而節(jié)省設(shè)計的時間。事實上，在西方國家，商品房包租的銷售模式被普遍采用，這是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢；在上海有10多個項目已經(jīng)或正在采取包租的方式預(yù)售商品房，有的項目如世福匯則采取了預(yù)售時小業(yè)主與房地產(chǎn)商簽訂購房合同，再與管理公司簽訂包租合同的模式。這里的現(xiàn)金返還是凈回報，即投資客在得到現(xiàn)金返還后，除需自行還本付息、繳納所得稅外，不再需要支付任何其它稅費。假設(shè)租金從第2007年起按每年%的幅度遞增。按以上假設(shè)，并假設(shè)投資客申請7成20年貸款，10年租金承諾期滿后以原購買價格出售，投資客的年均現(xiàn)金回報高達%，現(xiàn)金投資回收期為年。則A公司在10年承諾回報期間的盈利如下表所示： 合計2006年
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